คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาซื้อขาย

ก่อนที่จำเลยจะบอกเลิกสัญญาผนังของห้องชุดพิพาทมีรอยแตกร้าวซึ่งจำเลยรับว่าจะแก้ไขให้เรียบร้อย และในวันที่ 26 ธันวาคม 2539 มีการนัดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทซึ่งเป็นวันหลังจากที่จำเลยอ้างว่าได้บอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แล้ว การนัดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าจำเลยมิได้มีเจตนาเลิกสัญญากับโจทก์ในเดือนกันยายน 2539 ซึ่งหลังจากนั้นจำเลยยังได้ยินยอมให้โจทก์เข้าไปตรวจรับห้องชุดพิพาทว่ายังมีรอยแตกร้าวต้องซ่อมแซมแก้ไขและจำเลยได้นัดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทในวันที่ 26 ธันวาคม 2539 แต่ในวันดังกล่าวไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์กันเนื่องจากจำเลยเรียกเงินจากโจทก์อีก 50,000 บาท อ้างว่าโจทก์รับโอนห้องชุดพิพาทล่าช้า หลังจากนั้นจำเลยก็ไม่ได้แจ้งให้โจทก์มารับโอนห้องชุดพิพาทอีก เมื่อสัญญายังไม่เลิกกันและจำเลยไม่โอนห้องชุดพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้

ลูกหนี้มีความผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับเจ้าหนี้โดยต้องรับผิดจัดทำกันซึมเพื่อป้องกันน้ำซึมจากชั้นบนอยู่แล้ว ทั้งเจ้าหนี้ไม่ได้ทำสัญญาประกันการรั่วซึมฉบับใหม่กับบริษัท ท. ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก กรณีจึงมิใช่การเปลี่ยนแปลงหนี้ใหม่โดยเปลี่ยนตัวลูกหนี้ที่จะทำให้หนี้เดิมระงับ
เมื่ออาคารที่เจ้าหนี้รับมอบจากลูกหนี้มีปัญหาน้ำรั่วของดาดฟ้าชั้น 8 และตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ข้อ 12 ลูกหนี้มีหน้าที่จะต้องทำการกันซึมพื้นที่ชั้นที่ 8 ทั้งหมดด้วยวัสดุกันซึมอย่างดีเพื่อป้องกันน้ำซึมจากสนามเทนนิส สระว่ายน้ำ น้ำฝนหรือการรั่วซึมอื่นๆ ลงมาที่ชั้นล่างของอาคารในส่วนของเจ้าหนี้ เมื่อเกิดเหตุดังกล่าวขึ้นแล้วลูกหนี้จึงต้องรับผิดชอบทำการซ่อมแซมแก้ไขปัญหาดังกล่าวให้สำเร็จ หากไม่ดำเนินการเจ้าหนี้ย่อมมีสิทธิจัดหาบุคคลภายนอกมาดำเนินการโดยเรียกค่าใช้จ่ายจากลูกหนี้ได้อันถือได้ว่าเป็นค่าสินไหมทดแทนอันเกิดจากการไม่ชำระหนี้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 และมาตรา 215 นั่นเอง แม้เจ้าหนี้จะยังมิได้ดำเนินการซ่อมแซมก็เรียกค่าใช้จ่ายจากลูกหนี้โดยยื่นคำขอรับชำระหนี้ต่อเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ได้

ตามสัญญาซื้อขายรถยนต์ของกลางระหว่างจำเลยกับผู้ร้องตกลงจะโอนกรรมสิทธิ์ในรถยนต์ที่ซื้อขายเมื่อผู้ร้องชำระราคาส่วนที่เหลือแล้ว เป็นสัญญามีเงื่อนไขตาม ป.พ.พ. มาตรา 459 การที่จำเลยส่งมอบคู่มือการจดทะเบียนรถยนต์และลงลายมือชื่อในแบบคำขอโอนและรับโอน พร้อมมอบสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนไว้ให้ผู้ร้อง เป็นเพียงเพื่อความสะดวกแก่ผู้ร้องในการไปจดทะเบียนรับโอนเมื่อได้มีการปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายครบถ้วนแล้วเท่านั้น มิได้ทำให้สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อผู้ร้องยังคงค้างชำระราคารถยนต์อยู่ 50,000 บาท กรรมสิทธิ์ในรถยนต์จึงยังไม่ได้โอนไปเป็นของผู้ร้อง ผู้ร้องไม่มีสิทธิยื่นคำร้องขอคืนของกลางตาม ป.อ. มาตรา 36

