คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งไม่มีหนังสือสัญญาเช่าเป็นหลักฐานผู้เช่าจะอ้างสิทธิตามข้อตกลงในการเช่าระหว่างโจทก์จำเลยขึ้นต่อสู้โจทก์หาได้ไม่
การเช่าซึ่งมีกำหนดชำระค่าเช่ากันเป็นรายปีนั้น การบอกเลิกการเช่าไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า 2 เดือน
ถึงหากโจทก์จะบอกกล่าวเลิกการเช่าล่วงหน้าเพียง 45 วันก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ฟ้องคดีนั้นหลังจากที่จำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวเลิกการเช่าเกินกว่า 1 ปีแล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้

คดีต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ศาลชั้นต้นสั่งอุทธรณ์ว่าจำเลยอุทธรณ์ทั้งปัญหาข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายเห็นควรรับอุทธรณ์ทั้งหมด จึงรับเป็นอุทธรณ์นั้น ยังถือไม่ได้ว่ามีการรับรองให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้
คดีต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ซึ่งศาลชั้นต้นสั่งรับอุทธรณ์ข้อเท็จจริงมาโดยไม่ถูกต้อง แม้ศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยและฟังข้อเท็จจริงอย่างเดียวกับศาลชั้นต้น ก็เป็นการวินิจฉัยที่ไม่ชอบ หากมีการฎีกาข้อเท็จจริงต่อมา ถือว่าไม่ใช่ข้อที่ว่ามาแล้วโดยชอบในชั้นอุทธรณ์ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมคนหนึ่ง มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากที่ดินและห้องอันเป็นกรรมสิทธิ์รวมได้โดยลำพังเพราะเป็นการใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรัพย์สินทั้งหมดเพื่อต่อสู้บุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1359 ซึ่งหมายความรวมถึงการต่อสู้ในฐานะเป็นโจทก์ด้วยมิใช่เฉพาะการต่อสู้ในฐานะจำเลยเท่านั้น
เมื่อมีการบอกเลิกการเช่าแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมมาฟ้องเรียกทรัพย์ที่เช่าคืนจากผู้เช่า ถือไม่ได้ว่าเป็นการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ของการเป็นเจ้าของรวม
ปัญหาที่ว่า จำเลยเช่าที่ดินและห้องของโจทก์เพื่ออยู่อาศัยหรือประกอบการค้าเป็นปัญหาข้อเท็จจริง
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและห้องเช่า จำเลยต่อสู้ว่าเช่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 มิได้กล่าวโดยชัดแจ้งให้คลุมถึงการเช่าห้องด้วย ศาลย่อมไม่อาจจะยกเอาความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าวขึ้นวินิจฉัยให้เป็นคุณแก่จำเลยเกี่ยวกับการเช่าห้องได้
การเช่าห้องภายหลังจากวันประกาศใช้ พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 ห้องเช่านั้นไม่เป็นเคหะควบคุมอันจะได้รับความคุ้มครอง
โจทก์บอกเลิกการเช่ากับจำเลยโดยปรากฏชัดแจ้งจากหนังสือบอกเลิกการเช่าแล้วว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะทำสัญญาให้จำเลยเช่าห้องและที่ดินของโจทก์ต่อไป การที่โจทก์ยังรับเงินเท่าค่าเช่าจากจำเลย โดยโจทก์ถือเป็นค่าเสียหายในการที่จำเลยใช้ทรัพย์ของโจทก์ ย่อมมิใช่เป็นการทำสัญญาเช่ากันใหม่ แต่เป็นเรื่องโจทก์กระทำเพื่อบรรเทาความเสียหายซึ่งโจทก์ได้รับอยู่เท่านั้น

ผู้เช่าที่ดินปลูกบ้านอยู่อาศัยทำสัญญากับผู้ให้เช่าว่าจะรื้อถอนบ้านออกไปจากที่ดินภายในเวลาที่กำหนด และผู้ให้เช่าตกลงจะให้เงินค่ารื้อถอน แต่ผู้เช่าผิดสัญญาขายบ้านให้ผู้ซื้อรื้อไปหลังจากพ้นกำหนดแล้ว ตามสัญญาระบุว่าหากผู้เช่าไม่รื้อบ้านออกจากที่เช่าไปให้เสร็จสิ้นตามกำหนด ผู้เช่ายอมเลิกสละสิทธิการเช่าที่ดินและให้บ้านของผู้เช่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าตามสัญญาแล้วผู้เช่าย่อมหมดสิทธิที่จะรื้อถอนบ้านออกไปและเรียกค่ารื้อถอนจากผู้ให้เช่า

