คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับผู้พิพากษา
ทวีศักดิ์ อุนนาทรรัตนกุล

โจทก์มิได้ฟ้องบริษัท อ. ลูกหนี้ผู้กู้ยืมเงินเป็นจำเลย และแม้โจทก์จะฟ้อง ช. เป็นจำเลยที่ 1 แต่โจทก์ก็ฟ้องในฐานะที่ ช. เป็นทายาทโดยธรรมของ ส. ผู้ค้ำประกันและผู้จำนองอีกคนหนึ่งเท่านั้น ไม่ได้ฟ้อง ช. เป็นจำเลยในฐานะผู้จำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 82147 เมื่อผู้รับจำนองประสงค์จะบังคับจำนองเอาแก่ทรัพย์สินซึ่งจำนองตาม ป.พ.พ. มาตรา 735 ผู้รับจำนองต้องบอกกล่าวให้ลูกหนี้ชำระหนี้ก่อนด้วยตามเงื่อนไขใน ป.พ.พ. มาตรา 728 วรรคหนึ่ง เมื่อโจทก์มิได้บอกกล่าวไปยังบริษัท อ. ลูกหนี้ก่อนด้วยว่าให้ชำระหนี้ โจทก์จึงยังไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยที่ 2 เพื่อบังคับจำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 82147 ได้

โจทก์ติดตามยึดรถยนต์ที่เช่าซื้อกลับคืนในขณะที่สัญญาเช่าซื้อยังไม่เลิกกัน เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 โต้แย้งคัดค้านที่โจทก์กลับเข้าครอบครองรถยนต์ที่เช่าซื้อ พฤติการณ์ถือได้ว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ต่างสมัครใจเลิกสัญญาเช่าซื้อต่อกันโดยปริยาย แม้สัญญาเช่าซื้อข้อ 14 จะระบุว่า "...หรือสัญญา สิ้นสุดลงไม่ว่าด้วยกรณีอื่นใดก็ตาม และเจ้าของได้กลับเข้าครอบครองรถเป็นที่เรียบร้อยแล้ว..." แต่เมื่อโจทก์และจำเลยที่ 1 ต่างสมัครใจเลิกสัญญาเช่าซื้อต่อกันโดยปริยาย อันเป็นผลให้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายไม่มีสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาต่อกันอีก โจทก์จึงไม่อาจอาศัยข้อตกลงตามสัญญาเช่าซื้อเรียกร้องค่าขาดราคาจากจำเลยที่ 1 ได้

โจทก์ติดตามยึดรถยนต์ที่เช่าซื้อกลับคืนในขณะที่สัญญาเช่าซื้อยังไม่เลิกกัน เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 โต้แย้งคัดค้านที่โจทก์กลับเข้าครอบครองรถยนต์ที่เช่าซื้อ พฤติการณ์ถือได้ว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ต่างสมัครใจเลิกสัญญาเช่าซื้อต่อกันโดยปริยาย แม้สัญญาเช่าซื้อข้อ 14 จะระบุว่า "...หรือสัญญา สิ้นสุดลงไม่ว่าด้วยกรณีอื่นใดก็ตาม และเจ้าของได้กลับเข้าครอบครองรถเป็นที่เรียบร้อยแล้ว..." แต่เมื่อโจทก์และจำเลยที่ 1 ต่างสมัครใจเลิกสัญญาเช่าซื้อต่อกันโดยปริยาย อันเป็นผลให้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายไม่มีสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาต่อกันอีก โจทก์จึงไม่อาจอาศัยข้อตกลงตามสัญญาเช่าซื้อเรียกร้องค่าขาดราคาจากจำเลยที่ 1 ได้
เมื่อโจทก์และจำเลยที่ 1 ต่างสมัครใจเลิกสัญญาเช่าซื้อต่อกันโดยปริยาย แต่กรณีเช่นว่านี้ไม่มีกฎหมายบัญญัติถึงผลของการเลิกสัญญาที่จะยกมาปรับคดีได้ จึงต้องวินิจฉัยโดยอาศัยเทียบเคียง ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง ที่บัญญัติถึงการเลิกสัญญาที่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญา อันเป็นบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 4 ดังนั้น โจทก์และจำเลยที่ 1 จำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง ซึ่งเฉพาะการส่งมอบรถยนต์ที่เช่าซื้อคืนแก่โจทก์นั้น เนื่องจากรถยนต์เป็นทรัพย์ที่เสื่อมสภาพและเสื่อมราคาไปตามกาลเวลาและการใช้งาน การกลับเข้าครอบครองรถยนต์ที่เช่าซื้อของโจทก์ในกรณีเช่นนี้เห็นได้อยู่ในตัวว่าไม่อาจทำให้โจทก์กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมได้เหมือนดังเช่นขณะทำสัญญา ดังนั้น เพื่อให้โจทก็ได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมได้ใกล้เคียงกับขณะทำสัญญาเท่าที่พอจะเป็นไปได้ จำเลยที่ 1 จึงต้องชดใช้ค่าเสื่อมราคาของรถยนต์ที่เช่าซื้อให้แก่โจทก์

การที่จำเลยที่ 1 ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อตั้งแต่งวดแรก ต่อมาจำเลยที่ 1 ส่งมอบรถยนต์ที่เช่าซื้อคืนให้แก่โจทก์ผู้ให้เช่าซื้อโดยไม่ปรากฏว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 มีข้อพิพาทโต้แย้งในส่วนที่เกี่ยวกับรถยนต์ที่เช่าซื้อกัน พฤติการณ์แสดงให้เห็นว่าเป็นเพราะจำเลยที่ 1 ไม่สามารถชำระค่าเช่าซื้อให้แก่โจทก์ได้ และที่ส่งมอบรถยนต์ที่เช่าซื้อคืนให้แก่โจทก์ภายหลังจากที่ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อ บ่งชี้ถึงเจตนาที่แสดงว่าจำเลยที่ 1 ต้องการที่จะเลิกสัญญาเช่าซื้อ เช่นนี้ แม้จำเลยที่ 1 ได้ชื่อว่าเป็นลูกหนี้ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อ และสัญญาเช่าซื้อไม่มีข้อตกลงให้สิทธิจำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาเช่าซื้อต่อโจทก์ จำเลยที่ 1 ก็ยังบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อต่อโจทก์ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 573 ที่บัญญัติว่า ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาในเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้ ด้วยส่งมอบทรัพย์สินกลับคืนให้แก่เจ้าของโดยเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง อันเป็นบทบัญญัติกำหนดสิทธิและวิธีบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อโดยผู้เช่าซื้อไว้เป็นการเฉพาะนอกจากการเลิกสัญญาตามที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. บรรพ 2 ลักษณะ 2 สัญญา หมวด 4 ดังนั้น ที่จำเลยที่ 1 ส่งมอบรถยนต์ที่เช่าซื้อคืนให้แก่โจทก์โดยมีเจตนาจะเลิกสัญญา และโจทก์รับมอบรถยนต์ที่เช่าซื้อไว้ สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จึงเป็นอันเลิกกันด้วยเหตุที่จำเลยที่ 1 ซึ่งผิดนัดเป็นฝ่ายบอกเลิกสัญญาตาม ป.พ.พ. มาตรา 573 พฤติการณ์แห่งคดีหาใช่เป็นกรณีที่โจทก์และจำเลยที่ 1 สมัครใจเลิกสัญญากันโดยปริยาย โจทก์จึงมีสิทธิเรียกค่าขาดราคาตามข้อกำหนดและเงื่อนไขในสัญญาเช่าซื้อรถยนต์

การที่จำเลยที่ 1 ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อตั้งแต่งวดแรก ต่อมาจำเลยที่ 1 ส่งมอบรถยนต์ที่เช่าซื้อคืนให้แก่โจทก์ผู้ให้เช่าซื้อโดยไม่ปรากฏว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 มีข้อพิพาทโต้แย้งในส่วนที่เกี่ยวกับรถยนต์ที่เช่าซื้อกัน พฤติการณ์แสดงให้เห็นว่าเป็นเพราะจำเลยที่ 1 ไม่สามารถชำระค่าเช่าซื้อให้แก่โจทก์ได้ และที่ส่งมอบรถยนต์ที่เช่าซื้อคืนให้แก่โจทก์ภายหลังจากที่ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อ บ่งชี้ถึงเจตนาที่แสดงว่าจำเลยที่ 1 ต้องการที่จะเลิกสัญญาเช่าซื้อ เช่นนี้ แม้จำเลยที่ 1 ได้ชื่อว่าเป็นลูกหนี้ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อ และสัญญาเช่าซื้อไม่มีข้อตกลงให้สิทธิจำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาเช่าซื้อต่อโจทก์ได้ จำเลยที่ 1 ก็ยังบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อต่อโจทก์ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 573 ที่บัญญัติว่า ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาในเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้ ด้วยส่งมอบทรัพย์สินกลับคืนให้แก่เจ้าของโดยเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง อันเป็นบทบัญญัติกำหนดสิทธิและวิธีบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อโดยผู้เช่าซื้อไว้เป็นการเฉพาะนอกจากการเลิกสัญญาตามที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. บรรพ 2 ลักษณะ 2 สัญญา หมวด 4 ดังนั้น ที่จำเลยที่ 1 ส่งมอบรถยนต์ที่เช่าซื้อคืนให้แก่โจทก์โดยมีเจตนาจะเลิกสัญญา และโจทก์รับมอบรถยนต์ที่เช่าซื้อไว้ สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จึงเป็นอันเลิกกันด้วยเหตุที่จำเลยที่ 1 ซึ่งผิดนัดเป็นฝ่ายบอกเลิกสัญญาตาม ป.พ.พ. มาตรา 573 พฤติการณ์แห่งคดีหาใช่เป็นกรณีที่โจทก์และจำเลยที่ 1 สมัครใจเลิกสัญญากันโดยปริยาย โจทก์จึงมีสิทธิเรียกค่าขาดราคาตามข้อกำหนดและเงื่อนไขในสัญญาเช่าซื้อรถยนต์

ผลของการบอกล้างโมฆียะกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา 176 วรรคหนึ่ง กำหนดให้คู่กรณีได้กลับคืนฐานะเดิมทุกกรณี แม้การคืนทรัพย์จะพ้นวิสัยก็ต้องกำหนดค่าเสียหายแทน โดยการพ้นวิสัยจะให้กลับคืนสู่ฐานะเดิมให้ได้รับค่าสินไหมทดแทนนั้นอาจเกิดจากการคืนทรัพย์ที่เคยรับไว้ให้แก่คู่กรณีไม่ได้เพราะทรัพย์นั้นสูญหายหรือบุบสลายหมดสิ้นจึงไม่อาจคืนกันได้ หรือคืนได้แต่ทรัพย์นั้นมีความชำรุดบกพร่องหรือบุบสลายไปบางส่วน ส่วนที่ชำรุดบกพร่องหรือบุบสลายไปนั้น ถือเป็นการพ้นวิสัยที่จะกลับคืนสู่ฐานะเดิมได้ ฝ่ายมีหน้าที่ต้องคืนทรัพย์จึงต้องใช้ค่าเสียหายแทน ทั้งนี้ โดยไม่ต้องพิจารณาถึงความสุจริตของฝ่ายที่รับทรัพย์สินนั้นเลยว่าจะได้รับทรัพย์สินนั้นไว้โดยสุจริตหรือไม่ เมื่อจำเลยที่ 1 ส่งมอบรถพิพาทให้โจทก์ตั้งแต่วันที่ 20 เมษายน 2553 ซึ่งโจทก์ครอบครองใช้ประโยชน์ตลอดมา ต่อมาวันที่ 9 มิถุนายน 2556 กรมสอบสวนคดีพิเศษอายัดรถพิพาทเพื่อตรวจสอบ แต่หลังจากนั้นเพียง 1 เดือนเศษ กรมสอบสวนคดีพิเศษคืนรถให้โจทก์กลับไปครอบครองดูแลโดยไม่ห้ามโจทก์นำรถออกใช้ประโยชน์ จึงต้องถือว่าโจทก์ได้รับประโยชน์จากการใช้รถพิพาทตลอดมา เมื่อนับตั้งแต่จำเลยที่ 1 ส่งมอบรถพิพาทให้โจทก์จนปัจจุบัน รวมเวลากว่า 13 ปี รถพิพาทย่อมชำรุดบกพร่องเป็นเหตุให้เสื่อมสภาพหรือเสื่อมราคา ทำให้ราคารถพิพาทลดลง กรณีจึงเป็นการพ้นวิสัยที่โจทก์จะคืนรถแก่จำเลยที่ 1 ในสภาพเดิมได้ ค่าเสื่อมราคาจากการใช้ประโยชน์รถพิพาทของโจทก์เป็นค่าเสียหายชดใช้แทนที่ศาลมีอำนาจกำหนดให้ได้ แม้จำเลยที่ 1 ไม่ได้ให้การหรือนำสืบถึง สมควรกำหนดค่าเสื่อมราคารถพิพาทเป็นเงิน 16,000,000 บาท เมื่อนำไปหักออกจากราคารถพิพาท คงเหลือเงินที่จำเลยที่ 1 ต้องคืนแก่โจทก์ 23,000,000 บาท

มาตรการช่วยเหลือลูกหนี้ที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยแจ้งไปยังสถาบันการเงินตามสำเนาหนังสือธนาคารแห่งประเทศไทย ไม่มีลักษณะเป็นคำสั่งการที่บังคับให้สถาบันการเงินต้องปฏิบัติ หากแต่เป็นเพียงการขอความร่วมมือจากสถาบันการเงินเท่านั้น และตามสำเนาหนังสือธนาคารแห่งประเทศไทย ลงวันที่ 26 มีนาคม 2563 ข้อ 2 (3) ระบุชัดเจนว่าการดำเนินการให้ความช่วยเหลือแก่ลูกหนี้ตามมาตรการนี้ สถาบันการเงินไม่จำเป็นต้องขยายระยะเวลาการชำระหนี้เสร็จสิ้นตามสัญญา แต่หากมีการขยายระยะเวลาการชำระหนี้เสร็จสิ้นตามสัญญาออกไปก็ขอให้ถือปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่เกี่ยวกับหลักประกันและผู้ค้ำประกัน การที่โจทก์มีหนังสือแจ้งผลการให้ความช่วยเหลือลูกหนี้ที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 ไปยังจำเลยที่ 1 ว่า โจทก์ผ่อนปรนเงื่อนไขการชำระหนี้ตามที่กำหนดในสัญญาเช่าซื้อตั้งแต่งวดเดือนเมษายน 2563 ถึงงวดเดือนกันยายน 2563 รวม 6 งวด แล้วให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่าซื้อตั้งแต่งวดเดือนตุลาคม 2563 ถึงงวดเดือนมิถุนายน 2568 แทนนั้น แม้จะไม่ได้เปลี่ยนแปลงจำนวนงวดที่ต้องชำระค่าเช่าซื้อ เพราะจำเลยที่ 1 ยังต้องชำระค่าเช่าซื้อให้เสร็จสิ้นภายใน 72 งวด แต่ก็เป็นผลให้ในระหว่างนี้โจทก์ไม่อาจใช้สิทธิฟ้องบังคับตามสัญญาเช่าซื้อโดยถือว่าจำเลยที่ 1 ผิดนัดได้ และการจะพักชำระหนี้ตามมาตรการดังกล่าวหรือไม่ยังต้องคำนึงถึงเจตนาของคู่สัญญาเป็นสำคัญ ดังจะเห็นได้จากข้อความตอนท้ายของหนังสือที่โจทก์มีไปถึงจำเลยที่ 1 ที่ให้จำเลยที่ 1 แสดงความไม่ประสงค์ให้โจทก์ทราบภายในกำหนดด้วย อันเป็นการแสดงให้เห็นว่าการพักชำระหนี้ค่าเช่าซื้อแต่ละงวดเป็นเพียงชะลอการผิดนัดของลูกหนี้ในระหว่างสัญญาเท่านั้น เมื่อค่าเช่าซื้องวดสุดท้ายที่เดิมถึงกำหนดชำระเดือนธันวาคม 2567 ถูกขยายระยะเวลาไปอีก 6 เดือน เป็นเดือนมิถุนายน 2568 การพักชำระหนี้ตามมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทยจึงมีลักษณะเป็นการผ่อนเวลาชำระหนี้ อันเป็นผลให้จำเลยที่ 2 ผู้ค้ำประกันต้องรับภาระผูกพันตามสัญญายาวนานขึ้นจากที่ระบุในสัญญา หากโจทก์จะให้ความช่วยเหลือจำเลยที่ 1 ผู้เช่าซื้อ ด้วยการขยายระยะเวลาชำระหนี้เสร็จสิ้นอันเป็นการผ่อนเวลาออกไปในส่วนของจำเลยที่ 2 ผู้ค้ำประกันนั้นก็ต้องอยู่ในบังคับของ ป.พ.พ. มาตรา 700 วรรคหนึ่ง คือ ต้องให้จำเลยที่ 2 ตกลงด้วยในการผ่อนเวลานั้น การที่โจทก์เพียงมีหนังสือแจ้งผ่อนปรนเงื่อนไขการชำระหนี้ด้วยการขยายระยะเวลาการชำระหนี้ให้จำเลยที่ 1 โดยไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 2 ได้ตกลงยินยอมในการขยายระยะเวลาชำระหนี้ด้วย จึงมีผลให้จำเลยที่ 2 หลุดพ้นจากความรับผิดตามสัญญาค้ำประกันไปตามบทกฎหมายดังกล่าว

ผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้ผู้คัดค้านชำระหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเพื่อการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้อันได้แก่ ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคสอง จากเงินที่ผู้คัดค้านได้รับจากการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาททั้งสามห้องของจำเลย แม้หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระเป็นเงินค้างจ่ายซึ่งมีกำหนดอายุความ 5 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/33 (4) ก็ตาม แต่หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มซึ่งเป็นหนี้อุปกรณ์ที่ค้างชำระเกินเวลา 5 ปี ก็ยังไม่ระงับ เพราะสิทธิเรียกร้องที่ขาดอายุความนั้น มีผลให้ลูกหนี้มีสิทธิจะปฏิเสธการชำระหนี้ตามสิทธิเรียกร้องนั้นได้เท่านั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/10 ประกอบกับในการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ผู้ร้องจะต้องได้รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางครบถ้วนแล้วตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 วรรคสอง อันเป็นกฎหมายที่มีวัตถุประสงค์คุ้มครองประชาชนที่ซื้อห้องชุดเพื่อการอยู่อาศัย บทบัญญัติตาม ป.วิ.พ. มาตรา 309 จัตวา วรรคสอง (เดิม) ดังนั้น ผู้คัดค้านจึงไม่อาจอ้างเหตุขาดอายุความเพื่อปฏิเสธการชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มส่วนที่ย้อนหลังเกิน 5 ปี ได้
ป.วิ.พ. มาตรา 309 จัตวา วรรคสอง (เดิม) บัญญัติให้กันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดเพื่อชำระค่าใช้จ่ายแก่ผู้ร้องก่อนเจ้าหนี้จำนอง ผู้ร้องแจ้งหนี้บุริมสิทธิอันเกิดจากค่าใช้จ่ายในการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคสอง แก่พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 41 วรรคท้าย ย่อมทำให้ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิอยู่ในลำดับก่อนเจ้าหนี้จำนองด้วย

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1734 บัญญัติว่า "เจ้าหนี้กองมรดกชอบแต่จะได้รับการชำระหนี้จากทรัพย์สินในกองมรดกเท่านั้น" การที่ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาตามยอมให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์และต่อมาจำเลยถึงแก่ความตาย ถือได้ว่าโจทก์เป็นเจ้าหนี้ผู้มีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินในกองมรดกของจำเลยตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายดังกล่าว เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า ขณะที่โจทก์ฟ้องและต่อมาศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาตามยอม ที่ดินพิพาทยังมีชื่อจำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ เมื่อจำเลยถึงแก่ความตายที่ดินพิพาทจึงเป็นทรัพย์สินในกองมรดกของจำเลย ดังนี้ แม้ที่ดินพิพาทจะโอนใส่ชื่อ พ. ทายาทจำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แล้วก็ตาม แต่ พ. เพิ่งรับโอนที่ดินพิพาทมาหลังจากศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาตามยอมและคดีอยู่ในระหว่างการบังคับคดี ตราบใดที่โจทก์เจ้าหนี้กองมรดกยังไม่ได้รับชำระหนี้ ให้ถือว่าที่ดินพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์มรดกยังคงอยู่ในระหว่างจัดการตาม ป.พ.พ. มาตรา 1736 การที่ พ. รับโอนที่ดินพิพาทมาไม่มีผลทำให้ที่ดินพิพาทพ้นจากสภาพการเป็นทรัพย์สินในกองมรดกของจำเลยที่จะต้องรับผิดชำระหนี้สินของจำเลยให้แก่เจ้าหนี้ โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้กองมรดกย่อมมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากที่ดินพิพาทโดยไม่จำต้องฟ้องเป็นคดีใหม่ เจ้าพนักงานบังคับคดีมีอำนาจยึดที่ดินพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์มรดกของจำเลยมาบังคับคดีได้

ฟ้องโจทก์บรรยายสภาพแห่งข้อหาที่เป็นเหตุให้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยว่า การที่จำเลยไม่มารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์เป็นการผิดสัญญา มิได้บรรยายฟ้องว่าจำเลยผิดสัญญาเพราะไม่ชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด แม้จำเลยขาดนัดยื่นคำให้การแต่ศาลจะมีคำพิพากษาหรือคำสั่งชี้ขาดให้โจทก์เป็นฝ่ายชนะคดีโดยจำเลยขาดนัดยื่นคำให้การมิได้ เว้นแต่ศาลเห็นว่าคำฟ้องของโจทก์มีมูลและไม่ขัดต่อกฎหมาย ดังนั้น เมื่อศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้สืบพยานโจทก์ไปฝ่ายเดียว โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องสืบพยานเกี่ยวกับข้ออ้างของโจทก์ไปฝ่ายเดียวตามที่เห็นว่าจำเป็นตาม ป.วิ.พ. มาตรา 198 ทวิ วรรคหนึ่งและวรรคสอง ประกอบมาตรา 193 ทวิ วรรคสอง ที่โจทก์นำสืบว่าจำเลยไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือให้แก่โจทก์นั้น เป็นการนำสืบข้อเท็จจริงนอกฟ้อง เมื่อฟ้องอ้างเหตุแต่เพียงว่าจำเลยไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด โดยมิได้อ้างเหตุว่าจำเลยไม่ชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด จึงเป็นกรณีที่จำเลยไม่ใช้สิทธิรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญาจะซื้อจะขายจากโจทก์ มิใช่เป็นกรณีที่จำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้ไม่ชำระหนี้แก่โจทก์ที่เป็นเจ้าหนี้ จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาเพราะการไม่ชำระหนี้ ข้ออ้างตามฟ้องจึงไม่มีมูลว่า จำเลยได้โต้แย้งสิทธิของโจทก์ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 อันเป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายตามฟ้องได้