คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
เช่าที่ดิน

โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินกับกรมการศาสนาเพื่อปลูกสร้างอาคารห้างสรรพสินค้า โดยตกลงว่าสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่เช่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของกรมการศาสนาทันที แล้วโจทก์มีสิทธิเช่าอาคารดังกล่าว 30 ปี นับแต่วันที่กรมการศาสนารับมอบอาคารนั้น ถือได้ว่ากรมการศาสนาได้กรรมสิทธิ์ในอาคารนั้นมาโดยทางนิติกรรมด้วยการจำหน่ายจ่ายโอนของโจทก์ ต้องด้วยบทนิยามคำว่า "ขาย" ตามมาตรา 91/1 (4) แห่ง ป. รัษฎากร เมื่อโจทก์ขายอาคารห้างสรรพสินค้าดังกล่าวภายในกำหนด 3 ปี นับแต่เดือนที่ก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ ภาษีซื้อที่เกิดจากการก่อสร้างอาคารดังกล่าวย่อมเป็นภาษีซื้อที่นำมาหักในการคำนวณภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรา 82/3 แห่ง ป. รัษฎากร ไม่ได้ ทั้งนี้ตามมาตรา 82/5 (6) แห่ง ป. รัษฎากร ประกอบด้วยประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับภาษีมูลค่าเพิ่ม (ฉบับที่ 42) เรื่อง การกำหนดภาษีซื้อที่ไม่ให้นำไปหักในการคำนวณภาษีมูลค่าเพิ่ม ตามมาตรา 82/5 (6) แห่ง ป. รัษฎากร

เมื่อการเช่านาพิพาทของ ข. ซึ่งเดิมอยู่ในบังคับแห่ง พ.ร.บ.ควบคุมการเช่านาฯ และต่อมาอยู่ในบังคับแห่ง พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ ฉบับใหม่ ซึ่งจะครบกำหนดระยะเวลาการเช่านาในวันที่ 6 มกราคม 2541 ครั้นเมื่อโจทก์ทั้งเจ็ดได้บอกเลิกการเช่านาและ คชก. ตำบล ประจำแขวงบางชัน มีมติยับยั้งการบอกเลิกการเช่านาพิพาทไว้จำนวน 1 ครั้ง เป็นเวลา 2 ปี จึงมีผลให้ ข. ผู้เช่านามีสิทธิเช่านาหรือทำนาพิพาทต่อไปอีกเป็นเวลา 2 ปี จนถึงวันที่ 6 มกราคม 2543 หลังจากนั้นกำหนดระยะเวลาการเช่านาของ ข. ผู้เช่านา ย่อมสิ้นสุดลงไปในตัว ผู้เช่านาไม่มีสิทธิเช่านาหรือทำนาพิพาทต่อไป และเมื่อ ข. ผู้เช่านาถึงแก่ความตายในวันที่ 10 ธันวาคม 2541 โดยมีจำเลยเป็นผู้เช่านาสืบแทน ข. ต่อไป โดยในการเช่าสืบแทนผู้เช่าสืบแทนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้เช่าที่มีต่อผู้ให้เช่าตามมาตรา 29 วรรคสอง แห่ง พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ บัญญัติไว้ จำเลยจึงมีสิทธิเช่านาหรือทำนาพิพาทต่อไปจนถึงวันที่ 6 มกราคม 2543 หลังจากนั้นกำหนดระยะเวลาการเช่านาของจำเลยย่อมสิ้นสุดลงไปในตัว และจำเลยไม่มีสิทธิเช่านาหรือทำนาพิพาทต่อไปเช่นเดียวกัน โดยโจทก์ทั้งเจ็ดไม่ต้องมีหนังสือแจ้งบอกเลิกการเช่านาแก่จำเลย พร้อมทั้งมีหนังสือแจ้งให้ คชก. ประจำแขวงบางชันทราบตามเงื่อนไขและวิธีการที่บัญญัติไว้ในมาตรา 37 แห่ง พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ อีก เมื่อการเช่านาพิพาทสิ้นสุดลงในวันที่ 6 มกราคม 2543 แล้ว จำเลยยังไม่ยอมออกจากที่นาพิพาท โจทก์ทั้งเจ็ดจึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากที่นาพิพาทได้

โจทก์เป็นผู้เช่านา เมื่อผู้ให้เช่าโอนขายที่นาที่เช่าให้แก่จำเลยทั้งสองโดยฝ่าฝืนต่อ พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 53 วรรคหนึ่ง โจทก์ย่อมมีสิทธิซื้อที่นาคืนจากจำเลยทั้งสองได้ตามมาตรา 54 วรรคหนึ่ง ของ พ.ร.บ. ดังกล่าว การที่โจทก์และสามีโจทก์มีอายุมากแล้วกับได้ให้บุตรเขยทำนาแทนหรือใกล้จะเลิกทำนา ไม่เป็นข้อที่จะทำให้จำเลยทั้งสองยกขึ้นอ้างเพื่อปฏิเสธการขายที่นาคืนแก่โจทก์ ทั้งไม่พอฟังว่าโจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริต
การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 กำหนดเวลาให้โจทก์ต้องชำระราคาภายใน 6 เดือน นับแต่วันอ่านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 7 มิฉะนั้นให้ถือว่าโจทก์ไม่ติดใจขอซื้อที่นาคืนนั้น ก็เพื่อให้การบังคับตามคำพิพากษามีผลสมบูรณ์ กรณีเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้โจทก์มิได้มีคำขอ ศาลมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) จึงมิใช่เรื่องนอกฟ้อง

พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ มุ่งคุ้มครองการเช่าที่ดินเพื่อการทำนาเป็นจดหมายหลัก จึงได้ให้คำนิยามไว้ในหมวด 2 การเช่านาในมาตรา 21 ว่า "นา" หมายความว่า ที่ดินที่เช่าเพื่อทำนาทั้งหมดหรือเป็นส่วนใหญ่ "ทำนา" หมายความว่า การเพาะปลูกข้าวหรือพืชไร่ "พืชไร่" หมายความว่า พืชซึ่งต้องการน้ำน้อยและอายุสั้น หรือสามารถเก็บเกี่ยวครั้งแรกได้ภายใน 12 เดือน จึงเป็นกรณีที่กฎหมายบัญญัติคำนิยามไว้โดยเฉพาะ จะนำเอาความหมายตามที่พจนานุกรมบัญญัติไว้มาใช้บังคับไม่ได้
กล้วยไม่ใช่พืชที่อายุสั้น ส่วนพืชล้มลุกไม่ใช่พืชที่ต้องการน้ำน้อยและอายุสั้น หรือสามารถเก็บเกี่ยวครั้งแรกได้ภายใน 12 เดือน กล้วยและพืชล้มลุกจึงไม่ใช่พืชไร่ตามนิยามข้างต้น โจทก์ซึ่งเช่าที่ดินเพื่อปลูกต้นกล้วยและพืชล้มลุกจึงไม่ใช่ผู้เช่านาตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ
เมื่อการเช่าที่ดินของโจทก์ไม่ใช่การเช่านา การที่คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (คชก.) จังหวัดราชบุรี วินิจฉัยว่า การเช่าที่ดินของโจทก์เป็นการเช่านาจึงเป็นการขัดต่อกฎหมาย ศาลมีอำนาจปฏิเสธไม่รับบังคับตามคำชี้ขาดนั้นได้ตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ มาตรา 58 ประกอบ ป.วิ.พ. มาตรา 221 และ พ.ร.บ.อนุญาโตตุลาการฯ มาตรา 24 อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะเกิดเหตุ

การใช้นาที่ให้เช่าเพื่อประโยชน์ต่าง ๆ ตามที่บัญญัติไว้ใน พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 37 จะต้องเป็นการใช้ที่นานั้นเองทำประโยชน์ มิใช่นำนาไปขาย ซึ่งจะทำให้กรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือไป ไม่อาจใช้นาที่ให้เช่านั้นได้อีกต่อไป การที่จำเลยร่วมซึ่งเป็นผู้ให้โจทก์เช่านาจะจัดสรรนาพิพาทแบ่งขายก็คือขายนั่นเอง เป็นวิธีการขายอย่างหนึ่ง จึงมิใช่เป็นการใช้เพื่อประโยชน์แห่งครอบครัวของตนตามความจำเป็นตามมาตรา 37 (2) จำเลยร่วมจึงไม่อาจบอกเลิกการเช่านาพิพาทได้

พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524มาตรา 37 วรรคสอง กำหนดให้ คชก. ตำบลมีอำนาจพิจารณาวินิจฉัยการบอกเลิกการเช่านาตามสำเนาหนังสือบอกเลิกการเช่านาที่ผู้ให้เช่าส่งมาด้วย โดยต้องพิจารณาวินิจฉัยทุกกรณีไม่มีข้อยกเว้นแม้ผู้เช่าจะไม่คัดค้านหรือไม่มีคำร้องขอให้วินิจฉัย ก็ต้องพิจารณาวินิจฉัยว่าสมควรให้การเช่านาสิ้นสุดลง หรืออยู่ในบังคับแห่งเงื่อนไขใดตามมาตรา 37(1) ถึง (4) หรือไม่ เมื่อ คชก. ตำบลวินิจฉัยแล้วผู้เช่านา ผู้เช่าช่วงนา หรือผู้ให้เช่านา หรือผู้มีส่วนได้เสียในการเช่านาอาจอุทธรณ์คำวินิจฉัยของ คชก. ตำบลต่อ คชก. จังหวัดได้ตามมาตรา 56 วรรคหนึ่ง และถ้าไม่พอใจคำวินิจฉัยของ คชก. จังหวัดก็มีสิทธิอุทธรณ์ต่อศาลได้ตามมาตรา 57 วรรคหนึ่ง ซึ่งในกรณีของโจทก์เมื่อ คชก. ตำบลยังมิได้พิจารณาวินิจฉัยหนังสือบอกเลิกการเช่านาตามมาตรา 37 วรรคสอง โจทก์ยังไม่มีสิทธิอุทธรณ์โดยเสนอคดีต่อศาลได้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลย

สภาพของที่ดินพิพาทมีไม้ยืนต้นปลูกอยู่เต็มพื้นที่ ลักษณะของการปลูกต้นไม้ในที่ดินพิพาทเป็นการปลูกไม้ยืนต้นเป็นหลักที่ว่างระหว่างไม้ยืนต้นซึ่งใช้ปลูกพืชสวนครัวเป็นส่วนประกอบไปด้วยตามสภาพของที่ว่าง เช่นนี้ย่อมมิใช่การมุ่งหมายใช้ที่ดินพิพาทปลูกพืชไร่เป็นพืชหลัก เมื่อจำเลยที่ 2 และที่ 3 ปลูกไม้ยืนต้นในที่ดินพิพาทอยู่ก่อนที่โจทก์จะซื้อที่ดินพิพาท ดังนั้น จำเลยที่ 2 และที่ 3 เช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 ในการปลูกไม้ยืนต้น มิได้เช่าทำนาหรือปลูกพืชไร่การเช่าที่ดินพิพาทจึงไม่อยู่ในพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯจำเลยที่ 2 และที่ 3 ไม่สามารถอ้างการเช่าที่ดินพิพาทซึ่งไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือเพื่อต่อสู้คดีว่าการเช่าที่ดินพิพาทมีกำหนดเวลา 6 ปีได้

สัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์ผู้จะซื้อกับจำเลยผู้จะขายระบุให้ผู้ขายเป็นฝ่ายตกลงกับผู้เช่านาเอง หมายถึงว่าให้จำเลยจัดการให้ผู้เช่านาออกจากที่ดินพิพาทให้เรียบร้อยก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์
พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ บัญญัติให้การจัดการให้ผู้เช่านาออกจากที่เช่าต้องปฏิบัติตามขั้นตอนในกฎหมายดังกล่าวให้ถูกต้องก่อน โดยผู้ให้เช่านาต้องแจ้งเป็นหนังสือต่อผู้เช่านาพร้อมทั้งแสดงเหตุแห่งการบอกเลิกการเช่านาและส่งสำเนาหนังสือดังกล่าวต่อประธาน คชก. ตำบล และภายในเจ็ดวันนับแต่เมื่อได้รับสำเนาหนังสือตามวรรคหนึ่ง ให้ประธาน คชก. ตำบล หรือผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจากคชก. ตำบล แจ้งให้ผู้เช่านาที่ถูกบอกเลิกการเช่านาทราบเพื่อคัดค้านการบอกเลิกการเช่านาต่อ คชก. ตำบล ภายในกำหนดสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง การที่จำเลยและ ช. ไปลงบันทึกประจำวัน ช. เลิกทำนาในที่ดินพิพาทจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย สัญญาเช่านายังไม่เลิกกันเท่ากับจำเลยยังมิได้จัดการตกลงให้ผู้เช่านาออกจากที่ดินที่พิพาท
การที่เจ้าพนักงานที่ดินไม่จดทะเบียนการซื้อขายให้เนื่องจากมีผู้เช่านาที่ดินพิพาท ยังฟังไม่ได้ว่าโจทก์ผิดสัญญาต่อจำเลย แต่เมื่อจำเลยขอยกเลิกการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินพิพาทแล้วโจทก์มิได้คัดค้าน และโจทก์มาฟ้องคดีอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาโดยไม่จัดให้ผู้เช่านาออกจากที่ดินพิพาท ซึ่งในสัญญามิได้ระบุว่าจำเลยต้องดำเนินการให้เสร็จเมื่อใด ทั้งโจทก์มิได้กำหนดระยะเวลาให้จำเลยปฏิบัติในเวลาอันสมควร แต่กลับฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาโดยโอนที่ดินแก่โจทก์ทันทีจนจำเลยไม่อาจปฏิบัติได้จำเลยจึงไม่ผิดสัญญาเช่นกัน
พฤติการณ์ที่จำเลยนัดโจทก์ไปจดทะเบียนโอนที่ดินโดยที่ยังมิได้ดำเนินการให้ผู้เช่านาออกไปจากที่ดินพิพาทและเมื่อโจทก์ไม่รับโอนจึงขอยกเลิกการจดทะเบียนซื้อขายกับการที่โจทก์นำคดีมาฟ้องขอให้จำเลยโอนที่ดินโดยปลอดภาระผูกพันใด ๆ ทั้ง ๆ ที่ยังมิได้ให้เวลาจำเลยดำเนินการให้ผู้เช่านาออกไปจากที่ดินพิพาทก่อน โจทก์ย่อมรู้อยู่ว่าไม่สามารถทำได้แต่โจทก์มีคำขอว่าถ้าไม่สามารถโอนที่ดินได้ก็ให้คืนเงินมัดจำ เป็นพฤติการณ์ที่ถือว่าโจทก์และจำเลยตกลงเลิกสัญญากันโดยปริยายโดยมิได้มีฝ่ายใดผิดสัญญา โจทก์และจำเลยจึงต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม

เมื่อวันที่ 21 พฤษภาคม 2535 คชก.จังหวัดได้ประชุมและมีมติเป็นเอกฉันท์ว่า การที่ช. ให้จำเลยที่ 2มีกรรมสิทธิ์รวมในนาพิพาทโดยมีค่าตอบแทนเป็นการชำระหนี้เงินยืมอย่างอื่นแทนเงิน ไม่เป็นการซื้อขายนาพิพาทโจทก์ได้ทราบคำวินิจฉัยของ คชก.จังหวัดตั้งแต่วันที่21 พฤษภาคม 2535 ซึ่งตาม พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 57 วรรคหนึ่งบัญญัติให้คู่กรณีหรือผู้มีส่วนได้เสียในการเช่านาที่ไม่พอใจคำวินิจฉัยของ คชก.จังหวัดมีสิทธิอุทธรณ์ต่อศาลได้ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ทราบคำวินิจฉัยของ คชก.จังหวัดโจทก์จะต้องฟ้องคดีนี้ภายในวันที่ 20 มิถุนายน 2535 แต่วันที่ 20 มิถุนายน 2535 เป็นวันเสาร์ ศาลหยุดทำการดังนั้นโจทก์ทั้งสองฟ้องคดีนี้ในวันที่ 22 มิถุนายน 2535ซึ่งเป็นวันจันทร์ศาลเปิดทำการวันแรกได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/8 โจทก์ฟ้องคดีนี้ยังไม่เกิน 30 วัน โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง แม้ฟ้องจะระบุข้อความซึ่งหมายความว่าโจทก์ที่ 1และที่ 2 ฟ้องคดีด้วยตนเอง แต่โจทก์ทั้งสองได้บรรยายฟ้องว่าโจทก์ที่ 2 มอบอำนาจให้โจทก์ที่ 1 ดำเนินคดีแทนตามหนังสือมอบอำนาจท้ายฟ้อง เมื่ออ่านรวมกันแล้วย่อมเข้าใจได้ดีแล้วว่า โจทก์ที่ 1 ฟ้องคดีแทนโจทก์ที่ 2อีกฐานะหนึ่งด้วย หลังจากที่จำเลยที่ 1 และที่ 2ยื่นคำให้การแล้ว โจทก์ทั้งสองได้ยื่นคำร้องขอแก้ไขคำฟ้องเพิ่มเติมข้อความในช่องคู่ความ เฉพาะโจทก์ที่ 2เป็นว่า "พ.โดยผ. ผู้รับมอบอำนาจที่ 2"และศาลชั้นต้นอนุญาตแล้วหลังจากที่จำเลยที่ 1 และที่ 2ยื่นคำให้การ โจทก์ทั้งสองได้ยื่นคำร้องขอแก้ไขคำฟ้องแก้ฟ้องในเรื่องที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 อ้างว่าเคลือบคลุมโดยตัดข้อความว่า "แสดงเจตนาลวงโดยสมยอม ซึ่งความจริงเป็นเรื่องซื้อขายกัน" ออก แล้วเพิ่มข้อความ"ทำนิติกรรมอำพรางสัญญาซื้อขายเพราะเจตนาจริง ๆเป็นเรื่องซื้อขาย หาใช่เป็นเรื่องให้ถือกรรมสิทธิ์รวมไม่"แทน และตัดข้อความ "ทำให้นิติกรรมตกเป็นโมฆะ ไม่มีผลตามกฎหมาย" ออก แม้ศาลชั้นต้นจะอนุญาตให้โจทก์ทั้งสองแก้ฟ้องโดยจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ได้รับสำเนาคำร้องก่อนตามมาตรา 181 แต่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ก็มิได้โต้แย้งคัดค้าน อีกทั้งในคำพิพากษาศาลชั้นต้นก็วินิจฉัยจากข้อความที่โจทก์ทั้งสองขอแก้ไข จำเลยที่ 1 และที่ 2ก็มิได้อุทธรณ์โต้แย้งในเรื่องนี้ การแก้ไขคำฟ้องจึงชอบแล้ว คำฟ้องและข้อที่แก้ไขคำฟ้องเมื่อเข้าใจได้ว่า ฟ้องข้อ 4โจทก์ทั้งสองอ้างว่า บันทึกข้อตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์รวมเป็นนิติกรรมอำพรางสัญญาซื้อขายส่วนฟ้องข้อ 5เป็นเรื่องที่ช. กับจำเลยที่ 2 แจ้งเท็จต่อเจ้าพนักงานที่ดินว่าไม่มีการเช่านา ทั้ง ๆ ที่โจทก์ทั้งสองเช่าอยู่ทำให้โจทก์ทั้งสองเสียหาย คำฟ้องจึงมิได้มีข้อความขัดกันฟ้องโจทก์ทั้งสองได้แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพ แห่งข้อหาและคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลัก แห่งข้อหาแล้ว มิได้เป็นฟ้องเคลือบคลุม คชก. ประจำจังหวัดนนทบุรี จำเลยที่ 3 แม้จะไม่ใช่นิติบุคคลแต่โจทก์ทั้งสองก็ได้แก้ไขคำฟ้องว่า จำเลยที่ 3ประกอบด้วย ท.ผู้ว่าราชการจังหวัดนนทบุรีเป็นประธานกรรมการ ส.อัยการจังหวัดนนทบุรีพ.เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดนนทบุรี ป. แทนเกษตรจังหวัดนนทบุรีส.ประมงจังหวัดนนทบุรีพ.ปศุสัตว์ จังหวัดนนทบุรีผู้แทนผู้เช่านาจังหวัดนนทบุรี 4 คน คือ สว.สจ. บก.และสม. กับผู้แทนผู้ให้เช่านาจังหวัดนนทบุรี 4 คน คือสส.พจ.สน.และผอ.โดยมีสต.จ่าจังหวัดนนทบุรีเป็นกรรมการและเลขานุการ แม้จะมิได้ระบุรายชื่อคณะกรรมการแต่ละคนในช่องคู่ความตามฟ้องโจทก์ทั้งสองก็พอถือได้ว่าโจทก์ทั้งสองฟ้องตัวบุคคลที่ประกอบเป็นคณะกรรมการดังกล่าว คดีนี้โจทก์ทั้งสองไม่พอใจคำวินิจฉัยของ คชก.จังหวัดนนทบุรีที่ไม่เห็นชอบตามคำวินิจฉัยของ คชก.ตำบล โจทก์ทั้งสองจึงต้องฟ้องคชก.จังหวัดนนทบุรีเพื่อขอให้เพิกถอนคำวินิจฉัยของคชก.จังหวัดนนทบุรี ทั้งนี้เพื่อให้ คชก.จังหวัดนนทบุรีได้มี โอกาสเข้ามาต่อสู้คดีและชี้แจงเหตุผลแห่งคำวินิจฉัยเพื่อแก้ข้ออ้างของโจทก์ทั้งสอง โจทก์ทั้งสองจึงมีอำนาจฟ้อง จำเลยที่ 3 พยานโจทก์เบิกความว่า เอกสารหมาย จ.6เป็นการซื้อขายนาพิพาทโดยเป็นวิธีการจดทะเบียนขายที่ดิน บางส่วน ที่ตอนท้ายของข้อ 3 ในเอกสารดังกล่าวระบุว่า ผู้ขายได้ที่ดินมาอย่างไรและผู้ซื้อจะนำนาพิพาทไปทำอะไรนั้น ก็ได้ความมาจากการสอบถามผู้รับมอบอำนาจของ ช. และจำเลยที่ 2 โดยเฉพาะพยานโจทก์เบิกความยืนยันว่าก่อนที่จะให้บุคคลทั้งสองลงลายมือชื่อในเอกสารได้สอบถามถึงการชำระเงินตามที่ระบุในเอกสารแล้วทั้งสองคนตอบว่าชำระกันเรียบร้อยแล้วจึงเห็นได้ว่าโจทก์ทั้งสองนำสืบถึงความหมายของเอกสารหมาย จ.6ไม่ใช่เป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94โจทก์ทั้งสองจึงนำสืบได้ สิทธิอุทธรณ์คำวินิจฉัยของ คชก.จังหวัดต่อศาลภายใน 30 วันตามมาตรา 57 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดิน เพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 เป็นสิทธิในการฟ้องคดีที่กฎหมายกำหนดให้ต้องใช้สิทธิดังกล่าว ภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด หาใช่เป็นสิทธิเรียกร้องซึ่งจะมีอายุความไม่ดังนั้น สิทธิอุทธรณ์คำวินิจฉัยของ คชก.จังหวัดต่อศาลภายใน 30 วัน ซึ่งเป็นอำนาจฟ้อง จึงเป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน โจทก์ฟ้องว่า ช. ขายนาพิพาทให้จำเลยที่ 2โดยไม่แจ้งให้โจทก์ทราบก่อน ขอให้เพิกถอนคำวินิจฉัยของจำเลยที่ 3 และบังคับให้จำเลยที่ 1 และที่ 2โอนขายนาพิพาทให้โจทก์ เป็นการฟ้องโดยอาศัยสิทธิตาม พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524มาตรา 54 วรรคหนึ่ง ซึ่งโจทก์มีสิทธิบังคับซื้อนาพิพาทคืนจากจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้ซื้อเท่านั้น ไม่ได้รวมถึงช. ซึ่งเป็นผู้ขายด้วย อีกทั้งคำขอท้ายฟ้องโจทก์ก็ไม่ได้ขอเพิกถอนนิติกรรมระหว่างช. กับจำเลยที่ 2 ดังนั้นนิติกรรมระหว่าง ช. กับจำเลยที่ 2 จึงยังมีผลสมบูรณ์โจทก์ไม่อาจขอให้บังคับช. ตามฟ้องได้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นทายาทของช. จำเลยที่ 1 และที่ 2 ให้การในข้อ 2 ว่า บันทึกข้อตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์รวมระหว่าง ช. กับจำเลยที่ 2 มิใช่เป็นการขายนาพิพาท แต่เป็นเสมือนการให้โดยเสน่หาตอบแทนความดีของจำเลยที่ 2 ที่มีต่อ ช. ตลอดมาและให้การในข้อ 3 ว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ปฏิเสธคำวินิจฉัยของ คชก. ตำบลละหารที่ให้โจทก์ทั้งสองมีสิทธิซื้อนาพิพาทจากจำเลยที่ 2 ในราคา 1,100,000 บาทว่าไม่ชอบด้วยกฎหมาย หากโจทก์ทั้งสองจะบังคับซื้อคืนจะต้องซื้อตามราคาตลาดในขณะนั้นคือไร่ละ 1,500,000 บาท ซึ่งเป็นราคาที่สูงกว่าตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดิน เพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 54จะเห็นได้ว่า ตามคำให้การในข้อ 2 จำเลยที่ 1 และที่ 2ให้การปฏิเสธฟ้องโจทก์ทั้งสองว่า ช. มิได้ขายนาพิพาทให้จำเลยที่ 2 ส่วนคำให้การในข้อ 3 เป็นเรื่อง ราคานาพิพาทที่โจทก์ทั้งสองจะต้องซื้อนั้น ก็เป็นการปฏิเสธราคานาพิพาทที่ คชก.ตำบลวินิจฉัยบังคับให้จำเลยที่ 2ขายนาพิพาทคืนให้โจทก์ทั้งสองว่าเป็นราคาที่ไม่ถูกต้องเพราะตามกฎหมายดังกล่าวโจทก์ทั้งสองจะต้องซื้อคืนตามราคาตลาดในขณะนั้นคือ 30,000,000 บาท ซึ่งเป็นราคาที่สูงกว่าราคาที่ คชก.ตำบลเชื่อว่า ช. ขายให้จำเลยที่ 2ดังนั้น ราคานาพิพาทกับเรื่องที่ ช. ขายนาพิพาทให้จำเลยที่ 2 หรือไม่ จึงเป็นคนละเรื่องไม่เกี่ยวกันเพราะเป็นการปฏิเสธตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ จำเลยที่ 1และที่ 2 จึงยกขึ้นต่อสู้ได้โดยไม่จำต้องรับว่า ช.ได้ขายนาพิพาทให้จำเลยที่ 2 ก่อน คำให้การของจำเลย ที่ 1 และที่ 2 เป็นคำให้การที่ชอบด้วยกฎหมายแล้ว หาขัดแย้งกันไม่ พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524มาตรา 53 วรรคหนึ่ง บัญญัติให้ผู้ให้เช่านาจะขายนาได้ต่อเมื่อได้แจ้งให้ผู้เช่านาทราบโดยทำเป็นหนังสือแสดงความจำนองจะขายนา พร้อมทั้งระบุราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงินยื่นต่อประธาน คชก.ตำบล เพื่อแจ้งให้ผู้เช่านาทราบภายในสิบห้าวันและถ้าผู้เช่านาแสดงความจำนงจะซื้อนาเป็นหนังสือยื่นต่อประธานคชก.ตำบลภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งผู้ให้เช่านาต้องขายนาแปลงดังกล่าวให้ผู้เช่านาตามราคาและวิธี การชำระเงินที่ได้แจ้งไว้" และมาตรา 54 วรรคหนึ่งบัญญัติว่าถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 53ไม่ว่านานั้นจะถูกโอนต่อไปยังผู้ใดผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน จากบทบัญญัติทั้งสองมาตราดังกล่าวหมายความว่า เมื่อ ช. ผู้ให้เช่านาไม่ได้ปฏิบัติตามมาตรา 53 ไม่ว่ากรณีจะเป็นอย่างใดก็ตาม โจทก์ทั้งสองผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาพิพาท จากจำเลยที่ 2 ผู้รับโอนตามมาตรา 54 แต่จะต้องซื้อนาพิพาท คืนตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือ ตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน หาใช่ว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 จะหมดสิทธิที่จะโต้แย้งคัดค้าน และไม่อาจยกมาตรา 54 ขึ้นอ้าง ดังนั้น ศาลชอบ ที่จะให้โจทก์ทั้งสองซื้อนาพิพาทคืนตามราคาตลาดในขณะนั้นได้ จำเลยที่ 1 และที่ 2 ให้การเกี่ยวกับราคาตลาดของ นาพิพาทว่ามีราคา 30,000,000 บาท เป็นเรื่องที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 กล่าวอ้างราคาตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 54เพื่อปฏิเสธราคานาพิพาทที่โจทก์ทั้งสองจะซื้อคืนว่าโจทก์ทั้งสองจะต้องซื้อในราคาตลาดในขณะนั้น เพราะเป็นราคาที่สูงกว่าจำนวนเงิน 30,000,000 บาทนี้ มิได้ เป็นทุนทรัพย์ที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 เรียกร้อง จำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่จำต้องฟ้องแย้งและเสียค่าขึ้นศาล

โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเนื้อที่10 ไร่ 1 งาน 49 ตารางวา และ 89 ตารางวาโจทก์มอบอำนาจให้มารดาโจทก์ทำสัญญาให้เช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทน 2 ฉบับ ฉบับแรกลงวันที่18 มิถุนายน 2526 มีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ60,000 บาท มีพ.เป็นผู้เช่า และฉบับที่สองลงวันที่9 กันยายน 2531 มีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ100,000 บาท มีจำเลยเป็นผู้เช่า เมื่อปรากฏว่าสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนลงวันที่ 18 มิถุนายน 2526ฉบับแรกเป็นสัญญาเช่าที่ พ.ทำกับโจทก์มีกำหนดเวลา3 ปี มิใช่สัญญาเช่าที่โจทก์ทำกับจำเลย เพราะจำเลยเพิ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดเมื่อวันที่15 ธันวาคม 2526 หลังจากวันที่ทำสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกดังนี้ สัญญาเช่าฉบับแรกย่อมมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือโจทก์กับ พ.เท่านั้น ไม่มีผลถึงจำเลยซึ่งมิใช่คู่สัญญากับโจทก์ สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกตามสัญญาข้อ 2 ก. ระบุว่า "ผู้เช่าต้องวางมัดจำการเช่าณ วันทำสัญญานี้เป็นเงิน 180,000 บาท เงินมัดจำนี้ถ้าผู้เช่าไม่เช่าให้ถือเป็นเงินกินเปล่า ถ้าเช่าต่อไปให้ถือเป็นค่าเช่าล่วงหน้าสามเดือน" ดังนี้ เงินจำนวน 180,000 บาทจึงเป็นเงินค่าเช่าล่วงหน้า มิใช่เป็นเงินค่าตอบแทนที่โจทก์ทำสัญญาเช่า ส่วนที่สัญญาข้อ 3 ระบุว่า "เพื่อเป็นการตอบแทน ผู้เช่าต้องถมดินหรือทราบหรือลูกรังในที่เช่าให้สูงกว่าระดับหลังถนนลาดพร้าวไม่น้อยกว่า 30 เซนติเมตร"นั้น ก็เป็นไปเพื่อประโยชน์ของผู้เช่าที่ประสงค์ จะใช้ที่ดินที่เช่าทำเป็นสถานที่โชว์ขายรถยนต์หรือตลาดนัดขายสินค้าและอาคารสำนักงานตามสัญญาซึ่งนอกจากจำเลยจะดำเนินกิจการดังกล่าวเองแล้ว จำเลยยังได้ให้บุคคลภายนอกเช่าที่ดินเพื่อทำกิจการประเภทเดียวกันด้วย สำหรับสัญญาข้อ 4 ที่ระบุว่า "อาคารและสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะเป็นการถาวรหรือกึ่งถาวรเมื่อก่อสร้างเสร็จต้องยกกรรมสิทธิ์ให้ผู้ให้เช่าทันที"แต่ก็มีเงื่อนไขในสัญญาข้อ 8 ว่า "ในการเลิกเช่าถ้าไม่มีค่าเช่าติดค้าง ผู้ให้เช่าจะยกกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปได้ทั้งหมดยกเว้นแต่ดินหรือวัสดุอื่นใดที่ใช้ถมที่เท่านั้น" ดังนี้ เห็นได้ ว่า สัญญาเช่าดังกล่าวมิได้ยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ให้เช่าตามสัญญาข้อ 4 โดยเด็ดขาดสัญญาเช่าฉบับพิพาทจึงไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นอกจากนี้ตามสัญญาข้อ 6ก็ระบุว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะไม่โอนสิทธิการเช่าหรือให้ เช่าช่วงหรือมอบหน้าที่ใด ๆ ให้บุคคลภายนอกจัดการแทนตามความผูกพันที่ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญานี้"และสัญญาข้อ 11 ระบุว่า "คู่สัญญาตกลงจะผูกพันกันเฉพาะข้อตกลงเท่าที่ปรากฏเป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น"การที่จำเลยนำสืบว่า สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรก พ. ลงชื่อเป็นผู้เช่าแทนจำเลยและจำเลยเป็นผู้จ่ายค่าพัฒนาที่ดินนั้น จึงขัดกับข้อสัญญาดังกล่าวย่อมไม่อาจนำมาใช้ยันโจทก์ซึ่งมิใช่คู่สัญญากับจำเลยสัญญาดังกล่าวคงผูกพันระหว่างโจทก์กับ พ.มีกำหนดเวลา 3 ปี เท่านั้น และมิใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ส่วนสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับที่สองโจทก์ทำสัญญาเช่าดังกล่าวกับจำเลยหลังจากสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกระหว่างโจทก์กับพ.ครบกำหนดแล้ว 2 ปีเศษ มิได้ทำติดต่อกัน ทั้งคู่สัญญาตลอดจนข้อสาระสำคัญของสัญญาและค่าเช่าก็แตกต่างกันหาได้เกี่ยวข้องกันไม่ ทั้งสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนที่จำเลยเป็นคู่สัญญาเช่าก็มิได้มีข้อสัญญาที่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแม้สัญญาข้อ 3 กำหนดให้อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะถาวรหรือกึ่งถาวรเป็นส่วนควบของที่ดินที่เช่าก็ตามแต่เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือเลิกสัญญากัน หากผู้เช่าไม่ค้างชำระค่าเช่าหรือผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ผู้ให้เช่าต้องยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปทั้งหมด หาได้ตกเป็นประโยชน์แก่ผู้ให้เช่าโดยเด็ดขาดไม่ ดังนี้ สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์และจำเลยจึงมีกำหนดเวลา 3 ปี แม้ครบกำหนดแล้วจำเลยคงอยู่ต่อมาก็ตาม แต่เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วจำเลยย่อมไม่มีสิทธิอยู่อีกต่อไป การที่จำเลยยังอยู่ในที่ดินของโจทก์ตลอดมาจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ จำเลยต้องชำระค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ เพราะสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเมื่อโจทก์ไม่ยอมทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับจำเลยแต่กลับบอกเลิกสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์จึงเท่ากับจำเลยยอมรับว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าดังกล่าวแก่โจทก์ จำเลยมิได้ปฏิเสธว่าชำระค่าเช่าแก่โจทก์แล้วจึงไม่มีประเด็นที่จำเลยจะนำสืบว่าจำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแก่โจทก์แล้ว และข้อเท็จจริงย่อมรับฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์ตามฟ้อง สำหรับค่าเสียหายที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยใช้แก่โจทก์เดือนละ 250,000 บาท ตามที่โจทก์ฎีกาขอขึ้นมา เมื่อจำเลยมิได้แก้ฎีกาว่าไม่ถูกต้องเหมาะสมอย่างใด ศาลฎีกาจึงกำหนดค่าเสียหายแก่โจทก์ตามจำนวนดังกล่าว