คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
คุ้มครองค่าเช่า

จำเลยเช่าตึกพิพาทเพื่อประกอบการค้า ฉะนั้น ถึงแม้จำเลยจะใช้ตึกพิพาทอยู่อาศัยด้วย ตึกพิพาทก็มิใช่เคหะอันจะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันฯ
คดีนี้ พิพาทกันก่อนประกาศใช้พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 ออกใช้ จึงต้องบังคับคดีตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ.2489 แต่อย่างไรก็ดี เมื่อฟังว่าจำเลยใช้ตึกพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจการค้า จำเลยก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 เช่นเดียวกัน

ที่พิพาทเป็นของเจ้าของรวม 2 คน จำเลยเช่าจากเจ้าของรวมคนหนึ่ง แม้ที่พิพาทจะเปลี่ยนมาเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมอีกคนหนึ่งแต่ผู้เดียวภายหลังก็ตาม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 สัญญาเช่าก็หาได้ระงับไปไม่ โจทก์ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่เจ้าของรวมคนนั้นมีอยู่ต่อจำเลยตามสัญญา ทั้งเมื่อโจทก์ไม่ได้ตั้งประเด็นนำสืบให้ปรากฎว่า โจทก์ไม่ต้องผูกพันตามสัญญาเช่านั้นอย่างใด เช่นนี้แล้ว เมื่อสัญญาเช่ายังไม่ระงับและเป็นการเช่าที่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ โจทก์ก็ไม่สิทธิฟ้องขับไล่

ฟ้องว่าจำเลยเช่าห้องแถวเลขที่ 78 และ 78/1 ของโจทก์ ต่อมาจำเลยเอาห้องเลขที่ 78 ให้ผู้อื่นเช่าช่วง จำเลยกับครอบครัวย้ายมาอยู่ในห้อง 78/1 โจทก็ได้บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าห้องดังกล่าวแล้วทั้งสองห้อง ขอให้จับไล่จำเลยออกจากห้องทั้งสอง ดังนี้ เมื่อได้บรรยายถึงว่า โจทก์ได้บอกกล่าวเลิกสัญญากับจำเลยแล้วทั้งสองห้อง คำขอท้ายฟ้องจึงมิใช่คำขอเกินคำฟ้อง และเมื่อจำเลยเช่าห้องพิพาททั้งสองห้องรวมกันไป มิใช่แยกเช่าแต่ละห้อง แล้วจะอ้างว่าเฉพาะห้องเลขที่ 78/1 จำเลยอยู่อาศัยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และบังคับคดีให้จำเลยออกจากห้องเลขที่ 78/1 นั้น หาได้ไม่

จำเลยเช่าที่ดินปลูกอาคารโดยจำเลยและบุตรสาวมีอาชีพรับจ้างฟั่นธูปโดยเนื้อธูปและก้านธูปเป็นของผู้ว่าจ้างและรับจ้างสานกระเป๋าหวาย โดยเส้นหวายที่เหลาแล้วเป็นของผู้ว่าจ้าง ดังนี้ ยังหาพอแสดงว่ามีวัตถุประสงค์ใช้ที่เช่าเป็นสถานที่ประกอบธุระกิจหรือการค้าไม่จำเลยย่อมได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ

ในการที่จะวินิจฉัยว่าการเช่ารายใดเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยอันได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯ หรือเป็นการเช่าเพื่อประกอบธุรกิจการค้าอันมีผลตรงข้ามนั้น จะถือหลักเกณฑ์ตายตัวแบบองค์ความผิดในทางอาญา เป็นต้นว่าที่เช่าอยู่ในทำเลการค้า จดทะเบียนการค้า ยอมให้ขึ้นค่าเช่าได้เรื่อยมา ถือว่าเป็นการเช่าเพื่อประกอบธุรกิจการค้าเช่นนั้นไม่ได้ เหตุผลเหล่านี้เป็นเพียงเครื่องประกอบข้อวินิจฉัยทั่ว ๆ ไปเท่านั้น และในเรื่องจดทะเบียนการค้า เมื่อผู้เช่าไปจดทะเบียนประเภทตรงตามที่จำเลยกระทำอยู่ เพื่อความสดวกในการเรียกเก็บภาษีของเจ้าพนักงานส่วนหนึ่งโดยเฉพาะ ไม่เป็นการเด็ดขาดตายตัวว่าเป็นการเช่าเพื่อประกอบธุกิจการค้าขึ้นมาได้
หลักสำคัญอยู่ที่เหตุผลแห่งการเช่าและการค้าของผู้เช่าแต่ละรายในห้องเช่านั้น ๆ ว่ามีอยู่มากหรือน้อยเพียงใด ตลอดจนรายได้จากการค้าดังกล่าว อันปรากฎจากพยานหลักฐานในสำนวนประกอบกับสภาพความจริงตามที่ศาลได้ไปตรวจดูสถานที่มานั้น ซึ่งควรที่จะได้บันทึกโดยละเอียดและชัดแจ้ง ย่อมชี้ถึงความจริงได้ว่าเป็นการเช่าเพื่อประกอบธุรกิจการค้าโดยตรง หรือเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยเป็นส่วนใหญ หากแต่มีการค้าปะปนบ้างเล็กๆ น้อย ๆ เพียงเพื่อการดำรงชีวิตของตนเองหรือครอบครัวเท่านั้น ซึ่งเหตุผลเหล่านี้ล้วนแต่เป็นข้อเท็จจริงโดยเฉพาะของแต่ละเรื่อง ไม่ใช่หลักเกณฑ์ตายตัวที่จะนำไปใช้กันได้ในทุกเรื่อง

แม้หนังสือสัญญาเช่าจะระบุไว้ว่าเช่าเพื่อใช้ทำการค้าก็ย่อมนำสืบความจริงว่าได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นส่วนใหญ่ อันได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันได้ ไม่เป็นการสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงเอกสารอันต้องห้ามตาม ป.วิ.แพ่ง มาตรา 94

จำเลยที่ 1 กับผู้มีชื่อร่วมกันเช่าห้องพิพาทจากเจ้าของเดิมเพื่อทำการค้า ต่อมาจำเลยที่ 2 รับโอนกิจการของผู้มีชื่อ เมื่อในสัญญา+ผู้มีชื่อและจำเลยที่ 1 เช่าห้องพิพาทเพื่อทำการค้าจำเลยที่ 2 ผู้+ข้าแทนที่ผู้มีชื่อจึงถือว่าได้ร่วมกับจำเลยที่ 1 เช่าตึกพิพาทเพื่อการค้าขายด้วยซึ่งจะมีความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าไม่ได้

การเช่าที่จะได้รับความคุ้มครองตาม พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าหรือไม่นั้นข้อสำคัญอยู่ที่เช่าเพื่ออยู่อาศัยหรือไม่ เป็นหลัก
หากเช่าเป็นที่อยู่อาศัยแล้วจะใช้เป็นที่ประกอบการค้าด้วยหรือไม่ก็ตามก็ได้รับความคุ้มครองเช่นกันหากว่าไม่ใช่เช่าเพื่ออยู่อาศัยหากแต่เช่าเพื่อการค้าดังนี้แม้จะอาศัยอยู่ด้วยก็ไม่ได้รับความคุ้มครอง
จำเลยและครอบครัวได้เข้าอยู่ในห้องเช่ามาช้านานถึง10 ปีเศษจะได้ใช้ห้องนี้เป็นที่อยู่อาศัยของจำเลยและครอบครัวตลอดมาพฤติการณ์ส่อแสดงให้เห็นได้ว่าจำเลยเช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยโดยแท้แม้ต่อมาจำเลยจะได้จดทะเบียนพาณิชย์ทำการค้าในห้องพิพาทตลอดจนได้เสียภาษีป้ายและภาษีโรงค้าก็เป็นเรื่องที่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายเมื่อพฤติการณ์ยังไม่พอฟังว่าการเช่าห้องรายนี้ได้เปลี่ยนสภาพหรือเจตนาเป็นเช่าเพื่อธุระกิจการค้าแล้วการเช่าห้องพิพาทของจำเลยก็ย่อมได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯลฯ

เดิมจำเลยและผู้เช่ารวยอื่น ๆ อีกประมาณ 112 รายได้เช่าที่โจทก์ เพื่อปลูกเรือนอาศัยอยู่ครบสัญญาจำเลยจึงมาทำสัญญาเช่าเหมาไปจากโจทก์เพื่อนำไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงและทำการค้า ผู้เช่ารายอื่น ๆ ต้องมาเช่าจากจำเลยไปอีกทอดหนึ่ง เช่นนี้แล้วแม้จำเลยจะได้ปลูกเรือนอาศัยอยู่ในที่พิพาทมาก่อนแล้วก็ตาม ก็เห็นว่าจำเลยได้สละเจตนาเดิมที่เคยเช่าอยู่อาศัยมาเป็นเช่าอยู่เพื่อประโยชน์ให้เช่าช่วงและทำการค้าแล้ว จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน

ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากที่ดินของโจทก์แล้วศาลย่อมบังคับให้ผู้เช่าบ้านจากจำเลยออกจากที่ดินบ้านเรือนได้เพราะเป็นบริวารของจำเลย จะอ้าง พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ มาคุ้มครองไม่ได้