คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
อาคาร

จำเลยทราบว่าอาคารพิพาทก่อสร้างไม่ถูกต้องตามใบอนุญาตตั้งแต่ปี 2549 แต่จำเลยก็ไม่เคยคิดจะไปขออนุญาตเพิ่มเติมเพื่อให้ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างให้ถูกต้อง ซึ่งหากจำเลยมีความสุจริตใจประสงค์จะขายอาคารพิพาทตามสภาพที่มีการก่อสร้างไม่ถูกต้องตามแบบที่ได้รับอนุญาต ก็ควรแจ้งให้โจทก์ทราบก่อนทำสัญญาจะซื้อขาย เพราะหากโจทก์เข้าครอบครองเป็นเจ้าของอาคารแล้วโจทก์อาจถูกระงับการใช้อาคารพิพาทหรือถูกปรับในอัตราค่าปรับสูง และการไปขออนุญาตเพิ่มเติมภายหลังเป็นเรื่องยุ่งยากและเสียเวลา พฤติการณ์ที่โจทก์ยอมทำสัญญาจะซื้อขายตามที่ฝ่ายจำเลยจัดทำขึ้นซึ่งไม่มีเงื่อนไขว่าจำเลยต้องไปจัดการเรื่องใบอนุญาตก่อสร้างให้ถูกต้องก่อน และไม่มีการกำหนดเบี้ยปรับทั้งที่โจทก์ต้องวางเงินมัดจำจำนวนมาก เชื่อว่าโจทก์ไม่ทราบมาก่อนว่าอาคารพิพาทก่อสร้างไม่ถูกต้องตามใบอนุญาตก่อสร้างก่อนทำสัญญาจะซื้อขาย การทำสัญญาจะซื้อขายของโจทก์จึงเป็นการสำคัญผิดในคุณสมบัติอาคารพิพาทว่าก่อสร้างถูกต้องตามใบอนุญาตก่อสร้าง นิติกรรมที่โจทก์ทำไปจึงเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. มาตรา 157 วรรคหนึ่ง เมื่อโจทก์บอกล้างโมฆียะกรรมแล้วจึงมีผลเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรกตาม ป.พ.พ. มาตรา 176 วรรคหนึ่ง จำเลยต้องคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์

แม้ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 73 บัญญัติว่า "ในกรณีมีการกระทำความผิดตามพระราชบัญญัตินี้ ให้ถือว่าเจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินหรืออาคารที่อยู่ใกล้ชิดหรือติดต่อกับอาคารที่มีการกระทำความผิดเกิดขึ้นหรือบุคคลซึ่งความเป็นอยู่หรือใช้สอยที่ดินหรืออาคารถูกกระทบกระเทือนเนื่องจากการกระทำความผิดดังกล่าว เป็นผู้เสียหายตามกฎหมายว่าด้วยวิธีพิจารณาความอาญา" ก็ตาม แต่ฐานะของผู้เสียหายตามที่บัญญัติในมาตรา 73 ดังกล่าวเป็นสิทธิในการดำเนินคดีในทางอาญาต่อจำเลยผู้กระทำความผิดเท่านั้น อำนาจในการที่จะสั่งให้รื้อถอนอาคารหรือส่วนต่อเติมที่ผิดกฎหมายถือเป็นมาตรการที่จะบังคับกันในทางแพ่ง ซึ่งตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ได้บัญญัติไว้เป็นพิเศษให้เป็นอำนาจหน้าที่โดยเฉพาะของเจ้าพนักงานท้องถิ่น ตลอดจนวิธีการที่เจ้าพนักงานจะปฏิบัติเป็นขั้นตอนไปดังปรากฏตามมาตรา 40 และ 42 ในหมวด 4 ว่าด้วยอำนาจหน้าที่ของเจ้าพนักงานท้องถิ่น โจทก์จึงไม่มีอำนาจที่จะฟ้องบังคับจำเลยเพื่อให้รื้อถอนระเบียงที่ต่อเติมผิดกฎหมายอันเป็นอำนาจหน้าที่ในทางแพ่งโดยเฉพาะของเจ้าพนักงานท้องถิ่น

