คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
นายหน้า

ใครเป็นผู้ซื้อ ตั้งใจเป็นผู้ซื้อแต่เอาเงินของผู้อื่นมาซื้อและให้เจ้าของเงินลงชื่อเป็นคู่สัญญาในสัญญาซื้อขายแม้มีสัญญากับเข้าของเงินว่าจะโอนที่ให้แก่ตนในภายหลังก็ไม่นับว่าตนเป็นผู้ซื้อ บุคคลจะเป็นนายหน้าให้แก่ตัวเองไม่ได้ พ.ร.บ.ฎีกาอุทธรณ์ ม.9 ข้อฎีกาซึ่งมิได้ยกขึ้นคัดค้านในชั้นศาลล่าง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

สัญญาจองของผู้จองซื้อที่ดินในโครงการบ้านจัดสรรของจำเลยเป็นเพียงหนังสือแจ้งความประสงค์จะจองที่ดินในโครงการโดยจะทำสัญญาจะซื้อจะขายกันหลังจากทำการถมที่ดินและทำถนนในโครงการเสร็จแล้ว เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายยังไม่ได้ทำกัน ผลจากการชี้ช่องหรือจัดการของโจทก์ที่ทำการเป็นนายหน้าจึงยังไม่เกิดขึ้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกเอาค่าบำเหน็จในการเป็นนายหน้าจากจำเลยตาม ป.พ.พ. มาตรา 845

สัญญาจองเป็นเพียงหนังสือแจ้งความประสงค์จะจองที่ดินเท่านั้น ส่วนสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับผู้ซื้อยังไม่ได้ทำกัน ผลจากการชี้ช่องหรือจัดการของโจทก์ที่ทำการเป็นนายหน้าจึงยังไม่เกิดขึ้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าบำเหน็จในการเป็นนายหน้าจากจำเลยทั้งสองตาม ป.พ.พ. มาตรา 845
โจทก์ฟ้องเรียกค่าทำป้ายโครงการกับค่าพิมพ์สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จำเลยทั้งสองให้การว่าตกลงให้โจทก์ดำเนินการแบ่งที่ดินของจำเลยที่ 1 เป็นแปลงย่อยเพื่อนำออกขาย โจทก์จึงขอปลูกสร้างบ้านขายพร้อมที่ดินโดยทำเป็นโครงการ ถือว่าจำเลยทั้งสองให้การปฏิเสธค่าใช้จ่ายที่โจทก์ฟ้องมา โจทก์จึงมีหน้าที่นำสืบให้เห็นว่าได้เสียค่าทำป้ายและค่าแบบพิมพ์สัญญาไปจริง

สัญญามีข้อความโดยสรุปว่า จำเลยแต่งตั้งให้โจทก์เป็นตัวแทนในการติดต่อและจัดหาผู้ซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของจำเลย และให้มีการต่อรองราคากันได้ โดยจำเลยตกลงให้โจทก์ได้รับค่าบำเหน็จในอัตราร้อยละ 3 ของราคาทรัพย์สินที่ขายได้ จำเลยยินยอมให้โจทก์โฆษณาเผยแพร่ข่าวสารด้านการตลาดเพื่อจัดหาผู้ซื้อทรัพย์สินและจำเลยตกลงให้โจทก์มีสิทธิรับเงินประกันการปฏิบัติตามสัญญาจากผู้เสนอซื้อและถือไว้แทนจำเลย เมื่อจำเลยตกลงคำเสนอซื้อแล้ว เงินดังกล่าวให้โจทก์ชำระให้จำเลยและถือเป็นเงินค่ามัดจำส่วนหนึ่ง หากต่อมาผู้เสนอซื้อไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงในคำเสนอซื้อ จำเลยมีสิทธิริบเงินประกันการปฏิบัติตามสัญญาจำเลยจะแบ่งให้โจทก์กึ่งหนึ่ง และตามสัญญาข้อ 10 ยังระบุว่าในระหว่างข้อตกลงยังมีผลใช้บังคับ หากมีบุคคลอื่นติดต่อขอซื้อทรัพย์สินตามสัญญา จำเลยตกลงมอบหมายให้โจทก์เป็นผู้ดำเนินการให้การซื้อขายเสร็จสิ้นและตกลงชำระค่าบำเหน็จตามข้อ 2 เห็นได้ว่า ตามสัญญาดังกล่าวนอกจากจำเลยจะตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้าจัดหาผู้ซื้อทรัพย์สินของจำเลยแล้วยังมีข้อตกลงแต่งตั้งให้โจทก์เป็นตัวแทนของจำเลยในการจัดการซื้อขาย และดำเนินการเกี่ยวกับการซื้อขายทรัพย์ของจำเลยกับบุคคลภายนอกโดยให้บำเหน็จด้วย ดังนั้น แม้ตอนท้ายของสัญญาข้อ 10 ที่ระบุว่า ส่วนในกรณีจำเลยได้ขายทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่บุคคลอื่นไม่ว่าจะเป็นการขายด้วยตัวเอง หรือให้บุคคลอื่นเป็นตัวแทนติดต่อขายให้ก็ตาม จำเลยยังมีหน้าที่จะต้องชำระค่าบำเหน็จให้แก่โจทก์ตามที่ระบุในข้อ 2 ซึ่งข้อตกลงนี้คู่สัญญาสามารถตกลงกันได้ไม่ขัดต่อกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนแต่อย่างใดย่อมบังคับระหว่างคู่สัญญาได้ และหลังจากทำสัญญา โจทก์ได้ดำเนินการประกาศขายทรัพย์สินของจำเลยตามสื่อต่าง ๆ อันเป็นหน้าที่ของตัวแทนตามข้อตกลงแล้วเมื่อจำเลยายสินทรัพย์สินให้แก่บุคคลภายนอกในระหว่างอายุสัญญายังมีผลใช้บังคับอยู่จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องจ่ายบำเหน็จให้แก่โจทก์ตามข้อตกลง หาใช่เป็นสัญญาที่เอารัดเอาเปรียบไม่เป็นธรรม หรือโจทก์ไม่ประสงค์จะปฏิบัติตามกฎหมายไม่ สัญญาจึงบังคับได้ตามกฎหมาย
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงิน 27,000 บาทแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย จำเลยฎีกาของให้ยกฟ้อง ทุนทรัพย์ที่พิพาทในชั้นฎีกาจึงเป็นเงินจำนวน 27,000 บาท รวมดอกเบี้ยถึงวันฟ้องอีก 693.49 บาท รวมเป็น 27,693.49 บาท จำเลยต้องเสียค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาเป็นเงิน 692.50 บาท แต่จำเลยเสียมาเป็นเงิน 2,380 บาท ต้องคืนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาที่เกินไป 1,687.50 บาท แก่จำเลย

จำเลยทำสัญญาให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินตกลงค่านายหน้าในอัตราร้อยละ 3 จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดได้ โจทก์ฟ้องตั้งรูปคดีว่าจำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญากับโจทก์โดยไม่สุจริตปราศจากมูลที่จะอ้างตามสัญญาหรือกฎหมายได้ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย มีคำขอให้จำเลยใช้เงินแก่โจทก์เป็นค่าใช้จ่ายในการปรับถมที่ดิน 125,000 บาท ค่าที่ดินเพิ่มขึ้นจากการปรับถมที่ดิน 14,355,099 บาท และค่าเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษ 5,000,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 5 วินิจฉัยว่า จำเลยขายที่ดินให้แก่ผู้ซื้อถือได้ว่าเป็นผลจากการที่โจทก์ได้ติดต่อให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อ พิพากษาให้จำเลยใช้ค่านายหน้าร้อยละ 3 ของราคาซื้อขายจำนวน 2,712,000 บาท เป็นเงิน 81,360 บาท เป็นการพิพากษาเกินไปกว่าที่ปรากฏในคำฟ้องหรือที่โจทก์มีคำขอบังคับ อันเป็นการต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 วรรคหนึ่ง ประกอบมาตรา 246 โจทก์ฎีกาขอให้จำเลยใช้ค่านายหน้าแก่โจทก์จากราคาที่ผู้ซื้อกับจำเลยทำการซื้อขายกันจริงจำนวน 6,000,000 บาท เป็นเงิน 180,000 บาท และที่จำเลยฎีกาว่าการซื้อขายที่ดินระหว่างผู้ซื้อกับจำเลยไม่ได้เป็นผลมาจากการชี้ช่องหรือจัดการให้ของโจทก์ จำเลยไม่ต้องใช้ค่านายหน้าแก่โจทก์ เป็นฎีกาในข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 5 เป็นการต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 225 วรรคหนึ่ง ประกอบมาตรา 252 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
การที่โจทก์ปรับปรุงถมดินในที่ดินของจำเลยที่มีโจทก์เป็นนายหน้าเพื่อจูงใจให้มีผู้สนใจมาซื้อที่ดิน โจทก์แจ้งให้จำเลยทราบถึงเรื่องนี้แล้วจำเลยไม่ได้คัดค้าน จึงถือได้ว่าโจทก์ทำการปรับถมดินในที่ดินของจำเลยโดยสุจริต แม้ค่าใช้จ่ายนี้โจทก์รับว่า ตามสัญญานายหน้าไม่มีการระบุเรื่องของการถมดินและค่าใช้จ่ายในการถมดิน ซึ่งทำให้โจทก์ไม่มีสิทธิได้รับชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 845 แต่ดินที่ถมดังกล่าวเป็นทรัพย์ที่ตกติดไปกับที่ดินที่จะซื้อจะขายกัน อันเป็นประโยชน์ในการขายต่อไป กรณีย่อมถือได้ว่าจำเลยได้มาซึ่งทรัพย์คือดินที่ถมนั้น โดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้และเป็นทางให้โจทก์นั้นเสียเปรียบ ลักษณะลาภมิควรได้ จำเลยจึงต้องคืนทรัพย์นั้นให้แก่โจทก์ แต่เมื่อสภาพทรัพย์ดังกล่าวเป็นสิ่งที่ตรึงตรากับที่ดินอย่างถาวร โดยสภาพย่อมไม่อาจคืนทรัพย์นั้นกันได้ จำเลยจึงต้องคืนโดยใช้ราคาทรัพย์นั้นแก่โจทก์ มิใช่ชดใช้ราคาค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นโดยใช้ดินในการถมประมาณ 97 ลูกบาศก์เมตร ถมดินสูงขึ้นมาจากพื้นดินประมาณ 30 เซนติเมตร ค่าใช้จ่ายในการปรับถมที่ดินจำนวน 125,000 บาท จำเลยไม่ได้แก้อุทธรณ์โจทก์หรือฎีกาโต้แย้งว่าไม่ถูกต้องอย่างไร กรณีจึงฟังได้ว่าโจทก์เสียค่าใช้จ่ายในการปรับถมที่ดินไป จำนวน 125,000 บาท อันถือเป็นราคาทรัพย์ที่จำเลยต้องชดใช้คืนแก่โจทก์