ผู้เช่าที่ดินปลูกบ้านอยู่อาศัยทำสัญญากับผู้ให้เช่าว่าจะรื้อถอนบ้านออกไปจากที่ดินภายในเวลาที่กำหนด และผู้ให้เช่าตกลงจะให้เงินค่ารื้อถอน แต่ผู้เช่าผิดสัญญาขายบ้านให้ผู้ซื้อรื้อไปหลังจากพ้นกำหนดแล้ว ตามสัญญาระบุว่าหากผู้เช่าไม่รื้อบ้านออกจากที่เช่าไปให้เสร็จสิ้นตามกำหนด ผู้เช่ายอมเลิกสละสิทธิการเช่าที่ดินและให้บ้านของผู้เช่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าตามสัญญาแล้วผู้เช่าย่อมหมดสิทธิที่จะรื้อถอนบ้านออกไปและเรียกค่ารื้อถอนจากผู้ให้เช่า

หนังสือมอบอำนาจ ระบุให้อำนาจตัวแทนทำกิจการแทนตัวการไว้หลายอย่างและให้ยื่นฟ้องต่อศาลเกี่ยวกับทรัพย์สินของตัวการได้ด้วยดังนี้ ตัวแทนผู้ได้รับมอบอำนาจนั้นย่อมมีอำนาจฟ้องคดีแทนตัวการได้หาจำต้องมีการมอบอำนาจกันเฉพาะเรื่องเฉพาะรายไม่
ที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 801 บัญญัติว่าตัวแทน ได้รับมอบอำนาจทั่วไปไม่อาจยื่นฟ้องต่อศาลได้นั้นมีความหมายแต่เพียงว่า หากการมอบอำนาจมิได้ระบุไว้ว่าให้ตัวแทนยื่นฟ้องต่อศาลแทนตัวการ ตัวแทนก็ไม่อาจยื่นฟ้องได้
หนังสือบอกกล่าวของผู้ให้เช่าถึงผู้เช่า มีข้อความว่า'ขอรับตึกแถวดังกล่าวคืนจากการเช่าจากท่าน เพื่อมาทำการปรับปรุง' ถือได้ว่าเป็นการบอกเลิกการเช่าโดยชอบแม้จะมีข้อความต่อไปว่า หากผู้เช่าขัดข้องอย่างไร ก็ขอได้กรุณาแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบด้วย ก็เป็นแต่เพียงการแสดงความสุภาพในการใช้ถ้อยคำเท่านั้น ไม่เปลี่ยนแปลงความประสงค์ของผู้ให้เช่าอันเป็นสาระสำคัญที่จะเลิกการเช่า
สัญญาเช่าตึกแถวมีกำหนดเวลา 1 ปี และมีข้อสัญญาข้อหนึ่งว่า เมื่อผู้เช่าชำระค่าเช่าให้ตามกำหนดและปฏิบัติตามข้อสัญญาครบถ้วน ผู้เช่าจะอยู่ในสถานที่เช่าได้โดยสบายตลอดระยะเวลาที่เช่าซึ่งกล่าวแล้ว เว้นเสียต่อทางการหรือรัฐบาลต้องการเพื่อผลประโยชน์ใด ๆ แล้ว แม้แต่ยังไม่ครบกำหนดอายุสัญญาเช่าผู้เช่าจำต้องส่งสถานที่เช่าคืนภายในกำหนดหนึ่งเดือนนับแต่วันที่ผู้ให้เช่าบอกกล่าวข้อสัญญานี้ย่อมมีผลใช้บังคับเฉพาะภายในกำหนดอายุสัญญาเช่า 1 ปีเท่านั้น เมื่อสัญญาเช่าระงับเมื่อครบ 1 ปี ข้อสัญญาดังกล่าวย่อมระงับไปด้วย. ไม่มีผลใช้บังคับถึงการเช่าต่อมาโดยไม่มีกำหนดเวลา

หนังสือมอบอำนาจระบุให้อำนาจตัวแทนทำกิจการแทนตัวการไว้หลายอย่างและให้ยื่นฟ้องต่อศาลเกี่ยวกับทรัพย์สินของตัวการได้ด้วย ดังนี้ ตัวแทนผู้ได้รับมอบอำนาจนั้นย่อมมีอำนาจฟ้องคดีแทนตัวการได้หาจำต้องมีการมอบอำนาจกันเฉพาะเรื่องเฉพาะรายไม่
ที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 801 บัญญัติว่า ตัวแทนได้รับมอบอำนาจทั่วไปไม่อาจยื่นฟ้องต่อศาลได้นั้น มีความหมายแต่เพียงว่า หากการมอบอำนาจมิได้ระบุไว้ว่าให้ตัวแทนยื่นฟ้องต่อศาลแทนตัวการ ตัวแทนก็ไม่อาจยื่นฟ้องได้
หนังสือบอกกล่าวของผู้ให้เช่าถึงผู้เช่า มีข้อความว่า'ขอรับตึกแถวดังกล่าวคืนจากการเช่าจากท่าน เพื่อมาทำการปรับปรุง' ถือได้ว่าเป็นการบอกเลิกการเช่าโดยชอบแม้จะมีข้อความต่อไปว่า หากผู้เช่าขัดข้องอย่างไรก็ขอได้กรุณาแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบด้วย ก็เป็นแต่เพียงการแสดงความสุภาพในการใช้ถ้อยคำเท่านั้น ไม่เปลี่ยนแปลงความประสงค์ของผู้ให้เช่าอันเป็นสาระสำคัญที่จะเลิกการเช่า
สัญญาเช่าตึกแถวมีกำหนดเวลา 1 ปี และมีข้อสัญญาข้อหนึ่งว่า เมื่อผู้เช่าชำระค่าเช่าให้ตามกำหนดและปฏิบัติตามข้อสัญญาครบถ้วน ผู้เช่าจะอยู่ในสถานที่เช่าได้โดยสบายตลอดระยะเวลาที่เช่าซึ่งกล่าวแล้ว เว้นเสียต่อทางการหรือรัฐบาลต้องการเพื่อผลประโยชน์ใด ๆ แล้ว แม้แต่ยังไม่ครบกำหนดอายุสัญญาเช่าผู้เช่าจำต้องส่งสถานที่เช่าคืนภายในกำหนดหนึ่งเดือนนับแต่วันที่ผู้ให้เช่าบอกกล่าวข้อสัญญานี้ย่อมมีผลใช้บังคับเฉพาะภายในกำหนดอายุสัญญาเช่า 1 ปีเท่านั้น เมื่อสัญญาเช่าระงับเมื่อครบ 1 ปี ข้อสัญญาดังกล่าวย่อมระงับไปด้วย. ไม่มีผลใช้บังคับถึงการเช่าต่อมาโดยไม่มีกำหนดเวลา

สัญญาเช่าซึ่งระบุว่าเมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้วหากผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อไป ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก และค่าเช่าจะได้ตกลงกันภายหลังนั้น เป็นเพียงผู้ให้เช่าให้โอกาสผู้เช่าที่จะต่อสัญญาเช่าได้อีก ในเมื่อตกลงค่าเช่ากันเรียบร้อยแล้ว และไม่มีพันธะผูกพันผู้ให้เช่าว่าจะเรียกร้องค่าเช่ามากน้อยเพียงใด เมื่อผู้ให้เช่ากำหนดอัตราค่าเช่าแล้ว ผู้เช่าไม่สนองรับ ก็เป็นอันตกลงค่าเช่ากันไม่ได้ สัญญาเช่าต่อไปย่อมไม่เกิด
เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเช่าแล้วและสัญญาเช่าต่อไปไม่เกิด เพราะตกลงอัตราค่าเช่ากันไม่ได้ผู้ให้เช่าย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับผู้เช่าได้ และถือไม่ได้ว่าผู้ให้เช่าใช้สิทธิโดยไม่สุจริต

โจทก์จำเลยทำสัญญากันให้โจทก์ลงทุนสร้างตึกแถวในที่ดินของจำเลยและยกกรรมสิทธิ์ให้จำเลย โดยโจทก์มีสิทธิหาผู้เช่ามาเช่าและเรียกค่าช่วยก่อสร้างได้ จำเลยมีหน้าที่ทำสัญญาเช่ากับผู้เช่าและจดทะเบียนการเช่าให้สิบปีซึ่งตามสัญญาระบุว่าจะทำสัญญาเช่าเมื่อใดก็ตาม ต้องมีกำหนด การเช่า 10 ปี นับจากวันทำสัญญาเป็นต้นไปเมื่อโจทก์สร้างตึกแถวเสร็จและหาผู้เช่ามาทำสัญญาเช่าจำเลยบิดพลิ้วไม่ยอมทำ โจทก์บอกกล่าวให้ไปทำก็ไม่ยอมทำจนโจทก์ต้องฟ้อง ดังนี้ ศาลต้องพิพากษาให้จำเลยทำสัญญาเช่ามีกำหนดสิบปีนับจากวันทำสัญญาเป็นต้นไป จะนับระยะเวลาเช่าตั้งแต่วันที่โจทก์บอกกล่าวครบกำหนดหาได้ไม่ เพราะผิดจากเจตนาของคู่สัญญา

โจทก์จำเลยทำสัญญากันให้โจทก์ลงทุนสร้างตึกแถวในที่ดินของจำเลยและยกกรรมสิทธิ์ให้จำเลย โดยโจทก์มีสิทธิหาผู้เช่ามาเช่าและเรียกค่าช่วยก่อสร้างได้ จำเลยมีหน้าที่ทำสัญญาเช่ากับผู้เช่าและจดทะเบียนการเช่าให้สิบปี ซึ่งตามสัญญาระบุว่าจะทำสัญญาเช่าเมื่อใดก็ตามต้องมีกำหนดการเช่า 10 ปี นับจากวันทำสัญญาเป็นต้นไปเมื่อโจทก์สร้างตึกแถวเสร็จและหาผู้เช่ามาทำสัญญาเช่าจำเลยบิดพลิ้วไม่ยอมทำ โจทก์บอกกล่าวให้ไปทำก็ไม่ยอมทำจนโจทก์ต้องฟ้อง ดังนี้ ศาลต้องพิพากษาให้จำเลยทำสัญญาเช่ามีกำหนดสิบปีนับจากวันทำสัญญาเป็นต้นไปจะนับระยะเวลาเช่าตั้งแต่วันที่โจทก์บอกกล่าวครบกำหนดหาได้ไม่ เพราะผิดจากเจตนาของคู่สัญญา

ศาลชั้นต้นสั่งให้รวมการพิจารณาคดีทั้ง 11 สำนวนเข้าด้วยกันจำเลยแต่ละคนในทุกสำนวนต่างก็อ้างตนเองเป็นพยาน โดยรวมอยู่ในบัญชีระบุพยานฉบับเดียวกัน แสดงว่าจำเลยในคดีหนึ่งมิได้เป็นพยานเฉพาะคดีของตนเองเท่านั้น แต่ต่างเป็นพยานซึ่งกันและกันในทุกคดี จึงต้องห้ามไม่ให้เบิกความต่อหน้าจำเลยอื่นที่จะเบิกความเป็นพยานในภายหลัง
โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินกับกองมรดกของ ส. ครบกำหนดเวลาเช่าในสิ้นเดือนมีนาคม 2511 ต่อมาโจทก์ทำสัญญาเช่าต่อ เริ่มนับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2511 เป็นต้นไป จึงมีช่วงว่างอยู่ 3 เดือน แต่โจทก์ยังครอบครองทรัพย์ที่เช่าอยู่ในระหว่าง 3 เดือนนั้น ถือได้ว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา จำเลยอยู่ในห้องพิพาทโดยอาศัยสัญญาที่ทำไว้กับโจทก์ ดังนี้ เมื่อสัญญาเช่าช่วงที่พวกจำเลยทำไว้กับโจทก์สิ้นสุดลง โจทก์ก็มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้