คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดินปิดล้อม

โจทก์ยอมรับว่ามีข้อตกลงกับจำเลยว่าต่างฝ่ายต่างยอมให้อาศัยใช้ทางพิพาทออกสู่ถนนคลองชลประทานได้ เป็นการเอื้อประโยชน์ของทั้งสองฝ่าย ทางพิพาทจึงไม่เป็นทางภาระจำยอมระหว่างโจทก์จำเลยเพราะต่างคนต่างยอมให้ผ่านในลักษณะถ้อยทีถ้อยอาศัย เป็นการยอมให้ผ่านทางพิพาทโดยถือวิสาสะซึ่งกันและกันนั่นเอง
ที่ดินโฉนดเลขที่ 15673 ของโจทก์ไม่ได้ถูกปิดล้อมโดยที่ดินโฉนดเลขที่ 15671 ของจำเลย แต่ถูกปิดล้อมโดยที่ดินโฉนดเลขที่ 15672 ของ ว. เพราะที่ดินตามโฉนดเลขที่ 15673 ของโจทก์จะผ่านไปสู่ถนนคลองชลประทานระยะทางที่ใกล้ที่สุดก็คือผ่านที่ดินโฉนดเลขที่ 15672 ของ ว. ดังนั้นทางพิพาทช่วงระยะที่ดินของจำเลยตามโฉนดเลขที่ 15671 จึงไม่เป็นทางจำเป็นสำหรับที่ดินของโจทก์ ตามโฉนดเลขที่ 15673

โจทก์ฟ้องขอให้เปิดทางภาระจำยอมและอ้างว่าทางพิพาทเป็นทางจำเป็นเนื่องจากที่ดินของโจทก์ถูกที่ดินแปลงอื่นปิดล้อมไม่มีทางออกสู่สาธารณะ เป็นคำฟ้องให้ศาลเลือกวินิจฉัยจากพยานหลักฐานว่า เมื่อทางพิจารณาได้ความว่าทางพิพาทเป็นทางจำเป็น ก็สามารถพิพากษาบังคับให้เปิดทางในฐานะทางจำเป็นได้ด้วย เมื่อที่ดินโจทก์ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะ โจทก์ย่อมผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ ทางพิพาทจึงเป็นทางจำเป็น
การที่จำเลยฟ้องแย้งอ้างว่าการใช้ทางจำเป็นของโจทก์เป็นการทำละเมิดทำให้จำเลยเสียหายและจำเลยขาดประโยชน์จากการใช้ทรัพย์และเรียกค่าเสียหายมาด้วย ถือได้ว่าจำเลยได้ฟ้องแย้งเรียกค่าทดแทนอันเกิดจากการใช้ทางจำเป็นมาด้วยแล้ว ศาลจึงกำหนดให้โจทก์ใช้ค่าทดแทนแก่จำเลยได้

การเรียกร้องเอาทางจำเป็นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1350 เป็นกรณีที่มีการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนที่ดินกันจนเป็นเหตุให้ที่ดินแปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ หมายความว่า ที่ดินแปลงเดิมก่อนแบ่งแยกมีทางออกไปสู่ทางสาธารณะและการแบ่งแยกเป็นเหตุให้แปลงที่แบ่งแยกแปลงใดแปลงหนึ่งออกไปสู่ทางสาธารณะไม่ได้ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจึงมีสิทธิเรียกร้องเอาทางจำเป็นได้เฉพาะที่ดินแปลงที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันโดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน
เมื่อที่ดินตกอยู่ที่ล้อม โจทก์ย่อมได้รับการคุ้มครองถึงการใช้ยานพาหนะผ่านทางในสภาพที่เป็นถนนได้ มิได้จำกัดเฉพาะให้ใช้ทางเดินได้ด้วยเท้าแต่อย่างเดียวและตามสภาพการณ์ความเจริญของบ้านเมืองในปัจจุบันรถยนต์เป็นพาหนะที่จำเป็นและที่พิพาทอยู่ห่างถนนประมาณ200 เมตร เป็นพื้นที่มีความเจริญมีอาคารสูงหลายอาคารและห่างจากย่านการค้าเพียง 500 เมตร หากจะมีการพัฒนาที่ดินเพื่อให้ได้รับประโยชน์สูงสุดและเป็นการพัฒนาบ้านเมืองไปสู่ความเจริญแล้ว สมควรที่จะเปิดทางเพื่อให้รถยนต์ผ่านเข้าออกได้
โจทก์ฟ้องขอให้เปิดทางภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 8822 และเป็นทางจำเป็นสำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 7178 ของโจทก์ที่ถูกที่ดินแปลงอื่นปิดล้อมและไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ เป็นคำฟ้องให้ศาลเลือกวินิจฉัยเอาจากพยานหลักฐาน เมื่อทางพิจารณาได้ความว่าทางพิพาทเป็นทางจำเป็นแล้ว ไม่จำต้องวินิจฉัยต่อไปอีกว่าทางพิพาทเป็นทางภารจำยอมหรือไม่
โจทก์เป็นผู้มีสิทธิจะผ่านที่ดินของจำเลยตามมาตรา 1349 วรรคหนึ่งต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ซึ่งค่าทดแทนไม่ใช่ค่าซื้อที่ดิน

