คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 1299

กระบวนวิธีการบังคับคดีในขั้นตอนต่าง ๆ นั้น หากเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา ลูกหนี้ตามคำพิพากษา หรือบุคคลภายนอกผู้มีส่วนได้เสียในการบังคับคดีซึ่งต้องเสียหายเพราะเหตุดังกล่าวเห็นว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการบังคับคดีบกพร่อง ผิดพลาด หรือฝ่าฝืนต่อกฎหมาย บุคคลดังกล่าวย่อมมีสิทธิยื่นคำร้องต่อศาลให้สั่งเพิกถอนหรือแก้ไขกระบวนวิธีการบังคับคดีทั้งปวงหรือวิธีการบังคับใด ๆ โดยเฉพาะหรือมีคำสั่งกำหนดวิธีการอย่างใดแก่เจ้าพนักงานบังคับคดีตามที่ศาลเห็นสมควรได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 295 วรรคสอง อันเป็นบทกฎหมายที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะแล้ว เมื่อโจทก์อ้างว่าการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทไม่ชอบด้วยกฎหมายเพราะจำเลยที่ 1 มิได้เป็นเจ้าของทรัพย์ที่แท้จริงและโฉนดที่ดินพิพาทออกโดยไม่ชอบ โจทก์จะต้องยื่นคำร้องต่อศาลในคดีเดิมหรือศาลที่ดำเนินการออกหมายบังคับคดี ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 7 (2) ประกอบ มาตรา 271 โจทก์หามีอำนาจที่จะฟ้องเพื่อขอให้ศาลมีคำพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทเป็นคดีใหม่ได้ไม่ ถึงแม้ว่าคำฟ้องของโจทก์จะเกี่ยวข้องกับประเด็นการเพิกถอนโฉนดที่ดินพิพาทด้วยก็ตาม ส่วนเจ้าพนักงานบังคับคดีนั้นเป็นเจ้าพนักงานที่ต้องปฏิบัติในการที่จะบังคับคดีตามคำพิพากษาหรือคำสั่งศาลเท่านั้น ไม่มีอำนาจเข้ามาเป็นผู้มีส่วนได้เสียหรือเป็นคู่ความได้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 5
จำเลยที่ 1 มีชื่อเป็นผู้มีสิทธิในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3. ก.) เลขที่ 808 ที่ดินพิพาทมาตั้งแต่ต้น แม้ต่อมาจำเลยที่ 1 จะขายที่ดินพิพาทและส่งมอบการครอบครองให้แก่โจทก์และโจทก์ได้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทมานานประมาณ 20 ปีเศษ ก็ตาม แต่ตราบใดที่ยังมิได้จดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนก็ยังคงถือว่าจำเลยที่ 1 เป็นผู้มีชื่อในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดินพิพาท อีกทั้งจำเลยที่ 1 ยังได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานของกฎหมายว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1373 เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 4 รับจำนองที่ดินพิพาทไว้โดยไม่สุจริต จึงได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง ประกอบกับได้ความว่าจำเลยที่ 6 ผู้ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดเพิ่งทราบว่ามีข้อโต้แย้งเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทหลังจากจำเลยที่ 6 ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดแล้ว ถือได้ว่าจำเลยที่ 6 เป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล สิทธิในที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 6 จึงไม่เสียไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 1330 จำเลยที่ 6 ย่อมมีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าโจทก์ กรณีไม่อาจบังคับตามคำขอให้ที่ดินพิพาทกลับคืนมาเป็นของโจทก์ได้

ภายหลัง ท. ถึงแก่ความตาย ได้มีผู้ไถ่ถอนที่ดินพิพาททั้งสองแปลงซึ่งมีชื่อ ท. เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ และในการที่ บ. ร้องขอเป็นผู้จัดการมรดกของ ท. ก็ได้ระบุว่าที่ดินพิพาททั้งสองแปลงเป็นทรัพย์มรดก ดังนั้น โฉนดที่ดินพิพาททั้งสองแปลงอยู่ในครอบครองของ บ. แล้ว ต่อมาที่ดินพิพาททั้งสองแปลงมีการจดทะเบียนโอนขายแก่จำเลยที่ 1 โดยมีลายมือชื่อ ท. เป็นผู้มอบอำนาจและมี ส. ลงลายมือชื่อเป็นพยาน ซึ่ง บ. มิได้ดำเนินการจดทะเบียนโอนมาเป็นชื่อของตนในฐานะผู้จัดการมรดกเสียก่อน แต่กลับมีผู้นำหนังสือมอบอำนาจของ ท. ไปโอนขายแก่จำเลยที่ 1 ซึ่งมีลายมือชื่อของ ส. เป็นพยานในหนังสือมอบอำนาจของทั้งสองฝ่าย แม้ตามสัญญาซื้อขายระหว่าง ท. กับจำเลยที่ 1 ไม่ปรากฏว่า บ. มีส่วนเกี่ยวข้องทำหนังสือมอบอำนาจให้ แต่ ส. ย่อมมีหนังสือมอบอำนาจที่ ท. ลงลายมือชื่อไว้ล่วงหน้าโดยมีชื่อ ส. เป็นพยาน ดังนั้น ในการไถ่ถอนจำนองที่ดินพิพาททั้งสองแปลงจึงเชื่อได้ว่า ส. เป็นผู้ดำเนินการภายหลัง ท. ถึงแก่ความตายแล้ว จึงสามารถนำโฉนดที่ดินพิพาทมาคืนแก่ บ. ได้ การที่ บ. มอบโฉนดที่ดินพิพาททั้งสองแปลงให้ ส. ไปดำเนินการโอนขายแก่จำเลยที่ 1 นับว่าเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของ บ. หรืออาจเป็นเพราะ บ. ทราบจาก ส. ว่า การจดทะเบียนโอนที่ดินใส่ชื่อ บ. ในฐานะผู้จัดการมรดก แล้วจดทะเบียนขายต่อบุคคลภายนอกจะต้องเสียค่าธรรมเนียม 2 ครั้ง พฤติการณ์ดังกล่าวย่อมเป็นเหตุให้ บ. ในฐานะผู้จัดการมรดกและทายาทของ ท. ไม่อาจยกเอาความบกพร่องของตนมาใช้ยันแก่จำเลยที่ 2 ซึ่งรับจำนองไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนให้รับความเสียหาย โจทก์ซึ่งเป็นทายาทผู้สืบสิทธิของ บ. และ ฮ. จึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนหนังสือสัญญาจำนองและการจดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาททั้งสองแปลงระหว่างจำเลยที่ 1 กับที่ 2 ได้

ข้อที่ผู้ร้องที่ 1 ถึงที่ 3 ฎีกาว่า การที่จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาทเป็นของตนเองและจดทะเบียนจำนองต่อโจทก์เกินจากส่วนที่จำเลยได้รับตามสัญญาประนีประนอมยอมความและพิพากษาตามยอมในคดีแพ่งเป็นการทำนิติกรรมซึ่งตนมีส่วนได้เสียเป็นปฏิปักษ์ต่อกองมรดกตาม ป.พ.พ. มาตรา 1722 นั้น เป็นข้อที่ผู้ร้องที่ 1 ถึงที่ 3 มิได้กล่าวอ้างตั้งเป็นประเด็นข้อพิพาทไว้ในคำร้อง และนำสืบไว้ จึงเป็นฎีกาในข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 225 และมาตรา 252 ประกอบ พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
แม้เดิมสิทธิตามส่วนในที่ดินพิพาทของผู้ร้องที่ 1 ถึงที่ 3 เป็นสิทธิที่ได้มาจากการรับมรดกจากเจ้าของที่ดินพิพาทที่แท้จริงตามที่ผู้ร้องที่ 1 ถึงที่ 3 กล่าวอ้างอันเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง ก็ตาม แต่เมื่อต่อมาผู้ร้องที่ 1 ถึงที่ 3 จำเลยและทายาทอื่นได้ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความและศาลชั้นต้นได้มีคำพิพากษาตามยอมให้ได้รับมรดกที่ดินพิพาท ย่อมมีผลทำให้การเรียกร้องในทรัพย์มรดกในฐานะทายาทโดยธรรมของเจ้ามรดกระงับสิ้นไปและทำให้ผู้ร้องที่ 1 ถึงที่ 3 และทายาทอื่นได้สิทธิในที่ดินพิพาทตามสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมตาม ป.พ.พ. มาตรา 852 สิทธิของผู้ร้องที่ 1 ถึงที่ 3 ตามส่วนในที่ดินพิพาทที่ได้มาตามสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมดังกล่าวเป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยนิติกรรม เมื่อยังมิได้จดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ปรากฏชื่อผู้ร้องที่ 1 ถึงที่ 3 ในทะเบียนที่ดิน สิทธิของผู้ร้องที่ 1 ถึงที่ 3 จึงยังไม่บริบูรณ์เป็นทรัพย์สิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง สัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมคงมีผลผูกพันและบังคับได้ระหว่างคู่กรณีตามสัญญาประนีประนอมยอมความในฐานะบุคคลสิทธิ โดยไม่อาจกล่าวอ้างหรือบังคับแก่โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้ การที่จำเลยนำที่ดินพิพาทในส่วนที่ผู้ร้องที่ 1 ถึงที่ 3 ได้รับตามสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมไปจดทะเบียนจำนองไว้แก่โจทก์ในขณะที่สิทธิของผู้ร้องที่ 1 ถึงที่ 3 ยังไม่บริบูรณ์เป็นทรัพย์สินนั้น โดยยังคงให้ปรากฏชื่อจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทในส่วนที่เป็นของผู้ร้องที่ 1 ถึงที่ 3 ผู้ร้องที่ 1 ถึงที่ 3 จะอ้างบทบัญญัติมาตรา 705 ซึ่งบัญญัติให้การจำนองกระทำได้โดยเจ้าของทรัพย์สินเท่านั้นเพื่อมิให้สัญญาจำนองระหว่างโจทก์กับจำเลยมีผลผูกพันที่ดินพิพาทในส่วนของผู้ร้องที่ 1 ถึงที่ 3 อันมีผลเป็นการบังคับโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกหาได้ไม่ ส่วนผู้ร้องที่ 1 ถึงที่ 3 ได้รับความเสียหายจากการกระทำของจำเลยเพียงใด ก็เป็นเรื่องที่ผู้ร้องที่ 1 ถึงที่ 3 ต้องไปว่ากล่าวแก่จำเลยเป็นอีกส่วนหนึ่งต่างหาก ผู้ร้องที่ 1 ถึงที่ 3 จึงไม่มีอำนาจยื่นคำร้องขอกันส่วนเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทได้

ที่ดินของโจทก์แบ่งแยกมาจากที่ดินของ ส. และ ต. ภายหลังแบ่งแยก ต. ผู้ขายที่ดินให้แก่โจทก์ตกลงยินยอมให้โจทก์ใช้ทางพิพาทซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินของ ต. เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ ซึ่งโจทก์และบริวารก็ได้ใช้ทางพิพาทดังกล่าวตลอดมา การตกลงกันดังกล่าวถือเป็นการทำนิติกรรมก่อตั้งสิทธิภาระจำยอมระหว่างกัน หาใช่เป็นกรณีที่โจทก์ใช้ทางพิพาทโดยอาศัยสิทธิของ ต. หรือโดยวิสาสะไม่ ทางพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์โดยนิติกรรมดังกล่าว อันเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อโจทก์ยังไม่ได้จดทะเบียนการได้ทางภาระจำยอมต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่บริบูรณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง แต่โจทก์ก็อาจได้ภาระจำยอมในทางพิพาทโดยอายุความหากโจทก์ได้ใช้ทางพิพาทโดยเจตนาให้ได้ภาระจำยอมซึ่งต้องพิจารณาจากการใช้ว่า เป็นการใช้โดยอาการที่ถือสิทธิเป็นปรปักษ์ต่อ ต. เจ้าของที่ดินที่ตั้งทางพิพาทคนเดิมและเจ้าของที่ดินคนต่อ ๆ มาหรือไม่
