คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ห้องเช่า

จำเลยทั้ง 10 สำนวนทำสัญญาเช่าห้องพิพาทจากโจทก์คนละห้อง มีข้อสัญญาว่าถ้าห้องเช่าเกิดอัคคีภัย สัญญาเช่าเป็นอันระงับสิ้นสุดลง เมื่อปรากฏว่าห้องเช่าถูกไฟไหม้ โดยหลังคาและเพดานห้องเช่าทั้ง 10 ห้องถูกไฟไหม้หมด เว้นแต่เพดานห้องที่ ป. จำเลยเช่าถูกไฟไหม้ไปครึ่งห้อง ฝาห้องเช่าชั้นบนแต่ละห้องถูกไฟไหม้เสียหายเป็นส่วนมาก ส่วนชั้นล่างไฟไหม้ห้องครัว ฝา และบันไดหมดบางห้อง และบางห้องไฟไหม้เกรียงจนจำเลยแต่ละคนต้องใช้สังกะสีมุงหลังคาและซ่อมแซมห้องเช่าเพื่อป้องกันฝนตกลงมาเปียก จึงใช้เป็นที่อยู่อาศัยต่อไปได้ ดังนี้ ความเสียหายที่เกิดขึ้นแก่ห้องเช่าดังกล่าวถึงขนาดที่เรียกว่าห้องเช่าเกิดอัคคีภัยแล้วตามสัญญา ฉะนั้น สัญญาเช่าจึงเป็นอันระงับไปตามข้อสัญญา และเมื่อสัญญาระงับไปแล้วแม้จำเลยแต่ละคนจะซ่อมแซมห้องเช่าใช้เป็นที่อยู่อาศัยต่อมาอีก ก็หาทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยแต่ละคนกลับมีผลบังคับต่อไปไม่

โจทก์ร่วมทำสัญญาเช่าห้องพิพาทมาจากจำเลยที่ 1 แม้โจทก์ร่วมจะเอาไปให้เช่าช่วง เมื่อการเช่าช่วงไม่มีหลักฐานการเช่า ก็ต้องถือว่าโจทก์ร่วมยังเป็นผู้ครอบครองห้องพิพาทนั้นอยู่โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 1 ถือโอกาสให้ผู้เช่าช่วงอยู่ออกไปจากห้องพิพาทโดยโจทก์ร่วมไม่ทราบแล้วช่วงชิงใส่กุญแจห้องมิให้โจทก์ร่วมเข้าใช้ห้องพิพาท ถือได้ว่าเป็นการรบกวนการครอบครองของโจทก์ร่วมโดยปกติสุข จำเลยที่ 1 จึงต้องมีความผิดฐานบุกรุกตามมาตรา 362 ประมวลกฎหมายอาญา
(อ้างฎีกาที่ 1/2512)

จำเลยยื่นคำร้องว่าห้องที่โจทก์จะจัดให้จำเลยเช่าตามสัญญาประนีประนอมยอมความมีความกว้างเพียง 2.20 เมตรผิดไปจากข้อตกลง โจทก์จึงยื่นคำคัดค้านและว่าห้องที่จำเลยอ้างมิใช่ห้องที่จะจัดให้จำเลยเช่า โจทก์จะจัดให้จำเลยได้ตึกแถว2 ชั้นที่ก่อสร้างขึ้นใหม่ 1 ห้องมีความกว้าง 3.50 เมตรตามข้อตกลงคู่ความแถลงว่า กรณีอาจตกลงกันได้ แล้วคู่ความได้ยื่นคำแถลงร่วมกันว่าโจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าตึกแถว 2 ชั้น 1 ห้องกว้างไม่น้อยกว่า3.50 เมตรลึกประมาณ 9 เมตร ต่อมาจำเลยยื่นคำร้องว่าจำเลยได้ตรวจตึกแถวที่โจทก์จะให้จำเลยเช่า ปรากฏว่าด้านหลังมีความกว้างเพียง 3 เมตร และไม่ถูกต้องตามแบบแปลน ห้องชั้นล่างไม่มีช่องระบายอากาศ ไม่มีประตู ไม่มีท่อระบายน้ำ ดังนี้ เห็นว่าจำเลยตั้งประเด็นตามคำร้องฉบับนี้ขึ้น 5 ประการ คือ ความกว้างของตึกด้านหลัง การก่อสร้างผิดแบบแปลน ห้องชั้นล่างไม่มีช่องระบายอากาศ ไม่มีประตู ไม่มีท่อระบายน้ำ โจทก์แถลงรับว่ายังไม่ได้ทำช่องระบายอากาศ เพราะติดอาคารโรงแรม ถ้าจำเลยมีความประสงค์ก็จะทำให้ ส่วนประตูกับท่อระบายน้ำมีแล้ว จำเลยแถลงขอเวลาไปตรวจสอบอีกครั้งหนึ่งจะแถลงในนัดต่อไป ต่อมาคู่ความแถลงตกลงกันให้สถาปนิกแก้ไขให้มีช่องลมหรือหน้าต่างเฉพาะห้องชั้นที่สองดังนี้ เห็นได้ว่าจำเลยติดใจในประเด็นที่ว่า จะให้สถาปนิกแก้ไขให้มีช่องลมหรือหน้าต่างเฉพาะห้องชั้นที่สองเท่านั้น ส่วนประเด็นที่จำเลยอ้างว่าด้านหลังห้องมีความกว้างเพียง 3 เมตรก็ดีการก่อสร้างไม่ถูกแบบแปลนก็ดี จำเลยไม่ติดใจต่อไปแล้วจำเลยจะกลับยกขึ้นมาเป็นประเด็นอีกหาได้ไม่
ข้อที่ว่า จนบัดนี้เป็นเวลาเกิน 1 ปีตามสัญญาประนีประนอมยอมความจำเลยยังไม่ได้รับมอบห้องแถวดังที่ตกลงไว้นั้น จำเลยมิได้ยกขึ้นกล่าวอ้างในคำร้องที่อ้างว่า โจทก์ปฏิบัติผิดจากสัญญาประนีประนอมยอมความเป็นเรื่องนอกประเด็น ศาลฎีกาไม่วินิจฉัยให้

จำเลยเช่าห้องพิพาททำการค้าและได้ประกอบการค้าด้วย จึงไม่เป็นเคหะควบคุมและไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน ฯ
เมื่อห้องพิพาทมิใช่เคหะควบคุม แม้จำเลยจะได้แจ้งความจำนงขอเช่าไปให้โจทก์ทราบตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน ฯ การกระทำของจำเลยก็ไม่ผูกมัดโจทก์ เพราะกรณีนี้ไมอยู่ในบทบังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้
เมื่อจำเลยอยู่ในที่เช่าโดยไม่มีสัญญาเช่าหรือสิทธิอะไรตามกฎหมาย โจทก์จะฟ้องขอให้ศาลบังคับให้จำเลยออกไปเมื่อไรก็ย่อมทำได้ ไม่จำเป็นต้องทำการบอกกล่าวกันก่อนแต่ประการใด
เมื่อปรากฏว่าจำเลยขืนอยู่ในห้องพิพาทโดยไม่มีสิทธิที่จะอ้างอิงแต่อย่างใด ถือได้ว่าจำเลยได้ละเมิดสิทธิโจทก์และโจทก์ได้รับความเสียหายแล้ว

จำเลยเช่าห้องพิพาททำการค้าและได้ประกอบการค้าด้วยจึงไม่เป็นเคหะควบคุม และไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯ
เมื่อห้องพิพาทมิใช่เคหะควบคุม แม้จำเลยจะได้แจ้งความจำนงขอเช่าไปให้โจทก์ทราบตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯ การกระทำของจำเลยก็ไม่ผูกมัดโจทก์ เพราะกรณีนี้ไม่อยู่ในบทบังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้
เมื่อจำเลยอยู่ในที่เช่าโดยไม่มีสัญญาเช่าหรือสิทธิอะไรตามกฎหมาย โจทก์จะฟ้องขอให้ศาลบังคับให้จำเลยออกไปเมื่อไรก็ย่อมทำได้ ไม่จำเป็นต้องทำการบอกกล่าวกันก่อนแต่ประการใด
เมื่อปรากฏว่าจำเลยขืนอยู่ในห้องพิพาทโดยไม่มีสิทธิที่จะอ้างอิงแต่อย่างใดถือได้ว่าจำเลยได้ละเมิดสิทธิโจทก์และโจทก์ได้รับความเสียหายแล้ว

จำเลยซื้อห้องแถวพิพาทของผู้อื่นซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินของโจทก์ได้จากการขายทอดตลาด ตามคำสั่งศาล หากมีสัญญาเช่าระหว่างผู้ร้องกับเจ้าของห้องแถวนี้ก่อนจำเลยซื้อ ก็ไม่มีผลผูกพันโจทก์แต่อย่างใด และก่อนที่จำเลยจะรื้อห้องแถวไป ผู้ร้องยังอยู่ในห้องแถวได้ ก็ต้องถือว่าอยู่โดยอาศัยอำนาจของจำเลยผู้ซื้อห้องแถวนั้นมาได้ เมื่อผู้ร้องไม่สามารถแสดงอำนาจพิเศษ ที่ดีกว่า อำนาจของจำเลยให้ศาลเห็นได้ ก็ต้องออกจากห้องเช่าไปตามสัญญาประนีประนอมที่จำเลยตกลงไว้กับโจทก์

จำเลยเช่าห้องของโจทก์ แล้วเช่าที่ดินของโจทก์ที่ต่อห้องออกไปและปลูกเป็นห้องส้วมห้องน้ำ และเจาะฝาห้องน้ำเป็นช่องให้อากาศและแสงสว่างเข้า เป็นการกระทำสำหรับการอยู่อาศัยนั่นเอง เป็นการใช้ห้องเช่าตามประเพณีนิยมปกติ และฝาห้องน้ำที่เจาะนี้เป็นของจำเลยทำขึ้นไม่ใช่ทรัพย์สินที่เช่า เมื่อไม่ต้องการใช้จะรื้อเสียก็ได้ หาใช่ไม่สงวนทรัพย์ที่เช่าไม่

จำเลยเช่าห้องของโจทก์ แล้วเช่าที่ดินของโจทก์ที่ต่อห้องออกไปและปลูกเป็นห้องส้วมห้องน้ำ และเจาะฝาห้องน้ำเป็นช่องให้อากาศและแสงสว่างเข้า เป็นการกระทำสำหรับอยู่อาศัยนั่นเอง เป็นการใช้ห้องเช่าตามประเพณีนิยมปกติและฝาห้องน้ำที่เจาะนี้เป็นของจำเลยทำขึ้น ไม่ใช่ทรัพย์สินที่เช่า เมื่อไม่ต้องการใช้จะรื้อเสียก็ได้หาใช่ไม่ สงวนทรัพย์ที่เช่าไม่

โจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน โดยจำเลยยอมออกจากที่ดินวัดปทุมคงคาเพื่อให้โจทก์ปลูกตึกแถวโจทก์สัญญาว่าปลูกแล้วจะให้จำเลยเช่า 1 คูหา ซึ่งตามแต่โจทก์จะเป็นผู้เลือกให้ จำเลยจะต้องช่วยค่าก่อสร้าง 20,000 บาท
สร้างเสร็จจำเลยเข้าอยู่ในห้องเลขที่ 66/8 โจทก์จึงฟ้องว่าจำเลยเข้าอยู่ในห้อง 66/8 โดยพละการมิได้รับความยินยอมจากโจทก์โจทก์ตั้งใจเลือกห้องเลข 4/4 ให้จำเลย การที่จำเลยเข้าอยู่ในห้อง 66/8 โดยมิได้รับอนุญาตจากโจทก์เป็นการละเมิดสิทธิครอบครองของโจทก์ ขอให้ขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหาย
เมื่อจำเลยมิได้โต้เถียงกรรมสิทธิ์ฟ้องดังกล่าวจึงเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์(ฟ้องขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวนเป็นราคาเงินได้) ไม่ต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248ที่แก้ไขใหม่ เพียงแต่โจทก์มีคำขอเรียกค่าเสียหายมาด้วยนั้น ไม่เป็นเหตุทำให้โจทก์หมดสิทธิฎีกาในข้อเท็จจริง

แม้ข้อความในหนังสือสัญญาซื้อขายห้องซึ่งเช่าปลูกอยู่ในที่ดินของคนอื่น จะไม่ได้กล่าวถึงการตกลงกันเรื่องโอนสิทธิการเช่าที่ดินในภายหลังไว้ด้วย แต่เมื่อคู่ความรับกันว่า วัตถุประสงค์แห่งการซื้อขายห้อง ผู้ซื้อประสงค์จะให้ห้องที่ซื้อปลูกอยู่ในที่ดินที่เช่าต่อไป ผู้ซื้อไม่จำต้องสืบพยานในข้อนั้น ก็ฟังได้ว่า การซื้อขายนั้นรวมทั้งสิทธิ์การเช่าที่ดินด้วย