คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สิทธิการเช่า

แม้คดีนี้และคดีก่อนมีโจทก์จำเลยเป็นคู่ความรายเดียวกันและคดีก่อนถึงที่สุดแล้ว แต่คดีก่อนศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายกฟ้องโจทก์โดยอ้างเหตุว่าโจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินคนใหม่ซึ่งที่ดินที่เช่านั้นมีจำเลยเข้าอาศัยอยู่ก่อนแล้ว โจทก์จึงมีเพียงสิทธิการเช่าเท่านั้นโดยยังมิได้ครอบครองใช้ประโยชน์ที่เช่า เมื่อโจทก์มิใช่เจ้าของที่ดิน โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยซึ่งเป็นผู้อาศัยอยู่ก่อนได้โดยลำพังโดยไม่เรียกผู้ให้เช่าเข้ามาเป็นโจทก์ร่วม ทั้งห้องแถวพิพาทมิได้เป็นของโจทก์อีกด้วย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง โดยศาลอุทธรณ์ภาค 2 ยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดในประเด็นที่เป็นเนื้อหาแห่งคดีว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินพิพาทหรือไม่ การที่โจทก์มาฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากที่ดินพิพาทในคดีนี้จึงไม่เป็นการรื้อร้องฟ้องกันอีกในประเด็นที่วินิจฉัยโดยอาศัยเหตุอย่างเดียวกันตาม ป.วิ.พ. มาตรา 148 ฟ้องโจทก์ไม่เป็นฟ้องซ้ำ

ขณะที่ประเด็นเรื่องฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสามอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกา แม้ศาลชั้นต้นจะมีหนังสือแจ้งมาให้ศาลฎีกาทราบว่า ศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์ถอนฟ้องจำเลยทั้งสามและจำหน่ายคดีของโจทก์ออกจากสารบบความไปแล้วก็ตาม แต่ก็ไม่ทำให้ปัญหาตามฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสามตกไปด้วย ศาลฎีกาจึงพิจารณาฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสามต่อไปได้

ทรัพย์สินที่บริษัทโจทก์ให้จำเลยได้สิทธิเป็นผู้เช่าเป็นร้านค้าเพื่อใช้เป็นที่ประกอบการค้า จึงเป็นการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 193/33(3) ให้สิทธิเรียกร้องค่าเช่าทรัพย์สินที่ค้างชำระมีอายุความ 5 ปี ค่าภาษีและค่าบริการหรือค่าใช้จ่ายที่โจทก์ได้จัดขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัย รักษาความสะอาดไอเย็น แสงสว่าง สิ่งอื่นใดเพื่ออำนวยความสะดวกอันเป็นส่วนกลางที่ใช้ร่วมกันค่าใช้จ่ายด้านการโฆษณาและส่งเสริมการขาย ล้วนมีลักษณะเป็นค่าใช้จ่ายอันเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า จึงมีอายุความ 5 ปี เช่นเดียวกับค่าเช่าทรัพย์สินที่ค้างชำระตามมาตราดังกล่าว
การที่บันทึกข้อตกลงยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าระบุว่า โจทก์และจำเลยประสงค์จะยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าโดยตกลงโอนเงินค่าตอบแทนสิทธิการเช่าไปเป็นเงินประกันสัญญาเช่าพื้นที่ สัญญาสิทธิการได้ใช้บริการอุปกรณ์ระบบสาธารณูปโภค และสัญญาให้บริการภายในอาคาร ที่จะทำขึ้นต่อไป แล้วคืนเงินค่าตอบแทนสิทธิการเช่าที่เหลือแก่จำเลย จึงได้ทำบันทึกและลงลายมือชื่อไว้เป็นหลักฐานต่อหน้าพยานนั้น แสดงให้เห็นว่า โจทก์และจำเลยตกลงว่าจะต้องทำสัญญายกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่ากันเป็นหนังสือ ดังนั้น เมื่อโจทก์และจำเลยยังมิได้ลงลายมือชื่อในบันทึกข้อตกลงยกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่า ย่อมถือไม่ได้ว่าได้มีการทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าวแล้ว กรณีหามีผลเป็นการเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าทันทีไม่

สามีโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากสามีจำเลย ในระหว่างสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดสามีจำเลยถึงแก่ความตาย แม้ว่าจำเลยยอมให้โจทก์และสามีโจทก์อยู่ในที่ดินที่เช่าต่อมาภายหลังจากที่ครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว อันจะถือได้ว่าเป็นการทำสัญญาเช่าที่ดินใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาก็ตาม แต่ก็ต้องถือว่าโจทก์อยู่ในที่ดินที่เช่าโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าของสามีโจทก์ซึ่งเป็นคู่สัญญา หากจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่าก็ชอบที่สามีโจทก์ในฐานะผู้เช่าจะต้องว่ากล่าวเอาแก่จำเลยในฐานะที่เป็นทายาทและผู้จัดการมรดกของสามีจำเลยผู้ให้เช่าเอง เมื่อสามีโจทก์ไม่ได้ฟ้องจำเลยจนกระทั่งสามีโจทก์ถึงแก่ความตาย สัญญาเช่าย่อมเป็นอันระงับไป โจทก์ซึ่งเป็นภริยาของผู้เช่าไม่มีอำนาจเข้าสวมสิทธิการเช่าของสามีโจทก์ผู้ตายที่ฟ้องเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญาเช่าจากจำเลยได้

สามีโจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินที่สามีโจทก์และโจทก์ปลูกอ้อยส่งขายให้แก่สามีจำเลยเมื่อสามีจำเลยถึงแก่ความตาย จำเลยจึงเป็นผู้รับซื้ออ้อยจากสามีโจทก์และโจทก์แทนโจทก์จึงมิได้เป็นผู้เช่า ต้องถือว่าโจทก์อยู่ในที่ดินโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าของสามีโจทก์แม้จำเลยยอมให้โจทก์และสามีโจทก์อยู่ในที่ดินต่อมาภายหลังจากที่ครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว อันจะถือได้ว่าเป็นการทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาสิทธิการเช่าก็ยังคงเป็นของสามีโจทก์หากจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่าก็ชอบที่สามีโจทก์จะต้องว่ากล่าวเอาแก่จำเลยที่เป็นทายาทและผู้จัดการมรดกของสามีจำเลย เมื่อสามีโจทก์ไม่ได้ฟ้องจำเลยจนกระทั่งสามีโจทก์ถึงแก่ความตายโจทก์ซึ่งเป็นภริยาของผู้เช่าก็ไม่มีอำนาจเข้าสวมสิทธิการเช่าของสามีโจทก์ที่จะฟ้องเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญาเช่าจากจำเลยได้เพราะสิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตายสัญญาเช่าย่อมเป็นอันระงับไป

การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมมีเจตนารมณ์เพื่อช่วยให้เกษตรกรมีที่ดินทำกินและเกษตรกรผู้นั้นจะต้องไม่มีที่ดินประกอบเกษตรกรรมเป็นของตนเองหรือมีที่ดินเล็กน้อยไม่เพียงพอแก่การครองชีพหรือต้องเช่าที่ดินของผู้อื่นประกอบเกษตรกรรม เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นเกษตรกรได้รับอนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ซึ่งอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินแล้ว จำนวน 20 ไร่ 2 งาน 84 ตารางวา โดยทำนาทั้งแปลงจึงถือได้ว่าโจทก์มีที่ดินประกอบเกษตรกรรมเป็นของตนเอง และมีรายได้เพียงพอแก่การครองชีพแล้ว โจทก์จึงขาดคุณสมบัติที่จะได้รับโอนที่ดินพิพาทแม้ทางมรดกตกทอดของบิดาโจทก์ ดังนั้น การที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ออกคำสั่งให้โจทก์รับมรดกตกทอดสิทธิการเช่าในที่ดินพิพาทโดยอ้างว่าขัดกับกฎหมายและระเบียบเกี่ยวกับการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมตาม พ.ร.บ. การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 นั้นชอบแล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องคดีนี้ และไม่จำต้องวินิจฉัยว่าโจทก์มีสิทธิจะได้รับมรดกที่ดินพิพาทหรือไม่ เพราะถึงแม้ได้รับมาก็ไม่มีมีสิทธิรับโอนอยู่แล้ว

แม้จะฟังว่าสิทธิการเช่าอาคารพิพาทเป็นสินสมรสระหว่างจำเลยกับจำเลยร่วมก็ตาม แต่การโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทก็หาใช่เป็นกรณีที่จำเลยและจำเลยร่วมจะต้องจัดการร่วมกันหรือจะต้องได้รับความยินยอมจากจำเลยร่วมก่อน ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1476 (1) ถึง (8) ดังนั้น ย่อมเป็นอำนาจของจำเลยที่จัดการได้ตามลำพังโดยมิต้องได้รับความยินยอมจากจำเลยร่วม ตาม ป.พ.พ.1476 วรรคสอง แม้จำเลยจะโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทให้โจทก์โดยจำเลยร่วมมิได้รู้เห็นยินยอมก็ตาม จำเลยร่วมก็ไม่อาจจะเพิกถอนการโอนดังกล่าวตาม ป.พ.พ.มาตรา 1480 ได้

