คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดินขายฝาก

เรื่องค่าเสียหายโจทก์บรรยายกล่าวไว้ในคำฟ้องและมีคำขอท้ายฟ้อง จำเลยทั้งสามให้การต่อสู้เป็นประเด็นไว้ และตาม ป.พ.พ. มาตรา 438 วรรคหนึ่ง ให้อำนาจศาลเกี่ยวกับค่าสินไหมทดแทนว่าจะพึงใช้โดยสถานใด เพียงใดนั้นให้ศาลวินิจฉัยตามควรแก่พฤติการณ์และความร้ายแรงแห่งละเมิด ซึ่งตามกฎหมายดังกล่าวแม้จำเลยทั้งสามไม่ให้การต่อสู้ในเรื่องค่าเสียหาย ศาลก็อาจกำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทและวินิจฉัยเรื่องค่าเสียหายได้ การชี้สองสถานกำหนดประเด็นข้อพิพาทนั้น ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 182, 183 ไม่ได้กำหนดว่าในคดีแต่ละเรื่องนั้นให้มีการชี้สองสถานกำหนดประเด็นข้อพิพาทได้เพียงครั้งเดียวจะกำหนดประเด็นข้อพิพาทเพิ่มเติมขึ้นมาในระหว่างการพิจารณาไม่ได้ และตาม ป.วิ.พ. มาตรา 86 วรรคสาม ให้อำนาจศาล เมื่อศาลเห็นว่า เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมเป็นการจำเป็นที่จะต้องนำพยานหลักฐานอื่นอันเกี่ยวกับประเด็นในคดีมาสืบเพิ่มเติม ให้ศาลทำการสืบพยานหลักฐานต่อไป ซึ่งอาจรวมทั้งการที่จะเรียกพยานที่สืบแล้วมาสืบใหม่ด้วย โดยไม่ต้องมีฝ่ายใดร้องขอ ฉะนั้น การที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทเรื่องค่าเสียหายของโจทก์ขึ้นในระหว่างการพิจารณา เนื่องจากเห็นว่าในการชี้สองสถานครั้งแรกกำหนดประเด็นไว้ไม่ครบถ้วน และกำหนดให้โจทก์จำเลยนำสืบพยานเพิ่มเติมในประเด็นที่กำหนดเพิ่ม ไม่ทำให้เกิดการได้เปรียบเสียเปรียบในการสืบพยานแต่อย่างใดจึงชอบแล้ว
การฟ้องขับไล่เป็นการใช้สิทธิในฐานะเจ้าของทรัพย์ปกป้องทรัพย์สินของตนไม่ให้จำเลยทั้งสามซึ่งไม่มีสิทธิเข้าเกี่ยวข้องตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 ไม่มีกำหนดอายุความ ส่วนการเรียกค่าเสียหายฐานละเมิดตาม ป.พ.พ. มาตรา 448 มีกำหนดอายุความ 1 ปี นับแต่วันที่ผู้ต้องเสียหายรู้ถึงการละเมิด และรู้ตัวผู้จะพึงต้องใช้ค่าสินไหมทดแทน และการนับอายุความนั้น ป.พ.พ. มาตรา 193/12 ให้เริ่มนับแต่ขณะที่อาจบังคับสิทธิเรียกร้องได้เป็นต้นไป ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยทั้งสามอยู่ในที่ดินที่จำเลยที่ 1 นำมาขายฝากแก่โจทก์มาโดยตลอด เมื่อโจทก์อ้างว่าครบกำหนดไถ่คืนแล้ว จำเลยที่ 1 ไม่ไถ่คืน และโจทก์บอกกล่าวให้ออกไปจากที่ดินแล้วจำเลยทั้งสามไม่ยอมออกไปเป็นการอยู่โดยละเมิด ฉะนั้นตราบใดที่จำเลยทั้งสามไม่ยอมออกไป การละเมิดก็ยังคงมีอยู่ อายุความย่อมยังไม่เริ่มนับจนกว่าจะหยุดการทำละเมิดคดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ

ก่อนทำสัญญาขายฝาก โจทก์ได้ไปตรวจสอบที่ดินพิพาท พบสิ่งปลูกสร้างเป็นโครงเสา มีการมุงหลังคาแล้วบางส่วน ต่อมาได้มีการทำสัญญาขายฝากโดยตกลงชัดเจนว่าขายฝากเฉพาะที่ดินไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง จำเลยได้ตกลงด้วย โดยแจ้งแก่โจทก์ว่าจะสามารถไถ่คืนภายในกำหนด หากล่วงเลยเวลาจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปเอง เมื่อครบกำหนดไถ่โจทก์ได้ไปตรวจดูที่ดินพิพาทพบว่า มีการสร้างบ้านทาวน์เฮาส์เกือบเสร็จสมบูรณ์จำนวน 2 หลัง ส่วนอีก 3 หลัง ยังสร้างไม่เสร็จ เป็นโครงมีหลังคามีการก่อสร้างผนังบางส่วน ดังนี้ การที่จำเลยได้ทำการปลูกสร้างอาคารในที่ดินพิพาท ทั้งก่อนและหลังทำสัญญาขายฝากที่ดินพิพาท โดยโจทก์รับรู้และยินยอมให้ปลูกสร้าง แม้โจทก์ตกลงทำสัญญาขายฝากแก่จำเลยเฉพาะที่ดินพิพาทโดยระบุไว้ในหนังสือสัญญาขายฝากว่า สิ่งปลูกสร้างไม่มี จำเลยซึ่งเป็นผู้ปลูกสร้างเข้าใจว่าตนมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ต่อไปจนแล้วเสร็จเพราะเชื่อตามสัญญาขายฝากว่าตนมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดในสัญญา ซึ่งตามกฎหมายให้ถือเป็นอันว่ากรรมสิทธิ์ไม่เคยตกไปแก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อเลยตาม ป.พ.พ. มาตรา 491 และมาตรา 492 การปลูกสร้างอาคารในที่ดินพิพาทของจำเลย จึงเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต แต่เมื่อทำสัญญาขายฝากแล้วจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนด ที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ซึ่งเป็นผู้ซื้อ กรณีดังกล่าวไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับได้โดยตรงจึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 4 วรรคสอง อันได้แก่ ป.พ.พ. มาตรา 1310 วรรคหนึ่ง ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน ได้เป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่จำเลยซึ่งเป็นผู้สร้าง แต่ถ้าโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินสามารถแสดงได้ว่ามิได้มีความประมาทเลินเล่อจะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้น และเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ ตามมาตรา 1310 วรรคสอง ก็ตาม แต่การที่โจทก์กลับปล่อยให้จำเลยปลูกสร้างอาคารต่อไปในที่ดินของโจทก์ ทั้งที่ได้ทำสัญญาขายฝากแล้วโดยโจทก์มิได้ห้ามปราม หรือขอให้จำเลยยุติการก่อสร้าง ถือได้ว่าโจทก์มีส่วนประมาทเลินเล่ออยู่ด้วยในการสร้างโรงเรือนของจำเลย โจทก์จึงไม่อาจบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้น และเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป ตามมาตรา 1310 วรรคสอง ดังกล่าว และไม่อาจเรียกค่าขาดประโยชน์จากจำเลยได้เพราะจำเลยมิได้กระทำละเมิดต่อโจทก์

เมื่อโจทก์จำเลยท้ากันเป็นข้อแพ้ชนะ ก็ต้องพิจารณาถึงข้อความที่ท้าต่อกัน ตามรายงานกระบวนพิจารณาที่ศาลชั้นต้นจดไว้ปรากฏข้อความในตอนต้นว่า "พฤติการณ์ตามคำฟ้องที่ถึงกำหนดนัดไถ่ถอนการขายฝากที่ดินพิพาทโจทก์ได้ไปทำการไถ่ถอน ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบางขุนเทียนแล้ว แต่จำเลยไม่ไปตามนัด" จากข้อความดังกล่าวแสดงว่าจำเลยได้ยอมรับข้อเท็จจริงแล้วว่า ได้มีการนัดวันที่ไปจดทะเบียนไถ่ถอนแล้ว แต่จำเลยในฐานะผู้รับซื้อฝากไม่ไปตามนัด เมื่อพิเคราะห์ประกอบกับข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยรับกันต่อไปอีกว่า โจทก์ได้นำเงินจำนวน 125,000 บาท ไปวางไว้ ณ สำนักงานวางทรัพย์กลาง ยิ่งเป็นข้อชี้ชัดว่า โจทก์มีเงินพร้อมที่จะชำระให้แก่จำเลยตามสัญญาขายฝากในวันครบกำหนดนั้นแล้ว ถือว่า โจทก์ผู้ขายฝากพร้อมที่จะไถ่ถอนได้ภายในกำหนดแล้ว แต่เป็นเพราะจำเลยไม่ไปรับไถ่ ตามพฤติการณ์แห่งข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยแถลงรับกันดังกล่าว ฟังได้ว่าโจทก์ได้ใช้สิทธิขอไถ่ที่ดินพิพาทจากจำเลยภายในกำหนดเวลาตามสัญญาขายฝากแล้ว แม้ผู้ขายฝากจะถอนเงินที่วางไว้คืนไป ก็ไม่ใช่กรณีที่จะนำมาวินิจฉัยว่าโจทก์ไม่ได้ใช้สิทธิไถ่คืน การวางทรัพย์เป็นเพียงหลักฐานแสดงว่า ผู้ขายฝากมีเงินมาทำการไถ่คืนทรัพย์สินที่ขายฝากกับผู้รับซื้อฝากแล้ว

โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและบ้านที่รับซื้อฝาก ผู้ร้องสอดยื่นคำร้องอ้างว่าเป็นเจ้าของบ้านหลังหนึ่งตามฟ้องซึ่งปลูกสร้างอยู่ในที่ดินที่โจทก์รับซื้อฝากจากจำเลยโดยผู้ร้องสอดได้รับอนุญาตจากจำเลยให้ปลูกสร้างในระหว่างสัญญาขายฝากยังไม่ครบกำหนดการไถ่คืนเป็นการปลูกสร้างโดยสุจริต โจทก์จะขับไล่ผู้ร้องสอดโดยไม่ใช้ค่าโรงเรือนไม่ได้ ขอร้องสอดเข้ามาเป็นคู่ความ ขอให้ศาลพิพากษาว่าบ้านเลขที่ดังกล่าวเป็นของผู้ร้องสอด หากจะขับไล่ผู้ร้องสอดออกจากที่ดินก็ให้โจทก์จ่ายค่าโรงเรือนดังกล่าวเป็นเงิน 50,000 บาท แก่ผู้ร้องสอด ดังนี้ หากความจริงเป็นดังที่ผู้ร้องสอดกล่าวอ้างในคำร้อง บ้านเลขที่ดังกล่าวย่อมไม่เป็นส่วนควบกับที่ดิน โจทก์อาจต้องใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้นเพราะการสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่ผู้ร้องสอด หรือผู้ร้องสอดอาจมีสิทธิรื้อถอนโรงเรือนนั้นไปก็ได้จึงเป็นการจำเป็นที่ผู้ร้องสอดต้องเข้ามาเป็นคู่ความเพื่อยังให้ได้รับความรับรอง คุ้มครองหรือบังคับตามสิทธิของตนที่มีอยู่ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57 (1) ชอบที่ศาลชั้นต้นจะอนุญาตให้ผู้ร้องสอดเข้ามาเป็นคู่ความในคดีนี้
ศาลชั้นต้นได้พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากบ้านทั้ง 5 หลังตามฟ้องแล้วคดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ ดังนั้น หากศาลฎีกาจะมีคำสั่งย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นอนุญาตให้ผู้ร้องสอดเข้ามาเป็นคู่ความ แล้วดำเนินกระบวนพิจารณาพิพากษาใหม่ทั้งหมด ก็จะทำให้คดีดังกล่าวข้างต้นต้องล่าช้าไปไม่เป็นประโยชน์แก่คู่กรณี ศาลฎีกาเห็นสมควรให้ผู้ร้องสอดไปฟ้องเป็นคดีใหม่ ทั้งนี้เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม

โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและบ้านที่รับซื้อฝาก ผู้ร้องสอดยื่นคำร้องอ้างว่าเป็นเจ้าของบ้านหลังหนึ่งตามฟ้องซึ่งปลูกสร้างอยู่ในที่ดินที่โจทก์รับซื้อฝากจากจำเลยโดยผู้ร้องสอดได้รับอนุญาตจากจำเลยให้ปลูกสร้างในระหว่างสัญญาขายฝากยังไม่ครบกำหนดการไถ่คืนเป็นการปลูกสร้างโดยสุจริตโจทก์จะขับไล่ผู้ร้องสอดโดยไม่ใช้ค่าโรงเรือนไม่ได้ ขอร้องสอดเข้ามาเป็นคู่ความ ขอให้ศาลพิพากษาว่าบ้านเลขที่ดังกล่าวเป็นของผู้ร้องสอด หากจะขับไล่ผู้ร้องสอดออกจากที่ดินก็ให้โจทก์จ่ายค่าโรงเรือนดังกล่าวเป็นเงิน 50,000 บาท แก่ผู้ร้องสอด ดังนี้ หากความจริงเป็นดัง ที่ผู้ร้องสอดกล่าวอ้างในคำร้อง บ้านเลขที่ ดังกล่าวย่อมไม่เป็นส่วนควบกับที่ดิน โจทก์อาจต้องใช้ค่าแห่งที่ดิน ที่เพิ่มขึ้นเพราะการสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่ผู้ร้องสอด หรือผู้ร้องสอดอาจมีสิทธิรื้อถอนโรงเรือนนั้นไปก็ได้จึงเป็นการ จำเป็นที่ผู้ร้องสอดต้องเข้ามาเป็นคู่ความเพื่อ ยังให้ได้รับ ความรับรอง คุ้มครองหรือบังคับตามสิทธิของตนที่มีอยู่ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(1) ชอบที่ศาลชั้นต้น จะ อนุญาตอนุญาตให้ผู้ร้องสอดเข้ามาเป็นคู่ความในคดีนี้ ศาลชั้นต้นได้พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากบ้านทั้ง 5 หลังตามฟ้องแล้วคดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ดังนั้น หากศาลฎีกาจะมีคำสั่งย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นอนุญาตให้ผู้ร้องสอดเข้ามาเป็นคู่ความ แล้วดำเนินกระบวนพิจารณาพิพากษาใหม่ทั้งหมด ก็จะทำให้คดีดังกล่าวข้างต้นต้องล่าช้าไปไม่เป็นประโยชน์แก่คู่กรณี ศาลฎีกาเห็นสมควรให้ผู้ร้องสอดไปฟ้องเป็นคดีใหม่ ทั้งนี้เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม.

ในวันครบกำหนดสัญญา โจทก์นำเงินไปชำระแก่จำเลยเป็นการไถ่ที่ดิน แต่เป็นการชำระหนี้บางส่วนไม่ถูกต้องตามสัญญา และจำเลยไม่ยอมรับ ถือไม่ได้ว่าเป็นการใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดสัญญา การที่จำเลยยินยอมจะให้โจทก์ไถ่ที่ดินคืนหลังจากพ้นกำหนดไถ่ ก็หาใช่เป็นคำมั่นว่าจำเลยจะขายที่ดินคืนให้แก่โจทก์ไม่ แต่เป็นการตกลงขยายกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝาก ซึ่งขัดต่อ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 496 เป็นโมฆะ โจทก์จะขอให้บังคับโอนที่ดิน ที่ขายฝากคืนแก่โจทก์หาได้ไม่

ข้อตกลงของคู่สัญญาขายฝากเกี่ยวกับค่าเช่าทรัพย์สินที่ขายฝากถ้ามิได้จดแจ้งลงไว้ในสัญญาขายฝากเป็นอย่างอื่น คู่สัญญาย่อมมีสิทธินำสืบพยานบุคคลถึงข้อตกลงในเรื่องนี้ได้ เพราะค่าเช่าซึ่งเป็นดอกผลของทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นเงินต่างก้อนกับสินไถ่ซึ่งเป็นราคาไถ่ถอนที่ดินขายฝาก การนำสืบถึงข้อตกลงเกี่ยวกับค่าเช่าระหว่างกำหนดเวลาขายฝาก จึงไม่เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขสัญญาขายฝากอันจะเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94

ศาลล่างทั้งสองฟังข้อเท็จจริงต้องกันว่า 'โจทก์ได้ขอไถ่ที่ดินที่ขายฝากจากจำเลยภายในกำหนด แล้วจำเลยหลีกเลี่ยงไม่ยอมให้ไถ่' จำเลยฎีกามีใจความว่า โจทก์ไม่มีอำนาจนำคดีมาฟ้องเพราะโจทก์ไม่ได้ใช้สิทธิไถ่ถอนภายในกำหนดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 163, 496 ดังนี้เป็นฎีกาในข้อเท็จจริง เมื่อคดีมีทุนทรัพย์ไม่เกิน 5,000 บาท ฎีกาจำเลยจึงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 248

ผู้ขายฝากขอไถ่ถอนที่ดินซึ่งขายฝากไว้ภายในกำหนดเวลาตามสัญญาผู้ซื้อขอผัดผ่อนประวิงเวลาไปเรื่อยจนพนกำหนดไถ่ถอนคืน ดังนี้ จะถือว่าผู้ขายผิดนัดไม่ใช้สิทธิขอไถ่ถอนทรัพย์ที่ขายฝากภายในกำหนดหาได้ไม่ และไม่เป็นการขยายเวลาไถ่ถอนจากสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 496 ด้วย

ผู้ขายฝากขอไถ่ถอนที่ดินซึ่งขายฝากไว้ภายในกำหนดเวลาตามสัญญา ผู้ซื้อขอผัดผ่อนประวิงเวลาไปเรื่อย จนพ้นกำหนดไถ่ถอนคืน ดังนี้ จะถือว่าผู้ขายผิดนัดไม่ใช้สิทธิขอไถ่ถอนทรัพย์ที่ขายฝากภายในกำหนดหาได้ไม่ และไม่เป็นการขยายเวลาไถ่ถอนจากสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 496 ด้วย (อ้างฎีกา 339/2502)