คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 382

โจทก์ว่าจ้างจำเลยที่1วางท่อประปาขยายเขตจำหน่ายน้ำโดยสัญญาข้อ21มีใจความสรุปได้ว่าหากโจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาบรรดางานที่จำเลยที่1ได้ทำขึ้นก่อนแล้วให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยโจทก์ไม่ต้องชำระค่าตอบแทนและจำเลยที่1ยอมให้โจทก์ระงับการจ่ายเงินค่าจ้างที่ค้างเพื่อเป็นประกันการชำระหนี้ทั้งโจทก์มีสิทธิว่าจ้างบุคคลภายนอกทำงานที่ค้างต่อไปได้หากค่าจ้างผู้รับจ้างรายใหม่สูงกว่าค่าจ้างเดิมจำเลยที่1ยอมให้นำค่าจ้างเดิมที่ยังค้างจ่ายซึ่งเป็นหลักประกันการชำระหนี้ไปหักออกจากค่าจ้างรายใหม่ถ้ายังไม่พอชำระค่าจ้างรายใหม่ที่สูงกว่าจำเลยที่1ต้องรับผิดชดใช้ส่วนที่ยังขาดจนครบถ้วนข้อตกลงนี้จึงมีลักษณะให้ถือเอาบรรดาผลงานที่จำเลยที่1ได้ทำขึ้นก่อนนั้นอันเป็นการชำระหนี้อย่างอื่นที่ไม่ใช่ใช้เป็นจำนวนเงินเป็นเบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา382หากจำเลยที่1ผิดสัญญาไม่วางท่อให้ถูกต้องสมควรโจทก์ย่อมมีสิทธิริบเบี้ยปรับนี้ได้ตามมาตรา381วรรคแรกถ้าเบี้ยปรับที่ริบนั้นสูงเกินส่วนศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ตามมาตรา383วรรคแรกดังนั้นถ้าให้โจทก์ริบเอาบรรดางานที่จำเลยที่1ได้ทำขึ้นทั้งหมดโดยโจทก์ไม่ต้องชำระค่าตอบแทนและไม่ยอมลดจากค่าเสียหายที่โจทก์เรียกได้ก็จะเป็นการเรียกเบี้ยปรับสูงเกินส่วนย่อมสมควรให้ลดเบี้ยปรับลงเท่ากับค่างานที่จำเลยที่1ทำงานให้แก่โจทก์ไปแล้วก่อนบอกเลิกสัญญา

สัญญามีใจความว่า ผู้รับจ้างได้นำหลักประกันเป็นหนังสือสัญญาค้ำประกันธนาคารกรุงเทพ จำกัด เป็นจำนวนร้อยละ 8ของราคาที่จ้าง 1,984,000 บาท มามอบไว้แก่ผู้ว่าจ้างเพื่อเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญาและหลักประกันนี้ ผู้ว่าจ้างจะคืนให้เมื่อผู้รับจ้างพ้นจากข้อผูกพันตามสัญญาแล้ว ถ้าผู้ว่าจ้างบอกเลิกสัญญาแล้ว ผู้รับจ้างยอมให้ผู้ว่าจ้างริบหลักประกันดังกล่าวถือได้ว่าหลักประกันดังกล่าวเป็นการวางไว้ล่วงหน้าเพื่อความเสียหายในกรณีที่มีการผิดสัญญาเข้าลักษณะเบี้ยปรับ ซึ่ง ป.พ.พ. มาตรา380 วรรคสอง บัญญัติว่า ถ้าเจ้าหนี้มีสิทธิเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนเพื่อการไม่ชำระหนี้ จะเรียกเอาเบี้ยปรับอันจะพึงริบนั้นในฐานเป็นจำนวนน้อยที่สุดแห่งค่าเสียหายก็ได้ ฉะนั้นเมื่อค่าเสียหายของโจทก์มี 3,047,200 บาท จึงชอบที่จะนำเงินตามสัญญาค้ำประกันซึ่งโจทก์ริบไปแล้วมาหักออกจากค่าเสียหายดังกล่าวได้ คงเหลือค่าเสียหายที่จำเลยต้องชำระแก่โจทก์ 1,063,200 บาท ค่าผลงานที่จำเลยทำไปแล้ว ตามปกติจำเลยมีสิทธิได้รับชดใช้คืนจากโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคสามแต่ตามสัญญามีข้อกำหนดว่า เมื่อผู้ว่าจ้างบอกเลิกสัญญาแล้วบรรดางานที่ผู้รับจ้างทำและสิ่งของต่าง ๆ ที่ได้นำมาไว้ ณ สถานที่ทำงานนั้นโดยเฉพาะเพื่องานจ้างดังกล่าว ผู้รับจ้างยอมให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ว่าจ้าง โดยผู้รับจ้างจะเรียกร้องค่าตอบแทนและค่าเสียหายใด ๆ ไม่ได้เลย ข้อตกลงนี้มีลักษณะเป็นการที่ผู้รับจ้างให้สัญญาว่าจะทำการชำระหนี้อย่างอื่นที่มิใช่จำนวนเงินให้เป็นเบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 382 แก่โจทก์ผู้ว่าจ้างและหากเป็นจำนวนพอสมควรโจทก์มีสิทธิรับผลงานนี้ได้โดยไม่ต้องใช้ราคาแก่จำเลยผู้รับจ้าง

ค่าปรับที่โจทก์และจำเลยตกลงกำหนดกันไว้นั้น ถือได้ว่าเป็นเบี้ยปรับเพื่อการที่จะชดใช้หรือบรรเทาความเสียหายอันอาจจะมีหรือเกิดขึ้นไว้ล่วงหน้า ถ้าเบี้ยปรับนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ ตามป.พ.พ. มาตรา 383 และข้อตกลงให้โจทก์ริบเอาผลงานที่จำเลยได้ทำไปแล้วโดยจำเลยจะเรียกร้องค่าตอบแทนและค่าเสียหายใด ๆ ไม่ได้ ก็เป็นข้อตกลงที่มีลักษณะเป็นการที่จำเลยให้สัญญาว่าจะทำการชำระหนี้อย่างอื่นที่มิใช่จำนวนเงินให้เป็นเบี้ยปรับแก่โจทก์ตาม ป.พ.พ.มาตรา 382 ถ้าเบี้ยปรับนี้สูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงให้เหลือเป็นจำนวนพอสมควรตาม ป.พ.พ.มาตรา 383 เช่นกันแม้สิทธิริบผลงานที่จำเลยทำไปแล้วเป็นสิทธิของโจทก์หลังจากโจทก์บอกเลิกสัญญาแต่เมื่อถือว่าเป็นเบี้ยปรับเช่นเดียวกับค่าปรับ ศาลจึงนำมาเป็นข้อวินิจฉัยลดค่าปรับได้หากเห็นว่าโจทก์จะได้รับเบี้ยปรับสูงเกินส่วน
ตามสัญญาจ้างเหมามีสาระสำคัญว่า ถ้าจำเลยทำผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญานี้ได้ และมีอำนาจจ้างผู้อื่นทำงานต่อจากจำเลยได้ด้วย โดยจำเลยยอมจ่ายเงินค่าจ้าง และค่าใช้จ่ายอื่นใดตามจำนวนที่โจทก์ต้องเสียไปโดยสิ้นเชิง และถ้าผู้ว่าจ้างบอกเลิกสัญญาแล้ว ผู้รับจ้างยอมให้เรียกค่าเสียหายอันพึงมีได้อีกด้วย ดังนั้น แม้ยังไม่ปรากฏว่าผู้รับจ้างรายใหม่หลังจากโจทก์บอกเลิกสัญญาได้ทำการก่อสร้างงานตามสัญญาต่อจากจำเลยจนงานแล้วเสร็จบริบูรณ์หรือไม่ แต่ตามข้อความในสัญญาจ้างเหมานั้นเองเห็นเจตนารมณ์ได้ว่าถ้าหากจำเลยผิดสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะจ้างบุคคลอื่นทำการก่อสร้างงานแทนจำเลย โดยจำเลยต้องเสียค่าใช้จ่ายและโจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากการที่ต้องเสียค่าจ้างแพงกว่าเดิม โดยมิพักต้องรอให้งานก่อสร้างที่กระทำภายหลังต้องสำเร็จเสียก่อน เพราะเป็นที่เห็นได้ชัดว่าเป็นความเสียหายอันเกิดจากการผิดสัญญาของจำเลย

ค่าปรับที่โจทก์และจำเลยตกลงกำหนดกันไว้นั้น ถือได้ว่าเป็นเบี้ยปรับเพื่อการที่จะชดใช้หรือบรรเทาความเสียหายอันอาจจะมีหรือเกิดขึ้นไว้ล่วงหน้า ถ้าเบี้ยปรับนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 และข้อตกลงให้โจทก์ริบเอาผลงานที่จำเลยได้ทำไปแล้วโดยจำเลยจะเรียกร้องค่าตอบแทนและค่าเสียหายใด ๆ ไม่ได้ ก็เป็นข้อตกลงที่มีลักษณะเป็นการที่จำเลยให้สัญญาว่าจะทำการชำระหนี้อย่างอื่นที่มิใช่จำนวนเงินให้เป็นเบี้ยปรับแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 382 ถ้าเบี้ยปรับนี้สูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงให้เหลือเป็นจำนวนพอสมควรตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 เช่นกันแม้สิทธิริบผลงานที่จำเลยทำไปแล้วเป็นสิทธิของโจทก์หลังจากโจทก์ บอกเลิกสัญญาแต่เมื่อถือว่าเป็นเบี้ยปรับเช่นเดียวกับค่าปรับ ศาลจึงนำมาเป็นข้อวินิจฉัยลดค่าปรับได้หากเห็นว่าโจทก์ จะได้รับเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ตาม สัญญา จ้าง เหมา มี สาระ สำคัญ ว่า ถ้า จำเลย ทำ ผิด สัญญา ข้อหนึ่ง ข้อใด โจทก์ มี สิทธิ บอกเลิก สัญญา นี้ ได้ และ มี อำนาจจ้าง ผู้อื่น ทำงาน ต่อ จาก จำเลย ได้ ด้วย โดย จำเลย ยอม จ่าย เงินค่าจ้าง และ ค่าใช้จ่าย อื่นใด ตาม จำนวน ที่ โจทก์ ต้อง เสีย ไปโดย สิ้นเชิง และ ถ้า ผู้ว่าจ้าง บอกเลิก สัญญา แล้ว ผู้รับจ้าง ยอม ให้ เรียก ค่าเสียหาย อัน พึง มี ได้ อีก ด้วย ดังนั้น แม้ ยัง ไม่ ปรากฏ ว่า ผู้รับจ้าง ราย ใหม่ หลังจาก โจทก์ บอกเลิก สัญญา ได้ ทำการ ก่อสร้าง งาน ตาม สัญญา ต่อ จาก จำเลย จน งาน แล้ว เสร็จบริบูรณ์หรือไม่ แต่ ตาม ข้อความ ใน สัญญา จ้างเหมา นั้นเอง เห็นเจตนารมณ์ ได้ ว่า ถ้า หาก จำเลย ผิดสัญญา โจทก์ ย่อม มี สิทธิ ที่จะ จ้าง บุคคลอื่น ทำการ ก่อสร้าง งาน แทน จำเลย โดย จำเลย ต้องเสีย ค่าใช้จ่าย และ โจทก์ มีสิทธิ เรียก ค่าเสียหาย จาก การ ที่ ต้องเสีย ค่าจ้าง แพง กว่า เดิม โดย มิพัก ต้อง รอ ให้งาน ก่อสร้าง ที่กระทำ ภายหลัง ต้อง สำเร็จ เสียก่อน เพราะ เป็น ที่ เห็น ได้ชัดว่า เป็น ความเสียหาย อันเกิด จากการ ผิดสัญญา ของ จำเลย

สัญญามีข้อความว่า ผู้รับจ้างยินยอมให้บรรดาสิ่งก่อสร้างที่ผู้รับจ้างได้กระทำขึ้น รวมทั้งสัมภาระอุปกรณ์การก่อสร้างที่ได้ทำไว้ ณ สถานที่ก่อสร้าง โดยเฉพาะเพื่อการก่อสร้าง.... ให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้ว่าจ้างทั้งสิ้น นั้น ทรัพย์สินที่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของกรมควบคุมโรคติดต่อ ผู้ว่าจ้างก็เฉพาะวัสดุและอุปกรณ์ก่อสร้างที่จะใช้ในการก่อสร้างอาคารตามสัญญา และที่ได้ก่อสร้างเป็นส่วนของอาคารตามสัญญาไปแล้วเท่านั้น มิได้หมายความรวมถึงเครื่องมือเครื่องใช้ในการทำการก่อสร้างด้วย
