คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
พ.ร.บ.ควบคุมการเช่า

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านที่เช่าจากโจทก์ จำเลยมิได้ให้การต่อสู้ว่าทำสัญญาเช่าแทนบิดาจำเลย การที่จำเลยนำสืบว่าจำเลยทำสัญญาเช่าแทนบิดาจำเลย ย่อมนอกประเด็นข้อต่อสู้ไม่ชอบที่ศาลจะรับฟัง
จำเลยทำสัญญาเช่าในนามตนเองเป็นผู้เช่า จำเลยจะนำสืบ(พยานบุคคล) ว่าทำสัญญาเช่าแทนคนอื่นหาได้ไม่ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข)
ทำสัญญาเช่าบ้านภายหลังพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504ใช้บังคับ แม้เป็นการเช่าอยู่อาศัยก็ไม่ได้รับความคุ้มครอง

จ. เคยฟ้องขับไล่ ส. ออกจากที่ดิน ศาลวินิจฉัยว่าการที่ ส. ให้ผู้อื่นเช่าช่วงที่ดินแปลงนี้ ไม่ได้รับความยินยอมให้เช่าช่วงจาก อ. เจ้าของที่ดินเดิม ดังนี้หาผูกพันโจทก์จำเลยในคดีนี้ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกไม่
ถึงแม้โจทก์อ้างคำพิพากษาดังกล่าวเป็นพยานก็ตาม การที่ศาลฟังข้อเท็จจริงในคดีนี้โดยวินิจฉัยพยานหลักฐานจากที่ปรากฏในบันทึกท้ายสัญญาเช่าระหว่างผู้ให้เช่ากับ ส.ผู้เช่าว่า อ. ยอมให้ ส. ให้เช่าช่วงที่ดินแปลงนี้ ได้มิใช่เป็นการวินิจฉัยฝ่าฝืนพยานหลักฐานในสำนวน

จำเลยที่ 1 และที่ 2 เบิกความอันเป็นเท็จในคดีแพ่งว่า โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าห้องพิพาทและเป็นจำเลยในคดีฟ้องขับไล่ออกจากห้องพิพาทดังกล่าวเพิ่งเช่าห้องพิพาทเมื่อประมาณ พ.ศ. 2506 หรือ 2507 และ 2505 ตามลำดับซึ่งความจริงแล้วโจทก์เป็นผู้เช่าห้องพิพาทมากว่า 20 ปี และเป็นการเช่าอยู่ก่อนพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 ประกาศใช้บังคับ โดยเจตนาเพื่อมิให้โจทก์ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว เป็นการเบิกความเท็จอันเป็นข้อสำคัญในคดีเพราะระยะเวลาเริ่มต้นของสัญญาเช่าตามคำเบิกความของจำเลยซึ่งเป็นเวลาภายหลังการประกาศใช้บังคับของพระราชบัญญัติดังกล่าวหากฟังเป็นความจริงแล้ว อาจเป็นผลให้โจทก์ไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายดังกล่าวได้

เช่าที่ดินปลูกห้องแถวภายหลังวันที่ประกาศใช้พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 แล้ว ที่ดินที่เช่าไม่เป็น"ที่ดินควบคุม" ตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว จำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครอง
ทำสัญญาเช่าในวันเดียวกัน 2 ฉบับ ฉบับแรก 3 ปีฉบับหลัง2 ปี โดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และในวันที่ครบกำหนดสัญญาเช่าฉบับแรกผู้ให้เช่าได้ออกใบรับเงินค่าเช่ามีกำหนด 1 ปีสำหรับการเช่าต่อมาให้กับผู้เช่า กรณีเช่นนี้จึงต้องถือว่าสัญญาเช่ามีผลบังคับกันได้เพียง 3 ปี ตามสัญญาเช่าฉบับแรกเท่านั้นสัญญาเช่าฉบับหลังไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย ใบรับเงินค่าเช่าที่ผู้ให้เช่าออกให้แก่ผู้เช่าในเมื่อสัญญาฉบับแรกครบแล้ว ย่อมถือเป็นหลักฐานการเช่ามีกำหนด 1 ปี ตามข้อความในเอกสารนั้น
หลักฐานแห่งการเช่ากำหนดเวลาการเช่าไว้ เมื่อครบกำหนดเวลานั้นแล้วสัญญาเช่าย่อมสิ้นสุดลง โดยผู้ให้เช่าไม่จำต้องบอกเลิกการเช่าอีก

ห้องเช่ารายพิพาทอยู่ในทำเลการค้า จำเลยเช่าห้องดังกล่าวจากเจ้าของเดิม ทำการค้าขายกาแฟ ต่อมาโจทก์ซื้อห้องนั้นจากเจ้าของเดิม จำเลยผู้เช่าห้องนั้นจึงได้เช่าจากโจทก์ต่อมา และคงทำการค้าขายกาแฟดังเดิมอีก 1 ปี แล้วจำเลยหยุดไม่ขายกาแฟคงได้แต่อยู่อาศัย การที่จำเลยหยุดทำการค้าคงอยู่อาศัยต่อมานั้น เป็นการเปลี่ยนเจตนาของฝ่ายจำเลยผู้เช่าแต่เพียงฝ่ายเดียว โจทก์ไม่ได้รู้เห็นยินยอมด้วย การที่จำเลยเช่าห้องอยู่ต่อมานั้นจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504
จำเลยเช่าห้องพิพาทโดยไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือ เมื่อการเช่านั้นไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯ กรณีก็ต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 กล่าวคือ จะฟ้องร้องให้ศาลรับบังคับคดีเกี่ยวกับการเช่าให้ไม่ได้

ห้องเช่ารายพิพาทอยู่ในทำเลการค้า จำเลยเช่าห้องดังกล่าวจากเจ้าของเดิม ทำการค้าขายกาแฟ ต่อมาโจทก์ซื้อห้องนั้นจากเจ้าของเดิม จำเลยผู้เช่าห้องนั้นจึงได้เช่าจากโจทก์ต่อมา และคงทำการค้าขายกาแฟดังเดิมอีก 1 ปี แล้วจำเลยหยุดไม่ขายกาแฟคงได้แต่อยู่อาศัย การที่จำเลยหยุดทำการค้าคงอยู่อาศัยต่อมานั้น เป็นการเปลี่ยนเจตนาของฝ่ายจำเลยผู้เช่าแต่เพียงฝ่ายเดียว โจทก์ไม่ได้รู้เห็นยินยอมด้วย การที่จำเลยเช่าห้องอยู่ต่อมานั้นจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504
จำเลยเช่าห้องพิพาทโดยไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือเมื่อการเช่านั้นไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯ กรณีก็ต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 กล่าวคือ จะฟ้องร้องให้ศาลรับบังคับคดีเกี่ยวกับการเช่าให้ไม่ได้

โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยเช่าห้องพิพาทของโจทก์เพื่อประกอบการค้ามีกำหนด 3 ปี จำเลยให้การว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าห้องพิพาทของโจทก์ เพื่อทำการค้าและอยู่อาศัยเป็นระยะเวลา 3 ปีจริง คำให้การนี้มิได้มุ่งหมายที่จะยกข้ออยู่อาศัยขึ้นต่อสู้ จึงไม่มีประเด็นว่าจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัตควบคุมการเช่าฯ หรือไม่

พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินเป็นกฎหมายพิเศษ ให้สิทธิแก่ผู้เช่าต่างหากจากกฎหมายที่ว่าด้วยลักษณะเช่าตามธรรมดา เมื่อจำเลยไม่ยกขึ้นเป็นประเด็นต่อสู้ไว้โดยชัดแจ้งในคำให้การว่า ฟ้องที่จำเลยเช่าเป็นเคหะควบคุมและอ้างสิทธิที่จำเลยจะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัตินั้น จำเลยก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว แม้จะฟังว่าจำเลยไม่เคยค้างค่าเช่าก็ตาม (อ้างฎีกาที่ 1135/2505 และที่ 1470/2508)
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ ผู้ให้เช่าย่อมฟ้องขอให้ศาลบังคับให้ผู้เช่าออกไปเมื่อใดก็ได้ ไม่จำเป็นที่ผู้เช่าจะต้องทำการบอกกล่าวก่อนฟ้อง (อ้างฎีกาที่ 133/2507)

จำเลยได้เช่าที่พิพาทซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยมาตั้งแต่ พ.ศ. 2502 ที่พิพาทจึงเป็นที่ดินซึ่งผู้ให้เช่าและผู้เช่าตกอยู่ในบังคับแห่งกฎหมายว่าด้วยการควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันซึ่งใช้บังคับอยู่ในวันประกาศพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 ฉะนั้นที่พิพาทจึงเป็น 'ที่ดินควบคุม' ตามนัยมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 จำเลยย่อมได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 17 แห่งพระราชบัญญัตินี้ โจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่จำเลยและบริวาร

ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 ย่อมคุ้มครองอารักขาผู้เช่าเคหะควบคุม เพราะค่าเช่าเดือนละไม่เกินหนึ่งพันบาทสำหรับเคหะที่ตั้งอยู่ในเขตจังหวัดพระนครตามความในมาตรา 4 แม้โจทก์จะบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยแล้ว การบอกเลิกนั้นก็ไม่บังเกิดผลตามมาตรา 17