คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 136

1. การที่จะวินิจฉัยว่าทรัพย์ใดเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือไม่นั้นย่อมอยู่ที่ลักษณะสภาพของตัวทรัพย์นั้นเองว่าเป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน.ตามความหมายของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 100 หรือไม่ ส่วนทรัพย์นั้นจะเป็นส่วนควบของที่ดินหรือไม่เป็นคนละเรื่องกัน ดังเช่นปลูกตึกลงในที่ดินที่เช่าผู้อื่นเป็นการชั่วคราวตึกนั้นย่อมไม่เป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 109 แต่ลักษณะสภาพของตึกเป็นทรัพย์ติดอยู่กับที่ดินเป็นการถาวรตึกนั้นจึงเป็นอสังหาริมทรัพย์ การซื้อขายตึกเช่นว่านี้จึงต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
2. แม้ข้อความในสัญญาจะมีเงื่อนไขว่า ผู้ขายมีสิทธิซื้อโรงเรือนคืนได้ภายในกำหนด 5 เดือนก็ดี แต่ในสัญญานั้นเองก็มีข้อความว่ายอมให้ผู้ซื้อยึดถือครอบครองเป็นเจ้าของตั้งแต่วันทำสัญญาโดยที่ผู้ขายซึ่งยังคงอาศัยอยู่ในโรงเรือนต้องเสียค่าตอบแทนซึ่งในสัญญาเรียกว่าดอกเบี้ยให้แก่ผู้ซื้อเป็นรายเดือน และผู้ขายก็ได้รับเงินค่าโรงเรือนไปครบถ้วนแล้ว ดังนี้ สัญญาพิพาทจึงมิใช่สัญญาจะซื้อจะขาย หากแต่เป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาดในลักษณะของสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถ้ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะ
3. จำเลยที่ 3 ต้องการเงิน 30,000 บาทเพื่อนำไปชำระหนี้ผู้อื่นจึงขอให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ซึ่งเป็นน้อง ทำสัญญาขายโรงเรือนให้โจทก์ในสัญญาพิพาทมีเงื่อนไขว่าจำเลยที่ 1 ที่ 2 จะซื้อคืนได้ภายใน 5 เดือนเท่าราคาขายพร้อมด้วยดอกเบี้ย และโจทก์ผู้ซื้อยอมให้จำเลยที่ 1 ที่ 2ยังคงอาศัยอยู่ในโรงเรือนได้ นอกจากนี้จำเลยที่ 3 ยังได้ทำสัญญาค้ำประกันกับโจทก์อีกฉบับหนึ่งว่า เมื่อครบกำหนด 5 เดือนถ้าจำเลยที่ 1 ไม่ยอมออกจากโรงเรือน และไม่สามารถใช้เงิน30,000 บาทกับดอกเบี้ยคืนให้โจทก์แล้ว จำเลยที่ 3 ยอมใช้เงิน30,000 บาทกับดอกเบี้ยแทน ดังนี้ สัญญาพิพาทเข้าแบบเป็นนิติกรรมกู้ยืมเงินอีกอย่างหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 136โจทก์ย่อมฟ้องเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยได้ แม้ในคำบรรยายฟ้องโจทก์จะไม่ได้กล่าวไว้โดยชัดแจ้งว่า หากสัญญาพิพาทเป็นโมฆะแล้ว โจทก์จำเลยตั้งใจให้สมบูรณ์ในแบบสัญญากู้เงินก็ดี เมื่อตามฟ้องของโจทก์คำให้การจำเลยประกอบกับข้อนำสืบของทั้งสองฝ่ายรับฟังข้อเท็จจริงเป็นอย่างใดแล้ว ก็เป็นเรื่องของศาลที่จะยกบทกฎหมายขึ้นปรับคดีเองได้ ทั้งโจทก์มีคำขอให้จำเลยใช้เงินคืนให้โจทก์ด้วยจึงไม่ใช่นอกฟ้องนอกประเด็นแต่อย่างใด
(ข้อ 3 วินิจฉัยโดยมติที่ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 38/2515)

1. การที่จะวินิจฉัยว่าทรัพย์ใดเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือไม่นั้น ย่อมอยู่ที่ลักษณะสภาพของตัวทรัพย์นั้นเองว่าเป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน.ตามความหมายของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 100 หรือไม่ ส่วนทรัพย์นั้นจะเป็นส่วนควบของที่ดินหรือไม่เป็นคนละเรื่องกัน ดังเช่นปลูกตึกลงในที่ดินที่เช่าผู้อื่นเป็นการชั่วคราวตึกนั้นย่อมไม่เป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 แต่ลักษณะสภาพของตึกเป็นทรัพย์ติดอยู่กับที่ดินเป็นการถาวรตึกนั้นจึงเป็นอสังหาริมทรัพย์ การซื้อขายตึกเช่นว่านี้จึงต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
2. แม้ข้อความในสัญญาจะมีเงื่อนไขว่า ผู้ขายมีสิทธิซื้อโรงเรือนคืนได้ภายในกำหนด 5 เดือนก็ดี แต่ในสัญญานั้นเองก็มีข้อความว่า ยอมให้ผู้ซื้อยึดถือครอบครองเป็นเจ้าของตั้งแต่วันทำสัญญา โดยที่ผู้ขายซึ่งยังคงอาศัยอยู่ในโรงเรือนต้องเสียค่าตอบแทน ซึ่งในสัญญาเรียกว่าดอกเบี้ยให้แก่ผู้ซื้อเป็นรายเดือน และผู้ขายก็ได้รับเงินค่าโรงเรือนไปครบถ้วนแล้ว ดังนี้ สัญญาพิพาทจึงมิใช่สัญญาจะซื้อจะขาย หากแต่เป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาดในลักษณะของสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถ้ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะ
3. จำเลยที่ 3 ต้องการเงิน 30,000 บาทเพื่อนำไปชำระหนี้ผู้อื่น จึงขอให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ซึ่งเป็นน้อง ทำสัญญาขายโรงเรือนให้โจทก์ ในสัญญาพิพาทมีเงื่อนไขว่าจำเลยที่ 1 ที่ 2 จะซื้อคืนได้ภายใน 5 เดือนเท่าราคาขายพร้อมด้วยดอกเบี้ย และโจทก์ผู้ซื้อยอมให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ยังคงอาศัยอยู่ในโรงเรือนได้ นอกจากนี้จำเลยที่ 3 ยังได้ทำสัญญาค้ำประกันกับโจทก์อีกฉบับหนึ่งว่า เมื่อครบกำหนด 5 เดือน ถ้าจำเลยที่ 1 ไม่ยอมออกจากโรงเรือน และไม่สามารถใช้เงิน 30,000 บาทกับดอกเบี้ยคืนให้โจทก์แล้ว จำเลยที่ 3 ยอมใช้เงิน30,000 บาทกับดอกเบี้ยแทน ดังนี้ สัญญาพิพาทเข้าแบบเป็นนิติกรรมกู้ยืมเงินอีกอย่างหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 136 โจทก์ย่อมฟ้องเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยได้ แม้ในคำบรรยายฟ้องโจทก์จะไม่ได้กล่าวไว้โดยชัดแจ้งว่า หากสัญญาพิพาทเป็นโมฆะแล้ว โจทก์จำเลยตั้งใจให้สมบูรณ์ในแบบสัญญากู้เงินก็ดี เมื่อตามฟ้องของโจทก์คำให้การจำเลยประกอบกับข้อนำสืบของทั้งสองฝ่ายรับฟังข้อเท็จจริงเป็นอย่างใดแล้ว ก็เป็นเรื่องของศาลที่จะยกบทกฎหมายขึ้นปรับคดีเองได้ ทั้งโจทก์มีคำขอให้จำเลยใช้เงินคืนให้โจทก์ด้วย จึงไม่ใช่นอกฟ้องนอกประเด็นแต่อย่างใด
(ข้อ 3 วินิจฉัยโดยมติที่ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 38/2515)

สัญญาซื้อขายมีใจความชัดแจ้งว่า คู่สัญญามีเจตนามุ่งซื้อขายที่ดินกันเด็ดขาด ไม่มีข้อความใดแสดงว่าคู่สัญญามีเจตนาจะไปจดทะเบียนโอนกันในภายหลัง อันจะทำให้เห็นว่าเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็เป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456
ตามสัญญาซื้อขาย คู่สัญญามีเจตนามุ่งให้สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาด และไม่มีทางจะแปลได้ว่าเป็นสัญญาจะซื้อขายแล้ว เมื่อสัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ นิติกรรมนี้จะสมบูรณ์ในฐานะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายโดยอาศัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 136 ไม่ได้
สัญญาที่โจทก์นำมาฟ้องจะบังคับคดีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ได้หรือไม่นั้น เป็นข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลย่อมยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5)

สัญญาซื้อขายมีใจความชัดแจ้งว่า คู่สัญญามีเจตนามุ่งซื้อขายที่ดินกันเด็ดขาดไม่มีข้อความใดแสดงว่าคู่สัญญามีเจตนาจะไปจดทะเบียนโอนกันในภายหลัง อันจะทำให้เห็นว่าเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็เป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456
ตามสัญญาซื้อขาย คู่สัญญามีเจตนามุ่งให้สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาดและไม่มีทางจะแปลได้ว่าเป็นสัญญาจะซื้อขายแล้วเมื่อสัญญาซื้อขายเป็นโมฆะนิติกรรมนี้จะสมบูรณ์ในฐานะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายโดยอาศัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 136 ไม่ได้
สัญญาที่โจทก์นำมาฟ้องจะบังคับคดีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ได้หรือไม่นั้นเป็นข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลย่อมยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 142(5)

ผู้ขายขายบ้านซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินที่เช่าจากสำนักงานทรัพย์สิน ๆ ได้รับชำระราคาครบถ้วนและมอบให้ผู้ซื้อเข้าอยู่อาศัยแล้วแต่ไม่ได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพราะผู้ขายอ้างว่าหากไปทำโอนกัน สำนักงานทรัพย์สิน ฯ ทราบเรื่องเข้าจะหาว่าผิดสัญญาและเลิกสัญญาเช่าที่ดิน ซึ่งผู้ซื้อก็ยอม ดังนี้ แสดงว่าคู่กรณีมิได้มีเจตนาจะดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมายมาแต่แรกแล้ว สัญญาซื้อขายจึงเป็นโมฆะและจะถือว่าคู่กรณีตั้งใจจะให้สมบูรณ์ในฐานเป็นสัญญาจะซื้อขายก็ไม่ได้

ผู้ขายขายบ้านซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินที่เช่าจากสำนักงานทรัพย์สินฯได้รับชำระราคาครบถ้วน และมอบให้ผู้ซื้อเข้าอยู่อาศัยแล้ว แต่ไม่ได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพราะผู้ขายอ้างว่าหากไปทำโอนกันสำนักงานทรัพย์สินฯทราบเรื่องเข้าจะหาว่าผิดสัญญาและเลิกสัญญาเช่าที่ดิน ซึ่งผู้ซื้อก็ยอม ดังนี้ แสดงว่าคู่กรณีมิได้มีเจตนาจะดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมายมาแต่แรกแล้ว สัญญาซื้อขายจึงเป็นโมฆะและจะถือว่าคู่กรณีตั้งใจจะให้สมบูรณ์ในฐานเป็นสัญญาจะซื้อขายก็ไม่ได้

สัญญามีข้อความว่า ผู้ขาย (จำเลย) สัญญาว่าจะส่งมอบทรัพย์ที่ขายนี้ให้แก่ผู้ซื้อ(โจทก์)ซึ่งผู้ขายได้รับราคาทรัพย์ที่ขายไปครบถ้วนแล้วซึ่งหมายความว่า ขณะทำสัญญายังหาได้มอบทรัพย์ที่ขายกันไม่เพราะต้องทำการโอนให้ถูกต้องตามกฎหมายด้วยและตามฟ้องของโจทก์ก็ว่าการซื้อขายนี้ได้ทำสัญญากันว่าเมื่อโจทก์(ผู้ซื้อ)ประสงค์จะให้จำเลย(ผู้ขาย)โอนกรรมสิทธิ์เมื่อใด จำเลย(ผู้ขาย)จะทำการโอนทันทีจำเลยไม่ได้ปฏิเสธหรือกล่าวแก้อย่างใดถือว่าจำเลยรับตามฟ้องดังนี้ สัญญาดังกล่าวจึงถือว่าเป็นสัญญาจะซื้อขาย
ฟ้องกล่าวว่า โจทก์ได้เข้าครอบครองที่ดินที่จำเลยขายให้เป็นส่วนสัดแล้ว ศาลย่อมพิพากษาให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยให้โจทก์ได้เพราะผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกับจำเลยไม่ได้เข้ามาโต้แย้งอย่างใด

สัญญามีข้อความว่า ผู้ขาย (จำเลย) สัญญาว่าจะส่งมอบทรัพย์ที่ขายนี้ให้แก่ผู้ซื้อ (โจทก์) ซึ่งผู้ขายได้รับราคาทรัพย์ที่ขายไปครบถ้วนแล้ว ซึ่งหมายความว่า ขณะทำสัญญายังหาได้มอบทรัพย์ที่ขายกันไม่ เพราะต้องทำการโอนให้ถูกต้องตามกฎหมายด้วยและตามฟ้องของโจทก์ก็ว่า การซื้อขายนี้ได้ทำสัญญากันว่า เมื่อโจทก์ (ผู้ซื้อ) ประสงค์จะให้จำเลย (ผู้ขาย) โอนกรรมสิทธิ์เมื่อใดจำเลย (ผู้ขาย) จะทำการโอนทันที จำเลยไม่ได้ปฏิเสธหรือกล่าวแก้อย่างใด ถือว่าจำเลยรับตามฟ้อง ดังนี้ สัญญาดังกล่าวจึงถือว่า เป็นสัญญาจะซื้อขาย
ฟ้องกล่าวว่า โจทก์ได้เข้าครอบครองที่ดินที่จำเลยขายให้เป็นส่วนสัดแล้ว ศาลย่อมพิพากษาให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน เฉพาะส่วนของจำเลยให้โจทก์ได้ เพราะผู้ที่มีกรรมสิทธิ์รวมกับจำเลยไม่ได้เข้ามาโต้แย้งอย่างใด

ทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมเป็นโมฆะ
เมื่อไม่มีเหตุให้สันนิษฐานว่าคู่สัญญายังมีเจตน์จำนงว่าถ้าสัญญาซื้อขายนี้ไม่สมบูรณ์ ก็คงจะได้ตั้งใจให้สมบูรณ์เข้าแบบเป็นนิติกรรรมอย่างอื่นแล้ว ก็ไม่มีผลบังคับเป็นสัญญาจะซื้ขายได้

ทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะ
เมื่อไม่มีเหตุให้สันนิษฐานว่าคู่สัญญายังมีเจตน์จำนงว่าถ้าสัญญาซื้อขายนี้ไม่สมบูรณ์ก็คงจะได้ตั้งใจให้สมบูรณ์เข้าแบบเป็นนิติกรรมอย่างอื่นแล้วก็ไม่มีผลบังคับเป็นสัญญาจะซื้อขาย ได้