คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

บันทึกข้อตกลงที่ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์โดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า ไม่มีผลให้สิทธิการเช่าของผู้เช่าโอนไปยังโจทก์
สัญญาเช่าตึกแถวมีข้อความว่า ผู้ให้เช่ายินยอมให้เช่าช่วงได้แต่ต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่า ก่อนถ้าผู้เช่าให้โจทก์เช่าช่วงโดยผู้ให้เช่าไม่ได้ให้ความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร สัญญาเช่าระหว่างผู้เช่ากับโจทก์ย่อมไม่มีผลผูกพันผู้ให้เช่า ดังนั้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิและไม่มีอำนาจให้จำเลยเช่าช่วงต่อและไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกไปจากตึกแถวที่เช่า

ที่ดินที่ทางราชการสงวนไว้สำหรับใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดิน เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1304(3) แม้ผู้เข้าครอบครองจะได้แจ้งการครอบครองไว้ ก็ไม่ทำให้สภาพของที่ดินซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินเปลี่ยนแปลงไป ผู้ครอบครองนำที่ดินดังกล่าวให้ผู้อื่นเช่า สัญญาเช่าตกเป็นโมฆะ ผู้ครอบครองไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่หรือเรียกค่าเช่าจากผู้เช่า

เจ้าของที่ดินและตึกพิพาท เอาที่ดินและตึกพิพาทไปขายฝากในระหว่างขายฝากได้เอาตึกพิพาทไปให้จำเลยเช่า โดยผู้ซื้อฝากมิได้รู้เห็นยินยอมอนุญาต สัญญาเช่าจึงไม่ผูกพันผู้ซื้อฝากแต่เจ้าของที่ดินและตึกพิพาทกับผู้เช่ายังคงถูกผูกพันอยู่ตามสัญญาเช่า เพราะสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าเป็นบุคคลสิทธิ เมื่อเจ้าของที่ดินขายฝากแล้วไม่ไถ่คืนทรัพย์สินที่ขายฝากหลุดเป็นสิทธิแก่ผู้ซื้อฝาก ผู้ซื้อฝากได้ขายให้แก่ผู้ซื้อ ในที่สุดเจ้าของที่ดินและตึกพิพาทได้ซื้อที่ดินและตึกพิพาทคืนมาเป็นกรรมสิทธิ์อีกครั้งหนึ่งจึงต้องถือว่า ตึกพิพาทมีสัญญาเช่าที่จดทะเบียนโดยชอบระหว่างเจ้าของที่ดินและตึกพิพาทกับจำเลยผู้เช่า เมื่อเจ้าของนำที่ดินและตึกพิพาทไปขายฝากใหม่ ผู้ซื้อฝากคนใหม่จึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า ซึ่งเจ้าของที่ดินมีอยู่ต่อจำเลยแม้ภายหลังผู้ซื้อฝากจะได้ทรัพย์สินหลุดเป็นสิทธิแล้วขายต่อให้แก่โจทก์ สัญญาเช่าดังกล่าวก็ยังคงตกติดมายังโจทก์อีกมิได้ระงับไปแต่อย่างใด โจทก์ผู้รับโอนถูกผูกพันตามสัญญาเช่านั้นจึงยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกไปจากตึกพิพาทหรือเรียกค่าเสียหาย

เจ้าของที่ดินและตึกพิพาทเอาที่ดินและตึกพิพาทไปขายฝากในระหว่างขายฝากได้เอาตึกพิพาทไปให้จำเลยเช่า โดยผู้ซื้อฝากมิได้รู้เห็นยินยอมอนุญาต สัญญาเช่าจึงไม่ผูกพันผู้ซื้อฝาก แต่เจ้าของที่ดินและตึกพิพาทกับผู้เช่ายังคงถูกผูกพันอยู่ตามสัญญาเช่า เพราะสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าเป็นบุคคลสิทธิ เมื่อเจ้าของที่ดินขายฝาก แล้วไม่ไถ่คืน ทรัพย์สินที่ขายฝากหลุดเป็นสิทธิแก่ผู้ซื้อฝากผู้ซื้อฝากได้ขายให้แก่ผู้ซื้อ ในที่สุดเจ้าของที่ดินและตึกพิพาทได้ซื้อที่ดินและตึกพิพาทคืนมาเป็นกรรมสิทธิ์อีกครั้งหนึ่ง จึงต้องถือว่า ตึกพิพาทมีสัญญาเช่าที่จดทะเบียนโดยชอบ ระหว่างเจ้าของที่ดินและตึกพิพาทกับจำเลยผู้เช่า เมื่อเจ้าของนำที่ดินและตึกพิพาทไปขายฝากใหม่ผู้ซื้อฝากคนใหม่จึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า ซึ่งเจ้าของที่ดินมีอยู่ต่อจำเลยแม้ภายหลังผู้ซื้อฝากจะได้ทรัพย์สินหลุดเป็นสิทธิแล้วขายต่อให้แก่โจทก์ สัญญาเช่าดังกล่าวก็ยังคงตกติดมายังโจทก์อีกมิได้ระงับไปแต่อย่างใด โจทก์ผู้รับโอนถูกผูกพันตามสัญญาเช่านั้น จึงยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกไปจากตึกพิพาท หรือเรียกค่าเสียหาย

สัญญาขายสิทธิการเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน ไม่ใช่สัญญาที่กำหนดเอาหน้าที่ให้จำเลยทำแต่ฝ่ายเดียว และไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อย เพราะเป็นสัญญาก่อให้เกิดหนี้ทำให้โจทก์จำเลยทั้งสองฝ่ายต่างเป็นเจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและกันจำเลยเป็นเจ้าหนี้ในการที่จะเรียกร้องเอาราคาค่าโอนสิทธิในการเช่าให้แก่โจทก์ ในเวลาเดียวกันก็เป็นลูกหนี้ในการที่จะต้องแสดงเจตนาต่อผู้ให้เช่าโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์ โจทก์เป็นเจ้าหนี้จำเลยในการที่จะเรียกร้องให้จำเลยดำเนินการโอนสิทธิการเช่าและส่งมอบห้องเช่าให้แก่โจทก์ และเป็นลูกหนี้ที่จะต้องชำระราคาค่ารับโอนสิทธิการเช่าให้แก่จำเลย และข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลยไม่เป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อย จึงเป็นสัญญาที่สมบูรณ์ตามกฎหมายเมื่อจำเลยไม่ดำเนินการโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ จึงถือได้ว่าจำเลยผิดสัญญา
เหตุสุดวิสัยนั้นจะต้องเป็นเหตุที่ไม่มีใครอาจจะป้องกันได้ การที่จำเลยไม่อาจโอนสิทธิการเช่าโดยจำเลยยังไม่มีสิทธิการเช่าห้องโดยสมบูรณ์ เพราะจำเลยยังค้างชำระเงินบำรุงสำหรับสิทธิในการเช่าห้องพิพาทอยู่ และจำเลยยังไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าให้โอนสิทธิการเช่าห้องพิพาทให้โจทก์ ไม่เป็นเหตุสุดวิสัย
สัญญาระบุว่า จำเลยจะต้องส่งมอบห้องที่จำเลยขายสิทธิการเช่าให้โจทก์ภายในวันที่ 5 สิงหาคม 2509 แม้ในวันที่ 30 กรกฎาคม 2509 จำเลยจะนัดให้โจทก์ไปรับโอนสิทธิการเช่าแล้วจำเลยไม่ไป ก็ยังถือไม่ได้ว่าเป็นการผิดนัด ไม่เป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยใช้ค่าสินไหมทดแทนความเสียหายที่โจทก์ก่อให้เกิดขึ้นก่อนเวลาที่จำเลยผิดนัดได้
การค้าย่อมมีทั้งการขาดทุนและกำไร เมื่อจำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์เสียหาย แม้โจทก์จะนำสืบไม่ได้ว่าเสียหายไปจำนวนเท่าใด ศาลก็กำหนดให้ตามสมควรแก่พฤติการณ์ได้
การโอนสิทธิการเช่าห้องพิพาทจะมีผลต่อเมื่อผู้ให้เช่ายินยอมเสียก่อนจึงจะโอนกันได้ จะถือเอาคำพิพากษาบังคับผู้ให้เช่ายอมให้โจทก์เช่าห้องพิพาทไม่ได้ ต้องพิพากษาให้จำเลยแสดงเจตนาต่อผู้ให้เช่ายอมโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์

