คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สิทธิอาศัย

แม้ ท. ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน น.ส.3 ก. จะทำบันทึกสัญญาต่อหน้านายอำเภอยอมให้จำเลยปลูกบ้านบนที่ดินของตนก็ตาม แต่บันทึกสัญญาที่ ท. และจำเลยทำต่อกันนั้นเป็นการประนีประนอมระงับข้อพิพาทเกี่ยวกับบ้านที่จำเลยปลูกและทรัพย์สินภายในบ้าน ไม่ใช่หนังสือจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน ดังนั้น การได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินของจำเลยจึงไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง คงมีผลบังคับได้ระหว่างคู่กรณีเท่านั้น หามีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอนที่ดินจาก ท. ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกโดยไม่ต้องคำนึงว่าโจทก์ทำการโดยสุจริตหรือไม่

ป. ให้จำเลยอยู่อาศัยในที่ดินพิพาทตั้งแต่ได้รับการยกให้ตลอดมา และจำเลยได้ปลูกบ้านในที่ดินพิพาทหลังจากที่ดินพิพาทตกเป็นของ ป. แล้วโดย ป. รู้เห็นยินยอม กรณีเป็นเรื่องที่จำเลยใช้สิทธิอาศัยในที่ดินพิพาทปลูกสร้างบ้านไว้ในที่ดินนั้น บ้านจึงเข้าข้อยกเว้นไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดินพิพาท ตาม ป.พ.พ. มาตรา 146

แม้ตามข้อกำหนดพินัยกรรมมิได้ระบุให้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินต่อเจ้าพนักงานก็ตาม แต่ก็ระบุให้โจทก์มีสิทธิอยู่อาศัยในที่ดินได้ชั่วชีวิตของโจทก์ สิทธิอยู่อาศัยดังกล่าวจึงเป็นสิทธิเหนือพื้นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1410 และเป็นทรัพยสิทธิซึ่งโจทก์ได้รับมาตามพินัยกรรมโดยชอบ โจทก์จึงชอบที่จะใช้สิทธิให้จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดก จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้แก่โจทก์ได้เพื่อให้โจทก์ มีสิทธิบริบูรณ์ตามข้อกำหนดในพินัยกรรมตามวัตถุประสงค์ของเจ้ามรดก โดยการจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง แม้โจทก์จะฟ้องคดีพ้นกำหนด 1 ปี นับแต่วันที่โจทก์ควรรู้ถึงสิทธิซึ่งตนมีอยู่ตามพินัยกรรม แต่เมื่อโจทก์ได้ปลูกบ้านอยู่ในที่ดิน ซึ่งโจทก์มีสิทธิอาศัยได้ชั่วชีวิตโจทก์ตามข้อกำหนดพินัยกรรมอยู่ก่อนเจ้ามรดกจะทำพินัยกรรมและถึงแก่ความตาย แม้จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกได้โอนที่ดินซึ่งโจทก์มีสิทธิเหนือพื้นดินให้แก่ทายาทตามพินัยกรรมแล้วก็ตามแต่เมื่อโจทก์ยังคงอาศัยอยู่ในบ้านซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินที่โจทก์มีสิทธิเหนือพื้นดิน จึงเปรียบได้เสมือนหนึ่งว่าโจทก์ในฐานะทายาทตามพินัยกรรมได้ครอบครองทรัพย์มรดกซึ่งยังมิได้แบ่งกัน จึงมีสิทธิจะเรียกร้องให้แบ่งทรัพย์มรดกนั้นได้ โดยฟ้องเรียกตามข้อกำหนดพินัยกรรมให้จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้แก่โจทก์ได้แม้จะล่วงพ้นกำหนดอายุความ 1 ปีแล้ว โดยปรับเข้ากับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1748 ได้ และ ไม่ถือว่าเป็นการขัดแย้งกับมาตรา 1754 เพราะมาตรา 1748 เป็นบทมาตราข้อยกเว้นที่จะใช้บังคับตามมาตรา 1754 คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ ตามคำขอท้ายฟ้องของโจทก์ได้ขอให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนไว้ด้วย แต่ศาลล่างทั้งสองไม่ได้มีคำสั่ง ในส่วนนี้ ปัญหานี้เป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อย ของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกาโดยตรง ศาลฎีกา ก็แก้ไขให้ถูกต้องได้

