คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
เช่า

ข้อสัญญากำหนดค่าเสียหายเมื่อผู้เช่าไม่ออกจากห้องเช่าไว้ล่วงหน้าเดือนละ 20,000 บาท มีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ศาลลดลงเท่าที่ควรให้เช่าได้เดือนละ 3,000 บาทได้

ผู้ให้เช่าปิดกั้นมิให้คนเข้าร้านที่โจทก์เช่าสถานที่ทำเป็นร้านค้าทำให้โจทก์เสียหาย เป็นละเมิด

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าเดือนละ 150 บาท และเรียกค่าเสียหายเดือนละ 10,000 บาทนับจากวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายออกจากตึกพิพาทเสร็จสิ้น โจทก์มิได้เรียกร้องค่าเสียหายนี้มาอย่างเอกเทศในข้อหาอื่น หากแต่เรียกร้องมาเป็นส่วนหนึ่งของการฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ จึงต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง
โจทก์เป็นผู้รับโอนที่ดินและตึกแถวที่พิพาทโดยสุจริตจากผู้จัดการมรดกของเจ้าของที่ดินพิพาทเดิม แม้ว่าจะมีสัญญาต่างตอบแทนกันอยู่ระหว่างเจ้าของที่ดินพิพาทเดิมกับจำเลยนอกเหนือไปจากสัญญาเช่า สัญญาต่างตอบแทนนี้ก็เพียงแต่ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิ อันมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาด้วยกันเองเท่านั้น สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาต่างตอบแทนนั้นหาได้โอนไปยังผู้รับโอนทรัพย์ที่พิพาทด้วยไม่
หมายเหตุ วรรค 1 วินิจฉัยโดยมติที่ประชุมใหญ่
( ประชุมใหญ่ครั้งที่ 2/2518 )

ผู้กู้เอาสิทธิการเช่าเป็นประกัน ผู้ค้ำประกันสัญญาว่าถ้าเซ้งห้องนี้ได้เมื่อใดจะใช้หนี้ให้ทันที ข้อสัญญานี้ไม่ใช่เงื่อนไขบังคับก่อนที่จะกำหนดการชำระหนี้ แต่เป็นข้อตกลงให้ดำเนินการเซ้งห้องแถวแล้วนำเงินมาใช้หนี้ ผู้ค้ำประกันรับเซ้งห้องแถวได้ จึงต้องใช้หนี้แก่ผู้ให้กู้

สัญญาเช่าประทานบัตรทำเหมืองแร่ที่โจทก์และจำเลยที่ 1ได้ทำกันไว้เมื่อวันที่ 20 ตุลาคม 2509 สรุปความได้ว่าที่ดินตามสัญญาที่ได้รับประทานบัตรแล้ว จำเลยที่ 1คงเป็นผู้ถือประทานบัตรอยู่ ที่ดินที่ยังไม่ได้รับประทานบัตรเป็นหน้าที่จำเลยที่ 1 จะต้องดำเนินการต่อไป เพื่อให้ได้ประทานบัตรแต่เงินค่าธรรมเนียมต่างๆที่จะต้องเสีย โจทก์เป็นคนออก และโจทก์เป็นผู้ทำเหมืองแร่ในที่ดินที่ได้ประทานบัตรแล้ว จำเลยที่ 1จะได้รับผลประโยชน์ซึ่งเรียกว่าค่าเช่าร้อยละสามของแร่ที่ทำได้สัญญามีผลบังคับตลอดไปจนกว่าโจทก์จะขุดแร่หมดเนื้อที่ข้อสัญญาดังนี้ ไม่ใช่การโอนประทานบัตรตามความในมาตรา 45แห่งพระราชบัญญัติการทำเหมืองแร่ พ.ศ.2461 เพราะจำเลยที่ 1ยังเป็นผู้ถือประทานบัตร มีนิติสัมพันธ์กับทางราชการอยู่ โจทก์เป็นเพียงผู้เข้าทำเหมืองแร่โดยอาศัยประทานบัตรของจำเลยที่ 1 เท่านั้นหากแต่เป็นการรับช่วงเข้ามาทำเหมือง ซึ่งไม่ต้องห้ามตามพระราชบัญญัติดังกล่าว อันเป็นกฎหมายที่ใช้อยู่ในขณะที่โจทก์และจำเลยที่ 1 ทำสัญญากัน แต่พระราชบัญญัติการทำเหมืองแร่ พ.ศ.2461 นี้ ต่อมาได้ถูกยกเลิกโดยพระราชบัญญัติแร่ พ.ศ.2510ซึ่งมีมาตรา 76 และ 77 บัญญัติห้ามผู้ถือประทานบัตรยอมให้ผู้อื่นรับช่วงการทำเหมืองเว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีหรือผู้ที่รัฐมนตรีมอบหมายและให้ผู้ถือประทานบัตรยื่นคำขอต่อทรัพยากรธรณีประจำท้องที่และให้รัฐมนตรีหรือผู้ที่รัฐมนตรีมอบหมาย เป็นผู้ออกใบอนุญาตให้มีการรับช่วงการทำเหมืองได้ตามที่จะพิจารณาเห็นสมควร บทบัญญัติแห่งกฎหมายดังกล่าว มิได้ห้ามการรับช่วงทำเหมืองโดยเด็ดขาดหากรัฐมนตรีอนุญาต ก็ย่อมรับช่วงการทำเหมืองได้ ดังนั้นการชำระหนี้ตามสัญญารายนี้ จึงไม่เป็นการพ้นวิสัย(วินิจฉัยโดยมติที่ประชุมใหญ่)
จำเลยที่ 2 ได้ถือสิทธิครอบครองที่พิพาทมาก่อนจำเลยที่ 1จะได้ประทานบัตร จำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิหาแร่ในที่พิพาทเว้นแต่ จะได้ทำความตกลงกับจำเลยที่ 2 เสียก่อนตามพระราชบัญญัติการทำเหมืองแร่ พ.ศ.2461 มาตรา 74แม้จำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 จะได้ทำข้อตกลงกันไว้ตามเอกสาร ล.1 แต่ก็ยังมิได้กำหนดและชดใช้ราคาทรัพย์สินในที่พิพาทกัน จำเลยที่ 1 ยังฟ้องขับไล่จำเลยที่ 2 ไม่ได้โจทก์ผู้รับช่วงการทำเหมืองจากจำเลยที่ 1 จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 เช่นเดียวกัน
โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบที่ดินตามสัญญาเช่าทำเหมืองความประสงค์ของโจทก์ก็คือ ให้จำเลยที่ 1 ดำเนินการใดๆ เพื่อให้โจทก์ได้เข้าทำเหมืองแร่นั่นเอง ฉะนั้น ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยที่ 1ปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าว จึงเป็นการตรงตามคำขอของโจทก์อยู่แล้ว

บทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 798 หมายถึงกิจการใดที่ตัวแทนจะไปทำกับบุคคลภายนอกแทนตัวการกฎหมายบังคับไว้ว่าต้องทำเป็นหนังสือหรือต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ การตั้งตัวแทนไปทำกิจการนั้นจะต้องทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือด้วย มิฉะนั้นกิจการที่ตัวแทนกระทำไปกับบุคคลภายนอกจะไม่สมบูรณ์ แต่ในระหว่างตัวแทนกับตัวการด้วยกัน ตัวแทนจะอ้างมาตรา 798 มาใช้บังคับไม่ได้ (อ้างฎีกาที่ 435/2507)
เมื่อคดีนี้เป็นเรื่องระหว่างโจทก์ซึ่งเป็นตัวแทนกับจำเลย (ตัวการ) ซึ่งแม้การตั้งโจทก์เป็นตัวแทนไปทำการเช่าบ้านพิพาทแทนจำเลยจะมิได้ทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือ โจทก์ก็จะอ้างมาตรา 798 มาใช้บังคับไม่ได้ และไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านพิพาท

บทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 798 หมายถึงกิจการใดที่ตัวแทนจะไปทำกับบุคคลภายนอกแทนตัวการ กฎหมายบังคับไว้ว่าต้องทำเป็นหนังสือหรือต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ การตั้งตัวแทนไปทำกิจการนั้นจะต้องทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือด้วย มิฉะนั้นกิจการที่ตัวแทนกระทำไปกับบุคคลภายนอกจะไม่สมบูรณ์ แต่ในระหว่างตัวแทนกับตัวการด้วยกัน ตัวแทนจะอ้างมาตรา 798 มาใช้บังคับไม่ได้ (อ้างฎีกาที่ 435/2507)
เมื่อคดีนี้เป็นเรื่องระหว่างโจทก์ซึ่งเป็นตัวแทนกับจำเลย (ตัวการ) ซึ่งแม้การตั้งโจทก์เป็นตัวแทนไปทำการเช่าบ้านพิพาทแทนจำเลยจะมิได้ทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือ โจทก์ก็จะอ้างมาตรา 798 มาใช้บังคับไม่ได้ และไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านพิพาท

การที่ผู้ให้เช่ารับเงินกินเปล่าไว้จากผู้เช่านั้น หาใช่เป็นการรับไว้โดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 406 ไม่ หากแต่เป็นการรับไว้เนื่องจากผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าทำสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าไม่ให้ผู้เช่าอยู่ครบกำหนดตามที่ตกลงกัน ผู้เช่าเรียกเงินกินเปล่าคืนเพราะผู้ให้เช่าผิดสัญญาจะต้องใช้อายุความทั่วไป ซึ่งมีกำหนด 10 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 164
สัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนมีผลบังคับเพียง 3 ปี แต่เมื่อผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่าไม่ทักท้วงย่อมถือได้ว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญากันต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ดังนั้น ตราบใดที่ผู้เช่ายังเช่าห้องพิพาทอยู่ สิทธิเรียกร้องเงินกินเปล่าของผู้เช่าจึงยังไม่เกิดขึ้น

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งไม่มีหนังสือสัญญาเช่าเป็นหลักฐานผู้เช่าจะอ้างสิทธิตามข้อตกลงในการเช่าระหว่างโจทก์จำเลยขึ้นต่อสู้โจทก์หาได้ไม่
การเช่าซึ่งมีกำหนดชำระค่าเช่ากันเป็นรายปีนั้น การบอกเลิกการเช่าไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า 2 เดือน
ถึงหากโจทก์จะบอกกล่าวเลิกการเช่าล่วงหน้าเพียง 45 วันก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ฟ้องคดีนั้นหลังจากที่จำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวเลิกการเช่าเกินกว่า 1 ปีแล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้

ในการให้เช่าทรัพย์สินนั้น ผู้ให้เช่าหาจำต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่านั้นเสมอไปไม่ ฉะนั้น เมื่อจำเลยยินยอมทำสัญญาเช่าที่ดินจากโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่าและมีอำนาจฟ้องจำเลยฐานผิดสัญญาเช่าได้ จำเลยย่อมถูกปิดปากมิให้คัดค้านโต้แย้งอำนาจของผู้ให้เช่าซึ่งตนยอมรับว่ามีฐานะเช่นนั้นตามสัญญาเช่าซึ่งตนได้ทำไว้กับโจทก์แล้วนั้นได้