คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
เช่า

โจทก์ฟ้องขอเรียกค่าเสียหายที่จำเลยยังคงครอบครองรถแท็กซี่ของโจทก์ ทำให้โจทก์ผู้ให้เช่าต้องขาดประโยชน์ที่ควรจะได้จากการเอาทรัพย์สินที่เช่าออกให้เช่าโดยอาศัยเหตุมาจากการเลิกสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลย แม้จะเรียกวันละ 400 บาท ซึ่งเป็นอัตราเดียวกับค่าเช่า แต่ก็เป็นการฟ้องเรียกค่าเสียหายค่าขาดประโยชน์จากการใช้ทรัพย์มิใช่ฟ้องเรียกค่าเช่าค้างชำระ กรณีนี้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มิได้บัญญัติอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงมีกำหนดอายุความสิบปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30

โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า จำเลยที่ 1 จึงให้จำเลยที่ 2 ไปล็อกกุญแจปิดร้านอาหารเพื่อมิให้โจทก์เช่าต่อไป โดยจำเลยที่ 1 คิดว่าตนเองมีอำนาจกระทำการได้ตามสัญญาเช่าที่ระบุว่าถ้าผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าภายในกำหนดเวลาที่กำหนดไว้ ผู้ให้เช่าย่อมทรงสิทธิในการกลับเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าตามสัญญานี้โดยพลัน การกระทำของจำเลยทั้งสองจึงเป็นการขาดเจตนาที่จะกระทำผิดฐานบุกรุก ทั้งข้อสัญญาดังกล่าวมิได้ขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชนและมิได้เป็นสัญญาที่ไม่เป็นธรรมจำเลยทั้งสองไม่มีความผิดฐานบุกรุก

ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคสี่ บัญญัติว่า การใช้สิทธิเลิกสัญญาหากระทบกระทั่งถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายไม่ มีความหมายเพียงว่า การเลิกสัญญานั้นไม่ลบล้างความรับผิดที่ลูกหนี้ได้ก่อขึ้นจากการที่ลูกหนี้ผิดนัดไม่ชำระหนี้แก่เจ้าหนี้ บทบัญญัติดังกล่าวมิได้ให้สิทธิพิเศษแก่เจ้าหนี้ที่จะเรียกค่าเสียหายจากลูกหนี้ในกรณีที่การเลิกสัญญานั้นเกิดจากความสมัครใจของทั้งสองฝ่ายโดยลูกหนี้มิได้ค้างชำระหนี้แก่เจ้าหนี้

เดิมที่ดินตามโฉนดเลขที่ 5906 พร้อมตึกแถวสองชั้นรวม 12 คูหา เป็นกรรมสิทธิของ จ. เมื่อปี 2475 กรุงเทพมหานครได้เวนคืนที่ดินบริเวณดังกล่าว เป็นเหตุให้ที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 5906 พร้อมตึกแถวสองชั้นห้องเลขที่ 185 บางส่วน ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินดังกล่าวถูกเวนคืนไปอยู่ในแนวเขตของถนนแก้วซึ่งอยู่ในความดูแลของกรุงเทพมหานคร แต่กรุงเทพมหานครก็มิได้ให้ผู้ถูกเวนคืนดำเนินการรื้อถอนตึกแถวสองชั้นเลขที่ 185 ในส่วนที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่ถูกเวนคืน และส่งมอบการครอบครองที่ดินในส่วนที่ถูกเวนคืนแต่อย่างใด เมื่อโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 5906 พร้อมตึกแถวสองชั้นรวม 12 คูหา จาก น. ผู้รับมรดกของ จ. โจทก์ทั้งสองย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินตามโฉนดที่ดินดังกล่าวเฉพาะส่วนที่เหลือจากการเวนคืนและกรรมสิทธิ์ในตึกแถวสองชั้นรวม 11 คูหา กับตึกแถวสองชั้นเลขที่ 185 ที่จำเลยทั้งสองเช่าจาก น. ด้วย การที่กรุงเทพมหานครยังมิได้ดำเนินการฟ้องขับไล่โจทก์ทั้งสองให้รื้อถอนตึกแถวสองชั้นเลขที่ 185 ที่ปลูกสร้างบนที่ดินในส่วนที่ถูกเวนคืนซึ่งล้ำไปอยู่ในแนวเขตของถนนแก้วอันเป็นถนนสาธารณะ โจทก์ทั้งสองในฐานะผู้รับโอนสิทธิการเช่าจาก น. ผู้ให้เช่าเดิมและได้บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสองเป็นคดีนี้ได้