สัญญาประนีประนอมยอมความซึ่งจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2และที่ 3 ได้ทำกันและศาลได้มีคำพิพากษาตามยอมเป็นผลสืบเนื่องมาจากจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ได้ทำสัญญาสิทธิอาศัยห้องชุดพิพาท แม้ขณะที่จำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2และที่ 3 ทำสัญญาดังกล่าวยังไม่มีกฎหมายรับรองสิทธิของคนต่างด้าวที่เข้ามาอยู่ในราชอาณาจักรไทยให้ถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ จำเลยที่ 2 และที่ 3 ซึ่งเป็นคนต่างด้าวจึงไม่อาจถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพิพาทได้ ต้องเลี่ยงมาทำสัญญาสิทธิอาศัย และการที่จำเลยทั้งสามไม่ได้นำพาที่จะดำเนินการจดทะเบียนโดยปล่อยเวลาให้ล่วงเลยไปเกือบ 10 ปีก็ไม่ได้ทำให้สัญญาสิทธิอาศัยเสียไป เมื่อสิทธิอาศัยดังกล่าวมีอยู่ก่อนหนี้ค่าภาษีอากรของจำเลยที่ 1 ค้างชำระโจทก์และจำเลยที่ 2 และที่ 3 ได้ชำระหนี้ให้แก่บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ ร. ครบถ้วนตามที่จำเลยทั้งสามได้ตกลงกันไว้ จำเลยที่ 2 และที่ 3 ก็ชอบที่จะขอให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนสิทธิอาศัยห้องชุดพิพาทให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ได้ แม้จำเลยที่ 2 และที่ 3 จะทราบว่าโจทก์ได้ยึดทรัพย์สินของ จำเลยที่ 1 รวมทั้งห้องชุดพิพาทก่อนที่จำเลยที่ 2 และที่ 3 จะฟ้องจำเลยที่ 1 ก็ตาม ก็เป็นการใช้สิทธิโดยชอบของจำเลยที่ 2 และที่ 3 การที่จำเลยทั้งสามทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสามสมคบกันกระทำการโดยไม่สุจริต โดยรู้อยู่ว่าเป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบอันเป็นการฉ้อฉลตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 โจทก์จึงไม่มี อำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาประนีประนอมยอมความได้

จำเลยเป็นภริยาของส. แม้จำเลยกับส. จะไม่ได้จดทะเบียนสมรสกับจำเลยก็มีฐานะเป็นลูกสะใภ้ของนางล.นางล.ยอมให้จำเลยเข้ามาอยู่ในบ้านพิพาทร่วมกับตนย่อมถือได้ว่าจำเลยมีฐานะเป็นบุคคลในครอบครัวและในครัวเรือนของนางล. ผู้มีสิทธิอาศัยในบ้านพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1405แล้วแม้ต่อมานางล. จะไปรักษาตัวอยู่ที่จังหวัดอื่นและไม่ได้อยู่ในบ้านพิพาทก็ตามนางล. ก็ยังมิได้สละสิทธิอยู่อาศัยในบ้านพิพาทยังคงมีสิทธิอยู่อาศัยในบ้านพิพาทได้ตลอดเวลาที่ยังมีชีวิตอยู่สิทธิอยู่อาศัยของนางล. หาได้สิ้นไปเพราะมิได้อยู่ในบ้านพิพาทไม่ดังนั้นจำเลยซึ่งเป็นบุคคลในครอบครัวและในครัวเรือนของนางล.จึงมีสิทธิอยู่ในบ้านพิพาทได้โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย

โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของบ้านพิพาทได้ให้ส. มีสิทธิอาศัยในบ้านพิพาทตลอดชีวิตแต่ส. ได้ย้ายไปพักรักษาตัวอยู่กับบุตรสาวส่วนจำเลยอยู่กินเป็นสามีภรรยากับบุตรของส.โดยมิได้จดทะเบียนสมรสกันและมีบุตรด้วยกัน2คนส.ยอมให้จำเลยและบุตรอาศัยอยู่ในบ้านพิพาทได้จำเลยจึงมีฐานะเป็นบุตรสะใภ้ของส. ย่อมถือได้ว่าจำเลยมีฐานะเป็นบุคคลในครอบครัวและในครัวเรือนของส. ผู้มีสิทธิอาศัยในบ้านพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1405แล้วแม้ต่อมาส. จะไปรักษาตัวอยู่กับบุตรสาวและไม่ได้อยู่ในบ้านพิพาทก็ตามแต่ส. ก็ยังมิได้สละสิทธิอยู่อาศัยในบ้านพิพาทยังคงมีสิทธิอยู่อาศัยในบ้านพิพาทได้ตลอดเวลาที่ยังมีชีวิตอยู่จำเลยซึ่งเป็นบุคคลในครอบครัวและในครัวเรือนของส.จึงมีสิทธิอยู่ในบ้านพิพาทได้โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย ปัญหาว่าคำให้การของจำเลยก่อให้เกิดประเด็นที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยมาหรือไม่เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนชอบที่ศาลฎีกาวินิจฉัยให้ได้ จำเลยให้การตอสู้คดีว่าเป็นบริวารของส. และได้เข้าอาศัยอยู่ในบ้านพิพาทโดยได้รับความยินยอมจากส.คำให้การของจำเลยเท่ากับเป็นการยกข้อต่อสู้ว่าจำเลยเป็นบุคคลในครอบครัวและในครัวเรือนของส. มีสิทธิอยู่ในบ้านพิพาทด้วยได้ที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าจำเลยเป็นบุคคลในครอบครัวและในครัวเรือนของส. จึงไม่เกินเลยไปจากคำให้การของจำเลย

จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายบ้านและที่ดินกับโจทก์ ครั้นถึงวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ไม่สามารถนำโฉนดที่ดินมาจดทะเบียนได้ อันเป็นความผิดของฝ่ายโจทก์เอง หาใช่ความผิดของจำเลยไม่ โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย
โจทก์ยินยอมให้จำเลยเข้าอยู่อาศัยในบ้านและที่ดินพิพาทจนกว่าจะได้โอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินพิพาท เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเพราะไม่สามารถนำโฉนดที่ดินมาจดทะเบียนได้ สิทธิอาศัยของจำเลยจึงยังคงมีอยู่ตามสัญญา เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงไม่มีสิทธิเลิกสัญญาและบอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินและอาคารพิพาท การที่จำเลยอยู่ในอาคารโดยมีสิทธิตามสัญญาจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์

ข้อตกลงที่ก่อให้เกิดทรัพย์สิทธิที่ยังไม่บริบูรณ์เพราะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็เป็นบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญาโจทก์ฟ้องคดีนี้ในฐานะผู้จัดการทรัพย์สินของ ภ. ผู้ไม่อยู่ซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์พิพาทผู้ทำความตกลงยินยอมให้สิทธิอาศัยและสิทธิเหนือพื้นดินแก่จำเลย จำเลยย่อมอ้างสิทธิที่ไม่บริบูรณ์ดังกล่าวยันโจทก์ให้ปฏิบัติตามได้

แม้สิทธิอาศัยเป็นสิทธิเฉพาะตัวเมื่อโจทก์ผู้ได้รับสิทธิอาศัยถึงแก่ความตายสิทธิอาศัยเป็นอันระงับลงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1404แต่คำพิพากษาของศาลชั้นต้นที่พิพากษาให้โจทก์มีสิทธิได้รับชดใช้ค่าเสียหายจากจำเลยนอกเหนือจากที่ให้ขับไล่นั้นมีลักษณะเป็นทรัพย์สินที่อาจเป็นมรดกตกทอดให้แก่ทายาทของโจทก์ได้ตามมาตรา1599มิใช่สิทธิเฉพาะตัวอันทำให้ความมรณะของคู่ความฝ่ายโจทก์ยังให้คดีไม่มีประโยชน์ต่อไปแต่เมื่อล่วงเลยกำหนดเวลา1ปีหลังจากโจทก์ถึงแก่ความตายแล้วทายาทหรือผู้จัดการทรัพย์มรดกหรือบุคคลอื่นใดที่ปกครองทรัพย์มรดกของโจทก์มิได้เข้ามาเป็นคู่ความแทนที่ทั้งจำเลยและจำเลยร่วมก็มิได้มีคำขอให้ศาลเรียกบุคคลดังกล่าวเข้ามาเป็นคู่ความแทนการที่ศาลอุทธรณ์มีคำสั่งจำหน่ายคดีจึงชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา42วรรคสองประกอบมาตรา132(2)

สัญญาสิทธิอาศัยมีข้อความว่า "ถ้าผู้อาศัยและบริวารไม่ประสงค์จะอาศัยอยู่ในห้องชุดต่อไป ผู้อาศัยจะโอนสิทธิอาศัยให้แก่ผู้หนึ่งผู้ใดก็ได้ โดยผู้รับโอนสิทธิและฐานะเช่นเดียวกับผู้อาศัยทุกประการ หรือถ้าหากผู้อาศัยหรือผู้หนึ่งผู้ใดที่ผู้อาศัยกำหนดให้ ประสงค์จะซื้อห้องชุดดังกล่าว ผู้อาศัยก็มีสิทธิจะซื้อห้องชุดดังกล่าวได้ในราคาเท่ากับค่าตอบแทนในข้อ 1 และไม่จำต้องชำระราคาให้แก่ผู้ให้อาศัยอีก นอกจากค่าธรรมเนียมของทางราชการในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเท่านั้น แต่ให้ถือเอาค่าตอบแทนในข้อ 1 เป็นค่าราคาของห้องชุดที่ผู้อาศัยได้ชำระแล้ว" ตามข้อความในสัญญาดังกล่าวผู้อาศัยไม่มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุด คงมีเฉพาะสิทธิอาศัยเท่านั้น ผู้อาศัยจึงไม่มีสิทธิทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินของห้องชุดให้โจทก์ได้