คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
อาคารชุด

แม้จำเลยจะมีสิทธิใช้สอยกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของจำเลยได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 แต่ก็ต้องคำนึงว่าการใช้สอยนั้นจะก่อให้เกิดความเสียหายแก่เจ้าของร่วมอื่นในอาคารชุดดังกล่าวด้วยหรือไม่ ซึ่งตามข้อบังคับของโจทก์ข้อ 11.8 กำหนดว่า ผู้ใดประกอบการค้าในอาคารชุด "การค้า" หมายถึง การตกลงแลกเปลี่ยนสินค้า หรือบริการ หรือทั้งสองอย่าง เช่น การให้เช่ารายชั่วโมง หรือการเปิดให้เป็นสถานบริการอื่น ๆ เป็นต้น เจ้าของร่วมต้องดำเนินการอย่างเคร่งครัดเพื่อให้การใช้ห้องชุดของตนเป็นการใช้ห้องชุดเพื่อเป็นการอยู่อาศัยของตน และ/หรือบริวาร และ/หรือผู้เช่ารายเดือนเท่านั้น ไม่อนุญาตให้การใช้ห้องชุดของตนให้เช่าเป็นที่พักอาศัยรายวัน ซึ่งเป็นความผิดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17/1 พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 มาตรา 15 และไม่อนุญาตให้ใช้ห้องชุดของตนเป็นที่ทำงานบริษัท ห้างร้าน ที่พักชั่วคราว อะพาร์ตเมนต์ให้เช่าระยะสั้น หรือการใช้ประเภทอื่นใดซึ่งผู้จัดการนิติบุคคลพิจารณาแล้วถือว่าเป็นการให้ใช้เพื่อพักชั่วคราว และข้อบังคับข้อ 11.12 กำหนดว่า หากเจ้าของร่วม หรือบริวาร ญาติ เพื่อน อันมีความสัมพันธ์กับเจ้าของร่วมไม่ปฏิบัติตามระเบียบข้อบังคับนี้ หรือผู้ใดฝ่าฝืนระเบียบข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งเตือนให้ปรับปรุงแก้ไขหรือปฏิบัติตามให้ถูกต้องภายในเวลาที่กำหนดแล้ว หากยังเพิกเฉย นิติบุคคลอาคารชุดจะถือว่าผู้นั้นจงใจฝ่าฝืนระเบียบข้อบังคับนี้ต้องระวางโทษปรับไม่เกินหนึ่งหมื่นบาท และปรับอีกวันละห้าพันบาทตลอดระยะเวลาที่ฝ่าฝืนอยู่ ดังนั้น โจทก์จะมีสิทธิคิดค่าปรับเป็นค่าเสียหายตามข้อบังคับของโจทก์ได้ต่อเมื่อโจทก์แจ้งเตือนให้ปรับปรุงแก้ไขให้ถูกต้องภายในเวลาที่กำหนดแต่ละครั้งที่ทำการฝ่าฝืนแล้ว เมื่อจำเลยนำห้องชุดของจำเลยออกให้บุคคลทั่วไปเช่าเป็นรายวันฝ่าฝืนข้อบังคับข้อ 11.8 ของโจทก์ และโจทก์มีหนังสือแจ้งเตือนให้จำเลยยุติการนำห้องชุดออกให้เช่าตามสำเนาเรื่องให้ยุติการนำห้องชุดออกให้เช่ารายวันภายใน 7 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือ จำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวทางไปรษณีย์ตอบรับแล้วเมื่อวันที่ 2 กันยายน 2560 แต่เพิกเฉย ดังนั้น โจทก์ในฐานะผู้ดูแลอาคารชุดจึงมีสิทธิบังคับให้จำเลยชำระค่าเสียหายเป็นค่าปรับ 10,000 บาท ส่วนค่าปรับรายวันนั้น โจทก์จะมีสิทธิคิดได้ต่อเมื่อมีผู้เข้าพักอาศัยในห้องของจำเลยในฐานะผู้เช่ารายวันหากไม่มีผู้ใดเช่า โจทก์ก็ย่อมไม่มีสิทธิคิดค่าปรับรายวันจากจำเลย เพราะมิใช่กรณีความเสียหายที่เกิดขึ้นต่อเนื่องอันจะทำให้มีสิทธิคิดค่าเสียหายต่อเนื่องได้ ซึ่งก็ปรากฏข้อเท็จจริงว่า ในช่วงวันที่ 30 เมษายน 2560 จนถึงวันฟ้อง มีผู้มาเช่าห้องเลขที่ของจำเลยหลายครั้ง ดังนั้น ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดค่าเสียหายให้เป็นเงิน 300,000 บาท จึงเหมาะสมกับพฤติการณ์แห่งคดีแล้ว ส่วนภายหลังวันฟ้องนั้น ข้อเท็จจริงได้ความว่า มีผู้มาเช่าห้องดังกล่าวของจำเลยในวันที่ 6 กันยายน 2561 และวันที่ 20 ถึง 22 ธันวาคม 2561 มิได้เช่าต่อเนื่องกันไปแต่อย่างใด ซึ่งโจทก์ก็ชอบที่จะไปเรียกร้องค่าเสียหายในส่วนนั้นจากจำเลยเป็นอีกคดีหนึ่งต่างหาก

