คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 18/1

ผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้ผู้คัดค้านชำระหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเพื่อการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้อันได้แก่ ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคสอง จากเงินที่ผู้คัดค้านได้รับจากการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาททั้งสามห้องของจำเลย แม้หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระเป็นเงินค้างจ่ายซึ่งมีกำหนดอายุความ 5 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/33 (4) ก็ตาม แต่หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มซึ่งเป็นหนี้อุปกรณ์ที่ค้างชำระเกินเวลา 5 ปี ก็ยังไม่ระงับ เพราะสิทธิเรียกร้องที่ขาดอายุความนั้น มีผลให้ลูกหนี้มีสิทธิจะปฏิเสธการชำระหนี้ตามสิทธิเรียกร้องนั้นได้เท่านั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/10 ประกอบกับในการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ผู้ร้องจะต้องได้รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางครบถ้วนแล้วตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 วรรคสอง อันเป็นกฎหมายที่มีวัตถุประสงค์คุ้มครองประชาชนที่ซื้อห้องชุดเพื่อการอยู่อาศัย บทบัญญัติตาม ป.วิ.พ. มาตรา 309 จัตวา วรรคสอง (เดิม) ดังนั้น ผู้คัดค้านจึงไม่อาจอ้างเหตุขาดอายุความเพื่อปฏิเสธการชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มส่วนที่ย้อนหลังเกิน 5 ปี ได้
ป.วิ.พ. มาตรา 309 จัตวา วรรคสอง (เดิม) บัญญัติให้กันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดเพื่อชำระค่าใช้จ่ายแก่ผู้ร้องก่อนเจ้าหนี้จำนอง ผู้ร้องแจ้งหนี้บุริมสิทธิอันเกิดจากค่าใช้จ่ายในการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคสอง แก่พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 41 วรรคท้าย ย่อมทำให้ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิอยู่ในลำดับก่อนเจ้าหนี้จำนองด้วย

การกำหนดเงินเพิ่มจากหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระของเจ้าของห้องชุด เป็นกรณีการค้างชำระเงินเกินหกเดือนขึ้นไป ซึ่งเป็นไปตามข้อบังคับของโจทก์ที่จดทะเบียนกับทางราชการ และมีการรับรองโดยที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม (ครั้งแรก) ของโจทก์ เมื่อวันที่ 2 พฤศจิกายน 2557 โดยจำเลยมีตัวแทนในฐานะเป็นเจ้าของห้องชุดส่วนหนึ่งร่วมประชุมและรับรองข้อบังคับดังกล่าวด้วย เมื่อจำเลยเป็นผู้ยกร่างข้อบังคับอาคารชุดของโจทก์และนำไปจดทะเบียนต่อทางราชการและมีการจดทะเบียนและรับรองข้อบังคับดังกล่าวแล้ว เจ้าของร่วมห้องชุดทุกคนรวมทั้งจำเลยจึงต้องผูกพันตามข้อบังคับของโจทก์ เมื่อพิจารณาข้อบังคับ หมวดที่ 11 การออกค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วม ข้อ 31 ถึงข้อ 38 ซึ่งตามข้อบังคับข้อ 35.4 ย่อหน้าสุดท้ายระบุว่า "...เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามข้อบังคับข้างต้น ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราร้อยละยี่สิบ (20) ต่อปี...เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ถือเป็นค่าใช้จ่าย ตามมาตรา 18 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522..." โดยอัตราเงินเพิ่มดังกล่าวเป็นไปตามบทบัญญัติมาตรา 18/1 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 จึงถือเป็นข้อตกลงร่วมกันของเจ้าของห้องชุดทุกคนรวมถึงจำเลยซึ่งเปลี่ยนฐานะจากเดิมที่เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารชุดกลายเป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดรายหนึ่ง และต้องรับผิดชอบในเงินเพิ่มตามมาตรา 18/1 วรรคหนึ่งและวรรคสอง สำหรับค่าใช้จ่ายที่ค้างชำระเช่นเดียวกับเจ้าของร่วมคนอื่น ซึ่งเงินเพิ่มที่เกิดขึ้นทั้งหมดตลอดมาจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จสิ้นนั้น ก็ถือเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางทันทีด้วยตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18/1 วรรคท้าย และข้อบังคับของโจทก์ ข้อ 35.4 วรรคท้าย ซึ่งมีผลต่อเนื่องตามมาถึงการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากภาระผูกพันของห้องชุดห้องนั้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้เจ้าของห้องชุดรายใหม่ ตามข้อบังคับข้อ 9.12 ของโจทก์ เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องจึงต้องรับผิดชอบในเงินเพิ่มซึ่งถือเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่จะนำมาใช้ในการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางอันเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมอย่างเคร่งครัดและเสมอภาคเท่าเทียม ซึ่งหากปรับลดให้ต่างไปจากข้อบังคับ ก็จะมีผลต่อเจ้าของห้องชุดคนอื่นที่ปฏิบัติถูกต้องตามข้อบังคับ ด้วยเหตุผลดังกล่าวจึงกำหนดเงินเพิ่มอัตราร้อยละ 20 ต่อปี ของต้นเงิน 3,939,995.40 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ตามคำขอบังคับของโจทก์

อาคารชุดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 หมายถึง อาคารที่บุคคลสามารถแยกถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง เมื่อเจ้าของร่วมในอาคารชุดต้องการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารชุดดังกล่าว ทั้งอาคารเป็นอาคารเพื่อประกอบกิจการโรงแรม จึงทำให้ต้องมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และการใช้ทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมภายในอาคารดังกล่าวจะต้องดำเนินการตามที่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 48 (4) บัญญัติไว้ กล่าวคือ จะต้องกระทำโดยการแก้ไขข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดของจำเลยที่ 1 ด้วยการลงมติของเจ้าของร่วมและจะต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติแต่เพียงอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารเท่านั้น และการลงมติดังกล่าวก็ไม่อาจถือได้ว่าที่ประชุมใหญ่ได้อนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารจากอาคารชุดเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นอาคารชุดเพื่อประกอบกิจการโรงแรมไปในตัว เนื่องจากการอนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งจะต้องกระทำด้วยการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 48 (4) ดังนั้น ก่อนที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะลงมติในการประชุมวาระที่ 7 จึงไม่จำเป็นที่จะต้องมีการลงมติอนุมัติให้จำเลยที่ 1 เปลี่ยนแปลงการใช้อาคารหรือต้องทำการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 เสียก่อน การลงมติเจ้าของร่วมด้วยเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม จึงชอบด้วย พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 44 แล้ว จึงไม่มีเหตุให้ต้องเพิกถอนการลงมติในวาระนี้
ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติให้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีสิทธิสั่งปรับผู้ที่ฝ่าฝืนข้อบังคับได้ครั้งละไม่เกิน 2,000 บาท มีลักษณะเช่นเดียวกับการตกลงว่าจะให้เบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 ไม่เป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยจึงมีผลใช้บังคับได้
พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 18/1 วรรคสอง บัญญัติให้มีการออกข้อบังคับแก่ผู้ที่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วยการถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ แต่ทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 4 หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม เมื่อน้ำประปาหรือก๊าซหุงต้มเป็นทรัพย์สินที่มีอยู่ภายในห้องชุดแต่ละห้องเพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมแต่ละคนโดยเฉพาะ น้ำประปาและก๊าซหุงต้มจึงมิใช่ทรัพย์ส่วนกลาง การที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมลงมติให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิระงับการให้บริการน้ำประปาและก๊าซหุงต้มภายในห้องชุดของผู้ฝ่าฝืนข้อบังคับจึงเป็นการไม่ชอบ
พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว เมื่อจำเลยที่ 6 ได้รับการแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ดังนั้น จำเลยที่ 6 จึงมีหน้าที่ต้องดำเนินการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 6 ได้ว่าจ้างบุคคลหรือนิติบุคคลที่มีความรู้เชี่ยวชาญมารักษาความปลอดภัย รักษาความสะอาดและซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลางที่ชำรุดเสียหายก็อยู่ในความหมายของคำว่าปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเองตามที่บัญญัติไว้ใน พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 36 วรรคสอง แล้ว
1/1