จำเลยทำสัญญากับโจทก์ ให้โจทก์เช่าห้องในโรงแรมจำเลยตามสัญญากำหนดว่าโจทก์จะต้องเสนอแบบแปลนการตบแต่งห้องให้จำเลยอนุญาตและทำตามที่จำเลยอนุมัติ หาไม่ให้จำเลยเลิกสัญญาและริบเงินประกันการเช่าได้ แม้จะปรากฏว่าโจทก์เข้าไปจัดการตบแต่งห้อง โดยไม่ได้เสนอแบบแปลนต่อจำเลยเสียก่อน แต่การที่จำเลยมอบกุญแจห้องให้โจทก์เข้าไปตบแต่งห้องและมีคนของจำเลยเข้าไปบงการดูแลในการตบแต่งทั้งจำเลยก็กระทำกิจการอยู่ในที่แห่งเดียวกัน ปล่อยให้โจทก์ตบแต่งห้องได้ โดยไม่คัดค้านประการใด พฤติการณ์แวดล้อมดังนี้เป็นปริยายว่าจำเลยได้อนุญาตให้โจทก์เข้าตบแต่งห้องเช่าได้ โดยไม่ต้องยื่นแบบแปลนแล้ว จำเลยจะกลับมาอ้างว่าโจทก์ทำผิดสัญญา ไม่เสนอแบบแปลนก่อนตบแต่งหาได้ไม่
จำเลยขัดขวางไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญาให้เช่าและเป็นฝ่ายบอกเลิกสัญญาจนโจทก์ต้องมาฟ้องเรียกเงินประกันการเช่าคืนและเรียกค่าเสียหาย ถือได้ว่าโจทก์ยินยอมเลิกการเช่ากับจำเลยแล้วโจทก์มีสิทธิคิดดอกเบี้ยในเงินประกันการเช่าที่จะได้คืนจากจำเลยนับตั้งแต่วันที่จำเลยได้รับเงินนั้นไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 391 เมื่อโจทก์ขอเพียงนับตั้งแต่วันที่จำเลยบอกเลิกสัญญาศาลย่อมพิพากษาให้เพียงเท่าที่โจทก์ขอส่วนดอกเบี้ยในเงินค่าเสียหายโจทก์เรียกได้นับแต่วันที่จำเลยผิดนัด เมื่อไม่ปรากฏวันผิดนัดแน่นอนศาลย่อมคิดให้นับแต่วันฟ้อง
กรรมการทำสัญญาในฐานะผู้แทนของบริษัทจำกัดซึ่งเป็นนิติบุคคลไม่ต้องรับผิดชอบเป็นส่วนตัว

จำเลยทำสัญญากับโจทก์ ให้โจทก์เช่าห้องในโรงแรมจำเลยตามสัญญากำหนดว่าโจทก์จะต้องเสนอแบบแปลนการตบแต่งห้องให้จำเลยอนุญาตและทำตามที่จำเลยอนุมัติ หาไม่ให้จำเลยเลิกสัญญาและริบเงินประกันการเช่าได้ แม้จะปรากฏว่าโจทก์เข้าไปจัดการตบแต่งห้อง โดยไม่ได้เสนอแบบแปลนต่อจำเลยเสียก่อน แต่การที่จำเลยมอบกุญแจห้องให้โจทก์เข้าไปตบแต่งห้องและมีคนของจำเลยเข้าไปบงการดูแลในการตบแต่ง ทั้งจำเลยก็กระทำกิจการอยู่ในที่แห่งเดียวกัน ปล่อยให้โจทก์ตบแต่งห้องได้ โดยไม่คัดค้านประการใด พฤติการณ์แวดล้อมดังนี้เป็นปริยายว่าจำเลยได้อนุญาตให้โจทก์เข้าตบแต่งห้องเช่าได้ โดยไม่ต้องยื่นแบบแปลนแล้ว จำเลยจะกลับมาอ้างว่าโจทก์ทำผิดสัญญา ไม่เสนอแบบแปลนก่อนตบแต่งหาได้ไม่
จำเลยขัดขวางไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญาให้เช่าและเป็นฝ่ายบอกเลิกสัญญาจนโจทก์ต้องมาฟ้องเรียกเงินประกันการเช่าคืนและเรียกค่าเสียหาย ถือได้ว่าโจทก์ยินยอมเลิกการเช่ากับจำเลยแล้ว โจทก์มีสิทธิคิดดอกเบี้ยในเงินประกันการเช่าที่จะได้คืนจากจำเลยนับตั้งแต่วันที่จำเลยได้รับเงินนั้นไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 เมื่อโจทก์ขอเพียงนับตั้งแต่วันที่จำเลยบอกเลิกสัญญา ศาลย่อมพิพากษาให้เพียงเท่าที่โจทก์ขอส่วนดอกเบี้ยในเงินค่าเสียหายโจทก์เรียกได้นับแต่วันที่จำเลยผิดนัด เมื่อไม่ปรากฏวันผิดนัดแน่นอน ศาลย่อมคิดให้นับแต่วันฟ้อง
กรรมการทำสัญญาในฐานะผู้แทนของบริษัทจำกัดซึ่งเป็นนิติบุคคล ไม่ต้องรับผิดชอบเป็นส่วนตัว

