คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ตึกแถว

ทรัพย์สินส่วนที่เป็นสินสมรสอันเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างโจทก์และจำเลยมีเพียงตึกแถว 2 หลัง การจะให้ขายทอดตลาดที่ดินทั้งแปลงพร้อมสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด ซึ่งมีบ้านพักอันเป็นสินส่วนตัวของจำเลยอยู่อีก 1 หลังย่อมเป็นการไม่ชอบ เพราะทรัพย์สินส่วนใหญ่เป็นสินส่วนตัวของจำเลย ไม่ใช่กรรมสิทธิ์รวม แต่หากจะให้ขายทอดตลาดเฉพาะตึกแถว 2 หลัง ที่เป็นสินสมรสแล้วนำเงินมาแบ่งกันก็คาดหมายได้ว่าจะไม่มีผู้ซื้อ หรือถึงจะขายได้ก็จะได้ราคาที่ไม่เหมาะสม เพราะผู้ซื้อไม่มีสิทธิในที่ดิน จึงเห็นควรแบ่งทรัพย์โดยให้ตึกแถว 2 หลังที่เป็นสินสมรส เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน และนำค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้นถือเป็นสินสมรสอันจะต้องนำมาแบ่งให้แก่โจทก์ตามส่วนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1310 ประกอบมาตรา 1364

คดีก่อนจำเลยในคดีนี้ฟ้องโจทก์ที่1ว่าผิดสัญญาเช่าขอให้ขับไล่โจทก์ที่1และบริวารออกจากตึกแถวเลขที่933/3และ933/4และเรียกค่าเสียหายคดีถึงที่สุดโดยศาลฎีกาฟังว่าโจทก์ที่1ผิดสัญญาเช่าให้ขับไล่โจทก์ที่1และบริวารออกจากตึกแถวที่เช่าโจทก์ที่1กลับมาฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้อ้างว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าฉบับเดียวกันดังกล่าวและเรียกค่าเสียหายดังนี้ฟ้องคดีก่อนและคดีนี้คงมีประเด็นที่ศาลจะวินิจฉัยว่าฝ่ายใดเป็นฝ่ายผิดสัญญาเมื่อคดีก่อนถึงที่สุดโดยศาลฎีกาวินิจฉัยแล้วว่าโจทก์ที่1เป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ที่1มาฟ้องเป็นคดีนี้อีกว่าโจทก์ที่1ไม่ผิดสัญญาฟ้องของโจทก์ที่1คดีนี้จึงซ้ำกับคดีก่อนส่วนโจทก์ที่2และที่3ยื่นคำร้องขอแสดงอำนาจพิเศษในคดีก่อนโดยโจทก์ที่2ยื่นคำร้องว่าโจทก์ที่2ไม่ใช่บริวารของโจทก์ที่1ขอให้งดการบังคับคดีและให้จำเลยซึ่งเป็นโจทก์ในคดีก่อนไปจดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทชั้น2,3และ4ให้แก่โจทก์ที่2ส่วนโจทก์ที่3ก็ยื่นคำร้องว่าไม่ใช่บริวารของโจทก์ที่1ขอให้ยกเลิกการบังคับคดีศาลชั้นต้นฟังว่าโจทก์ที่2และที่3เป็นบริวารของโจทก์ที่1ให้ยกคำร้องของโจทก์ที่2และที่3ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ที่2และที่3ฎีกาขณะคดีก่อนอยู่ในระหว่างพิจารณาของศาลฎีกาโจทก์ที่2และที่3จึงไม่ฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้เมื่อคดีก่อนยังไม่ถึงที่สุดและคดีก่อนประเด็นแห่งคดีมีว่าโจทก์ที่2และที่3เป็นบริวารของโจทก์ที่1หรือไม่ส่วนคดีนี้ประเด็นแห่งคดีมีว่าจะบังคับจำเลยจดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ที่2และที่3ได้หรือไม่จึงแตกต่างกันการที่โจทก์ที่2และที่3ฟ้องคดีนี้จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำกับคดีก่อน

ก่อนโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลนั้นว.เจ้าของเดิมได้ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าโดยให้จำเลยที่ 1 ทำการก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทที่เช่าและมีสิทธินำไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้เป็นระยะเวลา 20 ปี โดยเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วให้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวที่สร้างบนที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ ว. แต่ข้อตกลงการเช่าดังกล่าวระหว่างจำเลยที่ 1 กับ ว.มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าระหว่าง ว.กับจำเลยที่ 1 ดังกล่าว จึงมีผลใช้บังคับได้ระหว่าง ว.เจ้าของที่ดินพิพาทคนเดิมกับจำเลยที่ 1 เท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งมิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยที่ 1แม้โจทก์ทราบข้อสัญญานี้ก็ไม่ผูกพันโจทก์ เพราะโจทก์มิได้ยอมตกลงกับจำเลยที่ 1ด้วย จำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะให้ตึกแถวนั้งคงอยู่ต่อไปในที่ดินของโจทก์ได้จำเลยที่ 1 จึงต้องรื้อถอนตึกแถวออกไป ส่วนจำเลยที่ 1 เสียหายอย่างใด ก็จะต้องไปว่ากล่าวเอาแก่เจ้าของที่ดินพิพาทคนเดิมซึ่งเป็นคู่สัญญากับตนต่อไป และสำหรับจำเลยที่ 2 นั้น แม้จะจดทะเบียนสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1 มีกำหนด 20 ปีก็ตาม แต่เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิที่จะให้ตึกแถวอยู่ในที่ดินของโจทก์แล้ว จึงต้องถือว่าจำเลยที่ 2 เป็นบริวารของจำเลยที่ 1 กรณีไม่อยู่ในบังคับของ ป.พ.พ.มาตรา 569 เพราะโจทก์ไม่ใช่ผู้รับโอนตึกแถวที่เช่านั้น โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง

ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคารพ.ศ.2522 ข้อ 75 มีความว่า อาคารที่ปลูกชิดเขตที่ดินต่างผู้ครอบครอง อนุญาตให้เฉพาะฝาหรือผนังทึบไม่มีประตูหน้าต่างและช่องระบายอากาศอยู่ชิดเขตได้พอดีแม้อาคารที่จำเลยครอบครองจะไม่มีลักษณะต้องห้ามตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2522 ข้อ 75 ดังกล่าว แต่อาคารที่จำเลยครอบครองเป็นตึกแถวจึงอยู่ในบังคับของข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2522 ข้อ 76 ซึ่งมีความว่า อาคารประเภทต่าง ๆจะต้องมีที่ว่างอันปราศจากหลังคาหรือสิ่งปกคลุมไม่น้อยกว่าส่วนที่กำหนดไว้ดังต่อไปนี้...(4) ห้องแถว ตึกแถว...จะต้องมีที่ว่างโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคารได้ถึงกันกว้างไม่น้อยกว่า 2.00 เมตร อาคารที่จำเลยครอบครองจึงไม่อาจสร้างให้ด้านหลังชิดเขตที่ดินติดต่อได้ตามข้อบัญญัติกรุงเทพ-มหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2522 ข้อ 76 (4)

ตึกแถวที่จำเลยเป็นผู้ครอบครองก่อสร้างผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตโดยด้านหลังตึกแถวสร้างชิดเขตที่ดินแม้จะไม่มีลักษณะต้องห้ามตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องควบคุมการก่อสร้างอาคารพ.ศ.2522ข้อ75เพราะเป็นผนังทึบแต่อาคารที่จำเลยครอบครองเป็นตึกแถวจึงอยู่ในบังคับของข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องควบคุมการก่อสร้างอาคารพ.ศ.2522ข้อ76ที่จะต้องมีที่ว่างโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคารได้ถึงกันกว้างไม่น้อยกว่า2.00เมตรจึงไม่อาจสร้างให้ด้านหลังชิดเขตที่ดินติดต่อได้

ศาลชั้นต้นออกหมายบังคับคดีให้โจทก์และบริวารออกไปจากตึกแถวพิพาท เมื่อผู้ร้องอ้างว่า ผู้ร้องมิใช่บริวารของโจทก์ แต่จำเลยคัดค้านว่าผู้ร้องเป็นบริวารของโจทก์ คดีจึงมีประเด็นข้อพิพาทจะต้องวินิจฉัยว่า ผู้ร้องเป็นบริวารของโจทก์หรือไม่ ซึ่งการที่จะวินิจฉัยปัญหาดังกล่าวโดยปกติศาลชั้นต้นจะต้องทำการไต่สวนโดยเปิดโอกาสให้คู่กรณีนำพยานหลักฐานเข้าสืบเพื่อสนับสนุนข้ออ้างและข้อคัดค้านของตนแล้วจึงจะวินิจฉัยชี้ขาด แต่คดีนี้ผู้ร้องมิได้มีนิติสัมพันธ์กับจำเลยการที่ผู้ร้องเข้าครอบครองอ้างสิทธิในตึกแถวพิพาทก็โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาโอนสิทธิการเช่าระหว่างผู้ร้องกับโจทก์ จึงต้องถือว่าผู้ร้องเป็นบริวารของโจทก์ ดังนั้นแม้จะทำการไต่สวนและฟังข้อเท็จจริงได้ตามคำร้อง ก็คงต้องฟังว่าผู้ร้องเป็นบริวารของโจทก์อยู่นั่นเอง ศาลชอบที่สั่งงดการไต่สวนเสียได้
เมื่อศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยในปัญหาที่ว่า ที่ศาลชั้นต้นงดไต่สวนคำร้องของผู้ร้องชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ ซึ่งเป็นปัญหาตามอุทธรณ์ของผู้ร้องโดยตรงแล้ว การที่ศาลอุทธรณ์ใช้ดุลพินิจยกปัญหาอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนขึ้นวินิจฉัยว่า การที่ศาลชั้นต้นยกคำร้องของผู้ร้องโดยผู้พิพากษานายเดียวเป็นผู้ลงนามในคำสั่งนั้น เป็นการไม่ชอบด้วยพระธรรมนูญศาลยุติธรรม มาตรา 23 เนื่องจากคำสั่งดังกล่าวมีลักษณะเป็นการวินิจฉัยชี้ขาดข้อพิพาทแห่งคดี ซึ่งไม่อยู่ในอำนาจของผู้พิพากษานายเดียวที่จะออกคำสั่งได้ ตามพระธรรมนูญศาลยุติธรรม มาตรา 21 (2)อันเป็นกรณีที่ศาลชั้นต้นมิได้ปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมาย ศาลอุทธรณ์ย่อมมีอำนาจที่จะพิพากษายกคำสั่งศาลชั้นต้น โดยให้ศาลชั้นต้นมีคำสั่งใหม่ให้มีผู้พิพากษาครบองค์คณะได้

ทาวน์เฮาส์เป็นห้องแถวหรือตึกแถวตามความหมายของข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคารพ.ศ. 2522 ด้วย จำเลยได้ซื้อที่ดินที่จัดสรรสำหรับปลูกสร้างอาคารพาณิชย์และทาวน์เฮาส์รวม 3 โฉนด โดยที่ดินที่จัดสรรไว้สำหรับปลูกตึกแถวเป็นอาคารพาณิชย์อยู่ด้านหน้าติดถนนและมีที่ดินเว้นไว้เป็นทางเดินหลังอาคารกว้าง 4 เมตร ส่วนที่ดินสำหรับปลูกทาวน์เฮาส์อยู่ด้านหลังที่ดินปลูกตึกแถวมีที่ดินเว้นไว้เป็นทางเดินด้านหลังกว้าง 2 เมตรดังนั้น เมื่อปลูกตึกแถวและทาวน์เฮาส์ลงในที่ดินโดยหันหลังเข้าหากันแล้วจึงมีที่ดินเว้นไว้เป็นทางเดินด้านหลังระหว่างตึกแถวและทาวน์เฮาส์กว้าง 6 เมตร การที่จำเลยก่อสร้างตึกแถวลงในที่ดินโดยต่อเติมความยาวของตึกแถวด้านหลังออกไปอีก 4 เมตร ปกคลุมที่ดินที่เป็นทางเดินด้านหลังกว้าง 4 เมตร จึงต้องถือว่าจำเลยได้ก่อสร้างตึกแถวมิได้เว้นที่ว่างโดยปราศจากสิ่งปกคลุมเป็นทางเดินหลังอาคารได้ถึงกันกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตรตามข้อ 76(4) แห่งข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 และเป็นกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขดัดแปลงได้ จำเลยจึงต้องรื้อถอนส่วนที่ต่อเติมผิดข้อบัญญัติดังกล่าวออกไป

ตึกแถวพิพาทจำนวน 11 คูหาเป็นส่วนหนึ่งของตึกแถวจำนวน 20คูหาที่โจทก์ดำเนินการบังคับคดีให้รื้อถอนออกไปจากที่ดินของโจทก์ซึ่งซื้อฝากมาจากภริยาจำเลย ต่อมาภริยาจำเลยได้ฟ้องโจทก์ขอให้เพิกถอนการขายฝากที่ดินดังกล่าว การที่จำเลยขอให้ระงับการขับไล่ผู้อยู่อาศัยและรื้อถอนตึกแถวพิพาทไว้ก่อนจนกว่าคดีที่ภริยาจำเลยฟ้องโจทก์ถึงที่สุดเสียก่อน เช่นนี้ ถือได้ว่ากรณีมีเหตุสมควรที่ศาลจะให้งดการบังคับคดีไว้ก่อนได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 292(2).

โจทก์เช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างตึกแถวเก็บผลประโยชน์ตลอดเวลาเช่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วโจทก์ยอมให้ตึกแถว ตกเป็นของเจ้าของที่ดิน จำเลยได้ทำสัญญาเช่าซื้อตึกแถวจากโจทก์ แม้เมื่อครบกำหนดการเช่าที่ดินแล้วกรรมสิทธิ์ในตึกแถวจะตกเป็นของเจ้าของที่ดิน ก็เป็นสิทธิของบุคคลภายนอกที่จะกล่าวกันต่างหาก แต่ระหว่างโจทก์กับจำเลยย่อมมีผลผูกพันตามสัญญาเช่าซื้อ ที่ได้ทำกันไว้ เมื่อจำเลยเข้าอยู่ในตึกแถวโดยอาศัยสิทธิ การเช่าซื้อระหว่างโจทก์กับจำเลย และจำเลยมิได้ผิดสัญญา แต่อย่างใด โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะขับไล่จำเลย หรือเรียกค่าเสียหาย

นอกจากโจทก์จะใช้ตึกแถวของโจทก์เป็นที่อยู่อาศัยของภรรยาและบุตรแล้ว โจทก์ยังให้บุตรเขยใช้เป็นที่ตั้งสำนักงานทนายความด้วยย่อมถือไม่ได้ว่าโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของอยู่เอง หรือให้ผู้แทนอยู่เฝ้ารักษาอันจะได้รับงดเว้นภาษีโรงเรือนและที่ดินตามพระราชบัญญัติ ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 10 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน แก้ไขเพิ่มเติมพ.ศ. 2475 มาตรา 3. การใช้ตึกแถวตั้งสำนักงานทนายความ มีลักษณะเป็นการดำเนินธุรกิจอย่างหนึ่งถือไม่ได้ว่าโจทก์ใช้อยู่เองหรือให้ผู้แทนอยู่เฝ้ารักษาและการตั้งสำนักงานทนายความ แม้ว่าจะไม่ต้องจดทะเบียนการค้าและเสียภาษีการค้าตามประมวลรัษฎากร ก็ไม่มีผลทำให้หน้าที่การเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินสำหรับตึกแถวของโจทก์เปลี่ยนแปลงไป