คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สิทธิการเช่า

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของสิทธิการเช่าตึกพิพาทของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ โจทก์ให้จำเลยทำการค้าในตึกนี้ ต่อมาจำเลยได้ปลอมแปลงหนังสือมอบอำนาจว่าโจทก์โอนสิทธิการเช่าให้จำเลยแล้วนำไปยื่นคำขอต่อสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ โอนสิทธิการเช่าเป็นของจำเลย แล้วจำเลยยื่นคำขอโอนสิทธิการเช่าให้แก่ผู้มีชื่อ ขอให้บังคับจำเลยถอนคำขอดังกล่าว ฟ้องของโจทก์เช่นนี้แปลความได้ว่า โจทก์ไม่มีเจตนาโอนสิทธิการเช่าให้จำเลยดังที่ปรากฏในหนังสือมอบอำนาจนั้น จำเลยให้การโต้แย้งว่า โจทก์มีเจตนาโอนสิทธิการเช่าให้แก่จำเลย และศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นว่าโจทก์มอบอำนาจให้จำเลยโอนสิทธิการเช่าตึกเป็นของจำเลยหรือไม่ ดังนี้ แม้ในชั้นพิจารณาโจทก์จะนำสืบว่า โจทก์ลงลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจโดยสำคัญผิด ก็เป็นการสืบแสดงว่าโจทก์ไม่มีเจตนาจะโอนสิทธิการเช่าให้จำเลยตามฟ้องหาใช่นำสืบพยานนอกฟ้องนอกประเด็นไม่
คดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกคืนสิทธิการเช่าที่โจทก์มีอยู่จากจำเลยผู้อาศัย แม้จะมีคำขอท้ายฟ้องให้จำเลยถอนคำขอที่จำเลยขอโอนสิทธิการเช่าแก่ผู้อื่น. ก็มิใช่เป็นการฟ้องเรียกค่าเสียหายฐานละเมิด จะนำอายุความ 1 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 448 มาบังคับแก่คดีไม่ได้
ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 172 วรรคสอง บัญญัติเพียงว่า คำฟ้องต้องมีคำขอบังคับ แต่มิได้บัญญัติถึงขนาดว่าคำขอบังคับจะต้องให้ปรากฏไว้เฉพาะในคำขอท้ายฟ้องเท่านั้น คดีนี้โจทก์มีคำขอไว้ในคำฟ้องชัดแจ้งว่าขอให้ศาลพิพากษาให้สิทธิการเช่ากลับคืนมาเป็นของโจทก์ ถือได้ว่ามีคำขอบังคับในข้อนี้ไว้โดยชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 172 วรรคสองแล้ว

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถว และให้คืนหรือใช้ราคาสินค้าที่อยู่ในตึกแถวนั้นจำเลยต่อสู้ว่าจำเลยเป็นผู้ออกเงินค่าเช่าช่วงตึกแถวนั้น และฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนเพิกถอนการจดทะเบียนการเช่าช่วง สภาพแห่งข้อหาของโจทก์เป็นเรื่องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถว หากจำเลยนำสืบได้ว่า จำเลยเป็นผู้ออกค่าเช่าช่วงตึกแถวพิพาททั้งหมดสิทธิในการเช่าช่วงตึกแถวพิพาทย่อมตกเป็นของจำเลยโจทก์ก็ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยจากตึกแถวพิพาท แต่การที่จำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนเพิกถอนการจดทะเบียนการเช่าช่วงตึกแถวพิพาทกับบริษัท ก. นั้น เป็นคำฟ้องแย้งที่มีคำขอบังคับต่อบุคคลภายนอก จึงเป็นเรื่องอื่นไม่เกี่ยวกับคำฟ้องเดิม จำเลยต้องฟ้องเป็นอีกคดีหนึ่ง

โจทก์เป็นผู้ถือสิทธิการเช่าอาคารพาณิชย์ของการเคหะแห่งชาติ และตกลงให้จำเลยจัดหาคนมารับโอนสิทธิการเช่าในราคา 150,000 บาท ถ้าจำเลยจัดหาคนรับโอนสิทธิการเช่าได้ราคาเกินกว่านั้น เงินส่วนที่เกินเป็นของจำเลย เมื่อจำเลยจัดหาผู้รับโอนสิทธิการเช่าได้ในราคา 195,000 บาท แต่จำเลยส่งมอบเงินให้โจทก์เพียง 80,000 บาท ส่วนที่เหลือ 70,000 บาท จำเลยเอาไว้เป็นของตนเสีย การที่จำเลยโอนสิทธิการเช่าและรับเงินจากผู้รับโอนสิทธิการเช่าไว้ จึงเป็นการรับเงินจากบุคคลที่สาม ซึ่งจำเลยมีความผูกพันตามสัญญาที่จะต้องชดใช้เงินแก่โจทก์ 150,000 บาทเท่านั้น มิใช่จำเลยได้รับมอบหมายหรือครอบครองเงินดังกล่าวไว้แทนโจทก์ การกระทำของจำเลยเป็นการผิดสัญญาทางแพ่งเท่านั้น