คดีก่อน โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาทของโจทก์ จำเลยต่อสู้ว่าจำเลยเป็นผู้ออกทุนทรัพย์ปลูกสร้างตึกพิพาทในที่ดินของโจทก์และจำเลยยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทให้โจทก์ ตึกพิพาทยังเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่ากรรมสิทธิ์ตึกพิพาทตกเป็นของโจทก์แล้วแต่สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยยังไม่ครบกำหนด โจทก์ยังไม่ครบกำหนด โจทก์ยังไม่มีอำนาจพ้องพิพากษายกฟ้องจำเลยอุทธรณ์ว่ากรรมสิทธิ์ในตึกพิพาทเป็นของจำเลย ขณะที่คดีก่อนอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ โจทก์ก็มาฟ้องคดีใหม่ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารโดยอ้างว่าสัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว จำเลยคงต่อสู้เช่นเดิมว่าตึกพิพาทเป็นของจำเลย ดังนี้ ทั้งสองคดีย่อมมีประเด็นอย่างเดียวกันว่า ตึกพิพาทเป็นของโจทก์หรือจำเลย การที่โจทก์มาฟ้องคดีใหม่จึงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 173 วรรคสอง (1)

คดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าไม่เกินเดือนละสองพันบาท และเรียกค่าเสียหายไม่เกินสองพันบาทต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง แม้ศาลชั้นต้นจะสั่งรับอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงและศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัย ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อเท็จจริงที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์หากจำเลยฎีกาในข้อเท็จจริงต่อมา ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
คดีที่โจทก์ฟ้องและจำเลยฟ้องแย้ง จะอุทธรณ์ฎีกาในข้อเท็จจริงได้หรือไม่ ต้องแยกพิจารณา แม้คดีที่โจทก์ฟ้องต้องห้ามคดีที่จำเลยฟ้องแย้งก็อาจไม่ต้องห้าม
สัญญาเช่าตึกมีกำหนดระยะเวลาเช่า 12 ปี ซึ่งผู้เช่าเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้ผู้ให้เช่านั้น เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีผลใช้บังคับระหว่างคู่สัญญาได้เต็ม 12 ปีตามสัญญาแต่มีผลใช้บังคับผู้รับโอนตึกต่อไปได้เพียง 3 ปี เพราะมิได้จดทะเบียน เว้นแต่ผู้รับโอนนั้นจะได้ตกลงยินยอมเข้าผูกพันตนในอันที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นแทนผู้ให้เช่าเดิมต่อไปอันเป็นการตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอกซึ่งจะทำให้บุคคลภายนอกคือผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้องชำระหนี้จากผู้รับโอนซึ่งเป็นลูกหนี้โดยตรงได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 374
จำเลยฎีกาว่าโจทก์ใช้สิทธิไม่สุจริต อ้างข้อเท็จจริงที่ หาว่าโจทก์ใช้สิทธิไม่สุจริตต่างกับที่อ้างในศาลชั้นต้นแม้ศาลชั้นต้นจะสั่งรับอุทธรณ์มาและศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยให้หรือไม่ก็ตาม ก็ถือไม่ได้ว่าได้ยกขึ้นว่ามาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบ เป็นฎีกาต้องห้าม ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

คดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าไม่เกินเดือนละสองพันบาท และเรียกค่าเสียหายไม่เกินสองพันบาทต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง แม้ศาลชั้นต้นจะสั่งรับอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงและศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัย ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อเท็จจริงที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์หากจำเลยฎีกาในข้อเท็จจริงต่อมา ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
คดีที่โจทก์ฟ้องและจำเลยฟ้องแย้งจะอุทธรณ์ฎีกาในข้อเท็จจริงได้หรือไม่ ต้องแยกพิจารณา แม้คดีที่โจทก์ฟ้องต้องห้ามคดีที่จำเลยฟ้องแย้งก็อาจไม่ต้องห้าม
สัญญาเช่าตึกมีกำหนดระยะเวลาเช่า 12 ปี ซึ่งผู้เช่าเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้ผู้ให้เช่านั้น เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีผลใช้บังคับระหว่างคู่สัญญาได้เต็ม 12 ปีตามสัญญา แต่มีผลใช้บังคับผู้รับโอนตึกต่อไปได้เพียง 3 ปี เพราะมิได้จดทะเบียนเว้นแต่ผู้รับโอนนั้นจะได้ตกลงยินยอมเข้าผูกพันตนในอันที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นแทนผู้ให้เช่าเดิมต่อไปอันเป็นการตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอกซึ่งจะทำให้บุคคลภายนอกคือผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้องชำระหนี้จากผู้รับโอนซึ่งเป็นลูกหนี้โดยตรงได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 374
จำเลยฎีกาว่าโจทก์ใช้สิทธิไม่สุจริต อ้างข้อเท็จจริงที่หาว่าโจทก์ใช้สิทธิไม่สุจริตต่างกับที่อ้างในศาลชั้นต้นแม้ศาลชั้นต้นจะสั่งรับอุทธรณ์มาและศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยให้หรือไม่ก็ตาม ก็ถือไม่ได้ว่าได้ยกขึ้นว่ามาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบ เป็นฎีกาต้องห้าม ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย