คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อจะขาย

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยเพื่อให้ที่ดินของส. บุตรชายของโจทก์มีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะเมื่อที่ดินของจำเลยมีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและจำเลยพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์แต่โจทก์ไม่ยอมรับโอนที่ดินโดยอ้างว่าที่ดินของจำเลยไม่มีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะโจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทมีข้อตกลงว่าจำเลยยอมให้โจทก์เข้าทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทนับแต่วันทำสัญญาจำเลยฟ้องแย้งว่าโจทก์ไถหน้าดินในที่ดินของจำเลยออกไปถมที่ดินของโจทก์เป็นการทำละเมิดต่อจำเลยกรณีเป็นผลสืบเนื่องมาจากข้อตกลงดังกล่าวฟ้องแย้งจึงเป็นเรื่องเกี่ยวกับฟ้องเดิม โจทก์ไถไร่อ้อยในที่ดินพิพาทเพื่อปรับสภาพที่ดินทำให้ไร่อ้อยได้รับความเสียหายอันเป็นไปตามสัญญาที่จำเลยตกลงยอมให้โจทก์เข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทแม้จำเลยจะได้รับความเสียหายก็ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายส่วนนี้

โจทก์ทำสัญญาจะขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพร้อมกับโทรศัพท์ให้แก่จำเลยทั้งสองเพื่อดำเนินกิจการโรงแรม แต่อาคารพิพาทจะใช้เป็นโรงแรมได้ต่อเมื่อโจทก์ได้แก้ไขตามเงื่อนไขของเจ้าพนักงานกรุงเทพมหานคร โจทก์มิได้แก้ไขและล่วงเลยเวลาที่แก้ไขก่อนที่โจทก์และจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน 3 ปีแล้ว โจทก์ปกปิดข้อเท็จจริงซึ่งควรจะแจ้งให้จำเลยทั้งสองทราบ และหากจำเลยทั้งสองได้ทราบแล้วคงจะไม่ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายด้วย กรณีถือได้ว่าเป็นการแสดงเจตนาด้วยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์ซึ่งนับว่าเป็นสาระสำคัญสัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นโมฆียะกรรม เมื่อจำเลยทั้งสองได้บอกล้างแล้วย่อมตกเป็นโมฆะ คู่กรณีจึงกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยทั้งสองไม่มีความผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายและไม่จำต้องชำระหนี้ตามเช็คพิพาทที่จำเลยทั้งสองสั่งจ่ายชำระราคาให้แก่โจทก์

โจทก์ทำสัญญาจะขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพร้อมกับโทรศัพท์ให้แก่จำเลยทั้งสองเพื่อดำเนินกิจการโรงแรมแต่อาคารพิพาทจะใช้เป็นโรงแรมได้ต่อเมื่อโจทก์ได้แก้ไขตามเงื่อนไขของเจ้าพนักงานกรุงเทพมหานครโจทก์มิได้แก้ไขและล่วงเลยเวลาที่แก้ไขก่อนที่โจทก์และจำเลยทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน3ปีแล้วโจทก์ปกปิดข้อเท็จจริงซึ่งควรจะแจ้งให้จำเลยทั้งสองทราบและหากจำเลยทั้งสองได้ทราบแล้วคงจะไม่ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายด้วยกรณีถือได้ว่าเป็นการแสดงเจตนาด้วยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์ซึ่งนับว่าเป็นสาระสำคัญสัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นโมฆียะกรรมเมื่อจำเลยทั้งสองได้บอกล้างแล้วย่อมตกเป็นโมฆะคู่กรณีจึงกลับคืนสู่ฐานะเดิมจำเลยทั้งสองไม่มีความผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายและไม่จำต้องชำระหนี้ตามเช็คพิพาทที่จำเลยทั้งสองสั่งจ่ายชำระราคาให้แก่โจทก์

ขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท จำเลยผู้จะขายแต่ฝ่ายเดียวรู้ถึงการกระทำของตนว่ายังไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินอันเป็นการฝ่าฝืนหรือต้องห้ามตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เรื่องควบคุมการจัดสรรที่ดินข้อ 10 ที่ห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดิน เว้นแต่จะได้รับใบอนุญาตจากคณะกรรมการโดยโจทก์ผู้จะซื้อมิได้ร่วมรู้ในวัตถุประสงค์ซึ่งเป็นประโยชน์อันเป็นผลสุดท้ายที่ทั้งสองฝ่ายต้องการ ดังนี้ วัตถุประสงค์ของสัญญาจะซื้อจะขายตามฟ้องจึงหาได้ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายไม่ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทย่อมไม่เป็นโมฆะ
เมื่อโจทก์รู้ถึงข้อเท็จจริงที่ว่าจำเลยจัดสรรที่ดินโดยมิได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินอันเป็นการต้องห้ามตามกฎหมายซึ่งในขณะนั้นจำเลยอยู่ในฐานะที่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่โจทก์ได้ย่อมถือได้ว่าเป็นพฤติการณ์ที่เกิดขึ้นโดยโจทก์ไม่ต้องรับผิดชอบ ดังนั้น การที่โจทก์ไม่ยอมชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขายงวดต่อ ๆ มา จึงหาได้ชื่อว่าเป็นผู้ผิดนัดตามป.พ.พ.มาตรา 205 ไม่ จำเลยจะบอกเลิกสัญญาโดยอาศัยเหตุดังกล่าวหาได้ไม่แต่ต่อมาการที่โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาและทวงเงินที่ได้ชำระไว้แล้วคืน จำเลยก็มิได้โต้แย้งแสดงความประสงค์ให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายต่อไป กลับบอกปัดชัดแจ้งว่าได้บอกเลิกสัญญาต่อโจทก์แล้ว พฤติการณ์ดังกล่าวถือได้ว่าโจทก์และจำเลยได้ตกลงเลิกสัญญากันโดยปริยาย โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตาม ป.พ.พ.มาตรา 391 วรรคหนึ่ง โจทก์จึงมีสิทธิเรียกให้จำเลยคืนเงินที่ได้ชำระไปแล้ว พร้อมดอกเบี้ย เมื่อเป็นกรณีที่มิได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้โดยนิติกรรมหรือโดยบทกฎหมายอันชัดแจ้ง จึงให้ใช้อัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีตาม ป.พ.พ.มาตรา391 วรรคสอง และมาตรา 7

จำเลยฝ่ายเดียวรู้ถึงการกระทำของตนว่ายังไม่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินขณะทำ สัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์โดยโจทก์ทั้งสี่มิได้ร่วมรู้ด้วยวัตถุประสงค์ของสัญญาหาได้ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายไม่จึงไม่เป็นโมฆะแต่เมื่อโจทก์ทั้งสี่รู้ว่าจำเลยจัดสรรที่ดินโดยมิได้รับใบอนุญาตซึ่งขณะนั้นจำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่จะซื้อจะขายให้ได้ถือว่าเป็นพฤติการณ์ที่โจทก์ทั้งสี่ไม่ต้องรับผิดชอบการที่โจทก์ทั้งสี่ไม่ยอมชำระเงินงวดต่อๆมาอีกจึงหาเป็นผู้ผิดนัดไม่จำเลยจะบอกเลิกสัญญาโดยเหตุดังกล่าวไม่ได้แต่เมื่อต่อมาโจทก์ทั้งสี่ได้ บอกเลิกสัญญาและทวงเงินที่ได้ชำระไว้แล้วคืนจำเลยก็มิได้โต้แย้งกลับบอกปัดว่าได้บอกเลิกสัญญาต่อโจทก์ทั้งสี่แล้วถือว่าคู่สัญญาตกลงเลิกสัญญากันโดยปริยายและต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมโจทก์ทั้งสี่มีสิทธิเรียกให้จำเลยคืนเงินที่ได้ชำระไปแล้วพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี

เงินมัดจำตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินที่ผู้จะขายได้บอกริบแล้วถือเป็นเงินได้จากการอื่นๆตามมาตรา40(8)แห่งประมวลรัษฎากรและเป็นเงินได้พึงประเมินที่ ผู้จะขายมีหน้าที่ ต้องเสีย ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามมาตรา39แห่งประมวลรัษฎากรแม้ผู้จะซื้อจะฟ้องเรียกเงินมัดจำคืนและคดีอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาลก็ตาม

ตามข้อ ๒ ของสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องชำระราคาที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย ส่วนจำเลยมีหน้าที่ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยปลอดจากภาระผูกพัน หากมีผู้บุกรุกที่ดินพิพาทจำเลยก็ต้องฟ้องขับไล่ผู้บุกรุกให้ออกไปจากที่ดินพิพาท สำหรับสัญญาข้อ ๓ ที่โจทก์ตกลงจะออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการฟ้องร้องให้จำเลยนั้น ข้อสัญญาดังกล่าวมิได้เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินพิพาท มิได้เป็นสาระสำคัญของสัญญา แต่เป็นข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยต่างหากจากข้อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท กล่าวคือหากโจทก์ไม่ออกค่าใช้จ่ายในการฟ้องร้องให้แก่จำเลย จำเลยก็ยังมีหน้าที่ต้องฟ้องร้องผู้บุกรุกให้ออกไปจากที่ดินพิพาทเพื่อนำที่ดินพิพาทส่งมอบให้โจทก์เช่นเดิม หากจำเลยเสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีไปเป็นจำนวนเท่าใดแล้วโจทก์ไม่ชำระ จำเลยก็มีสิทธิเรียกร้องเงินจำนวนนี้จากโจทก์ได้ ดังนั้น แม้จำเลยยื่นฎีกาในคดีที่จำเลยฟ้องขับไล่ผู้ร้องสอดโดยโจทก์มิได้ออกค่าใช้จ่ายในชั้นฎีกาให้ ก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย
ก่อนโจทก์ฟ้องคดีนี้ จำเลยได้ฟ้องขับไล่ผู้ร้องสอดออกจากที่ดินพิพาท ผู้ร้องสอดให้การต่อสู้คดีว่า ผู้ร้องสอดทั้งสองได้ครอบครองที่ดินพิพาทจนได้สิทธิครอบครองแล้ว จำเลยหมดสิทธิเรียกคืน คดีดังกล่าวศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้อง คดีถึงที่สุด จากผลของคำพิพากษาอันถึงที่สุดของศาลอุทธรณ์ดังกล่าว จำเลยจึงไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทอีกต่อไปและไม่อาจโอนสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ แม้จำเลยจะยังมีชื่อในที่ดิน น.ส.๓ ที่พิพาทและผู้ร้องสอดได้ออกไปจากที่ดินพิพาทแล้ว ก็ไม่ก่อให้เกิดสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทแก่จำเลย /แต่แต่อย่างใด และเมื่อจำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย และกรณีเช่นนี้ก็มิได้เกิดขึ้นเพราะความผิดของโจทก์ แต่เป็นความผิดของจำเลยเอง จำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้
โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยโดยรู้อยู่แล้วว่าขณะนั้นผู้ร้องสอดได้แย่งสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยอยู่ แสดงว่าโจทก์เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยเสี่ยงภัยเอง เพราะรู้อยู่ว่าหากจำเลยแพ้คดีจำเลยก็ไม่อาจโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้ เมื่อค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องมาสูงเกินไป และโจทก์มิได้นำสืบให้ปรากฏว่าโจทก์เสียหายเป็นจำนวนเท่าใด ศาลย่อมกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ตามจำนวนที่เหมาะสมได้

ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนไว้ภายใน 10 ปี ตาม ป.ที่ดิน มาตรา 31 ดังนั้นการที่โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อโอนที่ดินพิพาทเป็นของจำเลยภายในกำหนดเวลาห้ามโอนเป็นการกระทำนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายนิติกรรมสัญญาจะซื้อจะขายจึงตกเป็นโมฆะ แม้ต่อมาหลังจากทำสัญญาแล้วจะได้มีพ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติม ป.ที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2521 มาตรา 4 ให้ยกเลิกความในมาตรา 31 แห่ง ป.ที่ดิน ที่ใช้บังคับอยู่เดิมมิให้ใช้บังคับกับที่ดินในกรณีเช่นคดีนี้ก็ตาม ก็ไม่ทำให้นิติกรรมที่เป็นโมฆะแล้วนั้นกลับสมบูรณ์ขึ้นได้อีก ดังนั้นเมื่อสัญญาจะซื้อจะขายตกเป็นโมฆะ สัญญาจำนองเพื่อประกันสัญญาจะซื้อจะขายจึงไม่อาจบังคับได้เพราะสัญญาจำนองจะมีได้เฉพาะเพื่อหนี้อันสมบูรณ์ตาม ป.พ.พ.มาตรา 707 ประกอบด้วย มาตรา 681 ดังนั้น จึงไม่อาจบังคับตามสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาจำนองได้ เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายตกเป็นโมฆะ จึงต้องบังคับตามป.พ.พ. มาตรา 172 วรรคสอง กล่าวคือ ในการคืนทรัพย์สินอันเกิดจากโมฆะกรรมให้นำบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้มาใช้บังคับ จำเลยต้องคืนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และรับเงินค่าที่ดินพิพาทที่โจทก์นำไปวางไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์
แม้คำฟ้องขอไถ่ถอนจำนองจะเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ แต่เมื่อจำเลยให้การต่อสู้ว่าได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจากโจทก์ และโจทก์สละสิทธิครอบครองให้แก่จำเลยแล้ว เป็นการโต้เถียงสิทธิครอบครอง การที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นว่าโจทก์มีสิทธิไถ่ถอนจำนองที่ดินพิพาทหรือไม่ เป็นการรวมประเด็นที่ว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันหรือไม่ ตามคำให้การของจำเลยด้วยคดีไม่มีทุนทรัพย์จึงกลายเป็นคดีมีทุนทรัพย์

ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3 ก.) ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนไว้ภายใน 10 ปี ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 ดังนั้นการที่โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อโอนที่ดินพิพาทเป็นของจำเลยภายในกำหนดเวลาห้ามโอนเป็นการกระทำนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายนิติกรรมสัญญาจะซื้อจะขายจึงตกเป็นโมฆะ แม้ต่อมาหลังจากทำสัญญาแล้วจะได้มีพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 2)พ.ศ. 2521 มาตรา 4 ให้ยกเลิกความในมาตรา 31 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ที่ใช้บังคับอยู่เดิมมิให้ใช้บังคับกับที่ดินในกรณีเช่นคดีนี้ก็ตาม ก็ไม่ทำให้นิติกรรมที่เป็นโมฆะแล้วนั้นกลับสมบูรณ์ขึ้นได้อีก ดังนั้น เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายตกเป็นโมฆะ สัญญาจำนองเพื่อประกันสัญญาจะซื้อจะขายจึงไม่อาจบังคับได้เพราะสัญญาจำนองจะมีได้เฉพาะเพื่อหนี้อันสมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 707ประกอบด้วย มาตรา 681 ดังนั้น จึงไม่อาจบังคับตามสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาจำนองได้ เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายตกเป็นโมฆะ จึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 172 วรรคสอง กล่าวคือ ในการคืนทรัพย์สินอันเกิดจากโมฆะกรรมให้นำบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้มาใช้บังคับจำเลยต้องคืนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และรับเงินค่าที่ดินพิพาทที่โจทก์นำไปวางไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์ แม้คำฟ้องขอไถ่ถอนจำนองจะเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์แต่เมื่อจำเลยให้การต่อสู้ว่าได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทของโจทก์ และโจทก์สละสิทธิครอบครองให้แก่จำเลยแล้วเป็นการโต้เถียงสิทธิครอบครอง การที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นว่าโจทก์มีสิทธิไถ่ถอนจำนองที่ดินพิพาทหรือไม่ เป็นการรวมประเด็นที่ว่า โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันหรือไม่ตามคำให้การของจำเลยด้วย คดีไม่มีทุนทรัพย์จึงกลายเป็นคดีมีทุนทรัพย์

สัญญาจะซื้อจะขายตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสองบังคับว่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ เป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีเอกสารมาแสดง การรับฟังพยานหลักฐานในกรณีเช่นนี้ต้องอยู่ในบังคับของ ป.วิ.พ.มาตรา 94 กล่าวคือจะนำพยานบุคคลมาสืบว่า ยังมีข้อความเพิ่มเติมหรือนอกเหนือไปจากนี้ปรากฏในสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้
จำเลยสัญญาว่ายินยอมจะไปโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ เป็นสัญญาหรือคำมั่นว่าจะให้ทรัพย์สินซึ่งจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะบังคับกันได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 526 แต่สัญญายินยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่มีผลผูกพันจำเลยให้ต้องรับผิดต่อโจทก์