คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ซื้อขายที่ดิน

โจทก์และจำเลยตกลงซื้อขายที่ดินและตึกแถวกันในราคา1,500,000บาทแต่ได้ทำสัญญาซื้อขายโดยระบุในสัญญาโอนว่าซื้อขายกันในราคา300,000บาทเมื่อปรากฏว่าจำเลยได้รับชำระราคาที่ดินและตึกแถวไปครบถ้วนตามราคาที่ซื้อขายกันจริงแล้วเช่นนี้จำเลยจะกลับมาฎีกาว่าสัญญาซื้อขายโจทก์แจ้งราคาเพียง300,000บาทเพื่อหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียมและค่าภาษีจึงเป็นนิติกรรมที่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชนตกเป็นโมฆะหาได้ไม่

จำเลยฎีกาว่า ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระหนี้แก่โจทก์ตามคำฟ้องโดยไม่มีข้อตกลงว่า หาก ป.ผิดนัดงวดใดงวดหนึ่งถือว่าผิดนัดทั้งหมดเป็นการไม่ชอบ เมื่อจำเลยมิได้ยกข้อต่อสู้ดังกล่าวไว้ในคำให้การ จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
เมื่อผู้พิพากษาที่พิจารณาคดีในศาลชั้นต้นได้รับรองให้จำเลยอุทธรณ์ข้อเท็จจริงได้แล้ว จำเลยย่อมมีสิทธิอุทธรณ์ปัญหาข้อเท็จจริงได้ ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยเพราะเห็นว่าอุทธรณ์ของจำเลยต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงเป็นการไม่ชอบ
โจทก์ฟ้องให้จำเลยรับผิดชำระหนี้ตามหนังสือรับสภาพหนี้ที่ ป.ทำไว้กับโจทก์ แม้มูลหนี้ตามหนังสือรับสภาพหนี้จะมิได้เกิดจากการกู้ยืมดังที่โจทก์กล่าวอ้าง แต่เกิดจากการขายที่ดินดังที่จำเลยให้การก็ตาม หนี้ตามหนังสือรับสภาพหนี้ก็เป็นมูลหนี้ที่ชอบ มีผลบังคับกันได้ตามกฎหมาย ส่วนมูลหนี้จะเกิดจากการกู้ยืมหรือเกิดจากการขายที่ดินหาใช่ข้อสำคัญไม่ ที่ศาลอุทธรณ์ให้จำเลยรับผิดชำระหนี้ตามหนังสือรับสภาพหนี้ หาใช่การวินิจฉัยข้อเท็จจริงนอกฟ้องดังที่จำเลยฎีกาไม่
ข้อตกลงที่ ป.จะโอนที่ดินให้แก่โจทก์ แต่มิได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นโมฆะ จำเลยได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในคำให้การแล้ว จึงมีประเด็นข้อนี้ในคดี แต่ในการชี้สองสถานศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดประเด็นข้อนี้ไว้ ซึ่งจำเลยได้แถลงโต้แย้งขอเพิ่มประเด็นข้อนี้ไว้แล้ว ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยประเด็นข้อนี้ โดยฟังว่าจำเลยไม่ได้ขอเพิ่มประเด็นข้อนี้ไว้จึงไม่ชอบ ศาลฎีกาเห็นว่าข้อตกลงดังกล่าวไม่ใช่เป็นการจะให้ที่ดินแก่โจทก์โดยตรง แต่เป็นการจะให้ที่เกิดจากข้อตกลงตามสัญญาแบ่งทรัพย์สินในการหย่าขาดจากการเป็นสามีภริยากันระหว่าง ป.กับโจทก์ ข้อตกลงดังกล่าวย่อมสมบูรณ์มีผลผูกพันกันได้ โดยไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของ ป.รับผิดชำระหนี้ตามหนังสือรับสภาพหนี้ที่ ป.ทำไว้กับโจทก์ ส่วนอีกคดีเป็นเรื่องที่โจทก์ฟ้อง ป.เป็นจำเลยให้ปฏิบัติตามหนังสือสัญญาหย่าที่ ป.ทำไว้กับโจทก์แล้วป.ประพฤติผิดสัญญา ดังนี้ จำเลยในคดีนี้กับจำเลยในคดีดังกล่าวจึงเป็นคนละคนกันข้อพิพาทก็เป็นเรื่องคนละประเด็นกัน ฟ้องโจทก์คดีนี้จึงไม่เป็นฟ้องซ้อน
แม้จำเลยจะได้รับอนุญาตให้ต่อสู้คดีอย่างคนอนาถาในชั้นอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ก็สั่งให้จำเลยซึ่งเป็นฝ่ายแพ้คดีใช้ค่าทนายความแทนโจทก์ได้ ประกอบกับโจทก์ได้แก้อุทธรณ์ไว้แล้ว ที่ศาลอุทธรณ์สั่งให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์จึงชอบแล้ว

การที่โจทก์ฟ้องคดีโดยยังไม่มีหลักฐานให้ความยินยอมจากภริยาเป็นเพียงข้อบกพร่องเกี่ยวกับความสามารถซึ่งศาลจะพึงสั่งให้โจทก์ดำเนินการแก้ไขเสียก่อนตาม ป.วิ.พ. มาตรา 56 ได้ แต่ศาลชั้นต้นมิได้สั่งให้โจทก์แก้ไข ก่อนที่ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาได้มี พ.ร.บ. แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ 10) พ.ศ.2533 ใช้บังคับซึ่งมาตรา 1476 ประกอบด้วยมาตรา 1477 ที่แก้ไขเพิ่มเติมได้บัญญัติให้มีผลว่า สำหรับการจัดการทรัพย์สินดังเช่นกรณีที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ สามีหรือภริยามีอำนาจจัดการหรือฟ้องคดีได้โดยมิต้องได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่ง ดังนั้นเท่ากับมีบทบัญญัติแห่งกฎหมายแก้ไขข้อบกพร่องเกี่ยวกับความสามารถของโจทก์แล้ว โจทก์จึงฟ้องคดีได้เองโดยหาจำต้องได้รับความยินยอมของภริยาเสียก่อนไม่
การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยกับ พ. แม้จะยอมให้มีการผ่อนชำระราคาที่ดินกันก็ตาม แต่เมื่อไม่ปรากฏมีข้อสัญญาว่าหากชำระราคาครบถ้วนแล้วจะไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทกันภายหลัง จึงเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดมิใช่เป็นสัญญาจะซื้อขาย เมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 หลังจากจำเลยซื้อที่ดินพิพาทจาก พ. แล้วได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตลอดมาโดยการสร้างรั้วมีลักษณะเป็นการถาวรล้อมรอบที่พิพาทและปลูกสร้างโรงเก็บของและโรงเก็บรถ ซึ่ง พ. ก็รู้เห็นตลอดมา แต่มิได้แสดงเจตนาหวงแหนที่ดินพิพาทหรือห้ามปรามจำเลยแต่อย่างใด กลับยอมให้จำเลยครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบตลอดมาติดต่อกันเป็นเวลากว่า 10 ปี จำเลยจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382
ก่อนที่โจทก์จะซื้อที่ดินพิพาทโจทก์เห็นอยู่ก่อนแล้วว่า ที่ดินพิพาทมีการล้อมรั้วและมีบ้านหลังเล็ก ๆ ปลูกอยู่ ซึ่ง พ. บอกโจทก์ว่าเป็นบ้านของจำเลยลูกพี่ลูกน้องโจทก์ ถ้าโจทก์ต้องการก็จะให้รื้อไป แต่ไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้สอบถามจำเลยให้แน่ชัดเสียก่อนที่จะซื้อที่ดินพิพาทจาก พ. ว่าจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทในฐานะอะไร อาศัย พ. อยู่ในที่ดินพิพาทหรือไม่ ทั้งโจทก์ก็ไม่ได้ขอโฉนดที่ดินพิพาทจาก พ. มาดูเพื่อตรวจสอบว่าที่ดินพิพาทมีเนื้อที่มากน้อยเพียงใด การที่โจทก์ตัดสินใจซื้อที่ดินพิพาทซึ่งมีราคาถึง 770,000 บาทโดยอาศัยการมองจากหน้าต่างบ้าน พ. เพียงอย่างเดียวมิได้เข้าไปดูที่ดินพิพาทด้วยตนเองผิดวิสัยวิญญูชนโดยทั่วไปที่จะพึงกระทำจึงเป็นพิรุธอย่างยิ่ง ถือได้ว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทโดยไม่สุจริต จำเลยย่อมยกการครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ได้ จำเลยจึงมีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าโจทก์

ข้อเท็จจริงที่ว่าตามธรรมเนียมประเพณีของการซื้อขายที่ดินในปัจจุบันโจทก์ควรได้ค่านายหน้าไม่เกินร้อยละ3ของราคาซื้อขายที่ดินนั้นจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์แม้ผู้พิพากษาที่นั่งพิจารณาคดีในศาลอุทธรณ์จะรับรองให้ฎีกาในข้อเท็จจริงดังกล่าวก็ตามแต่ข้อเท็จจริงที่จะรับรองให้ฎีกาได้นั้นจะต้องเป็นข้อที่ว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ด้วยกรณีจึงต้องห้ามมิให้ฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา249วรรคหนึ่งทั้งปัญหาดังกล่าวมิได้เป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

กรณีพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นการพิพาทกันในข้อที่ว่าโจทก์ในฐานะผู้เช่านามีสิทธิให้จำเลยผู้รับโอนขายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่นาที่โจทก์ได้เช่าทำนาขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตาม พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2522 มาตรา 54 วรรคหนึ่ง หรือไม่ พ.ร.บ. ดังกล่าวได้บัญญัติขั้นตอนและวิธีปฏิบัติไว้ในมาตรา 54 วรรคสอง ว่าถ้าผู้รับโอนตามวรรคหนึ่งไม่ยอมขายนาให้แก่ผู้เช่านา ผู้เช่านาจะร้องขอต่อ คจก. ตำบลเพื่อให้ผู้นั้นขายนาได้ เมื่อคจก. ตำบลวินิจฉัยอย่างไรแล้วคู่กรณีมีสิทธิตามมาตรา 56 วรรคหนึ่ง คืออาจอุทธรณ์คำวินิจฉัยของ คจก. ตำบลต่อ คจก. จังหวัดได้ โดยทำเป็นหนังสือยื่นต่อประธาน คจก. ตำบลภายในกำหนด 30 วัน นับแต่วันที่ทราบคำวินิจฉัยดังกล่าวแต่ต้องไม่เกิน 60 วัน นับแต่วันที่ คจก. ตำบลมีคำวินิจฉัยดังกล่าว และวรรคสองบัญญัติว่า คำวินิจฉัยของ คจก. ตำบลที่มิได้อุทธรณ์ตามวรรคหนึ่งให้เป็นที่สุด ในกรณีที่มีการฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตาม ผู้มีส่วนได้เสียชอบที่จะร้องขอต่อศาลให้บังคับการให้เป็นไปตามคำวินิจฉัยดังกล่าวดุจเป็นคำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการตามมาตรา 58 วรรคหนึ่ง ตามฟ้องของโจทก์ปรากฏว่า คจก. ตำบลข้าวงามได้วินิจฉัยเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2531 ให้จำเลยโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามคำร้องของโจทก์ ต่อมาวันที่ 15 เมษายน 2531 โจทก์ฟ้องจำเลยต่อศาลในขณะที่ยังไม่พ้นกำหนดเวลาที่จำเลยซึ่งเป็นผู้มีสิทธิอุทธรณ์คัดค้านคำวินิจฉัยของ คจก. ตำบลข้าวงามซึ่งยังไม่ถึงที่สุด โจทก์ฟ้องคดีโดยไม่ปฏิบัติตาม พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 กำหนดไว้ โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้อง

ฎีกาของจำเลยที่ว่า การซื้อขายที่ดินพิพาทมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 นั้นความข้อนี้จำเลยมิได้ให้การต่อสู้ไว้ จึงไม่มีประเด็น และเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ แม้จะเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แต่สำหรับคดีนี้ศาลฎีกายังไม่เห็นสมควรที่จะยกขึ้นวินิจฉัยให้ จึงไม่ยกขึ้นวินิจฉัยตามนัยแห่ง ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5)ประกอบมาตรา 246 และ 247

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินนาจากจำเลยและวางเงินมัดจำไว้โดยโจทก์ทราบอยู่แล้วว่ามีผู้เช่าที่ดินพิพาททำนาในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายเมื่อผู้เช่านาทราบว่าจำเลยจะขายที่ดินพิพาท จึงแสดงความจำนงจะซื้อที่ดินพิพาทเป็นหนังสือยื่นต่อประธาน คชก. ตำบล และทำเรื่องคัดค้านขอเช่าและซื้อที่ดินต่อทางอำเภอ จำเลยเพียงแต่แจ้งแก่ผู้เช่านาว่าจะขายที่ดินพิพาท มิได้ทำเป็นหนังสือดังนี้ ผู้เช่านาย่อมได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524 มาตรา 53 โดยมีสิทธิจะซื้อที่ดินพิพาทก่อนโจทก์ การที่จำเลยไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามกำหนดเวลาให้โจทก์ ก็เนื่องจากผู้เช่านาจะขอซื้อที่ดินพิพาท โดยดำเนินการถูกต้องตามบทบัญญัติมาตรา 53 ทุกประการและโจทก์รู้ดีว่าที่ดินพิพาทมีผู้เช่าทำนา หากจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ไปเพราะเหตุมิได้ปฏิบัติตามมาตารา 53 ผู้เช่านาก็มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ได้ตามมาตรา 54 และในกรณีกลับกัน หากจำเลยแจ้งให้ผู้เช่านาทราบโดยทำเป็นหนังสือถูกต้องตามบทบัญญัติมาตรา 53 ผู้เช่านาก็มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทก่อนโจทก์เช่นกัน การกระทำของจำเลยจึงไม่ผิดสัญญาต่อโจทก์ โจทก์ก็มิได้ปฏิบัติผิดสัญญาแต่อย่างใด จำเลยจึงต้องคืนมัดจำแก่โจทก์

โจทก์ทราบแล้วว่ามีผู้เช่าที่ดินพิพาททำนาในขณะทำสัญญาจะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยแม้สัญญาดังกล่าวจะมีข้อตกลงให้จำเลยจัดการให้ผู้เช่านาออกจากที่ดินพิพาทให้เรียบร้อยก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์แต่เมื่อจำเลยแจ้งแก่ผู้เช่าที่ดินพิพาทว่าจะขายที่ดินพิพาทผู้เช่าที่ดินก็แสดงความจำนงจะขอซื้อที่ดินพิพาทย่อมได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯมาตรา53โดยมีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทก่อนโจทก์การที่จำเลยไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามกำหนดเวลาให้โจทก์จึงไม่เป็นการผิดสัญญาต่อโจทก์แต่เมื่อโจทก์เองก็มิได้ผิดสัญญาด้วยจำเลยจึงต้องคืนมัดจำให้แก่โจทก์

เมื่อจำเลยที่ 1 ซื้อที่พิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลแล้ว ต่อมาจำเลยที่ 1 ไม่ได้ขายที่พิพาทให้โจทก์ ตามที่โจทก์อ้างว่าผู้แทนของจำเลยที่ 1 รับรองว่าจะขายให้โจทก์ในภายหลัง แต่ได้ขายให้จำเลยที่ 2และที่ 3 กรณีหาใช่ตัวแทนของจำเลยที่ 1 ใช้อุบายหลอกลวงให้โจทก์หลงเชื่อเข้าแสดงเจตนาทำนิติกรรมกับจำเลยที่ 1 ไม่ เพราะไม่มีนิติกรรมใดที่ตัวแทนของจำเลยที่ 1 ร่วมกับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ได้หลอกลวงโจทก์ให้แสดงเจตนาอันได้มาเพราะกลฉ้อฉลที่จะทำให้นิติกรรมตกเป็นโมฆียะ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 121 เดิม และมาตรา 124 (เดิม)
ที่โจทก์อ้างว่าโจทก์ไม่ได้เข้าสู้ราคาในการขายทอดตลาดที่พิพาท ทำให้จำเลยที่ 1 ซื้อที่พิพาทในราคาต่ำกว่าราคาเป็นจริงหลายเท่าตัวนั้นหากโจทก์เห็นว่า การขายทอดตลาดที่พิพาทของเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ชอบโจทก์ต้องไปว่ากล่าวในคดีก่อนเมื่อจำเลยที่ 1 ได้ซื้อที่พิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยชอบ จำเลยที่ 1 ย่อมมีสิทธิโอนขายที่พิพาทให้แก่จำเลยที่ 2และที่ 3 ต่อไปได้ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมในคดีนี้

เมื่อจำเลยที่1ซื้อที่พิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลแล้วต่อมาจำเลยที่1ไม่ได้ขายที่พิพาทให้โจทก์ตามที่โจทก์อ้างว่าผู้แทนของจำเลยที่1รับรองว่าจะขายให้โจทก์ในภายหลังแต่ได้ขายให้จำเลยที่2และที่3กรณีหาใช่ตัวแทนของจำเลยที่1ใช้อุบายหลอกลวงให้โจทก์หลงเชื่อเข้าแสดงเจตนาทำนิติกรรมกับจำเลยที่1ไม่เพราะไม่มีนิติกรรมใดที่ตัวแทนของจำเลยที่1ร่วมกับจำเลยที่2และที่3ได้หลอกลวงโจทก์ให้แสดงเจตนาอันได้มาเพราะกลฉ้อฉลที่จะทำให้นิติกรรมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา121เดิมและมาตรา124(เดิม) ที่โจทก์อ้างว่าโจทก์ไม่ได้เข้าสู้ราคาในการขายทอดตลาดที่พิพาททำให้จำเลยที่1ซื้อที่พิพาทในราคาต่ำกว่าราคาเป็นจริงหลายเท่าตัวนั้นหากโจทก์เห็นว่าการขายทอดตลาดที่พิพาทของเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ชอบโจทก์ต้องไปว่ากล่าวในคดีก่อนเมื่อจำเลยที่1ได้ซื้อที่พิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยชอบจำเลยที่1ย่อมมีสิทธิโอนขายที่พิพาทให้แก่จำเลยที่2และที่3ต่อไปได้โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมในคดีนี้