คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 544

จำเลยดำเนินการปลูกสร้างแต่ยังไม่สำเร็จบริบูรณ์เพราะขาดเงิน จำเลยจึงยืมเงินผู้ร้องโดยมีข้อตกลงว่า จำเลยจะทำการปลูกสร้างต่อไปให้แล้วเสร็จ ตึกแถวที่ปลูกสร้างนี้จำเลยจะเป็นผู้จัดหาผู้เช่าเข้ามาเช่าโดยตกลงทำสัญญากับผู้ร้องแต่ละห้องและเจ้าของที่ดินได้ให้ความยินยอมด้วยจำเลยกับผู้ร้องยังได้ตกลงกันอีกว่า ถ้าจำเลยชำระเงินที่ยืมคืนเมื่อใด ผู้ร้องจะโอนสิทธิในการปลูกสร้างรวมทั้งสิทธิให้เช่าตึกแถวแก่จำเลยทันที ผู้ร้องยังรับรองต่อไปด้วยว่า ถ้าจำเลยสร้างไม่เสร็จ ผู้ร้องจะเป็นผู้สร้างและออกทุนเองแทนจำเลย ปรากฏว่าจำเลยสร้างไม่เสร็จ ผู้ร้องจึงต้องปลูกสร้างต่อจนเสร็จ ข้อตกลงดังกล่าวนี้แสดงให้เห็นว่า ผู้ร้องคงมีสิทธิเพียงเป็นผู้ทำการปลูกสร้างต่อไปรวมทั้งสิทธิที่จะทำสัญญาเช่ากับผู้เช่าที่จำเลยจัดหามาเท่านั้น ส่วนกรรมสิทธิ์และสิทธิในการจัดหาคนมาเช่าก็ยังคงเป็นของจำเลยอยู่ตามเดิม และไม่เป็นการโอนสิทธิของจำเลยให้ผู้ร้องโดยเด็ดขาด ผู้ร้องไม่มีอำนาจร้องขัดทรัพย์

สิทธิการเช่าซึ่งได้แก่สิทธิที่จะได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าซึ่งหญิงมีสามีได้มาระหว่างสมรส ย่อมเป็นสินบริคณห์ ซึ่งภรรยาถ้าทำการผูกพันสิทธิการเช่าโดยมิได้รับอนุญาตจากสามีแล้ว สามีอาจบอกล้างเสียได้ แต่จะต้องไม่กระทบกระทั่งถึงสิทธิของผู้ให้เช่าด้วย เพราะสิทธิการเช่าจะต้องอยู่ภายใต้ข้อจำกัดของกฎหมาย และสัญญาเช่า
การที่ภรรยาซึ่งเป็นผู้เช่าได้สิทธิการเช่ามาในระหว่างสมรส และโอนสิทธิการเช่าให้บุคคลอื่นโดยผู้ให้เช่ายินยอมด้วย ในเมื่อการเช่าทรัพย์เป็นสิทธิเฉพาะตัว ถ้าภรรยาซึ่งเป็นผู้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่านั้นไม่ได้ ฉะนั้น สามีย่อมจะบอกล้างการโอนการเช่าดังกล่าวเพื่อให้กลับมีสภาพคงคืนตามสัญญาเช่าเดิมก็ไม่ได้ดุจกัน

สิทธิการเช่าซึ่งได้แก่สิทธิที่จะได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า ซึ่งหญิงมีสามีได้มาระหว่างสมรส ย่อมเป็นสินบริคณห์ ซึ่งภรรยาถ้าทำการผูกพันสิทธิการเช่าโดยมิได้รับอนุญาตจากสามีแล้ว สามีอาจบอกล้างเสียได้ แต่จะต้องไม่กระทบกระทั่งถึงสิทธิของผู้ให้เช่าด้วย เพราะสิทธิการเช่าจะต้องอยู่ภายใต้ข้อจำกัดของกฎหมาย และสัญญาเช่า
การที่ภรรยาซึ่งเป็นผู้เช่าได้สิทธิการเช่ามาในระหว่างสมรส และโอนสิทธิการเช่าให้บุคคลอื่นโดยผู้ให้เช่ายินยอมด้วย ในเมื่อการเช่าทรัพย์เป็นสิทธิเฉพาะตัว ถ้าภรรยาซึ่งเป็นผู้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าต่อผู้ให้เช่าแล้ว สามีย่อมบอกล้างการบอกเลิกสัญญานั้นไม่ได้ ฉะนั้น สามีย่อมจะบอกล้างการโอนการเช่าดังกล่าวเพื่อให้กลับมีสภาพคงคืนตามสัญญาเช่าเดิมก็ไม่ได้ดุจกัน

