คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
แบ่งแยกโฉนด

ขณะทำสัญญาเช่าไม่ปรากฏว่าโจทก์และจำเลยมีความสัมพันธ์กัน ในฐานะใกล้ชิดอย่างไร ที่จะเป็นเหตุให้โจทก์ต้องยกที่ดินให้จำเลยโดยเสน่หา แต่กลับปรากฏว่าจำเลยเป็นฝ่ายเข้าครอบครองที่ดินพิพาท ปลูกบ้านเรือน อยู่อาศัยมาตั้งแต่ก่อนโจทก์และ ส. ซื้อที่ดินตามฟ้องจากเจ้าของที่ดินคนเดิม การที่โจทก์ตกลงจะแบ่งแยกที่ดินพิพาทส่วนที่จำเลยครอบครองให้จำเลย เพื่อโจทก์จะได้ขอออกโฉนดที่ดินในที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งรวมทั้งที่ดินพิพาท ลักษณะข้อตกลงดังกล่าวเห็นได้ว่าสัญญาเช่าดังกล่าวไม่ใช่สัญญาให้หรือมีคำมั่นว่าจะให้ทรัพย์สินอันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่เป็นสัญญาที่มีขึ้นระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นพิเศษ ซึ่งเป็นบุคคลสิทธิระหว่างคู่สัญญาที่ใช้บังคับกันได้ ประกอบกับในการตีความสัญญานั้นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 ให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย เมื่อที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งรวมที่ดินพิพาทได้ออกโฉนดที่ดินแล้ว โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนให้แก่จำเลย ตามสัญญาเช่า
โจทก์เป็นผู้ยื่นคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำฟ้องให้บริบูรณ์ จำเลยไม่คัดค้าน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้โจทก์แก้ไขคำฟ้องได้ตามขอ เป็นไปตามความประสงค์ของโจทก์แล้ว และโจทก์จำเลยยอมรับข้อเท็จจริงกัน โดยขอให้ศาลวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายเพียงข้อเดียวว่า โจทก์มีหน้าที่จะต้องโอนที่ดินพิพาทให้จำเลยตามคำมั่นดังกล่าวหรือไม่ โดยคู่ความขอสละประเด็นอื่น ๆ ทั้งหมดปัญหาการอนุญาตให้โจทก์แก้ฟ้อง จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น โจทก์ไม่มีสิทธิหยิบยกประเด็นดังกล่าวขึ้นอุทธรณ์ แม้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยให้ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบ โจทก์จะยกขึ้นฎีกา ต่อมาไม่ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 249 วรรคหนึ่ง

