คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ค่าใช้ที่ดิน

โจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างไปจากที่ดินโจทก์แล้ว จำเลยทั้งสองเพิกเฉย เป็นการละเมิดต่อโจทก์ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายไม่สามารถที่จะเข้าไปใช้หรือเข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินของโจทก์ได้ หากที่ดินพิพาทให้บุคคลอื่นเช่าจะได้ค่าเช่าไม่น้อยกว่าเดือนละ10,000 บาท ซึ่งโจทก์ขอถือเอาเป็นค่าเสียหายของโจทก์ โดยโจทก์มิได้ฟ้องเรียกค่าใช้ที่ดินจากจำเลย จำเลยต่อสู้ว่า จำเลยซื้อที่ดินมาจากผู้มีชื่อโดยมีโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างอยู่แล้ว เป็นการปลูกสร้างโดยสุจริตและต่อสู้เรื่องค่าเสียหาย คดีจึงไม่มีประเด็นเรื่องค่าใช้ที่ดิน การที่ศาลอุทธรณ์ฟังว่าโจทก์เรียกค่าเสียหายเนื่องจากโรงเรือนของจำเลยทั้งสองรุกล้ำที่ดินโจทก์ เท่ากับโจทก์เรียกค่าใช้ที่ดินของโจทก์จากจำเลยจึงไม่ชอบ ศาลฎีกาย่อมพิพากษายกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในส่วนที่ให้จำเลยชำระค่าใช้ที่ดินแก่โจทก์ แต่ไม่ตัดสิทธิคู่ความที่จะไปว่ากล่าวกันตาม ป.พ.พ.มาตรา 1312

จำเลยประกาศเรียกประกวดราคาซื้อที่ดินโดยมีเงื่อนไขว่า ผู้ขายต้องถมที่ดินและล้อมรั้วด้วยเสาคอนกรีตเสริมเหล็ก รอบที่ดินในเนื้อที่ 1 ไร่ อันเป็นส่วนที่จะใช้ก่อสร้างอาคาร ป. ซึ่งเป็นตัวแทนขายที่ดินแก่จำเลยได้ทำรั้วตามแนวโฉนดด้วยความระมัดระวังตามแนวที่เจ้าของที่ดินชี้ และจำเลย ได้ปลูกสร้างอาคารในเขตรั้วนั้น โดยไม่มีคำคัดค้านจาก ป. เจ้าของที่ดินข้างเคียง ส่วนโจทก์ซื้อที่ดินจาก บ. ในระหว่างที่จำเลยกำลังปลูกสร้างอาคาร แต่โจทก์ก็มิได้ โต้แย้งคัดค้านแนวเขตแม้จำเลยมิได้รังวัดสอบเขตก่อนลงมือ ปลูกสร้างอาคาร แต่พฤติการณ์มีเหตุให้จำเลยเชื่อและถือเอาตาม แนวเขตหรือแนวรั้วที่ครอบครอง และจำเลยปลูกสร้างอาคารในเขตรั้วที่ผู้รับมอบอำนาจจากผู้ขายทำไว้โดยไม่อาจคาดคิดว่าจะรุกล้ำ ยังฟังไม่ได้ว่าจำเลยประมาทเลินเล่อ แต่เป็นกรณี ที่จำเลยสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์โดยสุจริตมาตั้งแต่ แรกแล้ว กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1312 วรรคหนึ่ง คือ จำเลยเป็นเจ้าของอาคารส่วนที่รุกล้ำโดยไม่ต้องรื้อถอน แต่ต้องชำระค่าใช้ที่ดินให้โจทก์และโจทก์ต้องจดทะเบียนภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่อาคารของ จำเลยตามฟ้องแย้ง และหากอาคารส่วนที่รุกล้ำสลายไปหรือ รื้อถอนก็ให้โจทก์จดทะเบียนเพิกถอนภาระจำยอม และจำเลยไม่ต้อง ชำระค่าใช้ที่ดินแก่โจทก์ทั้งสองอีกต่อไป

ที่ดินพิพาทเนื้อที่ 7.9 ตารางวา แม้มีราคาประเมินตารางวาละ 750 บาท แต่จำเลยได้ปลูกสร้างโกดังเก็บสินค้าหรือโรงเก็บรถยนต์บนที่ดินพิพาทติดกับร้านค้าของจำเลย แสดงให้เห็นว่าที่ดินพิพาทอยู่ในที่เจริญ หากจำเลยไม่ปลูกสร้างโกดังเก็บสินค้าหรือโรงเก็บรถยนต์รุกล้ำ โจทก์อาจนำที่ดินพิพาทไปปลูกสร้างอาคารให้เช่าหรือปลูกอาคารพาณิชย์หาประโยชน์ได้ ทั้งสภาพของโกดังเก็บสินค้าหรือโรงเก็บรถยนต์ดังกล่าวเป็นคอนกรีตเสริมเหล็กมีสภาพมั่นคงแข็งแรงสามารถใช้งานได้ 10 ถึง 20 ปี กว่าจะสลายไปตามสภาพ ซึ่งเป็นเหตุให้โจทก์ขาดประโยชน์ไม่ได้ใช้ที่ดินพิพาทเป็นอย่างมาก แม้ราคาที่ดินหากซื้อขายกันในขณะนี้จะมีราคาต่ำกว่าค่าใช้ที่ดินที่ศาลกำหนดให้ แต่หากพิจารณาถึงอนาคตแล้วราคาที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดให้ใช้จำนวน 200,000 บาทนั้นจึงเป็นจำนวนที่เหมาะสมแล้ว

ที่ดินพิพาทเนื้อที่7.9ตารางวาแม้มีราคาประเมินตารางวาละ750บาทแต่จำเลยได้ปลูกสร้างโกดังเก็บสินค้าหรือโรงเก็บรถยนต์บนที่ดินพิพาทติดกับร้านค้าของจำเลยแสดงให้เห็นว่าที่ดินพิพาทอยู่ในที่เจริญหากจำเลยไม่ปลูกสร้างโกดังเก็บสินค้าหรือโรงเก็บรถยนต์รุกล้ำโจทก์อาจนำที่ดินพิพาทไปปลูกสร้างอาคารให้เช่าหรือปลูกอาคารพาณิชย์หาประโยชน์ได้ทั้งสภาพของโกดังเก็บสินค้าหรือโรงเก็บรถยนต์ดังกล่าวเป็นคอนกรีตเสริมเหล็กมีสภาพมั่นคงแข็งแรงสามารถใช้งานได้10ถึง20ปีกว่าจะสลายไปตามสภาพซึ่งเป็นเหตุให้โจทก์ขาดประโยชน์ไม่ได้ใช้ที่ดินพิพาทเป็นอย่างมากแม้ราคาที่ดินหากซื้อขายกันในขณะนี้จะมีราคาต่ำกว่าค่าใช้ที่ดินที่ศาลกำหนดให้แต่หากพิจารณาถึงอนาคตแล้วราคาที่ศาลอุทธรณ์ภาค2กำหนดให้ใช้จำนวน200,000บาทนั้นจึงเป็นจำนวนที่เหมาะสมแล้ว

คดีก่อนโจทก์ฟ้องจำเลยว่าจำเลยกระทำละเมิดโจทก์ โดยจำเลยก่อสร้างตีนช้างหรือฐานรากอาคารรุกล้ำที่ดินของโจทก์ และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยฐานละเมิด ส่วนคดีนี้โจทก์ฟ้องจำเลยขอให้ชดใช้ค่าใช้ที่ดินในกรณีที่ตีนช้างหรือฐานรากอาคารของจำเลยปลูกสร้างรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ กับให้จำเลยไปจดทะเบียนภาระจำยอมในส่วนที่รุกล้ำนั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1312 จึงเป็นข้อพิพาทคนละประเด็นกัน มิใช่ประเด็นที่ศาลได้วินิจฉัยโดยอาศัยเหตุอย่างเดียวกันไม่เป็นฟ้องซ้ำตาม ป.วิ.พ. มาตรา 148
ศาลล่างทั้งสองฟังข้อเท็จจริงเกี่ยวกับเนื้อที่ดินที่ก่อสร้างตีนช้างผิดพลาดไปเป็นเนื้อที่ดินครึ่งต่อครึ่ง ซึ่งจำนวนเนื้อที่ดินที่ผิดพลาดนี้ไม่ว่าจะคิดเฉพาะจุดที่ก่อสร้างตีนช้างหรือจะคิดเป็นเนื้อที่ตลอดแนวความยาวก่อสร้างตีนช้างทั้งแถวย่อมมีผลกระทบกระเทือนถึงการกำหนดค่าใช้ที่ดินของศาลให้ผิดพลาดไปด้วยศาลฎีกาเห็นสมควรฟังข้อเท็จจริงเสียใหม่ และกำหนดค่าเสียหายลดลงจากที่ศาลล่างทั้งสองกำหนด

