คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อขาย

สัญญาจะซื้อขายระหว่างจำเลยที่1และจำเลยที่3เป็นสัญญาต่างตอบแทนผู้จะซื้อเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ผู้จะซื้อจะโอนสิทธิของตนตามบทบัญญัติของการโอนสิทธิเรียกร้องธรรมดาไม่ได้ต้องทำเป็นแปลงหนี้ใหม่มีผู้จะขายเข้ามาเป็นคู่สัญญากับผู้รับโอนด้วยผู้รับโอนจึงจะมีสิทธิฟ้องบังคับผู้จะขายได้เมื่อไม่มีการแปลงหนี้ใหม่โจทก์ผู้รับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อขายจากจำเลยที่1ก็ไม่อาจฟ้องบังคับจำเลยที่3ผู้จะขายได้เพราะมีมีนิติสัมพันธ์ต่อกันเมื่อโจทก์ผู้รับโอนไม่อาจฟ้องจำเลยที่3ผู้จะขายได้และจำเลยที่1ก็มิได้มีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินที่จะขอจดทะเบียนโอนที่ดินได้จึงไม่อาจบังคับจำเลยที่1ให้ร่วมกับจำเลยที่3จดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์ได้

จำเลยให้การว่า จำเลยได้ทำสัญญาจะขายที่ดินให้โจทก์จริงแต่มีข้อกำหนดในสัญญาเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนว่า สัญญาจะมีผลเป็นการซื้อขายต่อเมื่อจำเลยทำการออกโฉนดที่ดินให้แล้วเสร็จภายในเวลาที่กำหนด แต่เงื่อนไขดังกล่าวไม่สำเร็จลงภายในกำหนดสัญญา สัญญาเป็นอันยกเลิก คู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมจำเลยไม่ได้ผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย และดอกเบี้ย ดังนี้เท่ากับจำเลยยกข้อสัญญาขึ้นปฏิเสธความรับผิดว่า โจทก์ยังไม่มีอำนาจฟ้องบังคับจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญานั่นเอง ศาลอุทธรณ์จึงมีอำนาจวินิจฉัยในประเด็นดังกล่าวได้
สัญญาจะซื้อขายที่ดินที่จำเลยทำกับโจทก์เป็นสัญญาที่สมบูรณ์สามารถบังคับกันได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 456 วรรคสอง ข้อสัญญาที่ว่าจำเลยจะทำการหักโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ เมื่อออกโฉนดแล้วภายใน 180 วัน นั้นมิใช่ข้อตกลงอันบังคับไว้ให้นิติกรรมเป็นผล จึงมิใช่เงื่อนไขบังคับก่อนตาม มาตรา145 เดิม หากแต่เป็นเพียงข้อตกลงที่กำหนดหน้าที่ของจำเลยจะต้องดำเนินการขอออกโฉนดที่ดินที่จะขายให้สำเร็จ ก่อนที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์เท่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นประโยชน์ที่โจทก์จะพึงได้รับเพิ่มขึ้นโดยข้อสัญญาเป็นการกำหนดหน้าที่จำเลยเพิ่มขึ้นโดยข้อสัญญา เมื่อโจทก์สละประโยชน์ที่จะพึงได้รับตามข้อสัญญาดังกล่าวเสีย ขอบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตามสัญญาจะซื้อขายซึ่งเป็นสิทธิตามกฎหมายที่โจทก์จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้ตาม มาตรา 456 วรรคสอง กำหนดเวลา180 วัน ที่จำเลยจะต้องจดทะเบียนโอนที่ดินที่จะขายอย่างที่ดินมีโฉนดแล้วจึงเป็นอันสิ้นผลไปด้วย

ข้อสัญญาว่าจำเลยจะทำการหักโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์เมื่อออกโฉนดแล้วภายใน180วันมิใช่ข้อตกลงอันบังคับไว้ให้นิติกรรมมีผลจึงมิใช่เงื่อนไขบังคับก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา145(เดิม)เป็นแต่เพียงข้อตกลงที่กำหนดหน้าที่ของจำเลยจะต้องดำเนินการขอออกโฉนดที่ดินที่จะขายให้สำเร็จก่อนที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์เท่านั้น