โฉนดที่ดินพิพาทมีชื่อจำเลยที่16เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แต่ผู้เดียวทั้งๆที่คณะกรรมการสวัสดิการการหลังงานแห่งชาติเป็นเจ้าของอยู่ด้วยครึ่งหนึ่งเมื่อเป็นเช่นนี้จึงไม่ทราบแน่นอนว่าที่ดินส่วนใดเป็นของคณะกรรมการดังนั้นในเบื้องต้นที่โจทก์ทั้งสองมีหนังสือเสนอขอซื้อที่ดินตามโฉนดที่ดินพิพาททั้งแปลงจำนวน41ไร่12ตารางวาจากคณะกรรมการไปยังคณะกรรมการนั้นโจทก์ทั้งสองก็ยังไม่รู้ว่าที่ดินส่วนใดในโฉนดที่ดินดังกล่าวเป็นของคณะกรรมการคงได้แต่เสนอราคาและเงื่อนไขการจ่ายเงินซึ่งเมื่อคณะกรรมการได้รับคำเสนอของโจทก์ทั้งสองแล้วคณะกรรมการได้มีหนังสือเอกสารหมายจ.3ตอบมายังโจทก์ทั้งสองว่าตกลงขายที่ดินพิพาทในส่วนที่เป็นของคณะกรรมการจำนวน20ไร่206ตารางวาให้โจทก์ทั้งสองโดยมีเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญว่า"เมื่อได้ทำสัญญาตกลงซื้อขายกันแล้วขอให้ชำระเงินทั้งหมดและผู้ขายจะได้ดำเนินการโอนโฉนดที่ดินให้พร้อมกันทันทีจึงเรียนมาเพื่อทราบและหากท่านมีความประสงค์จะซื้อที่ดินดังกล่าวขอให้แจ้งคณะกรรมการสสพช.ทราบ"ซึ่งเมื่อโจทก์ทั้งสองได้รับหนังสือเอกสารหมายจ.3ดังกล่าวแล้วโจทก์ทั้งสองได้ตอบไปยังคณะกรรมการซึ่งมีสารสำคัญว่า"ข้าพเจ้ามีรายนามข้างท้ายนี้ยินดีตกลงซื้อที่ดินในส่วนของคณะกรรมการสสพช.จำนวน20ไร่206ตารางวาตามเงื่อนไขที่คณะกรรมการสสพช.แจ้งมาดังมีรายละเอียดตามหนังสือที่อ้างถึงข้อ2.โดยขอให้คณะกรรมการสสพช.แบ่งโฉนดที่ดินหมายเลข287จำนวน41ไร่12ตารางวาเป็น2ส่วนเท่าๆกันตามความยาวของพื้นที่โดยข้าพเจ้ายินดีจะรับซื้อที่ดินในส่วนของคณะกรรมการสสพช.แปลงที่แบ่งเท่าๆกันแล้วตามความยาวของพื้นที่แปลงใดก็ได้ตามแต่คณะกรรมการสสพช.จะแจ้งขายให้ข้าพเจ้าโดยข้าพเจ้ายินดีวางเงินมัดจำในการตกลงซื้อขายก่อนจำนวน100,000บาทและในวันโอนที่ดินดังกล่าวข้าพเจ้าจะจ่ายเงินสดส่วนที่เหลือทั้งหมดทันทีจึงเรียนมาเพื่อทราบและขอได้โปรดแจ้งให้ข้าพเจ้าทราบวันนัดหมายในการตกลงซื้อขายที่ดินในส่วนของคณะกรรมการสสพช.จำนวน20ไร่206ตารางวาให้ข้าพเจ้าทราบด้วยเพื่อจะได้ดำเนินการต่อไป"ตามหนังสือเอกสารหมายจ.4ดังกล่าวแสดงว่าเงื่อนไขที่กำหนดให้มีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเพื่อให้ได้เนื้อที่ครึ่งหนึ่งเป็น2ส่วนเท่าๆกันก่อนแล้วจึงจะมีการตกลงทำสัญญาซื้อขายและชำระเงินค่าซื้อที่ดินทั้งหมดต่อกันนั้นเป็นสาระสำคัญที่คณะกรรมการกับโจทก์ทั้งสองตกลงกันหนังสือเอกสารหมายจ.4จึงยังไม่เป็นคำสนองที่ตรงกับคำเสนอตามหนังสือเอกสารหมายจ.3แต่อย่างใดส่วนหนังสือเอกสารหมายจ.9ที่คณะกรรมการตอบมายังโจทก์ทั้งสองนั้นเป็นเพียงการแจ้งให้ทราบว่าคณะกรรมการไม่อาจแบ่งแยกโฉนดที่ดินได้จึงขอยกเลิกคำเสนอขอซื้อที่ดินพิพาทของโจทก์ทั้งสองเสียให้ชัดเจนขึ้นเท่านั้นและหนังสือลงวันที่29พฤษภาคม2533ของคณะกรรมการเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข11ก็เป็นเพียงแจ้งให้โจทก์ทั้งสองทราบว่าหากคดีที่คณะกรรมการฟ้องผู้บุกรุกที่ดินตามโฉนดที่ดินพิพาทสิ้นสุดลงเมื่อใดและโจทก์ทั้งสองยังสนใจจะซื้อที่ดินดังกล่าวต่อไปก็ให้เสนอราคาขึ้นมาใหม่เท่านั้นจึงไม่ถือว่าหนังสือดังกล่าวเป็นหนังสือที่ประกอบให้รับฟังว่าคำเสนอและคำสนองของทั้งสองฝ่ายตรงกันจนเกิดเป็นสัญญาขึ้นแล้วแต่อย่างใดฉะนั้นเมื่อยังไม่มีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินและทำสัญญาซื้อขายกันระหว่างโจทก์ทั้งสองกับคณะกรรมการอันเป็นสาระสำคัญแห่งสัญญาที่คู่สัญญายังไม่อาจตกลงกันได้หมดทุกข้ออยู่ตราบใดสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับคณะกรรมการจึงยังไม่เกิดขึ้นหรือยังมิได้มีต่อกันตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา366โจทก์ทั้งสองจึงยังไม่มีอำนาจฟ้องคณะกรรมการและจำเลยที่1กับจำเลยที่16ให้ปฏิบัติตามหนังสือเอกสารหมายจ.4ได้

โจทก์ยินยอมให้จำเลยเข้าอยู่อาศัยในบ้านและที่ดินพิพาทจนกว่าจะได้โอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินพิพาทให้จำเลยตามสัญญาจะซื้อขายเมื่อโจทก์ผิดสัญญาเพราะไม่สามารถนำโฉนดที่ดินมาจดทะเบียนได้สิทธิอาศัยของจำเลยจึงยังคงมีอยู่ตามสัญญาโจทก์ไม่มีสิทธิเลิกสัญญาและบอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินและอาคารพิพาทการที่จำเลยอยู่ต่อมาจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์

โจทก์บรรยายฟ้องว่าเมื่อท. ขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์แล้วท. เป็นตัวแทนของโจทก์ไปยื่นเรื่องราวขอแบ่งแยกออกโฉนดใหม่และจะได้โอนให้โจทก์ต่อไปแต่ท. ถึงแก่ความตายเสียก่อนจำเลยซึ่งเป็นบุตรของท. ได้เข้าสวมสิทธิในการขอออกโฉนดที่ดินพิพาทจนทางราชการออกโฉนดให้ในนามของจำเลยแต่จำเลยให้การเพียงว่าท. กับโจทก์จะตกลงกันเป็นตัวการตัวแทนเพื่อยื่นเรื่องราวขอให้ทางราชการแบ่งแยกที่ดินพิพาทหรือไม่จำเลยไม่ทราบไม่รับรองและไม่ปรากฏหลักฐานดังนี้จำเลยมิได้แสดงโดยชัดแจ้งในคำให้การว่าจำเลยยอมรับหรือปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ทั้งสิ้นหรือแต่บางส่วนรวมทั้งเหตุการณ์แห่งการนั้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา177วรรคสองคำให้การของจำเลยดังกล่าวจึงไม่มีประเด็นที่จะต้องนำสืบข้อเท็จจริงฟังได้ว่าท. ได้ขอออกโฉนดที่ดินส่วนที่ขายให้โจทก์ในนามท. แล้วจะโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ทั้งการที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าการซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และท. ตกเป็นโมฆะเพราะทำการซื้อขายที่ดินโดยฝ่าฝืนข้อกำหนดห้ามโอนภายใน5ปีนั้นจำเลยก็มิได้ให้การต่อสู้ไว้ย่อมไม่เป็นประเด็นที่จะต้องวินิจฉัย

จำเลยที่4ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมาในขณะที่ติดภารจำยอมเป็นถนนในหมู่บ้านจัดสรรและสระว่ายน้ำซึ่งเป็นภารจำยอมที่เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายเป็นทรัพยสิทธิที่ติดไปกับตัวทรัพย์และผูกพันแก่บุคคลที่เป็นเจ้าของภารยทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1387แม้ที่ดินที่เป็นถนนจะถูกแยกไปภารจำยอมก็ยังคงมีอยู่ทุกส่วนที่แยกออกจำเลยที่4ในฐานะผู้รับโอนก็ต้องรับภารจำยอมที่แต่เดิมมีอยู่ไปด้วยทั้งต้องบำรุงรักษาให้คงสภาพตลอดไปตามมาตรา1394และประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่286ข้อ30จำเลยที่4จะอ้างว่าได้รับโอนไปโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนโดยสุจริตเพื่อให้พ้นความรับผิดดังกล่าวหาได้ไม่ การจัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่286หมายความว่าการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่10แปลงขึ้นไปไม่ว่าด้วยวิธีใดจึงไม่จำเป็นว่าที่ดินที่นำมาจัดสรรต้องเป็นแปลงเดียวกันและต้องเป็นของบุคคลคนเดียวกัน จำเลยที่1และที่2ได้ร่วมกันจัดสรรที่ดินมีจำนวนตั้งแต่10แปลงขึ้นไปต้องตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่286แม้จะมีการโอนที่ดินโฉนดหนึ่งซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการจัดสรรที่ดินให้แก่จำเลยที่3ในภายหลังและจำเลยที่3ได้จัดการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อย8แปลงแล้วขายที่ดิน1แปลงที่สร้างโรงรถกับโอนสระว่ายน้ำให้จำเลยที่4ในเวลาต่อมาก็ไม่ทำให้ที่ดินที่เป็นโรงรถและสระว่ายน้ำนั้นไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวและคงเป็นภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์เมื่อจำเลยที่4ได้สร้างโรงรถบนที่ดินภารจำยอมอันเป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหายจึงถือว่าจำเลยที่4ทำละเมิดต่อโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา420

ช. บิดาโจทก์ทั้งสองทำทางพิพาทตั้งแต่ พ.ศ.2519 ทั้ง ช.โจทก์ทั้งสองและครอบครัวตลอดจนราษฎรได้ใช้ทางพิพาทเข้าออกทางสาธารณะมาจนถึงวันที่จำเลยทำลายทางพิพาทเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้วโดยไม่ได้ขออนุญาตเจ้าของที่ดินที่ทางพิพาทผ่าน ทางพิพาทจึงตกเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งสอง
ปัญหาที่จำเลยฎีกาว่า ที่ดินของโจทก์กับที่ดินของจำเลยที่มีทางพิพาทผ่านเดิมเป็นที่ดินแปลงเดียวกันเพิ่งแบ่งแยกโฉนดนับถึงวันฟ้องยังไม่ถึง10 ปี ทางพิพาทจึงไม่ตกเป็นภาระจำยอมนั้น จำเลยไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวมาตั้งแต่ศาลชั้นต้น ทั้งมิใช่ปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยจึงชอบแล้ว

การฟ้องบังคับจำเลยให้แบ่งแยกโฉนดที่ดินพิพาทและโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทแก่โจทก์โดยอ้างว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองตามป.พ.พ. มาตรา 1383 นั้น เป็นกรณีที่จำเลยไม่มีหน้าที่ในทางนิติกรรมที่จะต้องไปแบ่งแยกโฉนดที่ดินที่พิพาทและโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ดังนี้โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องแต่เมื่อโจทก์มีคำขอให้พิพากษาแสดงกรรมสิทธิ์ที่พิพาทด้วยจึงควรวินิจฉัยข้อนี้ต่อไป.

จำเลยยอมผ่อนเวลาให้โจทก์ชำระเงินค่าเช่าซื้อส่วนที่เหลือในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเนื่องจากจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาที่แบ่งแยกโฉนด ล่าช้ากว่ากำหนดตามที่โจทก์นำสืบมิใช่โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าซื้อสามงวดติดต่อกันดัง ที่จำเลยนำสืบ และการที่โจทก์นำสืบข้อเท็จจริงถึงการที่จำเลยผิดสัญญาเช่าซื้อหาใช่เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขสัญญาเช่าซื้อซึ่งต้องห้ามมิให้นำสืบตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94.

โจทก์บรรยายฟ้องว่าโจทก์มีชื่อในโฉนดร่วมกับจำเลยและผู้มีชื่อตามที่ระบุไว้ในคำฟ้องโดยโจทก์ได้รับการยกให้จากมารดา และโจทก์ได้เข้าครอบครองที่พิพาทปรากฏเขตตามแผนที่สังเขปท้ายฟ้องเป็นส่วนสัดมากกว่า 10 ปี จำเลยไม่ยอมแย่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนที่โจทก์ครอบครองให้โจทก์ดังนี้ เป็นฟ้องที่ไม่เคลือบคลุม
แม้ฟ้องโจทก์จะบรรยายว่า โฉนดที่พิพาทมีชื่อโจทก์จำเลยล. และ ท. ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน แต่ในทางพิจารณาได้ความว่ามีชื่อ ร. ในโฉนดที่พิพาทด้วย ก็ไม่ถือว่าข้อเท็จจริงที่ได้ความในทางพิจารณาแตกต่างไปจากฟ้องเพราะ ร. ซึ่งมีชื่อในโฉนดที่พิพาทด้วยเป็นที่จำเลยได้รับมรดกที่พิพาทจากบิดามารดาเช่นเดียวกับจำเลยแต่บวชเป็นพระภิกษุ ไม่เคยครอบครองที่พิพาทและได้ยกกรรมสิทธิ์ส่วนของตนให้จำเลยก่อนโจทก์ฟ้องแล้ว ดังนั้นจึงหาเกี่ยวกับที่พิพาทในส่วนที่โจทก์ได้รับการยกให้และครอบครองมากกว่า 10 ปีไม่จึงไม่ทำให้ฟ้องเสียไปแต่อย่างใด เมื่อจำเลยคัดค้านการแบ่งแยกโฉนดพิพาท ย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่เช่าและเรียกค่าเสียหายโดยอาศัยสัญญาเช่าเป็นหลักแห่งข้อหา และอ้างว่าจำเลยไม่ชำระค่าเช่าอันเป็นการผิดข้อตกลงในสัญญาเช่า โจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว แม้โจทก์จะไม่ได้บรรยายว่าที่พิพาท 5 ตารางวาตามสัญญา เช่าอยู่ตรงส่วนไหนของที่ดินโจทก์ก็ตาม แต่ต่อมาในระหว่างการพิจารณาของศาลชั้นต้นคู่ความทั้งสองฝ่ายก็ได้ขอให้ศาลสั่งเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครออกไปทำแผนที่พิพาทแล้ว ฟ้องของโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม
ทายาทในฐานะเจ้าของรวม ปลูกบ้านในที่ดินมรดกซึ่งครอบครองร่วมกันอยู่โดยสุจริต ต่อมามีการแบ่งแยกโฉนดระหว่างทายาท ปรากฏว่าบ้านที่ทายาทคนหนึ่งปลูกบางส่วนรุกล้ำที่ดินของทายาทอื่น กรณีเช่นนี้ไม่มีบทกฎหมายมาตราใดบัญญัติไว้โดยตรง ต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตามที่มาตรา 4 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้กำหนดไว้ บทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งก็คือมาตรา 1312 วรรคแรก ซึ่งให้เจ้าของที่ดินได้ค่าใช้ที่ดินส่วนรุกล้ำและจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม
(วรรคสองวินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่ ครั้งที่1/2530).