ที่ดินของโจทก์อยู่ติดกัน โจทก์จำเลยว่าจ้าง บ. ให้ปลูกสร้างตึกแถว 4 ชั้น บนที่ดินของทั้ง 2 ฝ่าย โดยให้ตึกแถวส่วนของโจทก์อยู่บนที่ดินของโจทก์และตึกแถวส่วนของจำเลยอยู่บนที่ดินของจำเลยโดยให้ใช้คานคอดินกับผนังตึกซึ่งอยู่กึ่งกลางตามแนวเขตร่วมกันแต่เมื่อการก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จจึงรู้ว่าคานคอดินและผนังตึกที่ใช้ร่วมกันรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์เป็นเนื้อที่ประมาณ1 ตารางวา เช่นนี้ เมื่อการก่อสร้างคลาดเคลื่อนทำให้คานคอดินที่เป็นแนวแบ่งแยกตึกรวมทั้งผนังตึกที่ตั้งอยู่บนคานคอดินซึ่งโจทก์จำเลยใช้ประโยชน์ร่วมกันรุกล้ำเข้าไปอยู่ในที่ดินของโจทก์แม้โจทก์จะได้รับประโยชน์จากคานคอดินและผนังตึกด้วยก็จะถือว่าจำเลยมิได้ก่อสร้างตึกแถวรุกล้ำที่ดินของโจทก์หาได้ไม่ หากแต่ต้องถือว่าจำเลยก่อสร้างตึกแถวรุกล้ำที่ดินของโจทก์โดยโจทก์มิได้ยินยอม อันเป็นการรบกวนสิทธิของโจทก์ในที่ดินแล้ว แม้ปรากฏว่าขณะทำการชี้แนวเขตวางผังและทำการก่อสร้างโจทก์จำเลยมีส่วนร่วมรู้เห็นและควบคุมดูแล แต่ก็ไม่ทราบว่ามีการก่อสร้างคลาดเคลื่อนอันทำให้ตึกแถวของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์จำเลยจะอ้างว่าการก่อสร้างรุกล้ำเกิดจากความผิดพลาดของโจทก์เองหาได้ไม่และจะถือว่าโจทก์ยินยอมให้จำเลยก่อสร้างตึกแถวรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ก็ไม่ได้ เนื่องจากโจทก์จำเลยตกลงกันมาแต่ต้นเพียงว่าให้ตึกแถวของโจทก์และจำเลยตั้งอยู่บนที่ดินของแต่ละฝ่าย ทั้งจะถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงแต่เพียงฝ่ายเดียวก็ไม่ได้ เพราะจำเลยก็มีหน้าที่ต้องระมัดระวังเช่นเดียวกัน กรณีเช่นนี้ต้องถือว่าจำเลยปลูกสร้างตึกแถวรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์โดยสุจริต จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องเสียเงินเป็นค่าใช้ที่ดินส่วนที่รุกล้ำเข้าไปให้แก่โจทก์ และมีสิทธิเรียกให้โจทก์จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมได้

ที่ดินพิพาทเดิมเป็นของมารดาโจทก์และบิดาจำเลยถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน มีบ้านปลูกอยู่ 6 หลัง รวมทั้งบ้านโจทก์และบ้านจำเลยต่อมาโจทก์ได้ฟ้องผู้จัดการมรดกของบิดาจำเลยขอแบ่งแยกที่ดินแปลงดังกล่าว แล้วตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันโดยแบ่งที่ดินกันฝ่ายละครึ่ง เมื่อมีการรังวัดที่ดินเพื่อแบ่งแยกโฉนดปรากฏว่าบ้านของจำเลยที่ปลูกสร้างมากว่า 50 ปีแล้ว อยู่ในเขตที่ดินโจทก์ประมาณ 18 ตารางวา เช่นนี้ กรณีไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับแก่คดีได้ จึงต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 มาใช้บังคับ โดยอาศัยเทียบกฎหมายใกล้เคียงอย่างยิ่งคือมาตรา 1312วรรคหนึ่ง เมื่อบ้านของจำเลยปลูกล้ำอยู่ในที่ดินของโจทก์ โดยเจ้าของเดิมเป็นผู้ปลูกสร้าง มิใช่จำเลยปลูกสร้าง ทั้งโจทก์และจำเลยต่างรับโอนที่ดินและบ้านอีกทอดหนึ่ง ถือได้ว่าการรุกล้ำเป็นมาโดยสุจริต โจทก์จึงไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยรื้อถอนบ้านรุกล้ำ คงมีสิทธิเรียกค่าใช้ที่ดินเท่านั้น

ในคดีที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนอาคารส่วนที่รุกล้ำที่ดินโจทก์และให้ชดใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การต่อสู้ว่าจำเลยปลูกสร้างอาคารในที่ดินของจำเลยเอง หากรุกล้ำที่ดินของโจทก์ก็เป็นการปลูกสร้างโดยสุจริต และต่อสู้ในเรื่องค่าเสียหาย เมื่อคดีฟังได้ว่าจำเลยปลูกสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินโจทก์โดยสุจริต โจทก์ย่อมไม่อาจบังคับจำเลยให้รื้อถอนอาคารที่รุกล้ำที่ดินโจทก์ได้และเนื่องจากคดีไม่มีประเด็นในเรื่องจำนวนเงินค่าใช้ที่ดิน และเรื่องการจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๑๒ ศาลจึงไม่อาจพิจารณาพิพากษาให้โจทก์ไปจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมเฉพาะที่ดินส่วนที่อาคารของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในที่ดินโจทก์ และให้จำเลยชำระค่าใช้ที่ดินให้แก่โจทก์ได้.

ในคดีที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนอาคารส่วนที่รุกล้ำที่ดินโจทก์และให้ชดใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การต่อสู้ว่าจำเลยปลูกสร้างอาคารในที่ดินของจำเลยเอง หากรุกล้ำที่ดินของโจทก์ก็เป็นการปลูกสร้างโดยสุจริต และต่อสู้ในเรื่องค่าเสียหาย เมื่อคดีฟังได้ว่าจำเลยปลูกสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินโจทก์โดยสุจริต โจทก์ย่อมไม่อาจบังคับจำเลยให้รื้อถอนอาคารที่รุกล้ำที่ดินโจทก์ได้และเนื่องจากคดีไม่มีประเด็นในเรื่องจำนวนเงินค่าใช้ที่ดิน และเรื่องการจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๑๒ ศาลจึงไม่อาจพิจารณาพิพากษาให้โจทก์ไปจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมเฉพาะที่ดินส่วนที่อาคารของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในที่ดินโจทก์ และให้จำเลยชำระค่าใช้ที่ดินให้แก่โจทก์ได้.

ในคดีที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนอาคารส่วนที่รุกล้ำที่ดินโจทก์และให้ชดใช้ค่าเสียหาย จำเลยให้การต่อสู้ว่าจำเลยปลูกสร้างอาคารในที่ดินของจำเลยเองหากรุกล้ำที่ดินของโจทก์ก็เป็นการปลูกสร้างโดยสุจริตและต่อสู้ในเรื่องค่าเสียหาย เมื่อคดีฟังได้ว่าจำเลยปลูกสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินโจทก์โดยสุจริต โจทก์ย่อมไม่อาจบังคับจำเลยให้รื้อถอนอาคารที่รุกล้ำที่ดินโจทก์ได้และเนื่องจากคดีไม่มีประเด็นในเรื่องจำนวนเงินค่าใช้ที่ดิน และเรื่องการจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมตามป.พ.พ. มาตรา 1312 ศาลจึงไม่อาจพิจารณา พิพากษาให้โจทก์ไปจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมเฉพาะที่ดินส่วนที่อาคารของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในที่ดินโจทก์ และให้จำเลยชำระค่าใช้ที่ดินให้แก่โจทก์ได้.