เนื่องจากมีการประกาศใช้ พ.ร.บ.ว่าด้วยการปรับเป็นพินัย พ.ศ. 2565 โดยตามมาตรา 39 แห่ง พ.ร.บ. ดังกล่าวบัญญัติว่า "เมื่อพ้นกำหนดสามร้อยหกสิบวันนับแต่วันที่พระราชบัญญัตินี้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ให้เปลี่ยนความผิดอาญาที่มีโทษปรับสถานเดียวตามกฎหมายในบัญชี 1 ท้ายพระราชบัญญัตินี้ เป็นความผิดทางพินัยตามพระราชบัญญัตินี้ และให้ถือว่าอัตราโทษปรับอาญาที่บัญญัติไว้ในกฎหมายดังกล่าว เป็นอัตราค่าปรับเป็นพินัยตามพระราชบัญญัตินี้" และมาตรา 45 บัญญัติว่า "บรรดาความผิดอาญาที่เปลี่ยนเป็นความผิดทางพินัยมาตรา 39 มาตรา 40 หรือมาตรา 42 (1)...(3) ถ้าอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาล ให้ศาลพิจารณาปรับเป็นพินัยตามพระราชบัญญัตินี้" ดังนั้น เมื่อในระหว่างพิจารณาของศาลฎีกาบทบัญญัติมาตรา 39 แห่ง พ.ร.บ.ว่าด้วยการปรับเป็นพินัยฯ มีผลใช้บังคับ ย่อมมีผลให้ความผิดตาม พ.ร.บ.รักษาความสะอาดและความเป็นระเบียบเรียบร้อยของบ้านเมือง พ.ศ. 2535 มาตรา 19, 57 ซึ่งเป็นความผิดอาญาที่มีโทษปรับสถานเดียวและเป็นกฎหมายที่มีอยู่ในบัญชี 1 ท้าย พ.ร.บ.ว่าด้วยการปรับเป็นพินัยฯ เปลี่ยนเป็นความผิดทางพินัย และเมื่อความผิดทางพินัยฐานดังกล่าวนี้เป็นการกระทำกรรมเดียวกับความผิดทางอาญาตาม ป.อ. มาตรา 385 ความผิดทางพินัยจึงเป็นอันยุติไปตามบทบัญญัติมาตรา 16 (1) แห่ง พ.ร.บ.ว่าด้วยการปรับเป็นพินัยฯ กรณีต้องลงโทษตาม ป.อ. มาตรา 385

ผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้ผู้คัดค้านชำระหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเพื่อการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้อันได้แก่ ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคสอง จากเงินที่ผู้คัดค้านได้รับจากการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาททั้งสามห้องของจำเลย แม้หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระเป็นเงินค้างจ่ายซึ่งมีกำหนดอายุความ 5 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/33 (4) ก็ตาม แต่หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มซึ่งเป็นหนี้อุปกรณ์ที่ค้างชำระเกินเวลา 5 ปี ก็ยังไม่ระงับ เพราะสิทธิเรียกร้องที่ขาดอายุความนั้น มีผลให้ลูกหนี้มีสิทธิจะปฏิเสธการชำระหนี้ตามสิทธิเรียกร้องนั้นได้เท่านั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/10 ประกอบกับในการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ผู้ร้องจะต้องได้รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางครบถ้วนแล้วตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 วรรคสอง อันเป็นกฎหมายที่มีวัตถุประสงค์คุ้มครองประชาชนที่ซื้อห้องชุดเพื่อการอยู่อาศัย บทบัญญัติตาม ป.วิ.พ. มาตรา 309 จัตวา วรรคสอง (เดิม) ดังนั้น ผู้คัดค้านจึงไม่อาจอ้างเหตุขาดอายุความเพื่อปฏิเสธการชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มส่วนที่ย้อนหลังเกิน 5 ปี ได้
ป.วิ.พ. มาตรา 309 จัตวา วรรคสอง (เดิม) บัญญัติให้กันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดเพื่อชำระค่าใช้จ่ายแก่ผู้ร้องก่อนเจ้าหนี้จำนอง ผู้ร้องแจ้งหนี้บุริมสิทธิอันเกิดจากค่าใช้จ่ายในการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคสอง แก่พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 41 วรรคท้าย ย่อมทำให้ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิอยู่ในลำดับก่อนเจ้าหนี้จำนองด้วย

มาตรา 32 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 บัญญัติมิให้นําบทบัญญัติในมาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัตินี้ มาใช้บังคับแก่อาคารชุดซึ่งได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดและมีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้าอยู่ก่อนหรือในวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ ดังนั้น นอกจากจะต้องจดทะเบียนเป็นอาคารชุดก่อนวันที่ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแล้วยังต้องมีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้าอยู่ก่อนวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับดังกล่าวมีผลใช้บังคับด้วย เมื่อจำเลยเพิ่งนําพื้นที่ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ก่อสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลย ภายหลังจาก พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแล้ว มิใช่กรณีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้ามีอยู่ก่อนวันที่ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับ มาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ที่แก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 จึงมีผลใช้บังคับแก่นิติบุคคลอาคารชุด ช. ด้วย และเมื่อข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ข้อที่ 26.18 กำหนดว่าเจ้าของร่วมหรือผู้ใช้ประโยชน์ห้องชุดจะใช้พื้นที่จอดรถเพื่อการอื่นมิได้นอกจากการใช้เพื่อจอดรถ และจะต้องจอดรถตามตำแหน่งที่จอดรถของอาคารชุดตามข้อตกลงที่ได้กำหนดไว้เท่านั้น และข้อบังคับข้อที่ 26.19 กำหนดให้คณะกรรมการหรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมโดยผู้จัดการมีอำนาจในการงดให้บริการสาธารณูปโภค มีอำนาจริบเงินค่าประกันใด ๆ หรือเรียกเก็บค่าเสียหาย หรือระงับยกเลิกมิให้ดำเนินการ หรือสั่งการให้รื้อถอนหรือเข้ารื้อถอนส่วนใด ๆ รวมทั้งสั่งการให้ปรับปรุงแก้ไขให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วมนั้น อันเป็นบทบังคับมิให้มีการใช้ประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางโดยฝ่าฝืนข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. และฝ่าฝืนต่อมาตรา 17 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 การลงมติในการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1/2553 ที่อนุญาตให้จำเลยสามารถนําพื้นที่ส่วนบุคคลของจำเลยและพื้นที่ส่วนกลางไปทำประโยชน์ในเชิงพาณิชย์โดยสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยได้ จึงเป็นการขัดต่อข้อบังคับข้อที่ 26.18 นอกจากนั้นจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด ช. โดยมีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเกินกว่ากึ่งหนึ่งของอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมด จำเลยเพียงผู้เดียวจึงมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด แต่ในการลงมติในการประชุมครั้งดังกล่าวไม่มีการลดจำนวนคะแนนเสียงของจำเลยลงมาเหลือเท่ากับคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมอื่น ๆ รวมกัน ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 45 วรรคสอง มติดังกล่าวจึงไม่ชอบ จำเลยไม่อาจอ้างเอาผลการลงมติดังกล่าวเป็นประโยชน์แก่ตน การที่จำเลยนําเอาพื้นที่จอดรถส่วนกลางไปประกอบการค้าเพื่อประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ของจำเลยโดยนิติบุคคลอาคารชุด ช. มิได้มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้าไว้ก่อนแล้ว จึงเป็นความผิดตามฟ้อง

การที่ผู้ร้องไม่ได้แจ้งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานที่ดินซึ่งเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 วรรคท้าย คงทำให้ผู้ร้องไม่ใช่เจ้าหนี้บุริมสิทธิอันจะได้รับชําระหนี้ก่อนโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จํานองเท่านั้น แต่ผู้ร้องยังเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิที่ใช้สิทธิขอกันส่วนได้ในฐานะเจ้าหนี้บุริมสิทธิตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคสอง ประกอบมาตรา 41 (2) และที่ผู้ร้องไม่ได้ส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนด สิทธิของผู้ร้องในฐานะเจ้าหนี้เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคสอง ซึ่งเป็นบุริมสิทธิลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 (2) ก็ไม่ได้เสียไป เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงต้องรับการแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชําระเพื่อกันเงินที่เหลือจากการขายทอดตลาดห้องชุดหลังจากบังคับจํานองชําระหนี้แก่โจทก์