ผู้ร้องอุทธรณ์ว่า ผู้ร้องก่อสร้างทางขึ้นที่จอดรถอาคารพิพาทมีความสูง 2.03 เมตร แม้จะไม่ได้ระยะความสูงตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง อาคารจอดรถยนต์ พ.ศ.2521 ที่กำหนดให้ระยะดิ่งระหว่างพื้นดินถึงส่วนต่ำสุดของคานหรือเพดานหรือสิ่งอื่นที่ติดกับคานหรือเพดานต้องไม่น้อยกว่า 2.10 เมตร แต่ได้รับยกเว้นตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 12 (พ.ศ.2528) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ทางขึ้นที่จอดรถที่ผู้ร้องก่อสร้างจึงถูกต้องตามกฎหมาย การที่อนุญาโตตุลาการชี้ขาดข้อพิพาทโดยไม่หยิบยกกฎกระทรวง ฉบับที่ 12 (พ.ศ.2528) ดังกล่าวขึ้นมาวินิจฉัย แล้วชี้ขาดให้ผู้ร้องชำระค่าเสียหายแก่ผู้คัดค้าน ย่อมเป็นการไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะหากอนุญาโตตุลาการนำข้อกฎหมายมาประกอบการวินิจฉัยด้วย ก็จะปรากฏให้เห็นได้ว่าการก่อสร้างของผู้ร้องมิได้เป็นความผิดต่อข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร ซึ่งผู้ร้องไม่จำต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้คัดค้าน คำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย เป็นกรณีที่ผู้ร้องอุทธรณ์ในทำนองว่า การยอมรับหรือการบังคับตามคำชี้ขาดนั้นจะเป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนตาม พ.ร.บ.อนุญาโตตุลาการ พ.ศ.2545 มาตรา 45 (1) ปัญหานี้แม้ผู้ร้องไม่ได้ยกขึ้นกล่าวอ้างเป็นประเด็นพิพาทในชั้นการพิจารณาของอนุญาโตตุลาการ ผู้ร้องก็สามารถยกขึ้นอ้างเป็นประเด็นพิพาทในชั้นศาลได้ ผู้ร้องจึงไม่ต้องห้ามมิให้อุทธรณ์คำสั่งของศาลชั้นต้นตาม พ.ร.บ.อนุญาโตตุลาการ พ.ศ.2545 มาตรา 45 (1)

ความผิดข้อหาก่อสร้างดัดแปลงอาคารโดยไม่ได้รับใบอนุญาตเกิดขึ้นนับแต่วันทำการก่อสร้างอาคารต่อเนื่องกันไปจนถึงวันปลูกสร้างอาคารเสร็จ อายุความฟ้องร้องต้องนับถัดจากวันที่ก่อสร้างดัดแปลงเสร็จลง มิใช่เป็นความผิดต่อเนื่องอยู่ตลอดเวลาที่ผู้กระทำยังไม่ได้รื้ออาคาร ส่วนเจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจสั่งให้รื้อถอนหรือร้องขอต่อศาลให้บังคับให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคารรื้อถอนได้เสมอตราบเท่าที่อาคารที่ฝ่าฝืนยังคงอยู่ เป็นเรื่องความรับผิดในทางแพ่ง
โจทก์ฟ้องขอให้ลงโทษจำเลยในความผิดข้อหาก่อสร้างดัดแปลงอาคารเพื่อใช้เป็นอาคารพาณิชยกรรมขายอาหารตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 21 ต้องระวางโทษตามมาตรา 65 วรรคหนึ่ง จำคุกไม่เกินสามเดือนหรือปรับไม่เกินหกหมื่นบาทหรือทั้งจำทั้งปรับ และถือเป็นการกระทำอันเกี่ยวกับอาคารเพื่อพาณิชยกรรมตามมาตรา 70 ต้องระวางโทษเป็นสองเท่าของโทษที่บัญญัติไว้สำหรับความผิดนั้น จึงระวางโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี อายุความฟ้องร้องมีกำหนด 5 ปี ตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 95 (4) เมื่อการก่อสร้างดัดแปลงอาคารได้เสร็จลงก่อนวันที่ 30 กรกฎาคม 2540 โจทก์นำคดีมาฟ้องวันที่ 5 พฤศจิกายน 2545 จึงเกินกว่า 5 ปี ล่วงเลยกำหนดเวลาฟ้องร้อง ฟ้องโจทก์จึงขาดอายุความ
การกระทำความผิดฐานฝ่าฝืนคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่นตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 66 ทวิ ต้องเป็นกรณีที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจสั่งให้จำเลยรื้อถอนอาคารตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 42 ก่อนกล่าวคือกรณีแรกอาคารที่จำเลยก่อสร้างนั้นสามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องได้ แต่จำเลยไม่ปฏิบัติตามคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่นตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 41 กรณีที่สองอาคารที่จำเลยก่อสร้างไม่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้ เมื่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นออกคำสั่งให้จำเลยรื้อถอนแล้วจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ความผิดฐานฝ่าฝืนคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่นจึงเกิดขึ้น ข้อเท็จจริงที่ว่าอาคารก่อสร้างดัดแปลงโดยผิดกฎหมายสามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงให้ถูกต้องได้หรือไม่ จึงเป็นสาระสำคัญที่ต้องบรรยายมาในฟ้อง เพราะเป็นเงื่อนไขที่กฎหมายบัญญัติไว้ หาใช่เป็นเพียงรายละเอียดที่โจทก์สามารถนำสืบได้ในชั้นพิจารณาไม่ เมื่อโจทก์มิได้บรรยายในฟ้อง ฟ้องโจทก์จึงไม่สมบูรณ์ตาม ป.วิ.อ. มาตรา 158 (5)