โจทก์ใช้ทางพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาให้เป็นทางภาระจำยอมตลอดมา เป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว ทางพิพาทย่อมตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ เมื่อเป็นการได้มาซึ่งภาระจำยอมแล้ว แม้จะเป็นการได้ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ก็ไม่อยู่ในบังคับบทบัญญัติมาตรา 1299 วรรคสอง ดังนั้น จำเลยทั้งสองจะยกเรื่องการรับโอนที่ดินมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์หาได้ไม่

โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจาก จ. และ ม. และจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ผู้ร้องซึ่งอ้างว่าได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทมาก่อนที่โจทก์จะซื้อที่ดินพิพาท เพื่อแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลว่าผู้ร้องไม่ใช่บริวารของจำเลยตาม ป.วิ.พ. มาตรา 296 จัตวา (3) ผู้ร้องจึงต้องแสดงให้เห็นว่าผู้ร้องมีสิทธิดีกว่าโจทก์อย่างไร ทั้งตามคำร้องเป็นการกล่าวอ้างว่าผู้ร้องได้สิทธิมาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมและยังมิได้จดทะเบียน กรณีจึงต้องด้วยบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง ที่ห้ามมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว เมื่อผู้ร้องมิได้ตั้งประเด็นในคำร้องว่า โจทก์มิใช่บุคคลภายนอกและซื้อที่ดินพิพาทโดยไม่สุจริต คดีจึงไม่มีประเด็นที่ผู้ร้องจะนำสืบว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทโดยไม่สุจริต จึงต้องฟังว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจาก จ. และ ม. โดยสุจริตตามข้อสันนิษฐานของ ป.พ.พ. มาตรา 6 นอกจากนี้ ผู้ร้องยังมิได้จดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้น แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ตามคำร้องว่า ผู้ร้องครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทจนได้กรรมสิทธิ์แล้วก่อนโจทก์จะจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทก็ตาม แต่เมื่อผู้ร้องมิได้จดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้ร้องจึงยกเอาสิทธิที่ได้มาอยู่ก่อนและยังมิได้จดทะเบียนขึ้นใช้ยันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วไม่ได้ตามบทมาตราดังกล่าว และเมื่อตามคำร้องของผู้ร้องไม่สามารถแสดงอำนาจพิเศษให้ศาลเห็นได้ว่าผู้ร้องมีสิทธิดีกว่าโจทก์ที่อยู่ในที่ดินพิพาทได้จึงต้องถือว่าผู้ร้องเป็นบริวารของจำเลย ศาลชั้นต้นย่อมมีอำนาจสั่งยกคำร้องโดยไม่จำต้องทำการไต่สวน

พินัยกรรมพิพาทมีลักษณะเป็นพินัยกรรมแบบธรรมดา หรือพินัยกรรมแบบมีพยาน เป็นหนังสือที่มีการลงวัน เดือน ปี ในขณะที่ทำพินัยกรรม รอยลบ ขีด ฆ่า เติมข้อความที่ช่องวัน เดือน ปี และอายุของผู้ตายมีการลงลายมือชื่อผู้ตายและลงลายมือชื่อของ ว. กับ ศ. ผู้เป็นพยานรับรองลายมือชื่อผู้ตายซึ่งบรรลุนิติภาวะแล้วทั้งสองคนกำกับไว้ ทั้งผู้ตายได้ลงลายมือชื่อกับพิมพ์ลายพิมพ์นิ้วมือไว้ที่ช่องผู้ทำพินัยกรรม โดยมีลายมือชื่อของ ศ. และ ว. ที่ช่องพยานครบถ้วน แม้พินัยกรรมที่พิพาทไม่มีข้อความที่เป็นถ้อยคำระบุการเผื่อตายไว้โดยชัดแจ้ง แต่ก็มีข้อความว่า "พินัยกรรม" ที่หัวกระดาษตรงกลาง ซึ่งหมายถึงเอกสารแสดงเจตนากำหนดการเผื่อตายในเรื่องทรัพย์สินหรือการต่าง ๆ อันจะให้เกิดเป็นผลบังคับได้ตามกฎหมายเมื่อผู้ทำพินัยกรรมตาย และยังมีข้อความระบุไว้ว่า "....ข้าพเจ้าขอให้ ผ. บุตรสาวเป็นผู้จัดการมรดกให้ปฏิบัติตามเจตนาของข้าพเจ้าในการแบ่งปันทรัพย์สิน... ขอทำพินัยกรรมให้แบ่งทรัพย์สินดังนี้..." กรณีจึงมีความหมายอยู่ในตัวว่าข้อกำหนดในเอกสารดังกล่าวจะมีผลต่อเมื่อผู้ตายถึงแก่ความตาย พินัยกรรมที่พิพาทจึงเป็นไปตามแบบที่บัญญัติไว้ตามมาตรา 1656 แห่ง ป.พ.พ. และมีผลบังคับตามกฎหมาย หาได้เป็นโมฆะไม่
การที่โจทก์ได้รับอนุญาตจากผู้ตายให้ปลูกสร้างอาคารห้องเช่า 26 ห้อง บนที่ดินของผู้ตายเป็นเรื่องที่โจทก์มีสิทธิเหนือพื้นดิน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1410 อันเป็นทรัพย์สินเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่งที่ไม่อาจได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม จึงต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นสิทธิเหนือพื้นดินที่ได้มานั้นยังไม่บริบูรณ์และไม่อาจใช้ยันบุคคลภายนอกได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เมื่อข้อตกลงที่ผู้ตายอนุญาตให้โจทก์ปลูกสร้างอาคารห้องเช่าบนที่ดินดังกล่าวไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ไว้ โจทก์จึงปราศจากสิทธิตามกฎหมายที่จะใช้ยันต่อจำเลยที่ 6 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก จำเลยที่ 6 ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินชอบที่จะขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินตามฟ้องแย้งได้

แม้ผู้ร้องเป็นผู้ปลูกสร้างตึกแถวเลขที่ 7/170 บนที่ดินโฉนดเลขที่ 21664 ก็ตาม แต่ปรากฏว่าผู้ร้องได้ทำหนังสือยกที่ดินเฉพาะส่วนของผู้ร้องทั้งหมดตามโฉนดที่ดินเลขที่ 21664 พร้อมตึกแถวสามชั้นเลขที่ 7/170 ให้แก่จำเลยที่ 2 และที่ 3 ดังนี้เมื่อตึกแถว 3 ชั้น เลขที่ 7/170 ยังปลูกอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 21664 ตึกแถวเลขที่ 7/170 ย่อมเป็นส่วนควบของที่ดินโฉนดเลขที่ 21664 การที่ผู้ร้องจะก่อตั้งกรรมสิทธิ์ในตึกแถวเลขที่ 7/170 แยกออกต่างหากจากที่ดินโฉนดเลขที่ 21664 จะทำได้ก็โดยการก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1410 เมื่อผู้ร้องไม่เคยจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้สมบูรณ์ถูกต้องตามกฎหมาย จึงไม่มีผลทำให้ตึกแถวเลขที่ 7/170 นั้นมิใช่เป็นส่วนควบของที่ดินโฉนดเลขที่ 21664 ผู้ร้องไม่ได้กรรมสิทธิ์ตึกแถวเลขที่ 7/170 แยกต่างหากจากที่ดินโฉนดเลขที่ 21664 ต้องถือว่าเป็นทรัพย์ของจำเลยที่ 2 และที่ 3 โจทก์จึงนำยึดที่ดินโฉนดเลขที่ 21664 พร้อมตึกแถวเลขที่ 7/170 ออกขายทอดตลาดได้

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่พิพาทพร้อมบ้านพักซึ่งปลูกบนที่ดินโดยซื้อมาจากจำเลยร่วมทั้งสาม จำเลยเข้าไปอยู่อาศัยในที่พิพาทโดยไม่มีสิทธิทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้ขับไล่จำเลยและให้จำเลยชดใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่โจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าที่พิพาทเป็นของจำเลย โดยจำเลยซื้อที่พิพาทพร้อมบ้านพักจากจำเลยร่วมทั้งสามขณะที่พิพาทเป็นเพียงที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) และเข้าครอบครองที่พิพาทแล้ว แต่จำเลยร่วมทั้งสามไม่จดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่จำเลย กลับจำนองและขายที่ดินให้แก่โจทก์ โดยโจทก์รับซื้อไว้โดยไม่สุจริต ขอให้บังคับโจทก์โอนที่ดินพิพาทพร้อมบ้านให้แก่จำเลย คดีมีประเด็นข้อพิพาทเพียงข้อเดียวว่า ที่พิพาทและบ้านพักเป็นของโจทก์หรือจำเลย และมีปัญหาต้องวินิจฉัยว่าโจทก์ซื้อที่พิพาทจากจำเลยร่วมทั้งสามโดยสุจริตหรือไม่ ไม่มีปัญหาต้องวินิจฉัยว่าจำเลยร่วมทั้งสามคบคิดกันโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์หรือไม่ กรณีไม่ต้องด้วยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57 (3) ที่จะเรียกจำเลยร่วมทั้งสามเข้ามาเป็นจำเลยร่วม เพราะไม่ใช่เรื่องที่จำเลยหรือจำเลยร่วมอาจใช้สิทธิฟ้องไล่เบี้ยกันได้ การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งเรียกให้จำเลยร่วมทั้งสามเข้ามาในคดีรวมทั้งมีคำสั่งรับฟ้องแย้งของจำเลยและจำเลยร่วมทั้งสามจึงเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาที่ไม่ชอบ ศาลฎีกามีอำนาจเพิกถอนกระบวนพิจารณาที่ผิดระเบียบเหล่านั้นได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 27 วรรคหนึ่ง แต่เนื่องจากศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 2 ดำเนินคดีสำหรับจำเลยและจำเลยร่วมจนเสร็จสิ้นกระแสความ จำเลยและจำเลยร่วมทั้งสามมิได้ฎีกาคัดค้านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2 ปัญหาว่าจำเลยร่วมทั้งสามต้องรับผิดต่อจำเลยเพียงใดจึงยุติไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2 ไม่สมควรเพิกถอนกระบวนพิจารณาที่ผิดระเบียบของศาลชั้นต้น
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ไม่ได้ระบุให้แน่ชัดว่าค่าฤชาธรรมเนียมชั้นใดให้เป็นพับ แต่กลับพิพากษาให้จำเลยร่วมทั้งสามใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นและชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ ทั้งที่โจทก์และจำเลยร่วมทั้งสามไม่ได้พิพาทกันในชั้นอุทธรณ์ ส่วนจำเลยซึ่งเป็นผู้ชนะคดีในชั้นอุทธรณ์แม้จำเลยได้รับอนุญาตให้อุทธรณ์โดยได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมศาล แต่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 ไม่ได้วินิจฉัยให้โจทก์ชำระค่าธรรมเนียมศาลต่อศาลในนามของจำเลย ทั้งไม่ได้วินิจฉัยถึงค่าฤชาธรรมเนียมของจำเลยและจำเลยร่วมทั้งสามในศาลชั้นต้นว่าจะให้ใครเป็นผู้รับผิดซึ่งเป็นการไม่ชอบ ปัญหาดังกล่าวเป็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อย แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้เองตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246, 247

ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง บัญญัติว่า "...สิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว"นั้น หมายความถึงกรณีที่บุคคลได้มาโดยสุจริตซึ่งทรัพยสิทธิอันเดียวกับทรัพยสิทธิที่ยังไม่ได้จดทะเบียนนั้น กรณีตามที่โจทก์อ้างเป็นการได้สิทธิประเภทกรรมสิทธิ์ในที่ดินสามยทรัพย์ ส่วนภาระจำยอมเป็นสิทธิในประเภทรอนสิทธิจึงมิใช่การโต้เถียงกันในเรื่องการได้สิทธิในทรัพยสิทธิประเภทเดียวกับสิทธิของบุคคลภายนอกที่ยังไม่จดทะเบียน แต่เป็นกรณีที่มีนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของผู้ขายเดิมอันเป็นสามยทรัพย์ เมื่อผู้ขายเดิมได้โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินอันเป็นสามยทรัพย์แก่โจทก์แล้ว ภาระจำยอมย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ ตามป.พ.พ. มาตรา 1393 วรรคหนึ่ง ซึ่งภาระจำยอมจะสิ้นไปก็แต่เมื่อภาระจำยอมหรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมดหรือมิได้ใช้สิบปี ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1397 และ 1399 เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าภาระจำยอมได้สิ้นไปแล้วเพราะมิได้ใช้สิบปี จำเลยจึงมีสิทธิฟ้องแย้งบังคับให้โจทก์ในฐานะเจ้าของที่ดินอันเป็นสามยทรัพย์ จดทะเบียนปลอดภาระจำยอมในที่ดินพิพาทได้ และโจทก์จะยกการได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต เป็นข้อต่อสู้เพื่อไม่ให้ภาระจำยอมที่มีอยู่ในที่ดินพิพาทสิ้นไปหาได้ไม่

จำเลยฎีกาว่า โจทก์ทั้งสองไม่ได้ส่งหลักฐานการชำระราคาที่ดิน ลำพังหนังสือสัญญาขายที่ดิน ไม่อาจรับฟังได้ว่า ส. ชำระเงินให้แก่ ป. แล้ว จึงฟังไม่ได้ว่า ส. รับโอนที่ดินโดยเสียค่าตอบแทนนั้น จำเลยมิได้ให้การต่อสู้ตั้งเป็นประเด็นในคำให้การว่า ส. รับโอนที่ดินพิพาทจาก ป. โดยมิได้ชำระค่าที่ดินหรือไม่เสียค่าตอบแทน ฎีกาของจำเลยจึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง
ส. ซื้อและรับโอนที่ดินจาก ป. โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมาย จึงได้รับประโยชน์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 6 ที่ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า บุคคลทุกคนกระทำการโดยสุจริต จำเลยกล่าวอ้างว่า ส. รับโอนที่ดินโดยไม่สุจริต จำเลยจึงมีภาระการพิสูจน์ข้อเท็จจริงดังกล่าว ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 84/1 ซึ่งสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลภายนอกที่ได้มาโดยสุจริต ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง หมายถึงการได้มาโดยไม่รู้ว่ามีบุคคลอื่นได้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์มาก่อนแล้ว ถ้าได้มาโดยรู้เช่นนั้นย่อมไม่สุจริต เมื่อที่ดินพิพาทเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดไว้ในทะเบียนที่ดินซึ่งสามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในทางทะเบียนได้โดยไม่จำต้องส่งมอบ การครอบครองที่ดินให้แก่กัน ทั้งในทะเบียนที่ดินและโฉนดที่ดินก็ระบุชัดว่า ป. เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยได้รับมรดกมาจากบิดา กับไม่มีการจดแจ้งอย่างใด ๆ ว่าจำเลยเป็นเจ้าของตึกแถวที่ปลูกสร้างอยู่ในที่ดิน ย่อมมีเหตุผลเพียงพอที่ ส. จะตกลงซื้อและรับโอนที่ดินพิพาทในทางทะเบียน โดยไม่จำต้องคำนึงว่า ป. เป็นผู้ครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินอย่างแท้จริงหรือไม่ ลำพังเพียงพฤติการณ์ที่ ส. ซื้อที่ดินมาในราคาสูงก็ดี ที่ดินอยู่ในทำเลการค้าหรือในที่เจริญก็ดี แต่ ส. ไม่ไปตรวจสอบที่ดินก่อนว่ามีใครเป็นผู้ครอบครองใช้ประโยชน์และเข้าไปอยู่ในตึกแถวได้อย่างไรในฐานะใด จึงยังไม่พอฟังว่าเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของ ส. อันเป็นการซื้อและรับโอนที่ดินพิพาทโดยไม่สุจริต จำเลยยกการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ที่ยังมิได้จดทะเบียนขึ้นต่อสู้ ส. ไม่ได้ ส. มีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าจำเลย เช่นนี้ ต่อมาการที่โจทก์ทั้งสองซื้อและจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาทจาก ส. ไม่ว่าจะสุจริตหรือไม่ จำเลยก็ไม่อาจที่จะยกการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ที่ยังมิได้จดทะเบียนขึ้นต่อสู้โจทก์ทั้งสองได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง เพราะสิทธิที่จะอ้างข้อกฎหมายดังกล่าวของจำเลยขาดช่วงไปตั้งแต่ที่ ส. ซื้อและรับโอนที่ดินพิพาทมาจาก ป. โดยสุจริตแล้ว โจทก์ทั้งสองมีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าจำเลย การครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทของจำเลยจึงต้องเริ่มใหม่นับแต่โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท ซึ่งนับถึงวันจำเลยฟ้องแย้งยังไม่ถึง 10 ปี จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382
การที่ ม. และ ข. ปลูกสร้างตึกแถวในที่ดินของตนเอง ต่อมาแบ่งแยกที่ดินและยกตึกแถวให้แก่บุตร โดยปรากฏในภายหลังว่าตึกแถวเลขที่ 1/12 ซึ่งยกให้ อ. อยู่ในที่ดินพิพาทที่ยกให้แก่ ล. ทั้งแปลงและอยู่ในที่ดินของ อ. เป็นส่วนน้อย จึงต้องถือว่าเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตมาแต่เดิมและกรณีเช่นนี้ไม่มีกฎหมายที่จะยกมาปรับแก่คดีได้โดยตรง จึงต้องอาศัยเทียบเคียงตามบทบัญญัติของ ป.พ.พ. มาตรา 1310 ซึ่งเป็นบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง ตามมาตรา 4 วรรคสอง อันมีผลทำให้โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของตึกแถวเลขที่ 1/12 แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะการสร้างตึกแถวเลขที่ 1/12 นั้นให้แก่จำเลยและพวกซึ่งถือกรรมสิทธิ์รวม ส่วนที่ตึกแถวเลขที่ 1/12 บางส่วนที่อยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 1247 ประมาณ 2 ตารางวา ก็ต้องปรับบทเทียบเคียง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1312 วรรคหนึ่ง โดยถือว่าเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต ตึกแถวเลขที่ 1/12 ส่วนปลูกสร้างรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของจำเลยจึงเป็นของโจทก์ทั้งสองด้วย แต่โจทก์ทั้งสองต้องเสียเงินค่าที่ดินส่วนที่รุกล้ำให้แก่จำเลยและพวก การครอบครองตึกแถวของจำเลยจึงไม่ถือว่าเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งสอง เพราะจำเลยมีสิทธิครอบครองโดยชอบมาแต่เดิมและโจทก์ทั้งสองยังมิได้ใช้ค่าที่ดินทั้งในสองกรณีให้แก่จำเลย โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 เป็นเรื่องที่โจทก์ทั้งสองต้องไปบังคับแก่จำเลยตามบทกฎหมายที่ถูกต้องต่อไป ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142(5), 246 และ 247