จำเลยขาดนัดยื่นคำให้การ ศาลสั่งขาดนัดยื่นคำให้การแล้ว จำเลยยื่นคำร้องขอยื่นคำให้การศาลชั้นต้นสั่งไม่อนุญาต ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่าเป็นคำสั่งระหว่างพิจารณายกอุทธรณ์ จำเลยไม่ฎีกา ปัญหาเรื่องขอยื่นคำให้การจึงยุติแล้ว จำเลยจะกลับยกขึ้นฎีกาอีกเมื่อศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษาคดีนั้นแล้วไม่ได้
โจทก์นำสืบหลักฐานได้น้อยไปกว่าที่ฟ้องไว้ ไม่ถึงกับทำให้อำนาจฟ้องของโจทก์ไม่เกิดขึ้น จนถึงกับจะต้องยกฟ้องโจทก์เพราะเหตุมูลคดีที่ฟ้องไม่มี
โจทก์บอกเลิกการเช่ากับจำเลยแล้วจำเลยนำเงินค่าเช่าที่ค้างกับค่าเสียหายเท่าจำนวนค่าเช่าสำหรับเดือนต่อ ๆ มาหลังจากบอกเลิกการเช่าแล้วไปชำระเจ้าหน้าที่ผู้รับเงินของโจทก์ด้วยความผิดพลาดได้ออกใบรับให้แก่จำเลยโดยรวมเรียกค่าเสียหายเป็นค่าเช่าด้วย ดังนี้ ไม่ถือว่าสัญญาเช่ายังคงผูกพันอยู่ เพราะสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยระงับไปตั้งแต่โจทก์บอกเลิกการเช่าแล้ว แม้จำเลยจะอยู่ต่อมาก็ได้ชื่อว่าอยู่โดยละเมิดสิทธิโจทก์ นิติสัมพันธ์ทางสัญญาเช่าย่อมไม่เกิดขึ้นใหม่อีก

จำเลยขาดนัดยื่นคำให้การ ศาลสั่งขาดนัดยื่นคำให้การแล้วจำเลยยื่นคำร้องขอยื่นคำให้การ ศาลชั้นต้นสั่งไม่อนุญาตจำเลยมิได้โต้แย้งคำสั่งนั้นกลับอุทธรณ์คำสั่งศาลอุทธรณ์พิพากษาว่าเป็นคำสั่งระหว่างพิจารณายกอุทธรณ์จำเลยไม่ฎีกา ปัญหาเรื่องขอยื่นคำให้การจึงยุติแล้วจำเลยจะกลับยกขึ้นฎีกาอีกเมื่อศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษาคดีนั้นแล้วไม่ได้
โจทก์นำสืบหลักฐานได้น้อยไปกว่าที่ฟ้องไว้ ไม่ถึงกับทำให้อำนาจฟ้องของโจทก์ไม่เกิดขึ้น จนถึงกับจะต้องยกฟ้องโจทก์เพราะเหตุมูลคดีที่ฟ้องไม่มี
โจทก์บอกเลิกการเช่ากับจำเลยแล้ว จำเลยนำเงินค่าเช่าที่ค้างกับค่าเสียหายเท่าจำนวนค่าเช่าสำหรับเดือนต่อๆ มาหลังจากบอกเลิกการเช่าแล้วไปชำระเจ้าหน้าที่ผู้รับเงินของโจทก์ด้วยความผิดพลาดได้ออกใบรับให้แก่จำเลยโดยรวมเรียกค่าเสียหายเป็นค่าเช่าด้วยดังนี้ไม่ถือว่าสัญญาเช่ายังคงผูกพันอยู่ เพราะสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยระงับไปตั้งแต่โจทก์บอกเลิกการเช่าแล้ว แม้จำเลยจะอยู่ต่อมาก็ได้ชื่อว่าอยู่โดยละเมิดสิทธิโจทก์ นิติสัมพันธ์ทางสัญญาเช่าย่อมไม่เกิดขึ้นใหม่อีก

โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยใช้ห้องพิพาทเพื่อประกอบการค้าและให้เช่าช่วงกับผิดนัดชำระค่าเช่าสองคราวติดกัน เพื่อแสดงว่าจำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 ถือว่าฟ้องโจทก์สมบูรณ์ตามกฎหมายแล้ว
จำเลยให้การว่าได้เช่าตึกแถวรายพิพาทเพื่ออยู่อาศัย ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายถือได้ว่าจำเลยได้อ้างสิทธิตามกฎหมายพิเศษคือ พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 แล้ว
ผู้มีชื่อเช่าที่ดินโจทก์เพื่อสร้างตึกแถวให้คนเช่ามีกำหนดเวลาแล้วยกกรรมสิทธิ์ให้โจทก์เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า กรรมสิทธิ์ในตึกแถวตกเป็นของโจทก์ตามสัญญาโดยสมบูรณ์ ไม่ต้องทำพิธีจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อีกและเมื่อโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โจทก์ก็มีอำนาจฟ้อง
จำเลยเช่าตึกแถวรายพิพาทเป็นที่ผลิตสินค้าสำหรับจำหน่ายภายหลังต่อมาได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยแต่อย่างเดียวเป็นการเปลี่ยนวัตถุประสงค์ในการเช่าโดยผู้ให้เช่ามิได้ยินยอมด้วยตึกแถวรายพิพาทจึงไม่เป็นเคหะควบคุม ไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายและเมื่อโจทก์บอกเลิกการเช่ากับจำเลยโดยชอบแล้ว สัญญาเช่าก็เป็นอันระงับ

โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยใช้ห้องพิพาทเพื่อประกอบการค้าและให้เช่าช่วง กับผิดนัดชำระค่าเช่าสองคราวติดกัน เพื่อแสดงว่าจำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 ถือว่าฟ้องโจทก์สมบูรณ์ตามกฎหมายแล้ว
จำเลยให้การว่าได้เช่าตึกแถวให้คนเช่ามีกำหนดเวลา แล้วยกกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า กรรมสิทธิ์ในตึกแถวตกเป็นของโจทก์ตามสัญญาโดยสมบูรณ์ ไม่ต้องทำพิธีจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อีก และเมื่อโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ โจทก์ก็มีอำนาจฟ้อง
จำเลยเช่าตึกแถวรายพิพาทเป็นที่ผลิตสินค้าสำหรับจำหน่าย ภายหลังต่อมาได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยแต่อย่างเดียว เป็นการเปลี่ยนวัตถุประสงค์ในการเช่าโดยผู้ให้เช่ามิได้ยินยอมด้วย ตึกแถวรายพิพาทจึงไม่เป็นเคหะควบคุม ไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายและเมื่อโจทก์บอกเลิกการเช่ากับจำเลยโดยชอบแล้ว สัญญาเช่าก็เป็นอันระงับ

ผู้เช่าช่วงเช่าห้องพิพาทจากผู้เช่าเดิมโดยมีสัญญาเช่าต่อกัน ต่อมาผู้เช่าเดิมโอนสิทธิการเช่าตามสัญญานั้นให้แก่โจทก์ โดยเจ้าของห้องพิพาทยินยอมด้วย ดังนี้ โจทก์ย่อมเข้าสวนสิทธิเป็นผู้ให้เช่าแทนผู้เช่าเดิม ส่วนผู้เช่าช่วงก็ยังคงผูกพันเป็นผู้เช่าและมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่านั้นให้แก่โจทก์ เมื่อผู้เช่าช่วงไม่ชำระค่าเช่าให้โจกท์ โจทก์ย่อมอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่านั้น ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องพิพาทได้ โดยไม่จำต้องเรียกเจ้าของห้องพิพาทเข้ามาเป็นโจกท์ร่วมด้วย

ผู้เช่าช่วงเช่าห้องพิพาทจากผู้เช่าเดิมโดยมีสัญญาเช่าต่อกันต่อมาผู้เช่าเดิมโอนสิทธิการเช่าตามสัญญานั้นให้แก่โจทก์ โดยเจ้าของห้องพิพาทยินยอมด้วย ดังนี้ โจทก์ย่อมเข้าสวมสิทธิเป็นผู้ให้เช่าแทนผู้เช่าเดิม ส่วนผู้เช่าช่วงก็ยังคงผูกพันเป็นผู้เช่าและมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่านั้นให้แก่โจทก์ เมื่อผู้เช่าช่วงไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์โจทก์ย่อมอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่านั้นฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องพิพาทได้ โดยไม่จำต้องเรียกเจ้าของห้องพิพาทเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมด้วย

คำฟ้องที่ว่าโจทก์ยกเหตุ 2 ประการขึ้นอ้างในการบอกเลิกการเช่า
โจทก์บอกเลิกการเช่าโดยอ้างเหตุว่าสัญญาหมดอายุ กับจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่า โดยให้เช่าช่วง แม้ในเรื่องเช่าช่วง ขอ้เท็จจริงจะฟังไม่ได้ แต่ฟังได้ว่าสัญญาเช่าหมดอายุแล้ว โจทก์ย่อมบอกเลิกสัญญาได้ และศาลก็ย่อมพิพากษาขับไล่จำเลยเพราะเหตุว่าสัญญาเช่าหมดอายุได้