โจทก์ได้โอนสิทธิในที่ดินพิพาทตามสัญญาซื้อขายให้แก่จำเลยแล้ว ส่วนจำเลยได้ชำระเงินบางส่วนให้โจทก์ในวันทำสัญญาจำนวน 100,000 บาท และจะชำระเงินส่วนที่เหลือจำนวน 39,900,000 บาท ให้โจทก์ภายหลังจากที่ที่ดินพิพาทได้มีการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินถูกต้องเสร็จสิ้นแล้ว ซึ่งเป็นหน้าที่ของจำเลยเป็นผู้ดำเนินการ แต่การจะออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินสำหรับที่ดินพิพาทได้หรือไม่เพียงใดขึ้นอยู่กับสภาพของที่ดินพิพาทที่อยู่ในขณะทำสัญญาว่าอยู่ในหลักเกณฑ์ที่ทางราชการจะออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินได้โดยชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ มิใช่ขึ้นอยู่กับความสามารถของจำเลยที่จะไปดำเนินการได้หรือไม่ กรณีมิใช่เรื่องที่จำเลยรับรองว่าจะกระทำการใดในอนาคตแล้วไม่ได้กระทำ หรือไม่สามารถกระทำได้ตามที่รับรองไว้อันไม่ใช่ข้อความเท็จ เมื่อ บ. มารดาจำเลยหลอกลวงโจทก์ว่าสามารถขอออกโฉนดที่ดินสำหรับที่ดินพิพาทได้ทั้งหมด ซึ่งแท้จริงเป็นที่ดินที่ไม่สามารถออกโฉนดที่ดินให้ทั้งหมด จึงเป็นการทำสัญญาขายที่ดินพิพาทให้จำเลยเพราะถูกกลฉ้อฉลเป็นโมฆียะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 159 วรรคหนึ่ง เมื่อโจทก์บอกล้างนิติกรรมแล้วจึงตกเป็นโมฆะ

จำเลยฎีกาว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกกล่าวทวงถามให้ชำระหนี้ สัญญาซื้อขายสิทธิเรียกร้องระหว่างโจทก์กับองค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบันการเงิน (ปรส.) เป็นนิติกรรมนอกวัตถุประสงค์ของโจทก์ แต่ศาลชั้นต้นมิได้วินิจฉัยปัญหาดังกล่าว และโจทก์มิได้อุทธรณ์เกี่ยวกับปัญหาดังกล่าวต่อศาลอุทธรณ์ภาค 3 จึงเป็นทั้งข้อกฎหมายและข้อเท็จจริงที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ภาค 3 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง
สัญญาซื้อขายสินทรัพย์ด้อยคุณภาพของ ปรส. ระหว่างโจทก์กับ ปรส. เกิดขึ้นจากการที่ พ.ร.ก.การปฏิรูประบบสถาบันการเงิน พ.ศ.2540 มาตรา 7 (3) ให้อำนาจ ปรส. มีอำนาจชำระบัญชีบริษัทที่ถูกระงับการดำเนินกิจการซึ่งในคดีนี้คือ บริษัท เงินทุนหลักทรัพย์ เอ็ม.ซี.ซี. จำกัด (มหาชน) เพราะบริษัท เงินทุนหลักทรัพย์ดังกล่าวไม่อาจดำเนินกิจการต่อไปได้ และพระราชกำหนดดังกล่าวมาตรา 30 วรรคหนึ่ง ยังให้อำนาจ ปรส. มีอำนาจขายทรัพย์สินเพื่อชำระบัญชีของบริษัทดังกล่าวได้อีกโดยเปิดประมูลอย่างเปิดเผย เมื่อโจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อสินทรัพย์และสินเชื่อซึ่งมีจำเลยเป็นลูกหนี้ของบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ดังกล่าวได้ การซื้อขายของโจทก์ดังกล่าวจึงเป็นไปตามที่ พ.ร.ก.การปฏิรูปสถาบันการเงิน พ.ศ.2540 กำหนด สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงมิใช่สัญญาซื้อขายความกัน และมิได้เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชน

คำว่า "มัดจำ" ตาม ป.พ.พ. มาตรา 377 คือทรัพย์สินซึ่งได้ให้ไว้ในวันทำสัญญา ไม่ใช่ทรัพย์สินที่ให้ไว้ในวันอื่น สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ข้อ 3 ระบุว่า ในวันทำสัญญาโจทก์ผู้จะซื้อได้วางเงินมัดจำไว้ส่วนหนึ่งเป็นเงิน 10,000 บาท ส่วนที่เหลือจำนวน 914,000 บาท จะชำระเป็นงวดรายเดือน จำนวน 10 เดือน ดังนั้น เงินที่วางมัดจำไว้ในวันทำสัญญาดังกล่าวจึงมีเพียง 10,000 บาท เท่านั้น ส่วนเงินค่างวดที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยทั้งสามอีก 10 งวด เป็นเงิน 170,000 บาท นั้น แม้ตามสัญญาจะระบุว่าเป็นส่วนหนึ่งของเงินมัดจำ ก็ไม่ใช่เงินมัดจำตามความหมายดังกล่าว แต่เป็นเพียงการชำระราคาที่ดินบางส่วน เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยทั้งสามบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แล้ว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวจึงเป็นอันเลิกกัน จำเลยทั้งสามจึงมีสิทธิริบเงินมัดจำจำนวน 10,000 บาท ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 (2) ส่วนเงินที่โจทก์ชำระค่าที่ดินบางส่วนดังกล่าว จำเลยทั้งสามต้องให้โจทก์กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 แต่การที่โจทก์และจำเลยทั้งสามตกลงกันให้ริบเงินดังกล่าวได้ตามสัญญาข้อ 13 ข้อตกลงดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 ถ้าสูงเกินส่วนศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 วรรคหนึ่ง

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเพราะไม่สามารถส่งมอบที่ดินให้แก่โจทก์ได้ และโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว ดังนี้ โจทก์ย่อมฟ้องเรียกเงินมัดจำที่ให้ไว้คืนและหากโจทก์ได้รับความเสียหายก็มีสิทธิเรียกค่าปรับหรือค่าเสียหายจากจำเลยได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 หลังโจทก์และจำเลยทั้งหกทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันแล้ว กรุงเทพมหานครได้เข้าทำถนนในที่ดินดังกล่าวก่อนวันนัดโอนกรรมสิทธิ์โดยอ้างว่าเจ้าของที่ดินเดิมยกที่ดินบางส่วนให้เป็นที่สาธารณะ แต่ในสารบัญจดทะเบียนที่ดินไม่ปรากฏว่าเจ้าของเดิมได้จดแจ้งลงในสารบัญจดทะเบียนแต่อย่างใด จำเลยทั้งหกจึงน่าจะไม่ทราบเรื่องที่เจ้าของเดิมยกที่ดินบางส่วนให้เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน การที่จำเลยไม่สามารถโอนที่ดินให้โจทก์ได้ครบถ้วนตามสัญญาจึงเป็นเรื่องพ้นวิสัยเนื่องจากเหตุซึ่งจำเลยไม่ต้องรับผิดชอบ โจทก์จึงไม่มีสิทธิ์เรียกร้องค่าปรับหรือค่าเสียหายจากจำเลยตาม ป.พ.พ. มาตรา 218 วรรคหนึ่ง

การที่โจทก์รับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุด ก็ด้วยเหตุที่เกี่ยวกับการดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดที่พิพาทล่าช้า และมิได้เป็นไปตามรูปแบบในสัญญา การที่โจทก์รับโอนสิทธิดังกล่าว โจทก์ย่อมที่จะรับโอนมาทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ ว. และ ช. มีต่อจำเลยก็ตาม แต่เมื่อสัญญาโอนการจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์อาคารชุดมีข้อความระบุไว้ในข้อ 3 ว่า "ณ วันทำสัญญาโอนการจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์อาคารชุดนี้... ผู้รับโอนจะต้องชำระเงินส่วนที่เหลือตามสัญญาจะซื้อจะขายพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวนี้ภายใน 14 วัน นับจากวันทำสัญญาฉบับนี้ โดยไม่มีการตรวจรับมอบห้องและโดยไม่มีเงื่อนไขใด ๆ ทั้งสิ้น ถ้าผู้รับโอนผิดสัญญา ผู้รับโอนยินยอมให้ผู้จะขายยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายฉบับนี้พร้อมริบเงินมัดจำที่ได้ชำระมาแล้วทั้งหมดได้ทันทีโดยมิต้องบอกกล่าว..." ซึ่งข้อสัญญาดังกล่าวนี้ย่อมแสดงเจตนาของคู่สัญญาได้ว่า ตกลงยกเลิกกำหนดระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์เดิมที่ ว. และ ช. ทำไว้กับจำเลย โดยเฉพาะอย่างยิ่งโจทก์รับรู้มาตลอดว่า การก่อสร้างอาคารชุดที่พิพาทล่าช้า ซึ่งการดำเนินการก่อสร้างอยู่ในความดูแลรับผิดชอบในการบริหารโครงการของโจทก์ ทั้งมีการเปลี่ยนแปลงรูปแบบและวัสดุต่าง ๆ ก็ด้วยความรู้เห็นและยินยอมของโจทก์ โจทก์จึงไม่อาจกล่าวอ้างว่า จำเลยผิดสัญญาเพราะการก่อสร้างล่าช้า หรือมีข้อบกพร่องในการก่อสร้างได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา เมื่อโจทก์ไม่รับโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินที่เหลือให้แก่จำเลย โจทก์ย่อมตกเป็นผู้ผิดสัญญา จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องเอาเงินดาวน์ที่ชำระมาแล้วคืนจากจำเลย

สัญญาซื้อขายรถยนต์พิพาทระบุว่ากรรมสิทธิ์ในรถยนต์จะตกแก่ผู้ซื้อต่อเมื่อชำระราคาเป็นงวด ๆ ตามที่กำหนดไว้ครบถ้วนแล้วจึงถือว่าเป็นสัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข ซึ่งกรรมสิทธิ์ยังไม่โอนเป็นของผู้ซื้อ จนกว่าผู้ซื้อจะชำระราคาครบถ้วน ทรัพย์สินที่ซื้อขายโดยมีเงื่อนไขจะโอนกรรมสิทธิ์ในภายหน้ากันนั้น ผู้ขายอาจนำทรัพย์สินที่จะมีกรรมสิทธิ์ในอนาคตออกขายล่วงหน้าได้ และเป็นหน้าที่ของผู้ขายที่ต้องดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ เมื่อผู้ซื้อปฏิบัติการเป็นไปตามเงื่อนไขแล้ว ผู้ขายจึงไม่จำต้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอยู่ในขณะที่ทำสัญญาซื้อขาย ดังนั้น การที่โจทก์และจำเลยทำสัญญาซื้อขายรถยนต์พิพาทโดยให้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินกันภายหน้า แม้ขณะทำสัญญาโจทก์ยังไม่มีกรรมสิทธิ์หรือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่สมบูรณ์ สัญญาก็มีผลใช้บังคับได้ การที่จำเลยผิดสัญญาไม่ยอมชำระราคาให้แก่โจทก์จนเป็นเหตุให้โจทก์บอกเลิกสัญญา โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลย

ตามสัญญาซื้อขาย เมื่อจำเลยผิดสัญญาไม่สามารถส่งมอบสิ่งของที่ซื้อขายให้โจทก์ได้ตามสัญญา โจทก์มีสิทธิที่จะได้รับค่าเสียหายได้หลายทาง ซึ่งข้อกำหนดตามสัญญาซื้อขายด้งกล่าวเป็นการกำหนดค่าเสียหายให้แก่ผู้ซื้อไว้ล่วงหน้าในกรณีผู้ขายไม่ปฏิบัติตามสัญญา จึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ถ้ากำหนดไว้สูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 วรรคหนึ่ง ส่วนการที่จะลดลงเป็นจำนวนมากน้อยเพียงใดนั้น กฎหมายให้พิเคราะห์ถึงทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่แต่เพียงทางได้เสียในเชิงทรัพย์สินโจทก์จึงต้องนำสืบให้ศาลเห็นว่าโจทก์ได้รับความเสียหายเนื่องจากจำเลยผิดสัญญามากน้อยเพียงใด แต่โจทก์ไม่นำสืบให้ศาลเห็น ศาลจึงต้องกำหนดให้เป็นจำนวนพอสมควร
แม้ระเบียบสำนักนายกรัฐมนตรีว่าด้วยการพัสดุฯ ข้อ 138 จะกำหนดว่าหากจำนวนค่าปรับจะเกินร้อยละ 10 ของวงเงินค่าพัสดุหรือค่าจ้างให้ส่วนราชการพิจารณาบอกเลิกสัญญาหรือข้อตกลง เว้นแต่คู่สัญญาจะได้ยินยอมเสียค่าปรับให้แก่ทางราชการโดยไม่มีเงื่อนไขใดๆ ทั้งสิ้น ให้หัวหน้าส่วนราชการพิจารณาผ่อนปรนการปรับตามสัญญาเท่าที่จำเป็น เมื่อจำเลยมิได้ยินยอมให้ส่วนราชการปรับส่วนราชการจึงต้องบอกเลิกสัญญา แต่ระเบียบสำนักนายกรัฐมนตรีว่าด้วยการพัสดุฯ มิใช่กฎหมาย เป็นเพียงข้อแนะนำว่าด้วยเรื่องพัสดุของทางราชการเท่านั้น จึงมิใช่ข้อบังคับโจทก์ห้ามเรียกค่าเสียหายเกินร้อยละ 10 ของราคาสิ่งของที่ซื้อขายแต่อย่างใด