คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 193/27

ตาม ป.พ.พ.มาตรา 193/27 ประกอบมาตรา 745 บังคับผู้รับจำนองว่าจะใช้สิทธิบังคับให้นำเงินจากการขายทอดตลาดทรัพย์สินที่จำนองชำระดอกเบี้ยที่ค้างย้อนหลังเกินห้าปีขึ้นไปไม่ได้เท่านั้น แต่มิได้ห้ามผู้รับจำนองให้เรียกดอกเบี้ยเกินห้าปีนับแต่วันฟ้อง ผู้รับจำนองจึงมีสิทธิเรียกดอกเบี้ยนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปได้ ส่วนการเรียกดอกเบี้ยย้อนหลัง แม้จำเลยผู้จำนองฎีกายินยอมให้โจทก์ผู้รับจำนองเรียกได้เป็นเวลา 5 ปี ตั้งแต่ก่อนวันฟ้องก็ตาม แต่เมื่อโจทก์มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยไม่ทบต้นเป็นเวลาเพียงห้าปีนับแต่วันฟ้องย้อนหลังขึ้นไป ศาลจึงไม่อาจพิพากษาให้จำเลยรับผิดเกินกว่าที่ ป.พ.พ. มาตรา 193/27 บัญญัติไว้ได้

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/27 ประกอบมาตรา 745 บังคับผู้รับจำนองว่าจะใช้สิทธิบังคับให้นำเงินจากการขายทอดตลาดทรัพย์สินที่จำนองชำระดอกเบี้ยที่ค้างย้อนหลังเกินห้าปีขึ้นไปไม่ได้เท่านั้นแต่มิได้ห้ามผู้รับจำนองให้เรียกดอกเบี้ยเกินห้าปีนับแต่วันฟ้อง ผู้รับจำนองจึงมีสิทธิเรียกดอกเบี้ยนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปได้ ส่วนการเรียกดอกเบี้ยย้อนหลังแม้จำเลยผู้จำนองฎีกายินยอมให้โจทก์ผู้รับจำนองเรียกได้เป็นเวลา 5 ปีตั้งแต่ก่อนวันฟ้องก็ตาม แต่เมื่อโจทก์มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยไม่ทบต้นเป็นเวลาเพียงห้าปีนับแต่วันฟ้องย้อนหลังขึ้นไป ศาลจึงไม่อาจพิพากษาให้จำเลยรับผิดเกินกว่าที่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/27 บัญญัติไว้ได้

การที่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์จะไม่ยอมรับสิทธิตามสัญญาที่มีต่อบุคคลอื่นตามความในมาตรา 122 แห่งพระราชบัญญัติล้มละลาย พ.ศ. 2483 นั้น หมายถึงสิทธิตามสัญญาที่ลูกหนี้จะพึงได้รับ หาใช่สิทธิตามสัญญาที่ผู้อื่นจะพึงได้รับไม่เมื่อผู้คัดค้านที่ 1 ได้ชำระค่าที่ดินให้แก่ลูกหนี้ครบถ้วนตามสัญญา แต่ลูกหนี้ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้คัดค้านที่ 1 เนื่องจากที่ดินติดจำนองไว้แก่ผู้ร้อง และเมื่อศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของลูกหนี้เด็ดขาด ผู้คัดค้านที่ 1 ได้ยื่นคำร้องขอให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ ปฏิบัติตามสัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขายโดยยินยอมชำระหนี้ตามสัญญาจำนองพร้อมดอกเบี้ยเพื่อไถ่ถอนจำนอง ผู้คัดค้านที่ 1 จึงมีสิทธิเรียกร้องให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้คัดค้านที่ 1 ได้โดยปลอดจำนองลูกหนี้ไม่มีสิทธิตามสัญญาที่จะเรียกร้องต่อผู้คัดค้านที่ 1กรณีจึงเป็นสิทธิตามสัญญาที่ผู้อื่นจะพึงได้รับ หาใช่สิทธิตามสัญญาที่ลูกหนี้จะพึงได้รับไม่ จึงไม่อยู่ในดุลพินิจของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ จะพิจารณาว่าสิทธิตามสัญญาที่ผู้คัดค้านที่ 1 จะพึงได้รับมีภาระเกินควรกว่าประโยชน์ที่จะพึงได้แก่กองทรัพย์สินของลูกหนี้หรือไม่ เพราะประโยชน์จะพึงได้ในการที่ผู้คัดค้านที่ 1 ใช้สิทธิเรียกร้องให้ปฏิบัติตามสัญญาตกได้แก่ผู้คัดค้านที่ 1 หาตกได้แก่ลูกหนี้ไม่ เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์จึงไม่อาจปฏิเสธไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขายรายนี้ได้ การที่ผู้คัดค้านที่ 1 เข้าครอบครองที่ดินของลูกหนี้นั้นเป็นไปตามสัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขายซึ่งมีผลผูกพันลูกหนี้เมื่อผู้คัดค้านที่ 1 เป็นผู้ครอบครองที่ดินของลูกหนี้ในฐานะผู้ซื้อและมีหนี้อันเป็นคุณประโยชน์แก่ผู้คัดค้านที่ 1เกี่ยวด้วยที่ดินซึ่งครอบครองนั้น ผู้คัดค้านที่ 1 ย่อมสิทธิยึดหน่วงที่ดินนั้นไว้จนกว่าลูกหนี้จะได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้คัดค้านที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 241 แม้นับแต่วันที่ผู้คัดค้านที่ 1 ชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือจนถึงวันที่ผู้คัดค้านที่ 1 ร้องขอให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ปฏิบัติตามสัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขายเป็นเวลา 17 ปีเศษ ผู้คัดค้านที่ 1 ในฐานะผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงก็มีสิทธิบังคับชำระหนี้จากที่ดินที่ยึดถือไว้โดยร้องขอให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้คัดค้านที่ 1 ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/27 สิทธิเรียกร้องของผู้คัดค้านที่ 1 ที่จะขอให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ปฏิบัติตามสัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขายจึงไม่ขาดอายุความ

การที่เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ผู้คัดค้านที่ 2 จะไม่ยอมรับสิทธิตามสัญญาที่มีต่อบุคคลอื่นตามความในมาตรา 122 แห่ง พ.ร.บ.ล้มละลาย พ.ศ.2483นั้น หมายถึงสิทธิตามสัญญาที่ลูกหนี้จะพึงได้รับ หาใช่สิทธิตามสัญญาที่ผู้อื่นจะพึงได้รับไม่
ผู้คัดค้านที่ 1 ได้ชำระค่าที่ดินให้แก่ลูกหนี้ครบถ้วนตามสัญญา แต่ลูกหนี้ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้คัดค้านที่ 1 เนื่องจากที่ดินติดจำนองไว้แก่ผู้ร้อง เมื่อศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของลูกหนี้เด็ดขาด ผู้คัดค้านที่ 1 ยื่นคำร้องขอให้เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ผู้คัดค้านที่ 2 ปฏิบัติตามสัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขายโดยยินยอมชำระหนี้ตามสัญญาจำนองพร้อมดอกเบี้ยเพื่อไถ่ถอนจำนอง ผู้คัดค้านที่ 1จึงมีสิทธิเรียกร้องให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้คัดค้านที่ 1 ได้โดยปลอดจำนอง ลูกหนี้หามีสิทธิตามสัญญาที่จะเรียกร้องต่อผู้คัดค้านที่ 1 กรณีจึงเป็นสิทธิตามสัญญาที่ผู้อื่นจะพึงได้รับ หาใช่สิทธิตามสัญญาที่ลูกหนี้จะพึงได้รับไม่ จึงไม่อยู่ในดุลพินิจของผู้คัดค้านที่ 2ที่จะพิจารณาว่าสิทธิตามสัญญาที่ผู้คัดค้านที่ 1 จะพึงได้รับมีภาระเกินควรกว่าประโยชน์ที่จะพึงได้แก่กองทรัพย์สินของลูกหนี้หรือไม่ เพราะประโยชน์ที่จะพึงได้ในการที่ผู้คัดค้านที่ 1 ใช้สิทธิเรียกร้องให้ปฏิบัติตามสัญญาตกได้แก่ผู้คัดค้านที่ 1 หาตกได้แก่ลูกหนี้ไม่ผู้คัดค้านที่ 2 จึงไม่อาจปฏิเสธไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขายรายนี้การที่ผู้คัดค้านที่ 2 มีคำสั่งสั่งให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวให้แก่ผู้คัดค้านที่ 1 โดยปลอดจำนองและให้ผู้คัดค้านที่ 1 ชำระหนี้จำนองพร้อมดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ จึงชอบแล้ว
ผู้คัดค้านที่ 1 ทำสัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขายที่ดินกับลูกหนี้โดยในวันทำสัญญาผู้คัดค้านที่ 1 วางมัดจำเป็นเงิน 250,000 บาท ต่อมาผู้คัดค้านที่ 1 ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลืออีก 200,000 บาท ให้แก่ลูกหนี้ แต่ลูกหนี้ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้คัดค้านที่ 1 เพราะที่ดินติดจำนองไว้แก่ผู้ร้อง ลูกหนี้จึงได้ส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้คัดค้านที่ 1 ครอบครองโดยถือว่าที่ดินเป็นของผู้คัดค้านที่ 1 ลูกหนี้จะดำเนินการไถ่ถอนจำนองและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้คัดค้านที่ 1 โดยเร็ว เมื่อการเข้าครอบครองที่ดินของผู้คัดค้านที่ 1 เป็นไปตามสัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขายซึ่งมีผลผูกพันลูกหนี้ เมื่อผู้คัดค้านที่ 1เป็นผู้ครอบครองที่ดินของลูกหนี้ในฐานะผู้ซื้อและมีหนี้อันเป็นคุณประโยชน์แก่ผู้คัดค้านที่ 1 เกี่ยวด้วยที่ดินซึ่งครอบครองนั้น ผู้คัดค้านที่ 1 ย่อมมีสิทธิยึดหน่วงที่ดินนั้นไว้จนกว่าลูกหนี้จะได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้คัดค้านที่ 1 ตาม ป.พ.พ.มาตรา 241 แม้นับแต่วันที่ผู้คัดค้านที่ 1 ชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือ จนถึงวันที่ผู้คัดค้านที่ 1 ร้องขอให้ผู้คัดค้านที่ 2 ปฏิบัติตามสัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขายเป็นเวลา 17ปีเศษ ผู้คัดค้านที่ 1 ในฐานะผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงก็มีสิทธิบังคับชำระหนี้จากที่ดินที่ยึดถือไว้โดยร้องขอให้ผู้คัดค้านที่ 2 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้คัดค้านที่ 1ได้ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 193/27 สิทธิเรียกร้องของผู้คัดค้านที่ 1 ที่จะขอให้ผู้คัดค้านที่ 2 ปฏิบัติตามสัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขายจึงไม่ขาดอายุความ

เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาตามสัญญากู้เบิกเงินเกินบัญชีในวันที่ 27 กันยายน 2523 แล้ว โจทก์ยังคงยอมให้จำเลยที่ 1 เบิกถอนเงินและจำเลยที่ 1 ก็นำเงินเข้าหักทอนบัญชีต่อมาอีกหลายครั้ง ถือว่ามีการเดินสะพัดทางบัญชีกันต่อไปโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาแต่ต่อมาปรากฏตามบัญชีว่า โจทก์ยอมให้จำเลยที่ 1ถอนเงินโดยการโอนครั้งสุดท้ายเมื่อวันที่ 26 ตุลาคม 2526หลังจากนั้นไม่ปรากฏว่าโจทก์ยอมให้จำเลยที่ 1เบิกหรือถอนเงินต่อไป ส่วนจำเลยที่ 1 ก็ไม่ได้นำเงินเข้าหักทอนบัญชีอีก ดังนี้ แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ว่าไม่ประสงค์จะให้มีการเดินสะพัดทางบัญชีระหว่างกันต่อไป และหลังจากโจทก์ยอมให้จำเลยที่ 1 ถอนเงินครั้งสุดท้ายดังกล่าวแล้ว ต่อมาโจทก์ได้คิดหักทอนบัญชีในวันที่ 28 ตุลาคม 2526 ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 เป็นหนี้โจทก์เป็นเงิน 1,878,616.82 บาทซึ่งถือได้ว่าเป็นการคิดหักทอนบัญชีครั้งสุดท้ายภายหลังจากที่ไม่มีการเดินสะพัดทางบัญชีต่อกัน พฤติการณ์ของโจทก์และจำเลยที่ 1 ดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าทั้งสองฝ่ายถือว่าสัญญาบัญชีเดินสะพัดที่มีต่อกันสิ้นสุดลงในวันที่ 28 ตุลาคม 2526 โจทก์ย่อมบังคับตามสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ชำระหนี้ดังกล่าวได้ตั้งแต่วันที่ 29 ตุลาคม 2526 เป็นต้นไป เมื่อโจทก์ฟ้องคดีนี้วันที่ 26 สิงหาคม 2537 ซึ่งเกินกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่โจทก์อาจบังคับตามสิทธิเรียกร้องได้ คดีโจทก์ในส่วนที่เกี่ยวกับจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 กับที่ 3ในฐานะผู้ค้ำประกันจึงขาดอายุความ จำเลยที่ 2 จดทะเบียนจำนองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประกันหนี้จำเลยที่ 1 ต่อโจทก์ ในวงเงิน 555,000 บาทและยอมให้คิดดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปีจากต้นเงินที่จำเลยที่ 1 เป็นหนี้โจทก์ ส่วนจำเลยที่ 3จดทะเบียนจำนองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประกันหนี้จำเลยที่ 1 ต่อโจทก์ในวงเงิน 445,000 บาท และยอมให้คิดดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี จากต้นเงินที่จำเลยที่ 1 เป็นหนี้โจทก์เมื่อบังคับจำนองเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองขายทอดตลาดได้เงินน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระ จำเลยที่ 2 และที่ 3 ยอมรับผิดใช้เงินที่ขาดจำนวนให้โจทก์จนครบ ดังนี้แม้หนี้ของจำเลยที่ 1ซึ่งจำเลยที่ 2 และที่ 3 จำนองทรัพย์สินเป็นประกันจะขาดอายุความ แต่กรณีต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/27และมาตรา 745 กล่าวคือโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับจำนองจะบังคับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองแม้เมื่อหนี้ที่จำนองเป็นประกันนั้นขาดอายุความแล้วก็ได้ แต่จะบังคับให้ชำระดอกเบี้ยที่ค้างชำระย้อนหลังเกินกว่าห้าปีไม่ได้โจทก์จึงยังมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยที่ 2 และที่ 3รับผิดต่อโจทก์ตามสัญญาจำนองได้ แต่คงบังคับได้เฉพาะจากทรัพย์สินที่จำเลยที่ 2 และที่ 3 จำนองแก่โจทก์ไว้เท่านั้น จะบังคับจากทรัพย์สินอื่นอีกหาได้ไม่

การจำนองทรัพย์สินเพื่อเป็นประกันหนี้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา193/27และมาตรา745บัญญัติเป็นข้อยกเว้นว่าแม้หนี้ที่ประกันหรือหนี้ประธานจะขาดอายุความแล้วก็ยังบังคับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองได้แต่ดอกเบี้ยที่ค้างให้คิดย้อนหลังขึ้นไปได้เพียงห้าปีหากหนี้ประธานไม่ขาดอายุความสิทธิเรียกร้องดอกเบี้ยที่ค้างชำระก็มีกำหนดอายุความห้าปีเช่นกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา193/33(1)

การจำนองทรัพย์สินเพื่อเป็นประกันหนี้ตาม ป.พ.พ.มาตรา745 และ 193/27 บัญญัติเป็นข้อยกเว้นว่าแม้หนี้ที่ประกันหรือหนี้ประธานจะขาดอายุความแล้ว ก็ยังบังคับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองได้แต่ดอกเบี้ยที่ค้างให้คิดย้อนหลังขึ้นไปได้เพียงห้าปี หากหนี้ประธานไม่ขาดอายุความ สิทธิเรียกร้องดอกเบี้ยที่ค้างชำระก็มีกำหนดอายุความห้าปีเช่นกัน ตาม ป.พ.พ.มาตรา 193/33 (1)ดังนั้น ศาลชอบที่จะคิดดอกเบี้ยที่ค้างชำระให้ย้อนหลังไปมีกำหนดห้าปี

ตามคำขอกู้เงินสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โจทก์ได้ระบุวัตถุประสงค์จะขอกู้เงินสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจากจำเลยจำนวน 984,000 บาท โดยขอนำที่ดินจำนองเป็นประกัน กำหนดชำระคืนภายใน 120 เดือน เดือนละ 16,400 บาทซึ่งต่อมาก็มีการกู้ยืมเงินระหว่างโจทก์จำเลย โดยโจทก์จำนองที่ดิน เป็นประกันจึงเป็นเรื่องสัญญากู้ยืมเงินธรรมดา แม้ตามบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนองระบุข้อความว่า ผู้จำนองยอมเสียดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 21 ต่อปี ยอมส่งเงินดอกเบี้ยทุก ๆ เดือนเสมอไป ถ้าผิดนัดชำระดอกเบี้ยยอมให้ผู้รับจำนองคำนวณดอกเบี้ยที่ค้างทบเข้าในบัญชีของผู้จำนองด้วย ก็เห็นได้ว่า โจทก์เป็นลูกหนี้จำเลยแต่ฝ่ายเดียวไม่มีหนี้สินอะไรที่จะหักกลบลบหนี้ในทางบัญชีเดินสะพัดได้ ส่วนบัญชีที่ระบุไว้ในบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนองดังกล่าว ก็เป็นเรื่องที่จำเลยทำบัญชีเพื่อประสงค์จะทราบว่าโจทก์กู้เงินไปเมื่อใด จำนวนเท่าใด ผ่อนชำระดอกเบี้ยและต้นเงินแล้วเพียงใดกับยังค้างชำระอีกเท่าใด หาใช่บัญชีเดินสะพัดหรือการค้าขายอย่างอื่นทำนองบัญชีเดินสะพัดไม่ เมื่อบันทึกข้อตกลงดังกล่าวไม่มีข้อความว่า ต้องรอให้ดอกเบี้ยค้างชำระไม่น้อยกว่าหนึ่งปีก่อนจึงจะนำมาทบเข้ากับต้นเงิน แล้วคิดดอกเบี้ยในจำนวนเงินที่ทบเข้ากันนั้น กรณีต้องปรับด้วย ป.พ.พ. มาตรา 655 วรรคหนึ่ง ซึ่งห้ามเอาดอกเบี้ยทบเข้ากับต้นเงิน ข้อตกลงเฉพาะที่ให้คิดดอกเบี้ยทบต้นดังกล่าวเป็นการฝ่าฝืนต่อบทกฎหมายข้างต้นตกเป็นโมฆะ ปัญหาข้อนี้เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้โจทก์มิได้ยกขึ้นฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5)
หนี้กู้ยืมที่สัญญาจำนองประกันอยู่ขาดอายุความตาม ป.พ.พ.มาตรา 193/30 แต่กรณีต้องด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 193/27 และมาตรา 745จำเลยซึ่งเป็นผู้รับจำนองจึงบังคับจำนองแม้เมื่อหนี้ที่ประกันนั้นขาดอายุความแล้วก็ได้แต่จะบังคับเอาดอกเบี้ยที่ค้างชำระในการจำนองเกินกว่าห้าปีไม่ได้

การที่จะพิจารณาว่าฟ้องโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่จะต้องพิจารณาคำฟ้องตลอดทั้งเรื่อง มิใช่ถือเอาข้อความในคำฟ้องตอนใดตอนหนึ่งมาวินิจฉัย
คำฟ้องของโจทก์ตอนแรกบรรยายใจความว่า ผ.เสนอขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์ตกลงซื้อในราคา 3,000 บาท ได้ชำระราคาให้ ผ.รับไปแล้ว และ ผ.ได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ครอบครองทำประโยชน์ตั้งแต่บัดนั้นเป็นต้นมา และโจทก์ได้บรรยายข้อความต่อไปว่า ผ.รับปากว่าจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ทั้งสองในภายหลัง แต่แล้วก็หายหน้าไปเลย โดยมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ คำฟ้องดังกล่าวเห็นได้ว่า แม้ ผ.จะรับเงินค่าที่ดินไปจากโจทก์ทั้งสองแล้ว ผ.ก็ยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ เพียงแต่ให้โจทก์ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทและตกลงจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ในภายหลัง คำฟ้องดังกล่าวจึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายตาม ป.พ.พ.มาตรา 456 วรรคสอง
ผ.ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์จริง โดยได้รับเงินค่าที่ดินพิพาทแล้วและได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ครอบครองทำประโยชน์ตลอดมาแม้สัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้ทำเป็นหนังสือ แต่เมื่อมีการชำระหนี้กันแล้วก็มีผลใช้บังคับกันได้ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 456 วรรคสอง เมื่อโจทก์เป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธิยึดหน่วงไว้จนกว่าจะได้รับโอนกรรมสิทธิ์ แม้ ผ.จะถึงแก่ความตายแล้วกว่า 30 ปี โจทก์ผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงก็มีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นทายาทของ ผ.ให้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์ได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 241 และมาตรา 193/27คดีโจทก์ไม่ขาดอายุความ

การที่จะพิจารณาว่าฟ้องโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่จะต้องพิจารณาคำฟ้องตลอดทั้งเรื่องมิใช่ถือเอาข้อความในคำฟ้องตอนใดตอนหนึ่งมาวินิจฉัย คำฟ้องของโจทก์ตอนแรกบรรยายใจความว่าผ. เสนอขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โจทก์ตกลงซื้อในราคา3,000บาทได้ชำระราคาให้ผ. รับไปแล้วและผ.ได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ครอบครองทำประโยชน์ตั้งแต่บัดนั้นเป็นต้นมาและโจทก์ได้บรรยายข้อความต่อไปว่าผ. รับปากว่าจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ทั้งสองในภายหลังแต่แล้วก็หายหน้าไปเลยโดยมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้คำฟ้องดังกล่าวเห็นได้ว่าแม้ผ.จะรับเงินค่าที่ดินไปจากโจทก์ทั้งสองแล้วผ. ก็ยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้เพียงแต่ให้โจทก์ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทและตกลงจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ในภายหลังคำฟ้องดังกล่าวจึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา456วรรคสอง ผ.ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์จริงโดยได้รับเงินค่าที่ดินพิพาทแล้วและได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้โจทก์ครอบครองทำประโยชน์ตลอดมาแม้สัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้ทำเป็นหนังสือแต่เมื่อมีการชำระหนี้กันแล้วก็มีผลใช้บังคับกันได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา456วรรคสองเมื่อโจทก์เป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธิยึดหน่วงไว้จนกว่าจะได้รับโอนกรรมสิทธิ์แม้ผ.จะถึงแก่ความตายแล้วกว่า30ปีโจทก์ผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงก็มีสิทธิบังคับให้จำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นทายาทของผ. ให้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา241และมาตรา193/27คดีโจทก์ไม่ขาดอายุความ