คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ขายที่ดิน

เจ้าของร่วมคนหนึ่งๆ ขายที่ดินให้ผู้อื่นโดยระบุส่วนสัดของตนบอกจำนวนเนื้อที่ไว้อย่างชัดแจ้ง มิได้เกินกว่าส่วนสิทธิของตนนั้น แม้เจ้าของร่วมคนอื่นจะมิได้รู้เห็นยินยอมด้วยก็ตาม การซื้อขายนั้นก็ย่อมสมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 วรรคหนึ่ง ส่วนมาตรา 1361 วรรคสอง นั้น ท่านประสงค์ห้ามมิให้เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ จำหน่ายจำนำหรือก่อให้เกิดภาระติดพันแก่ตัวทรัพย์สินนั้น โดยมิได้รับความยินยอมแห่งเจ้าของร่วมทุกคน เพราะเป็นการทำลายสิทธิของเจ้าของรวมคนอื่นด้วย มิใช่แต่เฉพาะส่วนของตน (ฎีกาที่ 277/2493)

ผู้จำนองตกลงขายที่ดินที่จำนองให้แก่ผู้รับจำนองโดยให้เงินที่ค้างชำระเป็นการชำระราคานั้น ถือว่าเป็นการแปลงหนี้ใหม่แล้ว สิทธิขอไถ่ถอนก็ย่อมเป็นอันระงับไป
จำเลยอุทธรณ์ว่าศาลแขวงพิพากษาให้จำเลยแพ้โดยไม่สืบพยานไม่ชอบ ขอให้กลับศาลแขวงสั่งให้ศาลนั้นโอนคดีดังนี้ตีความได้ว่าขอให้ยกคำพิพากษาศาลแขวงและสั่งให้ศาลนั้นโอนคดี
ในกรณีที่มีการอุทธรณ์และฎีกาแล้วขอให้โอนคดีนั้นศาลฎีกาให้คู่ความไปว่ากล่าวกันตามวิธีพิจารณาความแพ่ง

ในเรื่องผิดสัญญาขายที่ดินศาลพิพากษาให้จำเลยโอนที่ดินตามโฉนดที่ระบุไว้ให้โจทก์ในราคาไร่ละ 2000 บาทรวม 7600 บาท ซึ่งคิดจากจำนวน 38 ไร่ เมื่อปรากฎว่าที่มีจำนวนเกิน 38 ไร่จำเลยก็ต้องโอนให้โจทก์ทั้งหมด และโจทก์ต้องชำระราคาในที่ดินเพิ่มขึ้นนั้นด้วย

ขอให้ริบเงินไถ่ถอนการขายที่ดิน
ยกฟ้อง

ที่ดิน
อาศัย
เจ้าของที่ดินมีสิทธิฟ้องชัยไล่ผู้อาศัยได้เสมอ แม้จะมีสัญญาว่ายอมให้ผู้อาศัยขายที่นั้นและยอมให้ส่วนแบ่งด้วย

จำเลยที่ 3 นำที่ดินโฉนดเลขที่ 16985 ไปจำนองเป็นประกันหนี้แก่ธนาคาร ท. โดยผู้ร้องลงชื่อเป็นพยานในการทำนิติกรรม แสดงให้เห็นถึงผู้ร้องได้ทราบดีแล้วว่าจำเลยที่ 3 จะนำสินสมรสไปจำนองเป็นประกันหนี้ การทำนิติกรรมของจำเลยที่ 3 จึงเป็นหนี้ที่เกี่ยวข้องกับสินสมรส หนี้ที่เกิดขึ้นจึงเป็นหนี้ร่วมที่สามีหรือภริยาก่อให้เกิดขึ้นระหว่างสมรสเนื่องจากเป็นหนี้ที่เกี่ยวข้องกับสินสมรส หนี้ดังกล่าวจึงเป็นหนี้ร่วมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1490 ส่วนการที่จำเลยที่ 3 ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 16985 ให้จำเลยที่ 1 ก็เป็นการขายให้แก่นิติบุคคลซึ่งมีจำเลยที่ 3 เป็นกรรมการ และการที่จำเลยที่ 1 นำที่ดินไปจำนองโจทก์ จำเลยที่ 3 ก็ยังคงเป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 อยู่ ดังนั้น การที่จำเลยที่ 3 ทำนิติกรรมทั้งหลายเกี่ยวข้องกับที่ดินโฉนดเลขที่ 16985 จึงเป็นหนี้ที่เกี่ยวข้องกับสินสมรส ถือได้ว่าเป็นลูกหนี้ร่วมกันระหว่างจำเลยที่ 3 กับผู้ร้องตามมาตรา 1490 เช่นกัน นอกจากนี้ หลังจากที่ผู้ร้องหย่ากับจำเลยที่ 3 แล้ว ก็ไม่ปรากฏว่าผู้ร้องติดใจในสินสมรส คือโฉนดที่ดินเลขที่ 16985 แต่ประการใด โดยปล่อยให้เวลาล่วงเลยเป็นเวลา 11 ปีเศษ ผู้ร้องเพิ่งมายื่นขอกันส่วน ดังนั้น เมื่อหนี้ระหว่างจำเลยที่ 3 กับผู้ร้องเป็นหนี้ร่วมแล้วผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิขอกันส่วน

แม้หนังสือแจ้งการประเมินภาษีธุรกิจเฉพาะ จะจัดให้มีเหตุผลของการประเมินไว้เพียงว่า โจทก์มีรายรับจากการขายที่ดินพิพาท โดยมิได้มีการยื่นแบบและชำระภาษีไว้ เจ้าพนักงานจึงประเมินเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ เงินเพิ่ม และภาษีส่วนท้องถิ่นตามกฎหมาย โดยมิได้จัดให้มีข้อกฎหมายที่อ้างอิง รวมทั้งข้อพิจารณาและข้อสนับสนุนในการใช้ดุลพินิจก็ตาม แต่เมื่อเจ้าพนักงานประเมินมีหนังสือเรื่องขอเพิ่มเติมเหตุผลในหนังสือแจ้งการประเมินซึ่งได้ระบุข้อกฎหมายที่อ้างอิง ข้อพิจารณา และข้อสนับสนุนการใช้ดุลพินิจประเมินภาษีธุรกิจเฉพาะโจทก์ทั้งสามก่อนสิ้นสุดกระบวนพิจารณาอุทธรณ์ หนังสือแจ้งการประเมินภาษีธุรกิจเฉพาะชอบด้วยมาตรา 41 แห่ง พ.ร.บ.วิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ.2539 โจทก์ทั้งสามอุทธรณ์ จำเลยมิได้ให้เหตุผลในการนำคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.82/2542 มาใช้เป็นเกณฑ์ในการประเมินธุรกิจเฉพาะแก่โจทก์ทั้งสาม จำเลยต้องใช้คำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.57/2538 ที่มีผลใช้บังคับในขณะที่โจทก์ทั้งสามทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเฉพาะส่วน การที่หนังสือแจ้งการประเมินภาษีธุรกิจเฉพาะระบุถึงคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.82/2542 ก็เป็นการอ้างเหตุผลในการประเมินไปตามคำสั่งฉบับนี้อันเป็นการให้เหตุผลในคำสั่งทางปกครองที่ประเมินภาษีโจทก์ต้องด้วย พ.ร.บ.วิธีปฏิบัติราชการปกครอง พ.ศ.2539 มาตรา 37 วรรคหนึ่งแล้ว
พฤติการณ์ที่โจทก์ทั้งสามรับโอนที่ดินพิพาทมาจากบิดาแล้วโอนให้แก่บริษัท ว. ซึ่งโจทก์ทั้งสามเป็นผู้ซื้อหุ้นเพื่อนำไปประกอบกิจการอาคารชุด ทำการโอนภายในระยะเวลาห้าปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท เป็นการโอนไปเพื่อแสวงหากำไรทางการค้า จึงเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นการค้าหรือหากำไรตาม ป.รัษฎากร มาตรา 91/2 (6) ประกอบ พ.ร.ฎ. ออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นการค้าหรือกำไร (ฉบับที่ 244) มาตรา 3 (6) ที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น
ป.รัษฎากร มาตรา 91/5 ฐานภาษีสำหรับการประกอบกิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรตามมาตรา 91/2 (6) รายรับจากการประกอบกิจการคือ รายรับก่อนหักรายจ่ายใดๆ ทั้งสิ้น ซึ่งมาตรา 91/1 (1) บัญญัติความหมายของรายรับว่า เงิน ทรัพย์สิน ค่าตอบแทน หรือประโยชน์ใดๆ อันมีมูลค่าที่ได้รับหรือพึงได้รับไม่ว่าในหรือนอกราชอาณาจักรอันเนื่องมาจากการประกอบกิจการ และให้ความหมายของมูลค่าไว้ใน มาตรา 91/1 (2) ว่าหมายถึง ราคาตลาดของทรัพย์สินฯ ยังให้ความหมายของราคาตลาดไว้ใน มาตรา 91/1 (3) ว่าราคาที่ซื้อขายกันหรือที่คิดค่าบริการกันตามความเป็นจริงทั่วไปในขณะใดขณะหนึ่ง การที่โจทก์ทั้งสามโอนที่ดินพิพาทให้แก่บริษัท ว. เป็นการโอนที่ดินพิพาทได้จดทะเบียนจำนองประกันหนี้ที่บริษัทมีต่อบริษัท อ. เป็นการขายที่ดินโดยติดภาระจำนอง ภาระจำนองย่อมตกติดไปกับตัวทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 702 วรรคสองและโจทก์ทั้งสามไม่ได้นำสืบพยานหลักฐานว่าที่ดินที่โอนไปมีราคาซื้อขายกันจริงในขณะโอนเป็นเงินเท่าใด มีเหตุเชื่อว่าผู้รับโอนคิดหักราคาที่ต้องชำระแก่ผู้โอนตามมูลค่าแห่งภาระจำนองที่ตนเองต้องรับผิดตามสัญญาจำนอง ด้วยเหตุดังกล่าวจึงเชื่อได้ว่า ราคาที่ดินที่ควรซื้อขายกันจริงขณะนั้นสำหรับกรณีการขายใดติดจำนองมีราคาตามที่ผู้โอนกับผู้รับโอนชำระกันรวมกับจำนวนเงินอย่างน้อยตามวงเงินจำนองด้วย กรณีของโจทก์ทั้งสามไม่ต้องด้วย ป.รัษฎากร มาตรา 49 ทวิ
เมื่อโจทก์ทั้งสามเข้าชื่อรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแล้วย่อมมีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในฐานะคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล ตาม ป.รัษฎากร มาตรา 91/1 วรรคสอง ที่ให้นำบทนิยามคำว่า คณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคลตามมาตรา 77/1 มาใช้บังคับ ซึ่งให้หมายความถึง กิจการของเอกชนที่กระทำโดยบุคคลธรรมดาตั้งแต่สองคนขึ้นไปอันมิใช่นิติบุคคล

โจทก์ซื้อที่ดินมาเมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2536 ต่อมาโจทก์ลงทุนปลูกสร้างอาคารลงในที่ดินของโจทก์เองเมื่อวันที่ 3 ตุลาคม 2541 แล้วขายไปเมื่อวันที่ 30 ธันวาคม 2541 จึงเป็นกรณีที่ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกัน กำหนดเวลา 5 ปี จึงต้องถือตามระยะเวลาการได้มาซึ่งที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาภายหลังตาม พ.ร.ฎ. ออกตามความใน ป.รัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 244) พ.ศ.2534 มาตรา 3 (6) วรรคท้าย ดังนั้น เมื่อโจทก์ได้อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างมาภายหลังจากที่ได้ที่ดินมาแล้ว และการโอนที่ดินดังกล่าวทำใน 5 ปี นับแต่ได้มา โดยโจทก์ซื้อ 10 ล้านบาท ขาย 30 ล้านบาท แสดงว่าที่ดินโจทก์อยู่ในทำเลที่เจริญแล้ว แม้โจทก์จะขายที่ดินส่วนอื่นตามสภาพที่ซื้อมาก็ถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 3 (6) แห่ง พ.ร.ฎ.ออกตามความใน ประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นการค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 244) พ.ศ.2534
รายรับที่คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะตาม ป.รัษฎากร มาตรา 91/1 (1) มิได้พิจารณาจากยอดเงินรายรับจริงอย่างเดียว ทรัพย์สิน ค่าตอบแทนหรือประโยชน์ใด ๆ อันมีมูลค่าที่ได้รับหรือพึงได้รับก็ถือเป็นรายรับด้วย การที่บริษัท ร. รับภาระจำนองไป 37,280,000 บาท ซึ่งเป็นภาระจำนองประกันหนี้เบิกเงินเกินบัญชีที่โจทก์ในฐานะลูกหนี้อาจก่อหนี้เต็มวงเงินตามสัญญาจำนองได้ โจทก์ย่อมได้รับประโยชน์จากจำนวนเงินที่ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างและได้ปลดตัวเองจากภาระจำนอง การปลดจากภาระจำนองจึงถือเป็นรายรับที่โจทก์พึงได้รับจากการขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วย ที่จำเลยประเมินภาษีธุรกิจเฉพาะโดยนำราคาขายมาคำนวณกับวงเงินจำนองแล้วประเมินภาษีธุรกิจเฉพาะจากรายรับ 67,280,000 บาท ตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายดังกล่าวจึงชอบแล้ว

จำเลยได้รับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทรัพย์พิพาทอันเป็นมรดกของเจ้ามรดกมา ก็เนื่องจากทายาททุกคนตกลงมอบหมายให้จำเลยเป็นผู้นำไปขายแล้วนำเงินมาแบ่งแก่ทายาท ดังเห็นได้จากที่จำเลยแบ่งเงินที่ขายให้แก่ทายาทบางคนตามสิทธิในเวลาต่อมา จำเลยจึงครอบครองที่ดินพิพาทแทนทายาททุกคนเพื่อประโยชน์ร่วมกันดังกล่าว ดังนั้น แม้ปรากฏว่าในวันที่ 1 มิถุนายน 2537 จำเลยขายที่ดินมรดกนี้ไปก็เป็นการปฏิบัติตามข้อตกลงนั้น ถือว่าจำเลยยังครอบครองเงินที่ขายแทนทายาททุกคนเพื่อการแบ่งปันกันอายุความตัดสิทธิในระหว่างทายาทด้วยกันยังไม่เริ่มนับเพราะการแบ่งปันทรัพย์มรดกนี้ยังไม่เสร็จสิ้น จำเลยจะยกอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 1754 วรรคสองและวรรคท้ายมาต่อสู้โจทก์หาได้ไม่

โจทก์นำที่ดินที่ได้รับมาทางมรดกไปแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยรวม 6 แปลง แล้วกู้ยืมเงินจากธนาคารมาทำธุรกิจสร้างอพาร์ตเมนต์ในที่ดินที่เป็นแปลงย่อยดังกล่าวรวม 2 แปลง และนำที่ดินแปลงย่อยที่พิพาทอีก 2 แปลง ไปหาผลประโยชน์โดยให้ ช. เช่า โดยมีข้อตกลงว่าเมื่อครบกำหนดเวลาเช่า ให้สิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าสร้างขึ้นในที่ดินที่เช่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า ต่อมาโจทก์ขายที่ดินที่พิพาททั้งสองแปลงเพื่อนำเงินไปชำระหนี้ธนาคาร ดังนี้แสดงให้เห็นว่าโจทก์เป็นผู้ประกอบกิจการในทางค้าอสังหาริมทรัพย์และได้ใช้ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงประกอบกิจการให้เช่าแล้ว การที่โจทก์ขายที่ดินพิพาทที่โจทก์มีไว้ในการประกอบกิจการให้เช่าก่อนสิ้นกำหนดเวลาเช่าจึงมีลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรตาม ป.รัษฎากร มาตรา 91/2 (6) ประกอบ พ.ร.ฎ.ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 244) พ.ศ.2534 มาตรา 3 (5) อันต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แม้ภายหลังจะมี พ.ร.ฎ.ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ.2541 ออกมาบังคับใช้แทนตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2542 กำหนดให้การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร มีแต่เฉพาะการขายของนิติบุคคลเท่านั้น ก็เป็นเพียงกรณีที่รัฐประสงค์จะแก้ไขการจัดเก็บภาษีตามนโยบาย ไม่มีผลลบล้างบทบังคับใช้พระราชกฤษฎีกาฉบับเดิมที่มีผลสมบูรณ์ในช่วงเวลาที่ผ่านมาแต่อย่างใด