โจทก์มีทางเดินออกสู่ถนนสาธารณะโดยเดินบนทางสันเขื่อน ริมคลองบางซ่อน ซึ่งเป็นซ่อน ซึ่งเป็นเขื่อนกั้นคลองระบายน้ำของกรุงเทพมหานครออกไปสู่ถนนประชาราษฎร์ สาย 1 อันเป็นถนนสาธารณะ แม้ทางดังกล่าวจะเป็นทางบนสันเขื่อน แต่กรุงเทพมหานครสร้างขึ้นเพื่อให้ประชาชนสัญจรไปมา ที่ดินโจทก์จึงไม่เป็นที่ดินที่ถูกปิดล้อมไม่มีทางออกสู่ ทางสาธารณะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง จึงไม่มีสิทธิขอผ่านที่ดินของจำเลยโดยอ้างเหตุจำเป็น

โจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 ซื้อที่ดินบางส่วนของที่ดินโฉนดเลขที่ 20092 จากจำเลยที่ 1 ซึ่งอยู่ติดกับที่ดินโฉนดเลขที่ 412 ของด.ญ. จ. บุตรจำเลยที่ 1 ทางด้านทิศใต้ และจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้แทนโดยชอบธรรมของ ด.ญ. จ. ได้ทำสัญญากับโจทก์ที่ 1 ว่า เมื่อทางราชการได้ตัดถนนโครงการเทศบาลเลียบคลองสามเสนแล้ว จำเลยที่ 1 จะทำถนนกว้างไม่น้อยกว่า6 เมตร เริ่มจากทิศเหนือของที่ดินโฉนดเลขที่ 412 ผ่านที่ดินโฉนดนี้ออกทางทิศใต้จดถนนของโครงการเทศบาลทันที และจำเลยที่ 1 จะนำที่ดินทั้งสองแปลงไปจดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอมต่อไป ต่อมากรุงเทพมหานครได้ตัดถนนเทศบาลเลียบคลองสามเสน โจทก์ที่ 1 จึงให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามสัญญา แต่จำเลยที่ 1เพิกเฉยไม่ปฏิบัติตามสัญญาต่างตอบแทนเป็นเหตุให้ที่ดินโจทก์ที่ซื้อมาจากจำเลยที่ 1ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 และที่ 2 เปิดทางจำเป็นคำฟ้องโจทก์ได้แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหา คำขอบังคับและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้นแล้ว กล่าวคือ อาศัยสิทธิทั้งตามสัญญาต่างตอบแทนและทางจำเป็น เพราะที่ดินโจทก์ถูกปิดล้อมออกสู่ทางสาธารณะไม่ได้ด้วย ซึ่งสิทธิทั้งสองนี้สามารถกล่าวอ้างด้วยกันได้ หาเป็นการขัดแย้งกันแต่อย่างใดไม่ และจำเลยที่ 1ได้ให้การต่อสู้คดีว่า ไม่เคยทำสัญญาต่างตอบแทนกับฝ่ายโจทก์ และที่ดินฝ่ายโจทก์ไม่ถูกปิดล้อม แสดงว่าจำเลยที่ 1 เข้าใจคำฟ้องและสามารถให้การต่อสู้คดีได้ถูกต้องครบถ้วน ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม
ข้อตกลงในสัญญาต่างตอบแทนเกี่ยวกับที่ดินโฉนดเลขที่ 20092ที่ว่า คู่กรณีรับรองว่าจะได้นำโฉนดที่ดินของผู้ให้สัญญา (จำเลยที่ 1) และผู้รับสัญญา(โจทก์ที่ 1) ไปจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นทางเดินผ่าน ณ สำนักงานที่ดินและมีข้อตกลงเรื่องจัดทำถนนต่อจากทางผ่านดังกล่าวจนออกสู่ทางสาธารณะบนที่ดินโฉนดเลขที่ 412 ที่จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้แทนโดยชอบธรรมของ ด.ญ. จ. ได้ตกลงกับโจทก์ที่ 1 ย่อมแสดงให้เห็นถึงเจตนารมณ์อันแท้จริงในการตกลงของคู่กรณีให้มีทางผ่านบนที่ดินโฉนดเลขที่ 20092 ของจำเลยที่ 1 ด้วย มิเช่นนั้นแล้วก็จะไม่เกิดประโยชน์อันใดในการทำสัญญาฉบับนี้เพราะโจทก์ที่ 1 ไม่มีทางออกจากที่ดินโจทก์ที่ 1 สู่ทางสาธารณะทางบกได้ ดังนั้น โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าของรวมย่อมมีสิทธิบังคับให้จำเลยที่ 1 เปิดทางบนที่ดินโฉนดเลขที่ 20092 ของจำเลยที่ 1 แต่ไม่มีสิทธิขอให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าทดแทนหรือค่าเสียหายเพราะไม่มีข้อตกลงในเรื่องนี้ไว้

ที่ดินของจำเลยทั้งสี่ปิดล้อมที่ดินของโจทก์ทั้งสิบจนไม่สามารถออกสู่ถนนสาธารณะได้เมื่อเดิมที่ดินของโจทก์ที่1ถึงที่6กับที่ดินของจำเลยทั้งสี่เป็นที่ดินแปลงเดียวกันเมื่อแบ่งแยกแล้วที่ดินของโจทก์ที่1ถึงที่6ไม่สามารถออกไปสู่ทางสาธารณะได้โจทก์ที่1ถึงที่6จึงมีสิทธิขอให้เปิดทางจำเป็นได้โดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทนส่วนที่ดินของโจทก์ที่7ถึงที่10มีที่ดินของจำเลยทั้งสี่ล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้โจทก์ที่7ถึงที่10จึงมีสิทธิขอให้เปิดทางจำเป็นได้และการที่ศาลสั่งให้รวมพิจารณาและพิพากษาเข้าด้วยกันก็เพื่อความสะดวกในการพิจารณาเท่านั้นเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าที่ดินของโจทก์ทั้งสิบในแต่ละสำนวนถูกที่ดินของจำเลยทั้งสี่ล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ศาลย่อมมีอำนาจพิพากษาให้จำเลยทั้งสี่เปิดทางจำเป็นให้แก่โจทก์ทั้งสิบในแต่ละสำนวนตามความจำเป็นได้

แม้ว่าที่ดินของโจทก์ทางด้านทิศตะวันออกอยู่ติดกับบริเวณที่ดินที่ พ. ได้อุทิศแบ่งแยกไว้เป็นทางสาธารณะ แต่ที่ดินของพ. บริเวณดังกล่าวมีห้องแถวและสิ่งปลูกสร้างอื่นปลูกอยู่ก่อนแล้วไม่อาจใช้สัญจรออกไปสู่ทางสาธารณะได้ที่ดินบริเวณที่ พ. แบ่งไว้จึงเป็นที่ดินซึ่งประชาชนทั่วไป และโจทก์ไม่อาจใช้ประโยชน์ในการสัญจรหรือการจราจรได้จริง ที่ดินของโจทก์จึงถูกที่ดินแปลงอื่นปิดกั้นไม่อาจออกสู่ทางสาธารณะได้ตามสภาพที่เป็นจริง ตามนัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 โจทก์ย่อมมีสิทธิขอเปิดทางจำเป็นที่พิพาทผ่านที่ดินของจำเลยไปออก สู่ทางสาธารณะที่ใช้สัญจรไปมาตามความเป็นจริงได้ ภายหลังแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมที่ดินมีโฉนด ออกมาเป็นโฉนดแปลงย่อยของโจทก์ของจำเลย และแปลงอื่น ๆ ทำให้ที่ดินของโจทก์ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้เลย โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ถูกแบ่งแยกออกมามีสิทธิเรียกร้องเอาทางจำเป็นจากที่ดินที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันออกมา ไปสู่ทางสาธารณะได้โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทนตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350

การที่เจ้าของที่ดินที่ถูก ที่ดินแปลงอื่นปิดล้อมใช้ สิทธิเรียกร้องผ่านที่ดินซึ่ง ล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะนั้น เป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ จึงต้อง แปลโดย เคร่งครัดดังนั้น เมื่อที่ดินของโจทก์แบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนด เลขที่ 33092ก็ต้อง ถือ โดย เคร่งครัดว่าที่ดินโจทก์แบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 33092 เท่านั้น แม้ที่ดินโฉนด เลขที่ 33092 จะเคยเป็นที่แปลงเดียว กับที่ดินจำเลยมาก่อนก็ตาม จะถือ โดย อนุโลมว่าที่ดินโจทก์แบ่งแยกมาจากที่ดินจำเลยด้วย หา ได้ ไม่ โจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินผ่านไปสู่ทางสาธารณะได้ เฉพาะ ภายในบริเวณที่ดินโฉนด เลขที่ 33092 ซึ่ง เป็นที่ดินแปลงที่ที่ดินโจทก์แบ่งแยกมาเท่านั้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1350 จะใช้ สิทธิเรียกร้องเอาทางเดินผ่านที่ดินจำเลยไปสู่ทางสาธารณะหาได้ไม่.

การที่เจ้าของที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นปิดล้อมใช้สิทธิเรียกร้องผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้นั้น เป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ จึงต้องแปลโดยเคร่งครัด จะแปลโดยอนุโลมหาได้ไม่เมื่อที่ดินของโจทก์แบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่33092 แม้ที่ดินโฉนดเลขที่ 33092 จะเคยเป็นที่แปลงเดียวกับที่ดินจำเลยมาก่อนก็ตามจะถือโดยอนุโลมว่าที่ดินโจทก์แบ่งแยกมาจากที่ดินจำเลยด้วยหาได้ไม่โจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินผ่านไปสู่ทางสาธารณะได้เฉพาะภายในบริเวณที่ดินโฉนดเลขที่ 33092 ซึ่งเป็นที่ดินแปลงที่ที่ดินโจทก์แบ่งแยกมาเท่านั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350 จะใช้สิทธิเรียกร้องเอาทางเดินผ่านที่ดินจำเลยไปสู่ทางสาธารณะไม่ได้

เจ้าของที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นปิดล้อมสามารถใช้สิทธิเรียกร้องผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้เป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ จึงต้องแปลโดยเคร่งครัด จะแปลโดยอนุโลมหาได้ไม่ เมื่อที่ดินของโจทก์แบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 33092 แม้ที่ดินโฉนดเลขที่ 33092 จะเคยเป็นที่แปลงเดียวกับที่ดินจำเลยมาก่อนก็ตาม จะถือโดยอนุโลมว่าที่ดินโจทก์แบ่งแยกมาจากที่ดินจำเลยด้วยหาได้ไม่ โจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินผ่านไปสู่ทางสาธารณะได้เฉพาะภายในบริเวณที่ดินโฉนดเลขที่ 33092 ซึ่งเป็นที่ดินแปลงที่ที่ดินโจทก์แบ่งแยกมาเท่านั้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1350 จะใช้สิทธิเรียกร้องเอาทางเดินผ่านที่ดินจำเลยไปสู่ทางสาธารณะไม่ได้.