โจทก์เป็นผู้ถือสิทธิการเช่าอาคารพาณิชย์ของการเคหะแห่งชาติ และตกลงให้จำเลยจัดหาคนมารับโอนสิทธิการเช่าในราคา 150,000 บาท ถ้าจำเลยจัดหาคนรับสิทธิการเช่าได้ราคาเกินกว่านั้น เงินส่วนที่เกินเป็นของจำเลย เมื่อจำเลยจัดหาผู้รับโอนสิทธิการเช่าได้ในราคา195,000 บาท แต่จำเลยส่งมอบเงินให้โจทก์เพียง 80,000บาทส่วนที่เหลือ 70,000 บาท จำเลยเอาไว้เป็นของตนเสีย การที่จำเลยโอนสิทธิการเช่าและรับเงินจากผู้รับโอนไว้ จึงเป็นการรับเงินจากบุคคลที่สาม ซึ่งจำเลยมีความผูกพันตามสัญญาที่จะต้องชดใช้เงินแก่โจทก์ 150,000 บาทเท่านั้นมิใช่จำเลยได้รับมอบหมายหรือครอบครองเงินดังกล่าวไว้แทนโจทก์ การกระทำของจำเลยเป็นการผิดสัญญาทางแพ่งเท่านั้น

ผู้เช่าห้องให้โจทก์เช่าช่วง โดยทำนิติกรรมหุ้นส่วนอำพรางการเช่าช่วงผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ผู้เช่าเพราะผิดสัญญาผู้เช่ายอมออกจากห้อง. โจทก์ถูกบังคับให้ออกจากห้องเช่าด้วย ไม่เป็นการละเมิด ไม่ผิดกฎหมายโจทก์ไม่มีเอกสารเป็นหลักฐานการเช่า จึงอยู่ในห้องเช่าไม่ได้

จำเลยทั้งสามต่างเช่าที่ดินจากเจ้าของที่ดินเพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัยโดยไม่มีหนังสือสัญญาเช่า ต่อมาโจทก์ได้ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดดังกล่าวจากเจ้าของเดิม และได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าแล้วเช่นนี้ แม้ ข้อเท็จจริงจะฟังได้ตามที่จำเลยอ้างว่า เจ้าของที่ดินเดิมตกลงให้จำเลยทั้งสามเช่าที่พิพาทปลูกบ้านอยู่อาศัยตลอดชีวิตของจำเลย จำเลยก็ไม่อาจยกข้อตกลงดังกล่าวขึ้นเป็นข้อต่อสู้ได้ เพราะการเช่าที่พิพาทไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ที่ว่าผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ให้เช่าย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนนั้น ก็ใช้บังคับเฉพาะการเช่าที่มีหลักฐานเป็นหนังสือหรือทำถูกต้องตามมาตรา 538เท่านั้น ข้อตกลงที่เจ้าของเดิมให้จำเลยทั้งสามเช่าตลอดชีวิตจึงไม่ผูกพันโจทก์ จำเลยไม่อาจยกหรืออ้างสิทธิตามมาตรา 569 มาต่อสู้โจทก์ได้เช่นกัน โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้

กฎหมายมิได้ห้ามเด็ดขาดเสียทีเดียวว่าผู้เช่าจะโอนสิทธิการเช่าของตนมิได้ โดยได้มีบัญญัติยกเว้นไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 ตอนท้ายว่า หากได้ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่าให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าได้ ก็ย่อมโอนกันได้ตามข้อตกลงนั้น และสิทธิการเช่าดังกล่าวก็มิใช่เป็นสิทธิเฉพาะ ตัวของผู้เช่า

โจทก์จำเลยเป็นสามีภริยาไม่ชอบด้วยกฎหมาย มีบุตรด้วยกัน5 คน ทุกคน อยู่ในห้องเช่าพิพาทโดยน้องชายจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าเดิมแบ่งให้อาศัยทำมาค้าขาย ต่อมาน้องชายจำเลยโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์จำเลย แต่จำเลยยอมให้โจทก์เป็นผู้มีชื่อเป็นผู้เช่าแต่ผู้เดียว ดังนี้ โจทก์จำเลยได้สิทธิการเช่ามาในฐานะเจ้าของร่วมกัน โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่าที่พิพาทไม่ได้

ห้างหุ้นส่วนจำกัดเป็นผู้เช่าตึกพิพาททำการค้าโจทก์อยู่ในตึกในฐานะบุคคลธรรมดาดูแลรักษาทรัพย์สินแทนห้าง เป็นบริวารของห้างแม้นานกว่า 10 ปี ก็ไม่ก่อให้เกิดสิทธิเป็นสัญญาเช่าขึ้นได้ห้างหุ้นส่วนจำกัดไม่ได้ทำการค้ามากว่า 10 ปี แต่ไม่ได้ชำระบัญชีจดทะเบียนเลิกห้างยังมีสภาพนิติบุคคลและฟ้องขับไล่ผู้โต้แย้งสิทธิการเช่าได้

จ.และจำเลยมีสิทธิการเช่าห้องพิพาทร่วมกัน เมื่อ จ.ตาย สัญญาเช่าของ จ.ย่อมเป็นมรดกตกได้แก่ทายาท (คือโจทก์) ที่จะมีสิทธิการเช่าร่วมกับจำเลย แต่ที่โจทก์จะให้นำสิทธิการเช่าดังกล่าวไปโอนให้บุคคลอื่นหรือขายทอดตลาดเพื่อเอาเงินมาแบ่งกันระหว่างจำเลย กับทายาทของ จ. นั้น ผู้ให้เช่าเป็นบุคคลนอกคดีต้องยินยอมด้วย กรณีไม่อาจบังคับตามคำขอได้
เมื่อสิทธิการเช่ามีราคา 95,000 บาท โจทก์ขอแบ่งสิทธิการเช่าที่เหลืออยู่ 12 ปี สิทธิการเช่าจึงมีราคา 76,000 บาท โจทก์มีสิทธิกึ่งหนึ่งเป็นเงิน 38,000 บาท ศาลพิพากษาให้จำเลยใช้เงิน 38,000 บาทแก่โจทก์