คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
อสังหาริมทรัพย์

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกำหนดไว้ว่าจำเลยที่1จะขายที่ดินพิพาทให้โจทก์เนื้อที่ประมาณ272ตารางวาแต่จำเลยที่1มีเนื้อที่อยู่เพียง1งาน44ตารางวาซึ่งน้อยกว่าจำนวนเนื้อที่ที่ตกลงซื้อขายกันตามสัญญาถึงเกือบครึ่งการที่จำเลยส่งมอบที่ดินพิพาทดังกล่าวให้โจทก์จึงเป็นการส่งมอบที่ดินที่ขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญากับจำเลยที่1อย่างแน่นอนโจทก์จึงมีสิทธิบอกปัดหรือเลิกสัญญาแก่จำเลยที่1ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา466 โจทก์ขอให้บังคับให้ปฎิบัติตามสัญญาโดยขอให้จำเลยทั้งสองไปแบ่งกรรมสิทธิ์รวมที่ดินที่พิพาทกันใหม่ทั้งที่จำเลยที่2มิได้มีการตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ด้วยจึงเป็นการบังคับจำเลยที่2ซึ่งมิใช่คู่สัญญาหรือเป็นบุคคลภายนอกให้ปฎิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่1ด้วยไม่อาจกระทำได้ การที่โจทก์บอกปัดไม่ยอมรับโอนที่ดินพิพาทและไม่ชำระราคาที่ดินพิพาทส่วนที่เหลือให้จำเลยที่1ตามสัญญาถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยที่1ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา466วรรคสองแล้วคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา391จำเลยที่1จึงต้องคืนมัดจำให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ7.5ต่อปีนับแต่วันที่จำเลยได้รับไว้ ค่าเสียหายจำนวน1,500,000บาทที่โจทก์เรียกร้องตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องเป็นเรื่องที่จำเลยที่1ผิดสัญญาเมื่อเหตุที่จำเลยที่1ส่งมอบที่ดินที่กำหนดไว้ในสัญญาไม่ได้เพราะเนื่องมาจากโจทก์คิดคำนวณเนื้อที่ไม่ถูกต้องเองจึงมิใช่ความผิดของจำเลยที่1จำเลยที่1มิใช่เป็นผู้ผิดสัญญาโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่1ได้ เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเลิกกันแล้วจึงไม่มีเหตุที่จำเลยที่2จะต้องไปจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินของจำเลยที่2เป็นทางเดินให้โจทก์

เมื่อข้อเท็จจริงฟังยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่า จำเลยมิได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง ปัญหาตามฎีกาของจำเลยที่ว่าโจทก์ทั้งสองจะซื้อที่ดินพิพาทมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตหรือไม่นั้น ไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลงไป ฎีกาของจำเลยในข้อนี้จึงไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง

ความผิดฐานบุกรุกอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา362มี2ตอนตอนหนึ่งคือ เข้าไปเพื่อถือการครอบครองอีกตอนหนึ่งคือเข้าไปทำการ รบกวนการครอบครองของเขาจำเลยเข้าไปและครอบครองที่พิพาทของโจทก์ร่วมตลอดเวลาต่อๆมานั้นการกระทำอันหนึ่งคือการเข้าไปแม้จะล้อมรั้วและครอบครองตลอดมาก็เป็นการกระทำอีกขั้นหนึ่งการกระทำในส่วนหลังเป็นการกระทำผิดโดยลำพังแต่ประการเดียวไม่ได้เมื่อการเข้าไปอันเป็นการกระทำส่วนแรกยุติเสร็จสิ้นลงแล้วการกระทำในส่วนหลังต่อๆมาก็ ไม่เป็น ความผิดต่อเนื่องติดต่อเกิดขึ้นตลอดเวลาได้เพราะความผิดฐานบุกรุกได้เกิดขึ้นและสำเร็จแล้วเมื่อจำเลยเข้าไปกระทำการดังกล่าวส่วนการครอบครองที่ดินต่อมาเป็นเพียงผลของการบุกรุกการกระทำของจำเลยไม่เป็นความผิดตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา365

โจทก์จำเลยต่างก็นำสืบถึงสัญญาเช่าที่พิพาทซึ่งจำเลยรับว่าได้ลงชื่อเป็นผู้เช่าแต่มิได้ทำสัญญาเช่ากับโจทก์ปรากฏว่าหนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวไม่ได้ปิดอากรแสตมป์ตามประมวลรัษฎากรมาตรา118รับฟังเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้เมื่อโจทก์ไม่ได้ลงชื่อเป็นผู้ให้เช่าและที่โจทก์นำสืบอ้างว่าช.ลงชื่อเป็นผู้ให้เช่าในฐานะตัวแทนโจทก์แต่ตามหนังสือมอบอำนาจดังกล่าวไม่ได้ปิดอากรแสตมป์เช่นกันและเป็นการมอบอำนาจให้นำที่ดินคนละแปลงกับที่พิพาทดังนี้จะฟังว่าช.เป็นผู้ให้เช่าที่พิพาทแทนโจทก์ไม่ได้และถือว่าโจทก์จำเลยมิได้มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือต่อกันเป็นสำคัญเมื่อที่พิพาทเป็นอสังหาริมทรัพย์แม้โจทก์จะฟ้องร้องให้บังคับคดีเรื่องเช่าต่อจำเลยไม่ได้และจำเลยก็ยกเรื่องการเช่าขึ้นต่อสู้โจทก์ไม่ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538ก็ตามแต่เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่พิพาทไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่อาศัยต่อไปและจำเลยไม่มีข้ออ้างตามกฎหมายจำเลยก็ต้องออกไป ชื่อจำเลยในคำฟ้องโจทก์คำว่านางเซียมเกียงแซ่ซึ้งโจทก์นำมาจากสำเนาทะเบียนบ้านของจำเลยที่โจทก์ได้นำมาส่งศาลส่วนคำว่านางเซี้ยมเตียงแซ่ตั้ง โจทก์นำมาจากหนังสือสัญญาเช่าที่ดินพิพาทซึ่งจำเลยได้ลงลายมือชื่อเป็นภาษาจีนเป็นการเรียกทับศัพท์จำเลยก็ไม่ได้นำสืบให้เห็นเป็นอย่างอื่นจึงฟังได้ว่าเป็นการฟ้องบุคคลเดียวกันและไม่เคลือบคลุม

ศาลชั้นต้นพิพากษาโดยฟังข้อเท็จจริงว่าสัญญาขายฝากเอกสารหมายจ.1ไม่เป็นนิติกรรมอำพรางเมื่อโจทก์อุทธรณ์จำเลยมิได้แก้อุทธรณ์ในเรื่องนี้ไว้ข้อเท็จจริงจึงต้องถือเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นดังกล่าว สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีกฎหมายบังคับให้ต้องมีเอกสารมาแสดงระบุกำหนดเวลาไถ่1ปีการที่จำเลยให้การต่อสู้และนำสืบพยานว่าได้มีข้อตกลงให้จำเลยไถ่2ปีจึงเป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94(ข) แม้สัญญาขายฝากระบุว่าขายฝากที่ดินพิพาทและสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินภายหลังวันขายฝากโดยมิได้ระบุว่าตกลงขายฝากบ้านพิพาทไว้ในสัญญาด้วยก็ตามแต่บ้านพิพาทเป็นส่วนควบของที่ดินบ้านพิพาทย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันทีที่ได้ทำสัญญาขายฝากตามแบบที่กฎหมายบังคับไว้โดยผลของกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา144วรรคสองจึงถือได้ว่าสัญญาขายฝากดังกล่าวเป็นการขายฝากบ้านพิพาทด้วย

ที่ดินของโจทก์ทั้งสองถูกเขตทางซึ่งอยู่ในบริเวณที่ที่จะเวนคืนตามพ.ร.ฎ.กำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่เขตจตุจักร ... พ.ศ.2535ซึ่งมีผลใช้บังคับวันที่ 29 สิงหาคม 2535 โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่ต้องเวนคืนจะมีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนเพียงใดต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 หมวด 2 เงินค่าทดแทน ซึ่งไม่มีบทบัญญัติให้จ่ายเงินค่าทดแทนสำหรับค่าเสียหายทางจิตใจไว้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องเรียกค่าเสียหายทางจิตใจ

จำเลยซึ่งเป็นสามีทำสัญญาจะขายที่พิพาทอันเป็นอสังหาริมทรัพย์และการขายต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยร่วมผู้เป็นภริยาจึงต้องให้ความยินยอมเป็นหนังสือ โจทก์จะอ้างว่าการนั้นได้รับความยินยอมแล้วโดยไม่มีหลักฐานการให้ความยินยอมเป็นหนังสืออันเป็นการฝ่าฝืนกฎหมายเช่นนี้ย่อมฟังไม่ได้
โจทก์นำสืบเพียงว่าพบจำเลยร่วมหลังจากทำสัญญาในขณะไปรังวัดที่ดิน โดยไม่มีพฤติการณ์อื่นใดที่พอจะฟังว่าจำเลยร่วมได้ให้สัตยาบัน ทั้งการพบครั้งสุดท้ายจำเลยร่วมยังบอกให้จำเลยคืนมัดจำโดยจะไม่มีการขาย ซึ่งจำเลยร่วมก็นำสืบหักล้างว่า ไม่ทราบเรื่องจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับโจทก์และไม่เคยเห็นโจทก์ไปรังวัดที่พิพาทแต่อย่างใด ดังนี้ ไม่อาจรับฟังได้ว่าจำเลยร่วมให้สัตยาบันแล้ว
จำเลยและจำเลยร่วมร่วมกันครอบครองทำประโยชน์ในที่พิพาทในระหว่างอยู่กินกันตั้งแต่ปี 2500 แต่เพิ่งจดทะเบียนสมรสเมื่อปี 2519 การถือครองที่พิพาทในขณะนั้นจึงเป็นลักษณะเจ้าของรวม ที่พิพาทจึงเป็นสินส่วนตัวของจำเลยและจำเลยร่วมฝ่ายละครึ่งหนึ่ง หาใช่สินสมรสไม่ การที่จำเลยทำสัญญาจะขายที่พิพาทแก่โจทก์โดยไม่ได้รับความยินยอมจากจำเลยร่วมผู้เป็นเจ้าของรวม สัญญาดังกล่าวจึงมีผลสมบูรณ์ผูกพันที่พิพาทเฉพาะส่วนที่เป็นของจำเลย โจทก์ชอบที่จะขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนที่พิพาทส่วนที่เป็นของจำเลยได้

จำเลยซึ่งเป็นสามีทำสัญญาจะขายที่พิพาทอันเป็นอสังหาริมทรัพย์และการขายต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยร่วมผู้เป็นภริยาจึงต้องให้ความยินยอมเป็นหนังสือ โจทก์จะอ้างว่าการนั้นได้รับความยินยอมแล้วโดยไม่มีหลักฐานการให้ความยินยอมเป็นหนังสืออันเป็นการฝ่าฝืนกฎหมายเช่นนี้ย่อมฟังไม่ได้ โจทก์นำสืบเพียงว่าพบจำเลยร่วมหลังจากทำสัญญาในขณะไปรังวัดที่ดิน โดยไม่มีพฤติการณ์อื่นใดที่พอจะฟังว่าจำเลยร่วมยังบอกให้จำเลยคืนมัดจำโดยจะไม่มีการขาย ซึ่งจำเลยร่วมก็นำสืบหักล้างว่า ไม่ทราบเรื่องจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับโจทก์และไม่เคยเห็นโจทก์ไปรังวัดที่พิพาทแต่อย่างใด ดังนี้ ไม่อาจรับฟังได้ว่าจำเลยร่วมให้สัตยาบันแล้ว จำเลยและจำเลยร่วมร่วมกันครอบครองทำประโยชน์ในที่พิพาทในระหว่างอยู่กินกันตั้งแต่ปี 2500 แต่เพิ่งจดทะเบียนสมรสเมื่อปี 2519 การถือครองที่พิพาทในขณะนั้นจึงเป็นลักษณะเจ้าของรวม ที่พิพาทจึงเป็นสินส่วนตัวของจำเลยและจำเลยร่วมฝ่ายละครึ่งหนึ่ง หาใช่สินสมรสไม่ การที่จำเลยทำสัญญาจะขายที่พิพาทแก่โจทก์โดยไม่ได้รับความยินยอมจากจำเลยร่วมผู้เป็นเจ้าของรวม สัญญาดังกล่าวจึงมีผลสมบูรณ์ผูกพันที่พิพาทเฉพาะส่วนที่เป็นของจำเลย โจทก์ชอบที่จะขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนที่พิพาทส่วนที่เป็นของจำเลยได้

แม้ที่ดินที่ปลูกบ้านพิพาทถูกเวนคืนเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1304ซึ่งเป็นบทบัญญัติที่ใช้บังคับระหว่างรัฐกับราษฎรแต่ระหว่างโจทก์กับจำเลยซึ่งเป็นราษฎรด้วยกันโจทก์มีสิทธิยึดถือและใช้สอยบ้านพิพาทกับมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้ใดเกี่ยวข้องในสถานะเช่นเดียวกับเจ้าของเมื่อจำเลยเป็นคู่สัญญาผู้เช่าบ้านพิพาทยอมรับสิทธิของโจทก์ในฐานะผู้ให้เช่าและได้รับประโยชน์ในบ้านพิพาทที่เช่าจำเลยจะเถียงว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาทไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่เมื่อการเช่าสิ้นสุดลงเพราะจำเลยผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าซึ่งโจทก์บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้วโจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระได้และการที่จำเลยอยู่ต่อมาได้ชื่อว่าอยู่โดยละเมิดสิทธิโจทก์จึงต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ด้วย คดีไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงโจทก์อุทธรณ์ว่าโจทก์ได้รับความเสียหายตามที่ฟ้องปัญหาเรื่องค่าเสียหายจึงเป็นประเด็นโดยตรงที่ศาลอุทธรณ์ต้องวินิจฉัยแม้ศาลชั้นต้นยังมิได้วินิจฉัยแต่เมื่อโจทก์และจำเลยต่างก็นำสืบจนคดีเสร็จสำนวนแล้วศาลอุทธรณ์ย่อมมีอำนาจวินิจฉัยปัญหาดังกล่าวโดยไม่จำต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นพิจารณาใหม่อีก

จำเลยเข้าไปอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิของผู้อื่นบ้านจำเลยมีลักษณะเป็นการปลูกอย่างชั่วคราวไม่มีเลขบ้านแสดงวาอยู่ในลักษณะชั่วคราวมิได้ครอบครองที่ดินพิพาทด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ จำเลยทราบดีว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่มีผู้อื่นเป็นเจ้าของการที่จำเลยเข้าไปปลูกบ้านในที่ดินพิพาทจึงเป็นการเข้าไปในอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นเพื่อถือการครอบครองเป็นความผิดฐานบุกรุก เมื่อศาลฎีกาพิพากษาลดโทษและรอการลงโทษจำคุกให้แก่จำเลยที่ฎีกาซึ่งเป็นเหตุในลักษณะคดีย่อมมีอำนาจพิพากษาเลยไปถึงจำเลยในคดีที่มิได้อุทธรณ์ฎีกาด้วย