ข้อสัญญาที่ว่า ในกรณีที่ผู้รับจ้างผิดสัญญาไม่ทำงานให้แล้วเสร็จภายในกำหนด กรณีจะเป็นเรื่องผู้ว่าจ้างบอกเลิกสัญญาหรือให้ผู้รับจ้างทำการก่อสร้างล่วงเวลาไป ผู้รับจ้างยินยอมรับผิดต่อผู้ว่าจ้างในสิ่งก่อสร้างและสัมภาระอุปกรณ์ในการก่อสร้างของผู้รับจ้างคงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ว่าจ้างโดยไม่ต้องใช้ราคาแก่ผู้รับจ้าง ข้อตกลงนี้มีลักษณะเป็นการที่ผู้รับจ้างให้สัญญาว่าจะชำระหนี้อย่างอื่นที่มิใช่จำนวนเงินให้เป็นเบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 382 แก่กรมควบคุมโรคติดต่อผู้ว่าจ้าง ซึ่งเมื่อพิเคราะห์ทางได้เสียของกรมควบคุมโรคติดต่อ กับสภาพหรือผลงานและพฤติการณ์ที่บริษัทจันทนิมิตก่อสร้าง จำกัด ผู้รับจ้างปฏิบัติมาแล้ว เห็นว่า เบี้ยปรับส่วนนี้เป็นเงินพอสมควรแล้วกรมควบคุมโรคติดต่อจึงมีสิทธิรับผลงานไว้โดยไม่ต้องชดใช้ราคา
หนังสือสัญญาค้ำประกันระบุว่า "ข้าพเจ้ายอมรับรู้และยินยอมด้วยในกรณีที่กรมควบคุมโรคติดต่อได้ยินยอมให้ผัดหรือผ่อนเวลาหรือผ่อนผันการปฏิบัติตามสัญญาให้แก่บริษัทจันทนิมิตก่อสร้าง จำกัด โดยเพียงแต่กรมควบคุมโรคติดต่อแจ้งให้ข้าพเจ้าทราบโดยไม่ชักช้าเท่านั้น" เช่นนี้เป็นการที่ธนาคารผู้ค้ำประกันยินยอมด้วยล่วงหน้าในการผ่อนผันเวลาหรือผ่อนผันการปฏิบัติตามสัญญาในการก่อสร้างเมื่อกรมควบคุมโรคติดต่อได้ผ่อนผันเวลาหรือผ่อนผันการปฏิบัติตามสัญญาในการก่อสร้างจึงไม่เข้าข่ายที่ธนาคารจะหลุดพ้นความรับผิดตาม ป.พ.พ. มาตรา 900 แม้สัญญาตอนท้ายจะมีข้อความว่ากรมควบคุมโรคติดต่อต้องแจ้งให้ธนาคารทราบโดยไม่ชักช้า ข้อความดังกล่าวมิใช่สาระสำคัญอันเป็นเงื่อนไขว่าถ้าไม่ได้แจ้งจะทำให้ข้อความตอนต้นไม่เป็นผล เพราะข้อความตอนต้นเป็นการแสดงเจตนาของธนาคารที่มีผลเป็นการยินยอมด้วยในการผ่อนผันเวลาหรือผ่อนผันการปฏิบัติตามสัญญาแล้ว มิใช่ข้อสัญญาว่าจะปฏิบัติการชำระหนี้อย่างใดอย่างหนึ่ง หากเป็นเพียงคำขอร้องหรือเสนอแนะเท่านั้น ฉะนั้น แม้กรมควบคุมโรคติดต่อจะไม่ได้แจ้งธนาคาร ธนาคารก็ไม่หลุดพ้นความรับผิด
สัญญาค้ำประกันมีข้อความว่า ข้าพเจ้ายอมผูกพันตนเป็นผู้ค้ำประกันบริษัท จ. ต่อกรมควบคุมโรคติดต่อ เป็นเงิน 1,122,868.80 บาท ข้อสัญญานี้เป็นการผูกพันรับผิดเป็นจำนวนจำกัดแน่นอน ถ้าบริษัท จ. ต้องรับผิดต่อกรมควบคุมโรคติดต่อไม่ถึง 1,122,867.80 บาท ธนาคารผู้ค้ำประกันก็ย่อมผูกพันรับผิดตามจำนวนที่บริษัท จ. ต้องรับผิดนั้น แต่ถ้าบริษัท จ. ต้องรับผิดเกิน 1,122,867.80 บาท ธนาคารก็รับผิดไม่เกินจำนวนเงินที่จำกัดไว้แล้ว ฉะนั้น เมื่อบริษัท จ. จะต้องรับผิดชอใช้ค่าเสียหายแก่กรมควบคุมโรคติดต่อเป็นเงิน 4,700,654 บาท ธนาคารจึงต้องรับผิดด้วยเป็นเงิน 1,122,867.80 บาท

จำเลยทำสัญญาซื้อที่ดินจัดสรรจาก ล. โดยวางเงินให้ ผู้ขายแล้วบางส่วนและได้ทำสัญญาจ้างเหมาโจทก์ให้ ปลูกสร้างอาคารตึกแถวสองชั้น 1 หลังบนที่ดินนั้น จำเลย ได้ชำระเงินค่าที่ดินให้ผู้ขายแล้วบางส่วนและชำระค่าจ้าง ปลูกสร้างอาคารให้โจทก์ในวันทำสัญญาส่วนหนึ่งส่วนที่ เหลือแบ่งชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินงวดหนึ่งและเมื่อโจทก์ปลูกสร้างอาคารเสร็จ และจำเลยรับมอบแล้วอีก งวดหนึ่ง ระหว่างก่อสร้างได้มีพระราชกฤษฎีกากำหนดแนวทางหลวง ที่จะสร้างทางหลวงแผ่นดินประกาศใช้บังคับคลุมถึงที่ดินและ อาคารพิพาทแต่ข้อเท็จจริงยังไม่แน่นอนว่าที่ดินนั้นต้อง ถูกเวนคืนหรือไม่เพราะยังไม่ได้มีการสำรวจโดยเฉพาะเจาะจงและยังไม่มีข้อห้ามจำหน่ายจ่ายโอนโดยเด็ดขาดโดยให้มีการ โอนกรรมสิทธิ์ได้เมื่อได้รับอนุญาตจากเจ้าหน้าที่เวนคืน อสังหาริมทรัพย์เสียก่อนดังนี้ที่ดินแปลงที่จำเลยซื้อและ จ้างเหมาโจทก์ปลูกสร้างอาคารยังอยู่ในวิสัยที่ผู้ขายจะขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขายให้จำเลยได้ หาได้ตกเป็นการ พ้นวิสัยที่จะโอนให้แก่กันไม่ จำเลยจึงจะยกข้ออ้างที่ ว่าที่ดินและอาคารถูกเวนคืนจึงไม่ต้องชำระค่าจ้างเหมาแก่ โจทก์หาได้ไม่ ข้อสัญญาจ้างเหมาระหว่างโจทก์จำเลยที่ว่า ถ้าผู้ว่าจ้าง ผิดนัดไม่ชำระค่าจ้างเหมาปลูกสร้างอาคารแก่ผู้รับจ้างไม่ว่า ในงวดใด ๆผู้รับจ้างมีสิทธิบอกเลิกสัญญาโดยถือว่ากรรมสิทธิ์ ในอาคารเป็นของผู้รับจ้างและยินยอมให้ผู้รับจ้างเข้า รับช่วงสิทธิการซื้อที่ดินแทนโดยมิคิดค่าตอบแทนและให้ผู้รับจ้างริบเงินค่าจ้างเหมาที่ได้ชำระให้แก่ผู้รับจ้าง ไว้แล้วทั้งหมดนั้นเป็นการกำหนดค่าสินไหมทดแทนไว้ล่วงหน้า ในกรณีที่ผู้ว่าจ้างไม่ชำระสินจ้างให้ตรงตามเวลาที่กำหนด ไว้ ถือเป็นเบี้ยปรับตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 382 ประกอบด้วย มาตรา 379 ซึ่งถ้าสูงเกินส่วนศาลมี อำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตาม มาตรา 383 เมื่อ โจทก์ปลูกสร้างอาคารตามสัญญาแล้วเสร็จและจำเลยรับมอบการที่ทำจากโจทก์แล้วไม่ชำระค่าจ้างเหมาแก่โจทก์และโจทก์บอกเลิก สัญญามาฟ้องขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากอาคารที่ สร้างขึ้นนั้นโดยถือว่ากรรมสิทธิ์ในอาคารตกเป็นของโจทก์ ตามข้อสัญญา และให้จำเลยส่งมอบอาคารดังกล่าวแก่โจทก์ใน สภาพเรียบร้อย หากส่งไม่ได้ให้ใช้เงินแทนดังนี้ ศาลย่อมพิพากษาลดเบี้ยปรับดังกล่าวเป็นให้จำเลยชำระเบี้ยปรับ เป็นเงินแก่โจทก์เท่านั้นโดยให้ยกคำขออื่นเสียได้ หมายเหตุ วรรคสองหารือในที่ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 5/2528

