คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
อสังหาริมทรัพย์

โจทก์ได้ยกที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่1โดยเสน่หาโดยมีข้อตกลงด้วยวาจาว่าห้ามมิให้จำเลยที่1นำที่ดินพิพาทไปขายต่อมาจำเลยที่1ได้ขายที่ดินพิพาทจำนวน1,000ส่วนใน1,064ส่วนให้แก่จำเลยที่2ในราคา500,000บาทโดยจดทะเบียนให้จำเลยที่2มีกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินจำนวนดังกล่าวดังนี้เมื่อข้อห้ามโอนดังกล่าวเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์แต่โจทก์ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่รวมทั้งมิได้กำหนดบุคคลที่จะเป็นผู้รับทรัพย์สินนั้นในเมื่อมีการละเมิดข้อกำหนดห้ามโอนไว้ข้อห้ามโอนดังกล่าวย่อมไม่มีผลบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1700และ1702จำเลยที่1จึงมีอำนาจขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่2ได้

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่พิพาท จำเลยเข้าไปปลูกบ้านในที่พิพาทโดยไม่ชอบ ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่พิพาท จำเลยให้การต่อสู้ว่า โจทก์รับโอนที่พิพาทมาโดยไม่สุจริต ภรรยาจำเลยเป็นผู้เช่าที่พิพาท สิทธิการเช่าไม่ระงับไปเพราะโจทก์ผู้รับโอนต้องรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน จำเลยไม่ได้เกี่ยวข้องกับที่พิพาท ถือว่าจำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ จึงเป็นคดีฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์ เมื่ออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวอาจให้เช่าได้ในขณะยื่นฟ้องไม่เกินเดือนละ 4,000 บาท จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ.มาตรา 224 วรรคสอง
ศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้แล้วว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่พิพาทหรือไม่ และจำเลยปลูกบ้านพิพาทรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์หรือไม่ ดังนั้น เมื่อศาลชั้นต้นวินิจฉัยข้อเท็จจริงว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่พิพาทและจำเลยปลูกบ้านพิพาทรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ก็ย่อมพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและให้รื้อถอนบ้านพิพาทออกไปจากที่ดินของโจทก์ตามคำขอท้ายฟ้องได้เพราะเป็นการวินิจฉัยเพื่อจะนำไปสู่ประเด็นข้อพิพาทที่ได้กำหนดไว้ ถือไม่ได้ว่าเป็นการกำหนดประเด็นเพิ่มในคำพิพากษา

ฟ้องโจทก์เป็นเรื่องที่โจทก์ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาทใช้สิทธิติดตามเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของโจทก์จากจำเลยผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 แม้โจทก์จะบรรยายฟ้องว่าจำเลยเคยเช่าบ้านพิพาทของโจทก์เป็นเวลา 3 ปี โดยไม่ได้ทำสัญญาเช่ากันไว้ แต่โจทก์ก็บรรยายฟ้องต่อมาว่า สัญญาเช่าบ้านพิพาทที่จำเลยมีต่อโจทก์ได้ครบกำหนดแล้ว และโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าบ้านพิพาทอีกต่อไป การบรรยายฟ้องของโจทก์ในลักษณะนี้เป็นการบรรยายท้าวความย้อนให้จำเลยเข้าใจว่า เหตุที่จำเลยมีสิทธิเข้าไปอาศัยอยู่ในบ้านพิพาทของโจทก์ในเบื้องแรกก็เนื่องมาจากโจทก์เคยให้จำเลยเช่าบ้านพิพาทเป็นเวลา 3 ปี มาก่อนเท่านั้น เมื่อสัญญาเช่าบ้านระหว่างโจทก์กับจำเลยครบกำหนดแล้ว จำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอาศัยอยู่ในบ้านหลังดังกล่าวต่อไป คำฟ้องโจทก์มิใช่คำฟ้องขอให้บังคับคดีตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ จึงมิได้ตกอยู่ในบังคับของมาตรา 538 แห่ง ป.พ.พ. โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้อง

ปัญหาที่ว่าจำเลยมิได้ละทิ้งที่จะใช้ประโยชน์ในทางภารจำยอมในที่ดินของโจทก์เป็นเวลา 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1399 ทางภารจำยอมจึงยังคงมีผลใช้บังคับอยู่เป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อย ของประชาชน ซึ่งศาลมีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยได้เอง คำว่าหมดประโยชน์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1400 หมายความว่า ไม่สามารถจะใช้ประโยชน์ต่อไปได้ขณะใดขณะหนึ่งเพราะหากกลับใช้ภารจำยอมได้เมื่อใดภารจำยอมนั้นก็กลับมีขึ้นมาอีกแต่ต้องยังไม่พ้นอายุความตามมาตรา 1399 เมื่อทางภารจำยอมยังมีสภาพเป็นทางอยู่เจ้าของสามยทรัพย์จะใช้เมื่อใดก็ได้ การที่จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์เป็นเจ้าของที่ดินแปลงอื่นและมีสิทธิผ่านที่ดินแปลงดังกล่าวเข้าออกทางสาธารณะได้ไม่มีผลกระทบถึงภารจำยอมซึ่งเป็นทรัพยสิทธิระหว่างสามยทรัพย์และภารยทรัพย์ เพราะกฎหมายมุ่งถึงประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์เป็นสำคัญ ฉะนั้นทางภารจำยอมจึงยังไม่หมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ ยังไม่สิ้นไปตามมาตรา 1400

คำว่า สุจริต ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสองหมายความว่า ได้มาโดยไม่ทราบว่ามีผู้อื่นได้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นมาก่อนแล้ว
ผู้คัดค้านได้ที่พิพาทมาโดยทราบว่าผู้ร้องทั้งสองครอบครองที่พิพาทมาก่อนแล้ว ถือว่าผู้คัดค้านจดทะเบียนซื้อที่พิพาทมาโดยไม่สุจริต แม้ผู้ร้องทั้งสองยังมิได้จดทะเบียนการได้ที่พิพาทมาก็ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้คัดค้านได้

ป.พ.พ. มาตรา 537, 538, 564, 569
โจทก์เช่าที่ดินจาก ส.เจ้าของที่ดินเดิมโดยมีกำหนดเวลาเช่า3 ปี การเช่านี้ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดแล้ว ย่อมใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้ ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้เช่าครอบครองตามสัญญา แม้ ส.จะโอนขายที่ดินพิพาทให้จำเลยแล้ว สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างโจทก์และ ส.ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพยฺ์สินที่ให้เช่า จำเลยต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของ ส.ซึ่งมีต่อโจทก์ด้วย จึงมีหน้าที่ให้โจทก์ได้อยู่ในที่ดินพิพาทจนครบกำหนดระยะเวลาเช่า เพราะสัญญาเช่ามีสาระสำคัญอยู่ที่ระยะเวลาการเช่า แม้สัญญาเช่าจะลงวันที่เริ่มต้นก็ตาม เมื่อผู้เช่าไม่ได้ใช้ทรัพย์ครบกำหนดระยะเวลาในสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าก็มีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์ให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในที่เช่าจนครบกำหนดตามสัญญา ถึงแม้วันที่ที่กำหนดในสัญญาเช่าจะล่วงเลยไปแล้ว ศาลก็บังคับให้จำเลยส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่โจทก์ตามสัญญาเช่าได้

โจทก์ได้เช่าที่ดินจาก ส. เจ้าของที่ดินเดิมโดยมีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี ทำหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดแล้วย่อมใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้ ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้เช่าครอบครองตามสัญญา แม้ ส. จะโอนขายที่ดินให้แก่จำเลยแล้ว สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างโจทก์และ ส.ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ให้เช่า จำเลยต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของ ส. ซึ่งมีต่อโจทก์ด้วย จึงมีหน้าที่ให้โจทก์ได้อยู่ในที่ดินจนครบกำหนดระยะเวลาเช่า แม้สัญญาเช่าที่โจทก์ทำกับ ส. ถึงบัดนี้เกินกำหนดเวลา3 ปีแล้ว แต่สัญญาเช่ามีสาระสำคัญอยู่ที่ระยะเวลาการเช่า แม้สัญญาเช่าจะลงวันที่เริ่มต้นก็ตาม แต่เมื่อผู้เช่าไม่ได้ ใช้ทรัพย์ครบตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าก็ มีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์ให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในที่เช่าจนครบกำหนดตามสัญญา แม้วันที่ที่กำหนดในสัญญาเช่าจะล่วงเลย ไปแล้ว ศาลก็บังคับให้จำเลยส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ โจทก์ตามสัญญาเช่าได้

โจทก์ได้เช่าที่ดินจากส. เจ้าของที่ดินเดิมโดยมีกำหนดเวลาเช่า3ปีทำหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดแล้วย่อมใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้เช่าครอบครองตามสัญญาแม้ส. จะโอนขายที่ดินให้แก่จำเลยแล้วสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างโจทก์และส.ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ให้เช่าจำเลยต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของส. ซึ่งมีต่อโจทก์ด้วยจึงมีหน้าที่ให้โจทก์ได้อยู่ในที่ดินจนครบกำหนดระยะเวลาเช่า แม้สัญญาเช่าที่โจทก์ทำกับส. ถึงบัดนี้เกินกำหนดเวลา3ปีแล้วแต่สัญญาเช่ามีสาระสำคัญอยู่ที่ระยะเวลาการเช่าแม้สัญญาเช่าจะลงวันที่เริ่มต้นก็ตามแต่เมื่อผู้เช่าไม่ได้ใช้ทรัพย์ครบตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาเช่าผู้ให้เช่าก็มีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์ให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในที่เช่าจนครบกำหนดตามสัญญาแม้วันที่ที่กำหนดในสัญญาเช่าจะล่วงเลยไปแล้วศาลก็บังคับให้จำเลยส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่โจทก์ตามสัญญาเช่าได้

แม้โจทก์เป็นเพียง ผู้เช่าที่ดินปลูกบ้านอาศัยเมื่อโจทก์ซึ่งเป็น เจ้าของบ้านอันเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้รับความเดือดร้อนรำคาญเป็นพิเศษจากการกระทำของจำเลยย่อมมี อำนาจฟ้องให้ขจัดความเดือดร้อนนั้นได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1337

โจทก์ทำหนังสือ สัญญาเช่าอาคารพร้อมที่ดินกับจำเลยมีกำหนด8ปี6เดือน5วันตกลงกันว่าจะไป จดทะเบียนการเช่าต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ภายในกำหนด6เดือนดังนี้โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าตามที่ตกลงกันหาได้ไม่มิฉะนั้นจะเท่ากับว่ายอมให้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างกันเองให้มีผลผูกพันเกินกว่าสามปีได้โดยไม่จำต้องให้มีการ จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่