จำเลยที่ 1 เป็นมารดาของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 5 เมื่อวันที่ 15กรกฎาคม 2532 โจทก์ได้ไปที่บ้านจำเลยที่ 1 เพื่อขอซื้อที่พิพาททั้ง 3 แปลง พบจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 4 เมื่อเจรจากันแล้วโจทก์ได้มอบเงินจำนวน 10,000 บาทให้จำเลยที่ 1 ไว้ และจำเลยที่ 1 ได้ออกใบเสร็จรับเงินให้โจทก์ โดยจำเลยที่ 4ลงลายมือชื่อเป็นผู้รับเงิน โดยมีข้อตกลงว่าจะต้องปรึกษาจำเลยอื่นก่อนว่าจะขายที่พิพาทหรือไม่ วันรุ่งขึ้นเมื่อจำเลยที่ 2 กลับมา ได้ปรึกษาและสอบถามแล้ว เห็นว่ายังไม่ควรขาย ตอนเย็นวันนั้นจึงโทรศัพท์ไปบอกโจทก์ โจทก์ว่ามีหุ้นส่วนหลายคนเมื่อพร้อมแล้วจะมารับเงินคืน ดังนี้ แม้จะฟังข้อเท็จจริงได้ว่าเงินจำนวน 10,000บาท ที่จำเลยที่ 1 รับไว้จากโจทก์เป็นมัดจำก็เป็นการรับไว้โดยมีเงื่อนไขหรือข้อตกลงว่าจำเลยที่ 1 และที่ 4 จะต้องปรึกษากับจำเลยอื่นก่อน เมื่อปรึกษาแล้วจำเลยที่ 1 ได้แจ้งปฏิเสธการขายให้โจทก์ทราบสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทจึงยังไม่เกิดขึ้น จำเลยที่ 1 และที่ 4 จึงไม่มีหน้าที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้โจทก์และไม่ต้องรับผิดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์

จำเลยที่1เป็นมารดาของจำเลยที่2ถึงที่5เมื่อวันที่15กรกฎาคม2532โจทก์ได้ไปที่บ้านจำเลยที่1เพื่อขอซื้อที่พิพาททั้ง3แปลงพบจำเลยที่1กับจำเลยที่4เมื่อเจรจากันแล้วโจทก์ได้มอบเงินจำนวน10,000บาทให้จำเลยที่1ไว้และจำเลยที่1ได้ออกใบเสร็จรับเงินให้โจทก์โดยจำเลยที่4ลงลายมือชื่อเป็นผู้รับเงินโดยมีข้อตกลงว่าจะต้องปรึกษาจำเลยอื่นก่อนว่าจะขายที่พิพาทหรือไม่วันรุ่งขึ้นเมื่อจำเลยที่2กลับมาได้ปรึกษาและสอบถามแล้วเห็นว่ายังไม่ควรขายตอนเย็นวันนั้นจึงโทรศัพท์ไปบอกโจทก์โจทก์ว่ามีหุ้นส่วนหลายคนเมื่อพร้อมแล้วจะมารับเงินคืนดังนี้แม้จะฟังข้อเท็จจริงได้ว่าเงินจำนวน10,000บาทที่จำเลยที่1รับไว้จากโจทก์เป็นมัดจำก็เป็นการรับไว้โดยมีเงื่อนไขหรือข้อตกลงว่าจำเลยที่1และที่4จะต้องปรึกษากับจำเลยอื่นก่อนเมื่อปรึกษาแล้วจำเลยที่1ได้แจ้งปฎิเสธการขายให้โจทก์ทราบสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทจึงยังไม่เกิดขึ้นจำเลยที่1และที่4จึงไม่มีหน้าที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้โจทก์และไม่ต้องรับผิดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์

ในหนังสือสัญญาจะซื้อขายกำหนดว่าโจทก์วางมัดจำไว้เป็นเงิน500,000 บาท แต่ในวันทำสัญญานั้นมีการวางมัดจำเพียง 150,000 บาท ไม่ครบตามสัญญาเนื่องจากเช็คที่โจทก์จ่ายเป็นค่ามัดจำอีก 350,000 บาท ถูกธนาคารปฏิเสธการจ่ายเงิน แม้การวางมัดจำแต่เพียงอย่างเดียวจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้แล้วก็ตาม แต่เมื่อคู่สัญญามีเอกสารที่เป็นหนังสือจึงต้องผูกพันกันตามข้อความที่ทำเป็นหนังสือนั้น เมื่อโจทก์จำเลยตกลงกันว่าต้องวางมัดจำเป็นเงิน 500,000 บาทก็จะต้องผูกพันกันตามนั้น เมื่อโจทก์วางมัดจำเพียง 150,000 บาท ไม่ครบตามสัญญาจึงฟังได้ว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา
ก่อนที่โจทก์และฝ่ายจำเลยจะทำสัญญาจะซื้อขาย โจทก์และฝ่ายจำเลยได้เคยทำสัญญาซื้อขายกันมา 2 ฉบับแล้ว การที่ได้ทำสัญญาเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินแปลงเดียวกันเป็นฉบับใหม่ขึ้นอีกก็สืบเนื่องมาจากโจทก์ผู้จะซื้อไม่ชำระเงินตามที่กำหนดไว้ในสัญญาฉบับก่อน ฉะนั้น การทำสัญญาจะซื้อขายโดยฝ่ายโจทก์สั่งจ่ายเช็คเป็นการชำระเงินมัดจำตามสัญญาส่วนหนึ่งนั้น ย่อมเห็นได้ในเบื้องต้นแล้วว่าคู่สัญญามีเจตนาจะให้การชำระเงินมัดจำตามจำนวนเงินและตามวันที่ลงในเช็คเป็นสาระสำคัญของสัญญาฉบับใหม่นั้น ทั้งยังมีบันทึกไว้ที่ด้านบนด้วยข้อความว่า ต่อเนื่องจากสัญญาจะซื้อขายฉบับเดิม แสดงให้เห็นวัตถุประสงค์ของคู่สัญญาว่าเจตนาจะให้ถือเอาเรื่องการใช้เงินมัดจำตามเช็คดังกล่าวเป็นสาระสำคัญของสัญญา และแม้ว่าสัญญาจะซื้อขายฉบับเดิมจะไม่ปรากฏข้อความว่าให้ผู้ขายบอกเลิกสัญญาได้ก็ตาม แต่โดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาได้แสดงไว้ดังกล่าวย่อมเห็นถึงวัตถุประสงค์ของคู่สัญญาว่าหากโจทก์ผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ชำระเงินมัดจำ หรือผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ฝ่ายจำเลยผู้จะขายย่อมมีสิทธิบอกเลิกและริบมัดจำได้ทันที เมื่อปรากฏว่าเช็คซึ่งโจทก์สั่งจ่ายชำระเงินมัดจำส่วนหนึ่งใช้เงินไม่ได้ ซึ่งถือว่าโจทก์ผิดสัญญา ฝ่ายจำเลยย่อมบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำเสียได้ตามข้อสัญญาดังกล่าว ตาม ป.พ.พ.มาตรา 386 โดยจำเลยไม่ต้องบอกกล่าวให้โจทก์ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดตามมาตรา 387แต่อย่างใด และเมื่อการเลิกสัญญาเป็นเพราะความผิดของฝ่ายโจทก์เอง โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากฝ่ายจำเลย

ที่ดินพิพาทตามโฉนดมีชื่อ ผ. ภรรยาจำเลยเป็นเจ้าของแต่ ผ.ได้ถึงแก่ความตายแล้วจำเลยและบุตรทุกคนจึงเป็นเจ้าของรวมในที่ดินพิพาทการที่จำเลยแต่ผู้เดียวทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาททั้งแปลงให้โจทก์โดยไม่ปรากฏว่าพวกบุตรจำเลยยินยอมให้ขายจึงขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1361วรรคสองสัญญาจะซื้อขายไม่ผูกพันบุตรของจำเลยโจทก์จะฟ้องบังคับตามสัญญามิได้ การที่ต่อมาจำเลยไม่สามารถโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ได้เพราะบุตรจำเลยทุกคนไม่ตกลงขายให้นั้นจะถือว่าจำเลยผิดสัญญาไม่ได้เพราะจำเลยได้บอกโจทก์ในวันทำสัญญาแล้วว่าหากบุตรจำเลยตกลงขายด้วยจึงจะไปจดทะเบียนซื้อขายที่ดินพิพาทตามสัญญาแต่หากบุตรจำเลยไม่ขายก็จะไม่ขายให้จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เมื่อฝ่ายจำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบว่าโอนที่พิพาทแก่โจทก์ไม่ได้และให้โจทก์มารับมัดจำคืนตามพฤติการณ์ที่โจทก์จำเลยได้ร่วมรู้กันดังกล่าวถือได้ว่าเป็นการบอกเลิกสัญญาจะซื้อขายแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา391มีผลว่าคู่สัญญากลับคืนสู่ฐานะเดิมจำเลยต้องคืนเงินมัดจำให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ยนับแต่วันที่รับเงินมัดจำไว้

จำเลยที่2เป็นโจทก์ในสำนวนหลังฟ้องอ้างว่าหลังจากทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับโจทก์แล้วต่อมาได้ตรวจสอบที่ดินทราบว่าที่ดินไม่มีทางเข้าออกและเนื้อที่ขาดหายไปประมาณ3ไร่โจทก์ให้การสู้คดีโดยมิได้ปฏิเสธให้แจ้งชัดว่าที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายมิได้มีเนื้อที่ขาดหายไปดังคำฟ้องจึงต้องฟังว่าโจทก์ยอมรับว่าที่ดินตามฟ้องเนื้อที่ขาดหายไปประมาณ3ไร่ที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายระบุมีเนื้อที่รวม15ไร่2งาน36ตารางวาเมื่อเนื้อที่ขาดหายไปประมาณ3ไร่การขาดหายจึงเกินจำนวนร้อยละห้าจำเลยที่2ผู้ซื้อจึงมีสิทธิบอกปัดไม่รับโอนที่ดินดังกล่าวจากโจทก์ได้ จำเลยที่1อายัดเช็คค่าดอกเบี้ยตามสัญญาจะซื้อขายภายหลังจำเลยที่2ตรวจพบว่าที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายเนื้อที่ขาดหายไปประมาณ3ไร่ถือได้ว่าเป็นการอายัดสืบเนื่องมาจากจำเลยที่2มีสิทธิบอกปัดไม่รับโอนที่ดินและบอกเลิกสัญญาจะซื้อขายได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา466จึงไม่เป็นการประพฤติผิดสัญญาจะซื้อขายที่เป็นเหตุให้โจทก์อ้างสิทธิเบิกสัญญาและริบมัดจำตามสัญญาจะซื้อขายได้

ปัญหาว่า โจทก์ได้มอบการครอบครองทรัพย์สินที่จะซื้อขายแก่จำเลยที่ 2 อันเป็นการชำระหนี้บางส่วน สัญญาจะซื้อขายจึงเกิดขึ้นโดยมิต้องทำเป็นหนังสือกันอีก จึงไม่ต้องห้ามที่จะฟ้องร้องหรือต่อสู้คดี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสองนั้น เป็นข้อที่จำเลยที่ 2 ไม่ได้ให้การต่อสู้คดีไว้ จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย สัญญามีข้อความระบุว่า โจทก์ยินยอมให้จำเลยที่ 1 ผู้เริ่มก่อการตั้งจำเลยที่ 2 เข้าครอบครองทรัพย์สินพิพาทเป็นการชั่วคราวจนกว่าจะมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายเสร็จ ทั้งนี้การครอบครองชั่วคราวจะไม่เกินวันที่ 31 กรกฎาคม 2530 เมื่อโจทก์และจำเลยที่ 2ไม่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน จำเลยที่ 2 ก็มีสิทธิอยู่ในทรัพย์สินพิพาทจนถึงวันที่ 31 กรกฎาคม 2530 หลังจากนั้นเป็นการอยู่โดยละเมิดโจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยที่ 2 โดยไม่จำต้องบอกกล่าวได้ การที่โจทก์มีหนังสือหลังจากวันดังกล่าวแจ้งให้จำเลยที่ 2ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากทรัพย์สินพิพาทให้แล้วเสร็จโดยเร็วแต่ต้องไม่เกินวันที่ 30 กันยายน 2530 หาใช่โจทก์ยินยอมให้จำเลยที่ 2 ครอบครองทรัพย์สินพิพาทถึงวันดังกล่าว แต่เป็นเรื่องที่โจทก์เตือนให้จำเลยที่ 2 ออกไปจากทรัพย์สินพิพาท หนังสือดังกล่าวไม่ก่อให้เกิดสิทธิที่จะอยู่ในทรัพย์สินที่พิพาทโดยไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์

แม้เอกสารหมาย จ.3 จะใช้แบบพิมพ์สัญญากู้ยืมและในข้อ 1มีข้อความว่า ผู้กู้ (จำเลย) ได้กู้ยืมเงินของผู้ให้กู้ (โจทก์) ไปเป็นจำนวนเงิน230,000 บาท ก็ตาม แต่ก็ไม่ได้กล่าวถึงการชำระดอกเบี้ยและกำหนดเวลาที่จะชำระเงินต้นคืนไว้ดังสัญญากู้ยืมเงินทั่วไป แต่ในสัญญาข้อ 4 กลับมีข้อความระบุไว้ว่า ผู้กู้ได้นำ น.ส.3 (ที่สวนมะพร้าว) หมู่ที่ 8 ตำบลท่าชนะ เนื้อที่ 60 ไร่เศษโดยนายสำราญ ศรียาภัย ขายที่ดิน 2 แปลงนี้ให้นายไพรัช แสงฉวาง ในราคา750,000 บาท ตกลงจ่ายเงินงวดแรกเป็นเงิน 350,000 บาท และจ่ายเงินในวันทำสัญญานี้เท่ากับเงินกู้คือ 230,000 บาท ส่วนที่เหลือจะจ่ายให้เมื่อมีการทำสัญญาซื้อขายกันต่อไป โดยจะทำการโอนที่ดินทั้งสองแปลงนี้ให้แล้วเสร็จภายใน 2 ปีนับจากวันทำสัญญา หากฝ่ายใดผิดสัญญาให้ปรับหนึ่งเท่าของราคาที่ดิน นอกจากโจทก์จะมีพยานบุคคลมาเบิกความยืนยันว่าเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดินทั้งสองแปลงแล้วยังได้ความว่า หลังจากจำเลยรับเงินจำนวน 230,000 บาท ในวันทำเอกสารหมาย จ.3 แล้ว จำเลยยังรับเงินจากโจทก์อีกหลายครั้งจนครบจำนวน 350,000 บาทจำเลยก็ได้โอนที่ดินตามสัญญาหนึ่งแปลงให้แก่โจทก์ ดังนี้สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดิน
เอกสารหมาย จ.4 เป็นแบบพิมพ์สัญญากู้ยืมระบุจำเลยรับเงินจากโจทก์อีก 2 ครั้ง เอกสารหมาย จ.4 นี้มีความเกี่ยวเนื่องกับเอกสารหมาย จ.3 ดังนั้นการที่โจทก์นำสืบว่า เอกสารหมาย จ.4 เป็นการชำระเงินให้จำเลยเพื่อซื้อที่ดิน มิใช่การให้จำเลยกู้ยืมเงินย่อมไม่เป็นการนำสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงเอกสาร เพราะเป็นการนำสืบถึงมูลเหตุที่จะทำเอกสารหมาาย จ.4 ชอบที่จะนำสืบได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94