แม้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารระบุให้ผู้จะซื้อคือโจทก์ชำระเงินงวดสุดท้ายในวันที่ 20 พฤศจิกายน 2533 และให้ผู้จะขายคือจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารให้แก่โจทก์ภายใน 30 วัน นับจากวันที่เงื่อนไขตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 3 สำเร็จ แต่เมื่อถึงกำหนดเวลาดังกล่าวไม่ปรากฏว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้ดำเนินการให้เงื่อนไขตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 3 สำเร็จลงแต่อย่างใดแสดงว่าทั้งโจทก์และจำเลยต่างไม่ถือเอาเงื่อนเวลาดังกล่าวเป็นข้อสำคัญของการปฏิบัติตามสัญญา แต่ยึดถือหน้าที่และความรับผิดชอบของคู่สัญญาเป็นสำคัญ นั่นคือจำเลยต้องพร้อมที่จะส่งมอบที่ดินพร้อมอาคารในสภาพสมบูรณ์เรียบร้อยให้แก่โจทก์ได้ภายในเวลาอันสมควร และโจทก์ต้องพร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าวและชำระเงินให้แก่จำเลย การที่จำเลยไม่ได้ดำเนินการแก้ไขอาคารให้เรียบร้อยก่อนส่งมอบ ถือได้ว่าการซ่อมแซมแก้ไขดังกล่าวเป็นส่วนสำคัญของอาคารที่ซื้อขายตามสัญญาที่จำเลยผู้จะขายมีหน้าที่ต้องก่อสร้างและส่งมอบแก่โจทก์ผู้จะซื้อในสภาพเรียบร้อยไม่มีข้อบกพร่อง เมื่อจำเลยไม่แก้ไขให้เรียบร้อยก่อนส่งมอบถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิปฏิเสธไม่ชำระเงินงวดสุดท้ายและไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ได้
เมื่อจำเลยยังไม่ได้แก้ไขอาคารให้เรียบร้อยก่อนการส่งมอบและจำเลยยังไม่ได้ก่อสร้างสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกบางประการอีกด้วย ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้วสัญญาจึงเป็นอันเลิกกัน โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง และการที่โจทก์ฟ้องเรียกเงินคืนฐานผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่ง ป.พ.พ. หรือกฎหมายอื่นมิได้บัญญัติอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงมีกำหนด 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30

การปิดประกาศสำเนาคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่นตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 47 วรรคสอง เจ้าพนักงานสามารถกระทำได้โดยปิดประกาศสำเนาคำสั่งหรือหนังสือแจ้งไว้ในที่เปิดเผยและเห็นได้ง่าย ณ อาคารหรือบริเวณที่ตั้งอาคารที่ทำการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน และให้ถือว่าเจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคารได้ทราบคำสั่งหรือหนังสือแจ้งนั้นเมื่อพ้นกำหนดเจ็ดวันนับแต่วันที่ได้มีการปิดประกาศดังกล่าว หาได้กำหนดให้เจ้าพนักงานตำรวจ ข้าราชการส่วนกลาง เจ้าพนักงานผู้มีหน้าที่รับผิดชอบในเขตพื้นที่เป็นพยานด้วยไม่

ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 4 คำว่า อาคาร หมายความว่า ตึก บ้าน เรือน โรง ร้าน แพ คลังสินค้า สำนักงานและสิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่น ซึ่งบุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ การที่จำเลยก่อสร้างอาคารไม้ชั่วคราว โดยต่อเติมพื้นไม้และหลังคาสังกะสีมีขนาด 2.50 เมตร x 20 เมตร ออกไปทางด้านหลังของร้านอาหารซึ่งบุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ แม้ไม่มีลักษณะของโครงสร้างติดตรึงตราถาวรก็มีสภาพเป็นอาคารตามความหมายที่กฎหมายได้บัญญัติไว้แล้ว

ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ มาตรา 4 คำว่า อาคาร หมายความว่า ตึก บ้าน เรือน โรง ร้าน แพ คลังสินค้า สำนักงานและสิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่น ซึ่งบุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ ดังนั้น การที่จำเลยก่อสร้างอาคารไม้ชั่วคราว โดยต่อเติมพื้นไม้และหลังคาสังกะสีมีขนาด 2.50 เมตร x 20 เมตร ออกไปทางด้านหลังของร้านอาหาร ฮ. ซึ่งบุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ แม้ไม่มีลักษณะของโครงสร้างติดตรึงตราถาวรก็ตาม อาคารไม้ชั่วคราวดังกล่าวก็มีสภาพเป็นอาคารตามความหมายที่กฎหมายได้บัญญัติไว้แล้ว

จำเลยมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามคำพิพากษาของศาลที่ให้จำเลยรื้อถอนอาคารส่วนที่จำเลยต่อเติมโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย จำเลยจึงไม่อาจยกเอาความเสียหายที่จะต้องได้รับมาปฏิเสธความรับผิดของจำเลยในอันที่จะต้องปฏิบัติตามคำพิพากษาได้

การที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นได้มีคำสั่งให้จำเลยระงับการก่อสร้างอาคารตึกชั้นเดียวและคำสั่งห้ามจำเลยหรือบุคคลใดใช้หรือเข้าไปในส่วนใดๆ ของอาคาร เมื่อจำเลยอุทธรณ์คำสั่งดังกล่าวต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 มาตรา 52 วรรคแรก และคณะกรรมการดังกล่าวได้มีคำวินิจฉัยอุทธรณ์ว่า บริษัท สหถกลก่อสร้าง จำกัด เป็นผู้ก่อสร้างอาคารมูลกรณี และเป็นเจ้าของอาคารดังกล่าว เจ้าพนักงานท้องถิ่นไม่มีอำนาจออกคำสั่งให้ผู้อุทธรณ์ (จำเลย) ซึ่งมิใช่เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคารมูลกรณีให้ระงับการก่อสร้างอาคารตามมาตรา 40 (1) (แบบ ค.3) ห้ามใช้หรือเข้าไปในส่วนใดๆ ของอาคารหรือบริเวณอาคารตาม มาตรา 40 (2) (แบบ ค.4) ฉะนั้น คำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่นดังกล่าวจึงเป็นคำสั่งที่ไม่ถูกต้อง ให้เพิกถอนคำสั่งดังกล่าว และให้ดำเนินการออกคำสั่งกับเจ้าของอาคารมูลกรณีให้ถูกต้องตามกฎหมายต่อไป ซึ่งมีผลให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นต้องปฏิบัติตาม ตามมาตรา 52 วรรคห้า จำเลยจึงไม่มีความผิดฐานฝ่าฝืนคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่น สำหรับข้อหาก่อสร้างดัดแปลงอาคารนั้น เมื่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ได้มีคำวินิจฉัยดังกล่าวย่อมผูกพันให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นให้ต้องปฏิบัติความคำวินิจฉัย การที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นไปร้องทุกข์กล่าวโทษจำเลย ต่อพนักงานสอบสวน และโจทก์ยื่นฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ก่อนที่จะมีคำสั่งวินิจฉัยของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ จึงเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาข้ามขั้นตอนของกฎหมาย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง