คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

กรรมการบริษัทให้เช่าอาคารของบริษัทโดยไม่มีอำนาจ บริษัทใช้อาคารไม่ได้ บริษัทฟ้องขับไล่ผู้เช่า เป็นคดีละเมิดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องฟ้องต่อศาลในเขตที่ทรัพย์ตั้งอยู่ตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 4(1) ไม่ใช่กรณีพิพาทเกี่ยวกับสัญญาเช่าซึ่งจะต้องฟ้อง ต่อศาลแพ่งตามข้อตกลงในสัญญาเช่า
ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลยจากอาคารของโจทก์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้อง เพราะศาลชั้นต้นไม่มีอำนาจพิจารณาพิพากษาโจทก์ฎีกาข้อให้ย้อนสำนวนให้ศาลอุทธรณ์พิจารณาพิพากษาใหม่ เป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์

ข้อต่อสู้ว่าลูกหนี้ทำสัญญาเช่าโดยถูกผู้ให้เช่าฉ้อฉลเป็นโมฆียะนั้น ผู้บอกล้างคือบุคคลที่ระบุไว้ใน มาตรา 137 ซึ่งไม่รวมถึงผู้ค้ำประกันผู้ค้ำประกันผู้เช่ายกขึ้นต่อสู้ผู้ให้เช่าไม่ได้

ที่พิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ตามที่จำเลยฎีกาว่าโจทก์ให้บุคคลภายนอกเช่าที่พิพาทไปแล้ว โจทก์ก็มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย
โจทก์ฟ้องว่า ที่พิพาทเป็นของโจทก์ ให้จำเลยอาศัย โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยออกไปแล้ว จำเลยไม่ออก โดยเพิกเฉยอยู่ ทำให้โจทก์เสียหาย ขอให้ขับไล่และเรียกค่าเสียหาย จึงเป็นการฟ้องอ้างว่าจำเลยอยู่ในที่พิพาทโดยละเมิด มิใช่เป็นเรื่องโจทก์ฟ้องร้องให้บังคับตามสัญญาเช่าที่ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือแต่อย่างใด โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง การที่โจทก์บรรยายฟ้องว่าจำเลยอาศัย เป็นเพียงการกล่าวถึงมูลกรณีเดิม ว่าจำเลยเข้าอยู่ในที่พิพาทได้อย่างไรเท่านั้น แม้ทางพิจารณาจะได้ความว่าจำเลยเข้าอยู่ในในที่พิพาทโดยการเช่าที่ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ แต่เมื่อโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยออกไปแล้ว ยังขืนอยู่ต่อมา ก็เป็นการอยู่โดยละเมิดตรงตามฟ้องโจทก์นั่นเอง ศาลจึงพิพากษาขับไล่จำเลยได้ หาเป็นการนอกฟ้องนอกประเด็นไม่

จำเลยทั้งสองทำสัญญาเช่าที่พิพาทบางส่วนของโจทก์ได้ 1 เดือน 4 วัน แล้วจำเลยที่ 1 ไปแจ้งการครอบครองว่าที่พิพาทเป็นของตน ต่อมาอีก 1 เดือน 8 วัน จำเลยที่ 1 ยื่นคำของรับรองการทำประโยชน์ที่พิพาท การยื่นคำขอต่อนายอำเภอเพียงเท่านี้แม้โจทก์ทราบและคัดค้าน ก็ถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 1 ได้บอกกล่าวไปยังโจทก์แล้วว่าจำเลยที่ 1 ไม่เจตนาจะยึดถือที่พิพาทแทนโจทก์ในฐานะผู้เช่าต่อไป จำเลยหาได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือเพื่อตนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 ไม่
เมื่อโจทก์คัดค้านว่าที่พิพาทเป็นของโจทก์แล้ว จำเลยที่ 1 มิได้โต้แย้งคำคัดค้านของโจทก์หรือได้กระทำอย่างใดในทางที่เป็นปรปักษ์ต่อโจทก์ แม้จำเลยทั้งสองจะยังคงครอบครองที่พิพาทเรื่อยมาก็ถือว่า จำเลยได้ครอบครองแทนโจทก์ตามสัญญาเช่า ซึ่งยังไม่สิ้นอายุการเช่านั้นเอง ไม่ถือว่าโจทก์ถูกแย่งการครอบครองอันจะต้องฟ้องเพื่อเอาคืนภายใน 1 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375

เช่าตึกแถวค่าเช่าเดือนละ 40 บาท ชำระภายในวันที่ 5 ของเดือน เก็บค่าเช่าคราวเดียว 12 เดือน 480 บาท ยังเป็นการเช่ารายเดือน ไม่เปลี่ยนเป็นรายปี การบอกเลิกโดยให้เวลา 1 เดือน ชั่วระยะเวลาชำระค่าเช่า 1 ระยะหลังจากสัญญาครบกำหนดแล้ว ชอบด้วยมาตรา 566

โจทก์ร่วมทำสัญญาให้บริษัท ว.ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ในที่ดินของโจทก์ร่วม โดยตกลงให้อาคารตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วม บริษัท ว.หรือบริษัทผู้รับช่วงจากบริษัท ว.ได้สิทธิเรียกร้องเงินกินเปล่าจากผู้เช่าและนำผู้เช่ามาทำสัญญากับโจทก์ร่วม บริษัท ว.ให้บริษัท ส.รับช่วงก่อสร้างอาคารดังกล่าวไป บริษัท ส.ได้ก่อสร้างอาคารพิพาทหนี้แล้วบริษัท ว.และบริษัท ส.ได้ตกลงให้ ม.เช่า และนำ ม.ไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์ร่วม ต่อมา ม.โอนสิทธิการเช่าให้โจทก์โดยโจทก์ร่วมอนุญาตและทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้ว ดังนี้ แม้จำเลยจะได้ออกเงินค่าก่อสร้างอาคารพิพาทให้แก่บริษัท ส.และบริษัท ส.ตกลงจะให้จำเลยเช่าอาคารพิพาท ทั้งจำเลยได้เข้าอยู่อาศัยในอาคารพิพาทก่อนที่โจทก์จะทำสัญญาเช่ากับโจทก์ร่วมก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ร่วมไม่ทราบถึงข้อตกลงระหว่างบริษัท ส.กับจำเลย และบริษัท ส.ไม่ได้นำจำเลยไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์ร่วมข้อตกลงระหว่างจำเลยกับบริษัท ส.คงผูกพันเฉพาะจำเลยกับบริษัท ส.เท่านั้นไม่ผูกพันโจทก์และโจทก์ร่วมซึ่งเป็นบุคคลภายนอก โจทก์ร่วมจึงไม่มีหน้าที่ให้จำเลยเช่าอาคารพิพาท
อาคารพิพาทปลูกในที่ดินของโจทก์ร่วม เมื่อตกลงกันว่าให้อาคารที่ก่อสร้างขึ้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วม จึงเป็นส่วนควบของที่ดินของโจทก์ร่วมและเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วมทันที โดยไม่ต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทให้โจทก์ร่วมอีก
การที่จำเลยได้เข้าอยู่ในอาคารพิพาทอันเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วมโดยไม่มีสิทธิที่จะอยู่นั้น เป็นการละเมิดต่อโจทก์ร่วมโจทก์ร่วมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาทเมื่อโจทก์ร่วมไม่ได้ฟ้องขับไล่ จำเลยทำให้โจทก์ผู้เช่าตึกพิพาทจากโจทก์ร่วมได้รับความเสียหายเพราะเข้าอยู่ในอาคารพิพาทไม่ได้ โจทก์ชอบที่จะฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกพิพาท และขอให้ศาลเรียกผู้ให้เช่าเข้าเป็นโจทก์ร่วมกับโจทก์ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 477 ประกอบด้วยมาตรา 549 แม้โจทก์และโจทก์ร่วมจะตกลงกันว่าโจทก์ร่วมไม่ต้องรับผิดในการรอนสิทธิ และโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องให้โจทก์ร่วมขจัดปัดเป่าการรอนสิทธิตามมาตรา 483 ประกอบด้วยมาตรา 549 ก็ตาม แต่การที่โจทก์ขอให้ศาลเรียกโจทก์ร่วมเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมกับโจทก์ ไม่ใช่เป็นการฟ้องขอให้โจทก์ร่วมรับผิดในการรอนสิทธิ ทั้งโจทก์ร่วมก็ยินยอมเข้าเป็นโจทก์ร่วมในคดี โจทก์ย่อมมีสิทธิดำเนินคดีในฐานะเป็นโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยได้
การที่จำเลยเข้าอยู่ในอาคารพิพาทโดยมิได้เช่าจากโจทก์ร่วมและเข้าอยู่โดยไม่มีสิทธิอันเป็นการละเมิดต่อโจทก์ร่วม โจทก์และโจทก์ร่วมย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้ โดยไม่ต้องบอกกล่าวให้จำเลยออกจากอาคารพิพาทก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 566