จำเลยทำสัญญาซื้อที่ดินจัดสรรจาก ล. โดยวางเงินให้ ผู้ขายแล้วบางส่วนและได้ทำสัญญาจ้างเหมาโจทก์ให้ ปลูกสร้างอาคารตึกแถวสองชั้น 1 หลังบนที่ดินนั้น จำเลย ได้ชำระเงินค่าที่ดินให้ผู้ขายแล้วบางส่วนและชำระค่าจ้าง ปลูกสร้างอาคารให้โจทก์ในวันทำสัญญาส่วนหนึ่งส่วนที่ เหลือแบ่งชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินงวดหนึ่งและเมื่อโจทก์ปลูกสร้างอาคารเสร็จ และจำเลยรับมอบแล้วอีกงวดหนึ่ง ระหว่างก่อสร้างได้มีพระราชกฤษฎีกากำหนดแนวทางหลวง ที่จะสร้างทางหลวงแผ่นดินประกาศใช้บังคับคลุมถึงที่ดินและ อาคารพิพาทแต่ข้อเท็จจริงยังไม่แน่นอนว่าที่ดินนั้นต้อง ถูกเวนคืนหรือไม่เพราะยังไม่ได้มีการสำรวจโดยเฉพาะเจาะจงและยังไม่มีข้อห้ามจำหน่ายจ่ายโอนโดยเด็ดขาดโดยให้มีการ โอนกรรมสิทธิ์ได้เมื่อได้รับอนุญาตจากเจ้าหน้าที่เวนคืน อสังหาริมทรัพย์เสียก่อนดังนี้ที่ดินแปลงที่จำเลยซื้อและ จ้างเหมาโจทก์ปลูกสร้างอาคารยังอยู่ในวิสัยที่ผู้ขายจะขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขายให้จำเลยได้ หาได้ตกเป็นการพ้นวิสัยที่จะโอนให้แก่กันไม่ จำเลยจึงจะยกข้ออ้างที่ว่าที่ดินและอาคารถูกเวนคืนจึงไม่ต้องชำระค่าจ้างเหมาแก่ โจทก์หาได้ไม่
ข้อสัญญาจ้างเหมาระหว่างโจทก์จำเลยที่ว่า ถ้าผู้ว่าจ้างผิดนัดไม่ชำระค่าจ้างเหมาปลูกสร้างอาคารแก่ผู้รับจ้างไม่ว่า ในงวดใด ๆ ผู้รับจ้างมีสิทธิบอกเลิกสัญญาโดยถือว่ากรรมสิทธิ์ ในอาคารเป็นของผู้รับจ้างและยินยอมให้ผู้รับจ้างเข้ารับช่วงสิทธิการซื้อที่ดินแทนโดยมิคิดค่าตอบแทนและให้ผู้รับจ้างริบเงินค่าจ้างเหมาที่ได้ชำระให้แก่ผู้รับจ้าง ไว้แล้วทั้งหมดนั้นเป็นการกำหนดค่าสินไหมทดแทนไว้ล่วงหน้า ในกรณีที่ผู้ว่าจ้างไม่ชำระสินจ้างให้ตรงตามเวลาที่กำหนดไว้ ถือเป็นเบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 382 ประกอบด้วย มาตรา 379 ซึ่งถ้าสูงเกินส่วนศาลมี อำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามมาตรา 383 เมื่อ โจทก์ปลูกสร้างอาคารตามสัญญาแล้วเสร็จและจำเลยรับมอบการที่ทำจากโจทก์แล้ว ไม่ชำระค่าจ้างเหมาแก่โจทก์และโจทก์บอกเลิก สัญญามาฟ้องขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากอาคารที่ สร้างขึ้นนั้นโดยถือว่ากรรมสิทธิ์ในอาคารตกเป็นของโจทก์ ตามข้อสัญญาและให้จำเลยส่งมอบอาคารดังกล่าวแก่โจทก์ใน สภาพเรียบร้อยหากส่งไม่ได้ให้ใช้เงินแทนดังนี้ ศาลย่อมพิพากษาลดเบี้ยปรับดังกล่าวเป็นให้จำเลยชำระเบี้ยปรับ เป็นเงินแก่โจทก์เท่านั้นโดยให้ยกคำขออื่นเสียได้
หมายเหตุ วรรคสองหารือในที่ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 5/2528

โจทก์ทำสัญญาขายที่ดินมีโฉนดสองแปลงให้แก่จำเลยมีสาระสำคัญว่าโจทก์ผู้ขายจะมอบใบอนุญาตให้ทำการก่อสร้างสถานีขนส่งของบริษัทขนส่ง จำกัดและจะมอบใบอนุญาตให้ทำถนนเชื่อมกับทางหลวงสายเอเซียตลอดแนวด้านหน้าของที่ดินหากผู้ขายไม่สามารถนำใบอนุญาตและทำการโอนชื่อให้ผู้ซื้อตามรายการดังกล่าวภายในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2521ผู้ขายยินยอมให้ปรับโดยยกกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาให้ผู้ซื้อโดยผู้ซื้อไม่ต้องชำระเงินส่วนที่เหลือ เมื่อได้ความว่าการก่อสร้างสถานีขนส่งนั้นความจริงเป็นการก่อสร้างสถานีเดินรถซึ่งบริษัทขนส่ง จำกัด ไม่อาจออกใบอนุญาตให้ก่อสร้างได้ ข้อกำหนดเบี้ยปรับในกรณีนี้จึงมีวัตถุที่ประสงค์เป็นการพ้นวิสัย เป็นโมฆะกรรม ไม่มีผลบังคับ ส่วนเรื่องใบอนุญาตให้ก่อสร้างถนนจากที่ดินเชื่อมกับทางหลวงสายเอเซียนั้น ได้ความว่าให้ขออนุญาตเมื่อสร้างสถานีเดินรถเสร็จเรียบร้อยแล้ว แต่แม้กำหนดเวลาที่โจทก์จะต้องมอบใบอนุญาตให้จำเลยที่ 1 ได้ล่วงพ้นไปแล้ว จำเลยที่ 1 ก็ยังมิได้ดำเนินการก่อสร้างสถานีเดินรถขึ้น ย่อมเป็นเหตุขัดข้องที่โจทก์จะขอใบอนุญาตมามอบให้จำเลยที่ 1 ในเวลาที่กำหนดในสัญญา การที่โจทก์จะชำระหนี้ในเรื่องนี้จึงเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์ซึ่งเกิดขึ้นภายหลังที่ได้ก่อหนี้ และซึ่งโจทก์ไม่ต้องรับผิดชอบ โจทก์จึงหลุดพ้นจากการชำระหนี้ดังกล่าว จำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิปรับโจทก์ตามสัญญาและจำเลยทั้งสองต้องร่วมกันรับผิดชำระราคาที่ดินตามฟ้อง
ความรับผิดของจำเลยเป็นการชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 โจทก์ยังไม่ได้โอนที่ดินตามสัญญาซื้อขายให้จำเลยครบถ้วน ทั้งไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ขอปฏิบัติการชำระหนี้ในเรื่องนี้ ดังนั้นจะถือว่าจำเลยผิดนัดแล้วมิได้ จำเลยไม่ต้องรับผิดชำระค่าดอกเบี้ย
เมื่อให้จำเลยชำระราคาที่ดินส่วนที่ค้างชำระ ศาลฎีกาย่อมพิพากษาให้โจทก์โอนที่ดินตามสัญญาซื้อขายแปลงที่ยังไม่ได้โอนได้เพราะเป็นการชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทน(อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 2430/2516)

โจทก์ทำสัญญาขายที่ดินมีโฉนดสองแปลงให้แก่จำเลย มีสาระสำคัญว่าโจทก์ผู้ขายจะมอบใบอนุญาตให้ทำการก่อสร้างสถานีขนส่งของบริษัทขนส่ง จำกัด และจะมอบใบอนุญาตให้ทำถนนเชื่อมกับทางหลวงสายเอเซียตลอดแนวด้านหน้าของที่ดิน หากผู้ขายไม่สามารถนำใบอนุญาตและทำการโอนชื่อให้ผู้ซื้อตามรายการดังกล่าวภายในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2521 ผู้ขายยินยอมให้ปรับโดยยกกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาให้ผู้ซื้อโดยผู้ซื้อไม่ต้องชำระเงินส่วนที่เหลือ เมื่อได้ความว่าการก่อสร้างสถานีขนส่งนั้นความจริงเป็นการก่อสร้างสถานีเดินรถซึ่งบริษัทขนส่ง จำกัด ไม่อาจออกใบอนุญาตให้ก่อสร้างได้ ข้อกำหนดเบี้ยปรับในกรณีนี้จึงมีวัตถุที่ประสงค์เป็นการพ้นวิสัย เป็นโมฆะกรรม ไม่มีผลบังคับ ส่วนเรื่องใบอนุญาตให้ก่อสร้างถนนจากที่ดินเชื่อมกับทางหลวงสายเอเซียนั้น ได้ความว่าให้ขออนุญาตเมื่อสร้างสถานีเดินรถเสร็จเรียบร้อยแล้ว แต่แม้กำหนดเวลาที่โจทก์จะต้องมอบใบอนุญาตให้จำเลยที่ 1 ได้ล่วงพ้นไปแล้ว จำเลยที่ 1 ก็ยังมิได้ดำเนินการก่อสร้างสถานีเดินรถขึ้น ย่อมเป็นเหตุขัดข้องที่โจทก์จะขอใบอนุญาตมามอบให้จำเลยที่ 1 ในเวลาที่กำหนดในสัญญา การที่โจทก์จะชำระหนี้ในเรื่องนี้จึงเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์ซึ่งเกิดขึ้นภายหลังที่ได้ก่อหนี้ และซึ่งโจทก์ไม่ต้องรับผิดชอบโจทก์จึงหลุดพ้นจากการชำระหนี้ดังกล่าว จำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิปรับโจทก์ตามสัญญาและจำเลยทั้งสองต้องร่วมกันรับผิดชำระราคาที่ดินตามฟ้อง
ความรับผิดของจำเลยเป็นการชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 โจทก์ยังไม่ได้โอนที่ดินตามสัญญาซื้อขายให้จำเลยครบถ้วน ทั้งไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ขอปฏิบัติการชำระหนี้ในเรื่องนี้ ดังนั้นจะถือว่าจำเลยผิดนัดแล้วมิได้ จำเลยไม่ต้องรับผิดชำระค่าดอกเบี้ย
เมื่อให้จำเลยชำระราคาที่ดินส่วนที่ค้างชำระ ศาลฎีกาย่อมพิพากษาให้โจทก์โอนที่ดินตามสัญญาซื้อขายแปลงที่ยังไม่ได้โอนได้ เพราะเป็นการชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทน(อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 2430/2516)

สัญญาซื้อขายมีข้อกำหนดในกรณีจำเลย (ผู้ขาย) ผิดสัญญาว่าโจทก์ (ผู้ซื้อ)จะริบเงินประกัน หรือให้จำเลยใช้เงินส่วนที่โจทก์ต้องซื้อสินค้าแพงไปจากข้อตกลงก็ได้ เมื่อจำเลยผิดสัญญา โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญา และแจ้งให้จำเลยทราบว่าโจทก์ขอสงวนสิทธิเรียกค่าเสียหายตามเงื่อนไขแห่งสัญญาซึ่งโจทก์จะแจ้งค่าเสียหายให้จำเลยทราบต่อไป จึงเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ว่าไม่ประสงค์จะใช้สิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทางริบเงินประกัน ดังนั้นเมื่อต่อมาโจทก์ได้เรียกร้องเอาค่าเสียหายตามจำนวนที่โจทก์ซื้อสินค้าดังกล่าวแพงไปจากข้อตกลงแก่จำเลย ก็ถือว่าโจทก์ใช้สิทธิเรียกร้องเอาค่าเสียหายจากจำเลยในจำนวนเงินที่โจทก์ซื้อสินค้าแพงขึ้น แม้โจทก์จะได้เรียกร้องให้ผู้ค้ำประกันชดใช้เงินตามสัญญาค้ำประกันแล้ว เงินดังกล่าวก็เป็นเพียงส่วนหนึ่งของค่าเสียหายที่โจทก์ซื้อสินค้าแพงขึ้น มิใช่เป็นการริบเงินประกันตามสัญญาซื้อขายแต่อย่างใด