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสิบเจ็ดและบริวารออกไปจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ซึ่งจำเลยเช่าจากโจทก์ แต่จำเลยผิดสัญญาเช่าเพราะนำทรัพย์สินของโจทก์ดังกล่าวไปให้ผู้อื่นเช่าช่วง และยังปลูกสร้างอาคารหรือยินยอมให้ผู้อื่นปลูกสร้างอาคารในที่ดินของโจทก์โดยไม่ได้รับอนุญาต โจทก์จึงยื่นคำร้องขอคุ้มครองชั่วคราวในระหว่างพิจารณา ศาลชั้นต้นมีคำสั่งห้ามจำเลยทั้งสิบเจ็ดนำทรัพย์สินของโจทก์ตามฟ้องออกให้บุคคลอื่นเช่าช่วงจนกว่าคดีถึงที่สุด คำสั่งดังกล่าวเป็นคำสั่งที่ออกภายในขอบเขตตามความจำเป็นเพื่อคุ้มครองโจทก์มิให้เสียหายจากการกระทำผิดสัญญาของจำเลยทั้งสิบเจ็ดต่อไป จึงชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 254 (2) ประกอบมาตรา 255

สัญญาเช่าตึกแถวมีข้อกำหนดว่า ถ้าผู้เช่าประพฤติผิดล่วงละเมิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด หรือกระทำผิดวัตถุประสงค์ข้อหนึ่งข้อใด ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเข้ายึดครอบครองสถานที่เช่าได้ และมีสิทธิบอกเลิกสัญญาทันที เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 560 วรรคสอง

จำเลยอยู่ในที่ดินของวัดโดยอาศัยสิทธิการเช่าของ ส. มารดาจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าเดิมจากวัดมาแต่ต้น แม้สัญญาเช่าระหว่าง ส. กับวัด ระงับไปแล้ว อันถือได้ว่าจำเลยอยู่โดยไม่ได้รับอนุญาตย่อมเป็นการละเมิดต่อเจ้าของที่ดินมิใช่ต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่ารายใหม่ ซึ่งไม่เคยเข้าครอบครองที่ดินตามสัญญาเช่ามาก่อน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากที่ดิน
ส. ขายฝากบ้านซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินของวัดแก่ ล. ภริยาโจทก์ แม้ระบุชื่อสัญญาว่าขายฝากเฉพาะสังหาริมทรัพย์ แต่เนื้อหาสัญญาระบุขายฝากบ้านพร้อมที่ดิน ครั้นเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืน ล. อาศัยสัญญาขายฝากไปทำสัญญาเช่าที่ดินจากวัดทันทีโดย ล. รับซื้อฝากบ้านเพื่ออยู่อาศัย มิใช่รื้อถอนไปอย่างสังหาริมทรัพย์จึงถือได้ว่าเป็นการขายฝากบ้านในลักษณะอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ประกอบด้วยมาตรา 491 ล. ไม่ใช่เจ้าของบ้าน เมื่อ ล. ถึงแก่กรรมโจทก์ซึ่งเป็นทายาท จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากบ้านและเรียกค่าเสียหายจากจำเลย

เงินที่จำเลยวางไว้แก่โจทก์เพื่อป้องกันความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นแก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าห้องชุดอันเนื่องจากจำเลยไม่ชำระค่าเช่า ค่าเช่าอุปกรณ์ หรือความเสียหายอื่น ๆ โดยโจทก์มีสิทธิจะหักจากเงินดังกล่าวไปชำระได้และตามสัญญากำหนดให้คืนเงินแก่ผู้เช่าในวันที่สัญญาสิ้นสุดหากผู้เช่าได้ชำระหนี้ที่ถึงกำหนดชำระแก่ผู้เช่าให้ครบถ้วนมิใช่สิ่งที่จำเลยให้ไว้เพื่อเป็นหลักฐานว่าได้ทำสัญญาขึ้นแล้วหรือเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญาจึงมิใช่มัดจำที่จะริบได้
จำเลยมีหนังสือขอเจรจาเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์และได้เจรจาเพื่อขอเลิกการเช่าเรื่อยมา ต่อมาจำเลยแจ้งเป็นหนังสือขอเลิกการเช่าแล้วย้ายออกจากห้องชุดที่เช่า โจทก์จึงรู้อยู่แล้วว่าจำเลยต้องการเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์ โจทก์ย่อมสามารถเตรียมจัดหาผู้เช่ารายใหม่แล้วบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยได้เพื่อบรรเทาความเสียหาย แต่โจทก์หาได้กระทำไม่ กลับปล่อยเวลาให้ล่วงเลยไป ทำให้ความเสียหายเพิ่มสูงขึ้น ถือได้ว่าโจทก์ไม่พยายามบรรเทาความเสียหายตามที่สมควรกระทำได้ โจทก์จึงมีส่วนผิดด้วยในความเสียหายดังกล่าว

ตามสัญญาเช่ารถยนต์บรรทุกและรถกึ่งพ่วงของกลางไม่มีข้อความตอนใดที่แสดงให้เห็นว่าผู้ร้องซึ่งเป็นเจ้าของจะโอนกรรมสิทธิ์ในรถของกลางให้แก่บริษัท อ. ตรงกันข้ามกลับมีข้อตกลงระบุไว้ในสัญญาเช่าว่า ห้ามมิให้ผู้เช่าแก้ไขเปลี่ยนแปลงต่อเติม หรือถอดส่วนใดส่วนหนึ่งของรถโดยมิได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่าก่อน และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่ายังเป็นของผู้ให้เช่าอยู่ ผู้เช่าจะไม่จำหน่าย จ่ายโอน หรือกระทำการอื่นใดอันเป็นการละเมิดต่อกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่ารวมทั้งผู้เช่าต้องรับผิดชำระราคาทรัพย์สินที่เช่าที่เกิดสูญหายไปให้แก่ผู้ให้เช่า ซึ่งล้วนเป็นเหตุผลที่แสดงให้เห็นว่าผู้ร้องยังคงมีกรรมสิทธิ์โดยบริบูรณ์ในรถยนต์และรถกึ่งพ่วงของกลางส่วนข้อตกลงที่ระบุว่าเมื่อครบกำหนดการเช่าแล้วหากผู้ร้องขายรถยนต์ได้ราคาต่ำกว่า 228,510 บาท หรือขายรถกึ่งพ่วงได้ราคาต่ำกว่า 50,490 บาท บริษัท อ. ผู้เช่าต้องรับผิดชำระราคาส่วนที่ขาดให้แก่ผู้ร้องนั้น เป็นเพียงการกำหนดค่าสินไหมทดแทนไว้ล่วงหน้าเพื่อความเสียหายอันเกิดแต่การเสื่อมราคาของทรัพย์สินที่เช่าเท่านั้น หาใช่เป็นข้อที่แสดงว่าผู้ร้องจะขายรถยนต์และรถกึ่งพ่วงให้แก่บริษัท อ. เมื่อการเช่าสิ้นสุดลงไม่ และเมื่อพิจารณาประกอบกับข้อความในสัญญาเช่าที่ระบุว่า ผู้เช่าตกลงชำระเงินจำนวน 228,510 บาทและ 50,490 บาทแก่ผู้ให้เช่าในวันทำสัญญาเพื่อเป็นประกันความเสียหายหรือสูญหาย อันเกิดจากการกระทำของผู้เช่าแล้ว ยิ่งแสดงให้เห็นว่าการที่ผู้ร้องได้รับเงิน จำนวนดังกล่าวจากบริษัท อ. เป็นการใช้สิทธิริบเอาเงินประกันมาเป็นค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอันเกิดจากการที่บริษัท อ. ใช้ทรัพย์สินที่เช่าโดยมิชอบจนเป็นเหตุให้เจ้าพนักงานตำรวจยึดทรัพย์สินดังกล่าวอันเป็นการใช้สิทธิตามข้อตกลงในสัญญาเช่า หาใช่เป็นการชำระราคาทรัพย์สินที่เช่าตามสัญญาซื้อขายไม่ เพราะไม่ปรากฏในทางพิจารณาว่ามีการตกลงซื้อขายรถยนต์และรถกึ่งพ่วงของกลางแต่อย่างใด ผู้ร้องยังคงเป็นเจ้าของรถยนต์และรถกึ่งพ่วงของกลาง
หลังจากที่ผู้ร้องได้มอบการครอบครองรถยนต์และรถกึ่งพ่วงของกลางให้แก่บริษัท อ. ผู้เช่าแล้ว ผู้ร้องมิได้เข้าไปเกี่ยวข้องกับรถดังกล่าวอีก จึงไม่มีส่วนรู้เห็นเป็นใจด้วยในการกระทำความผิดของจำเลย ผู้ร้องมีสิทธิขอให้คืนรถยนต์และรถกึ่งพ่วงของกลางแก่ผู้ร้องได้ ส่วนในกรณีที่บริษัท อ. ผู้เช่าเห็นว่า ผู้ร้องใช้สิทธิเรียกเอาค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายที่รถของกลางถูกริบสูงเกินส่วนนั้น ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกส่วนหนึ่ง

โจทก์ร่วมและจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันในคดีแพ่งที่โจทก์ร่วมฟ้องขับไล่จำเลยจากตึกแถวพิพาท โดยจำเลยตกลงยกเครื่องปรับอากาศจำนวน 2 เครื่อง ให้เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วมต่อมาเมื่อโจทก์ร่วมได้เลือกเครื่องปรับอากาศจำนวน 2 เครื่องแล้วเครื่องปรับอากาศทั้งสองเครื่องจึงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วม การที่จำเลยได้รื้อเอาไม้กั้นห้อง บานประตู และเครื่องปรับอากาศสองเครื่องดังกล่าวไปจากตึกแถวพิพาท จึงเป็นความผิดฐานลักทรัพย์ตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 334
ส่วนที่จำเลยรื้อไม้กั้นห้องและเครื่องปรับอากาศออกไปเป็นเหตุให้ฝาผนังตึกเป็นรอย กระจกและเสาแตกนั้น จำเลยมีความประสงค์ในทรัพย์ซึ่งติดตั้งอยู่กับตึกจึงต้องรื้อออกไป การรื้อสิ่งของที่ติดอยู่กับผนังตึกย่อมทำให้เกิดร่องรอยต่าง ๆ ขึ้นได้ ซึ่งเป็นผลธรรมดาของการรื้อถอนที่ต้องเกิดขึ้น สภาพแตกร้าวตามที่ปรากฏในภาพถ่ายนั้นมิใช่เกิดขึ้นเพราะกระทำโดยเจตนาให้เสียทรัพย์ จำเลยจึงไม่มีความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์