โจทก์ร่วมทำสัญญาให้บริษัท ว. ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ในที่ดินของโจทก์ร่วม โดยตกลงให้อาคารตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วมบริษัทว. หรือบริษัทผู้รับช่วงจากบริษัท ว. ได้สิทธิเรียกร้องเงินกินเปล่าจากผู้เช่าและนำผู้เช่ามาทำสัญญากับโจทก์ร่วม บริษัท ว. ให้บริษัท ส. รับช่วงก่อสร้างอาคารดังกล่าวไป บริษัท ส. ได้ก่อสร้างอาคารพิพาทนี้แล้วบริษัท ว. และบริษัท ส. ได้ตกลงให้ ม. เช่าและนำ ม. ไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์ร่วมต่อมา ม. โอนสิทธิการเช่าให้โจทก์โดยโจทก์ร่วมอนุญาตและทำสัญญาเช่ากับโจทก์แล้ว ดังนี้ แม้จำเลยจะได้ออกเงินค่าก่อสร้างอาคารพิพาทให้แก่บริษัท ส. และบริษัท ส. ตกลงจะให้จำเลยเช่าอาคารพิพาททั้งจำเลยได้เข้าอยู่อาศัยในอาคารพิพาทก่อนที่โจทก์จะทำสัญญาเช่ากับโจทก์ร่วมก็ตามแต่เมื่อโจทก์ร่วมไม่ทราบถึงข้อตกลงระหว่างบริษัท ส.กับจำเลยและบริษัท ส. ไม่ได้นำจำเลยไปทำสัญญาเช่ากับโจทก์ร่วมข้อตกลงระหว่างจำเลยกับบริษัท ส. คงผูกพันเฉพาะจำเลยกับบริษัท ส. เท่านั้น ไม่ผูกพันโจทก์และโจทก์ร่วมซึ่งเป็นบุคคลภายนอก โจทก์ร่วมจึงไม่มีหน้าที่ให้จำเลยเช่าอาคารพิพาท
อาคารพิพาทปลูกในที่ดินของโจทก์ร่วม เมื่อตกลงกันว่าให้อาคารที่ก่อสร้างขึ้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วม จึงเป็นส่วนควบของที่ดินของโจทก์ร่วมและเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วมทันที โดยไม่ต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทให้โจทก์ร่วมอีก
การที่จำเลยได้เข้าอยู่ในอาคารพิพาทอันเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วมโดยไม่มีสิทธิที่จะอยู่นั้น เป็นการละเมิดต่อโจทก์ร่วม โจทก์ร่วมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาทเมื่อโจทก์ร่วมไม่ได้ฟ้องขับไล่จำเลย ทำให้โจทก์ผู้เช่าตึกพิพาทจากโจทก์ร่วมได้รับความเสียหายเพราะเข้าอยู่ในอาคารพิพาทไม่ได้ โจทก์ชอบที่จะฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกพิพาท และขอให้ศาลเรียกผู้ให้เช่าเข้าเป็นโจทก์ร่วมกับโจทก์ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 477 ประกอบด้วยมาตรา 549แม้โจทก์และโจทก์ร่วมจะตกลงกันว่าโจทก์ร่วมไม่ต้องรับผิดในการรอนสิทธิ และโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องให้โจทก์ร่วมขจัดปัดเป่าการรอนสิทธิตามมาตรา483 ประกอบด้วยมาตรา 549 ก็ตาม แต่การที่โจทก์ขอให้ศาลเรียกโจทก์ร่วมเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมกับโจทก์ ไม่ใช่เป็นการฟ้องขอให้โจทก์ร่วมรับผิดในการรอนสิทธิทั้งโจทก์ร่วมก็ยินยอมเข้าเป็นโจทก์ร่วมในคดีโจทก์ย่อมมีสิทธิดำเนินคดีในฐานะเป็นโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยได้
การที่จำเลยเข้าอยู่ในอาคารพิพาทโดยมิได้เช่าจากโจทก์ร่วมและเข้าอยู่โดยไม่มีสิทธิอันเป็นการละเมิดต่อโจทก์ร่วมโจทก์และโจทก์ร่วมย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้ โดยไม่ต้องบอกกล่าวให้จำเลยออกจากอาคารพิพาทก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566

ป.และจำเลยที่ 2 ที่ 3 กับพวกรวม 8 คนเข้าหุ้นส่วนทำการขายอาหารในภัตตาคาร น. โดยเช่าภัตตาคาร น. มาจากบริษัท น. ต่อมาผู้เป็นหุ้นส่วนดังกล่าวได้ก่อตั้งบริษัทโจทก์ขึ้นโดย ป.กับจำเลยที่ 2 ที่ 3 เป็นผู้เริ่มก่อการในการประชุมตั้งบริษัทโจทก์ครั้งแรกที่ประชุมได้มีมติให้ถือเอาสัญญาเช่าที่ ป.และจำเลยที่ 2 ที่ 3 ผู้เริ่มก่อการทำไว้กับบริษัท น.เป็นสัญญาเช่าที่ผูกพันบริษัทโจทก์และต่อเมื่อจำเลยที่ 1 กับพวกเข้าแย่งดำเนินกิจการภัตตาคาร น.บริษัท น.ก็ได้แจ้งให้บริษัทโจทก์ทราบว่า การบุกรุกและยึดกิจการภัตตาคาร น.เป็นการกระทำของจำเลยที่ 1 เท่านั้น ไม่เกี่ยวกับบริษัท น.ให้บริษัทโจทก์เข้าดำเนินกิจการภัตตาคารต่อไปดุจเดิม ข้อเท็จจริงเป็นดังนี้จึงน่าเชื่อว่าบริษัทโจทก์เข้าครอบครองภัตตาคาร น.โดยสวมสิทธิการเช่าจากห้างหุ้นส่วนผู้เช่าเดิม บริษัทโจทก์จึงฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยซึ่งบุกรุกเข้าแย่งการครอบครองและเรียกค่าเสียหายได้ แม้โจทก์จะไม่มีหนังสือเช่ากับบริษัท น.ต่อกันไว้ โจทก์ก็มีอำนาจฟ้องจำเลยเพราะโจทก์ไม่ได้ฟ้องบังคับคดีเกี่ยวกับสัญญาเช่าภัตตาคาร น.แต่อย่างใด

ป. และจำเลยที่ 2 ที่ 3 กับพวกรวม 8 คน เข้าหุ้นส่วนทำการขายอาหารในภัตตาคารน.โดยเช่าภัตตาคาร น. มาจากบริษัท น.ต่อมาผู้เป็นหุ้นส่วนดังกล่าวได้ก่อตั้งบริษัทโจทก์ขึ้นโดย ป. กับจำเลยที่2 ที่ 3เป็นผู้เริ่มก่อการในการประชุมตั้งบริษัทโจทก์ครั้งแรกที่ประชุมได้มีมติให้ถือเอาสัญญาเช่าที่ ป. และจำเลยที่ 2 ที่ 3 ผู้เริ่มก่อการทำไว้กับบริษัท น. เป็นสัญญาเช่าที่ผูกพันบริษัทโจทก์และต่อมาเมื่อจำเลยที่ 1กับพวกเข้าแย่งดำเนินกิจการภัตตาคาร น. บริษัท น. ก็ได้แจ้งให้บริษัทโจทก์ทราบว่าการบุกรุกและยึดกิจการภัตตาคาร น. เป็นการกระทำของจำเลยที่ 1 เท่านั้นไม่เกี่ยวกับบริษัท น. ให้บริษัทโจทก์เข้าดำเนินกิจการภัตตาคารต่อไปดุจเดิม ข้อเท็จจริงเป็นดังนี้ จึงน่าเชื่อว่าบริษัทโจทก์เข้าครอบครองภัตตาคาร น. โดยสวมสิทธิการเช่าจากห้างหุ้นส่วนผู้เช่าเดิมบริษัทโจทก์จึงฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยซึ่งบุกรุกเข้าแย่งการครอบครองและเรียกค่าเสียหายได้ แม้โจทก์จะไม่มีหนังสือสัญญาเช่ากับบริษัท น. ต่อกันไว้ โจทก์ก็มีอำนาจฟ้องจำเลย เพราะโจทก์ไม่ได้ฟ้องบังคับคดีเกี่ยวกับสัญญาเช่าภัตตาคาร น. แต่อย่างใด

จำเลยเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างตึกแถวในที่ดินของ บ.เมื่อสร้างเสร็จตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ บ.จำเลยมีสิทธิเก็บเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่า โจทก์ทำสัญญาตกลงจะเช่าตึกแถวกับจำเลย ต้องช่วยค่าก่อสร้าง 105,000 บาท โจทก์ชำระให้จำเลยแล้ว 100,000 บาท ยังค้างอยู่ 5,000 บาท เมื่อโจทก์เข้าอยู่ได้ราว 2 ปีแล้ว จำเลยได้นำโจทก์ไปพบกับตัวแทนของ บ.เพื่อทำสัญญาเช่า แต่ไม่เป็นที่ตกลงกัน โจทก์จึงไม่ได้ทำสัญญาเช่า เป็นเรื่องของโจทก์ที่ไม่ยอมทำสัญญาเช่าเอง โจทก์มิได้ชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างอีก 5,000 บาทให้จำเลยตามข้อสัญญาโดยไม่มีเหตุที่จะอ้าง ถือได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญากับจำเลย โจทก์จึงไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยจัดการให้โจทก์ได้ทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดินหรือเรียกเงินที่ชำระแล้วคืน กับให้ใช้ค่าเสียหาย แต่จำเลยก็มีสิทธิเพียงเก็บเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่าเท่านั้น ไม่มีสิทธิในตึกแถวแต่อย่างใดสัญญาที่โจทก์ทำกับจำเลยก็เป็นเรื่องเกี่ยวกับเงินช่วยค่าก่อสร้างกับเรื่องจำเลยจะ นำโจทก์ไปทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดินในเมื่อชำระเงินช่วยค่าก่อสร้างครบแล้ว มิได้ให้สิทธิแก่จำเลยในตึกแถวเลย จำเลยจึงไม่มีสิทธิขับไล่โจทก์ออกจากตึกแถวและเรียกค่าเสียหาย