ตามสัญญาค้ำประกันระบุว่าผู้ค้ำประกันหรือจำเลยที่ 1 ขอมอบสิทธิการเช่าดังกล่าวให้ไว้แก่ผู้ให้กู้หรือโจทก์เป็นจำนำ และระบุไว้ชัดแจ้งว่า ในกรณีที่ผู้กู้หรือจำเลยที่ 2 ผิดนัดไม่ชำระเงินตามกำหนดโจทก์มีสิทธิเอาทรัพย์ที่จำนำออกขายทอดตลาดได้ ดังนี้แม้ขณะโจทก์และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาดังกล่าว สิทธิตามสัญญาเช่าไม่ใช่สังหาริมทรัพย์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 101 (เดิม) ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับขณะทำสัญญาจึงไม่อาจจำนำได้ก็ตาม แต่ตามข้อสัญญาดังกล่าวแสดงให้เห็นเจตนารมณ์ของโจทก์และจำเลยที่ 1 โดยชัดแจ้งว่าตกลงให้สิทธิการเช่าดังกล่าวเป็นประกันการชำระหนี้และหากผู้กู้ผิดนัดโจทก์ต้องนำสิทธิการเช่าดังกล่าวออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ แม้จำเลยที่ 1 จะทำหนังสือให้ไว้แก่เทศบาลเมืองขอนแก่นว่ายินยอมโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ก็เป็นเพียงหนังสือยืนยันว่าจำเลยที่ 1 จะโอนสิทธิการเช่าดังกล่าวให้โจทก์หรือบุคคลอื่นเมื่อขายทอดตลาดสิทธิการเช่าดังกล่าวแล้วเท่านั้น การที่โจทก์รับโอนสิทธิการเช่าของจำเลยที่ 1 มาเป็นของโจทก์แล้วทำสัญญาเช่ากับเทศบาลเมืองขอนแก่นโดยไม่ได้ขายทอดตลาด ทั้งโจทก์ตีราคาสิทธิการเช่าอาคารพิพาทไว้ล่วงหน้าโดยไม่ปรากฏราคาท้องตลาด จึงเป็นการเอาเปรียบและไม่เป็นธรรมแก่จำเลยที่ 1 การรับโอนสิทธิการเช่าของโจทก์ไม่ชอบ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายสิทธิการเช่าที่ดินพิพาทของกรมศาสนาจากจำเลยโดยตามสัญญาข้อ 3 ระบุว่า "ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายทั้งหมด ? และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการโอน ผู้จะขายเป็นฝ่ายออกทั้งสิ้น" สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทน เพราะโจทก์มีหน้าที่ต้องชำระเงินสิทธิการเช่าให้แก่จำเลย จำเลยก็มีหน้าที่จดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ เมื่อถึงวันนัดโอนโจทก์เสนอขอชำระหนี้แก่จำเลยครบถ้วนตามสัญญาด้วยการเตรียมเงินและแคชเชียร์เช็คตามที่ตกลง จำเลยจึงต้องเสนอชำระหนี้ตอบแทนโจทก์ การที่จำเลยจะขอชำระค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิการเช่าของกรมการศาสนาบางส่วนแต่ปฏิเสธไม่ยอมรับผิดชำระค่าธรรมเนียม การจดทะเบียนการเช่าของกรมที่ดินให้ครบถ้วนตามสัญญา ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา

เดิมโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกจากบ้านพิพาท อันเป็นคดีฟ้องขับไล่บุคคลใด ๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์ แต่ข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าโจทก์ให้จำเลยเช่าบ้านพิพาท ในอัตราค่าเช่าเท่าใด คงได้ความเพียงว่า ผู้ร้องเสียค่าเช่า ให้โจทก์ในอัตราเดือนละ 120 บาท ดังนั้น ค่าเช่าในขณะ ยื่นคำฟ้องจึงฟังได้ว่าไม่เกินเดือนละหนึ่งหมื่นบาท คู่ความในคดีฟ้องขับไล่เดิมนั้นจึงต้องห้ามฎีกาในปัญหา ข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสอง เมื่อคดีนี้เป็นคดีเกี่ยวกับการบังคับผู้ร้องซึ่งเป็นบริวารของจำเลยผู้ถูกฟ้องขับไล่และ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำสั่งของศาลชั้นต้น ไม่ว่าศาล จะฟังว่าผู้ร้องสามารถแสดงอำนาจพิเศษให้ศาลเห็นได้หรือไม่ก็ตาม คดีก็ต้องห้ามมิให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสามที่ผู้ร้องฎีกาว่าผู้ร้องรับโอนสิทธิการเช่าจากจำเลยโดย โจทก์รู้เห็นยินยอม ผู้ร้องจึงเป็นผู้เช่าโดยตรงจากโจทก์และสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับผู้ร้องเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทน พิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ผู้ร้องไม่ใช่บริวารของจำเลยนั้น เป็นฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงต้องห้ามมิให้ฎีกาตามบทกฎหมายดังกล่าว คดีฟ้องขับไล่ระหว่างโจทก์จำเลยในคดีเดิมจะมีการ ส่งสำเนาคำฟ้องและหมายเรียกไปยังภูมิลำเนาของจำเลยถูกต้อง ผิดพลาดหรือไม่นั้น หาได้มีผลเกี่ยวข้องกับคดีของผู้ร้อง ที่ยื่นคำร้องแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลว่าตนมิใช่บริวารของจำเลย ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 จัตวา (3) แต่อย่างใดไม่ เพราะเป็นเรื่องระหว่างโจทก์จำเลย ไม่เกี่ยวกับคดีของผู้ร้อง