คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

วัดทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินของวัดเพื่อสร้างอาคารให้เช่าหาผลประโยชน์โดยมีข้อตกลงให้วัดส่งมอบที่ดินโดยจัดการให้คนที่อยู่ในที่ดินให้ย้ายและรื้อสิ่งปลูกสร้างออกไป แม้ต่อมาคณะสงฆ์จะได้ตราระเบียบมหาเถรสมาคมออกมา ห้ามมิให้วัดมอบที่ดินของวัดให้บุคคลอื่นไปทำการก่อสร้างเพื่อค้ากำไร ระเบียบดังกล่าวไม่มีผลผูกพันหรือกระทบกระเทือนต่อบุคคลภายนอกเช่นโจทก์ และมิใช่เป็นเรื่องการชำระหนี้ของวัดตกเป็นพ้นวิสัยและถึงแม้ระเบียบนั้นจะห้ามการฟ้องร้องขับไล่ผู้เช่าที่ดินของวัดเพื่อส่งมอบให้ผู้อื่นปลูกสร้างอาคารระเบียบฯ นั้นก็เป็นระเบียบภายในของคณะสงฆ์ วัดจะยกขึ้นเป็นข้ออ้างว่าไม่สามารถปฏิบัติการชำระหนี้ตามสัญญาเสียแล้วหาได้ไม่ ถ้าวัดจำเป็นต้องฟ้องขับไล่ผู้ที่ยังอยู่ในที่ดินนั้น การฟ้องนี้ก็เป็นการปฏิบัติการชำระหนี้ตามสัญญาซึ่งวัดมีหน้าที่รับผิดชอบอยู่ตามกฎหมายหากจะเป็นการฝ่าฝืนระเบียบฯก็ไม่อาจถือว่าสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้โจทก์ขอบังคับเอาแก่วัดได้

ตามคำฟ้องโจทก์บรรยายว่า พระภิกษุมงคลผู้รักษาการแทนเจ้าอาวาสวัดน้อยนอกโจทก์ ได้เอาที่ดินวัดและที่ธรณีสงฆ์วัดน้อยนอกไปให้จำเลยเช่าแล้วมาทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับจำเลยที่ศาลในระหว่างพิจารณาคดีแพ่งแดงที่ 95/2510 แต่พระภิกษุมงคลไม่มีอำนาจทำสัญญายอมได้เพราะทางการถอดถอนจากผู้รักษาการแทนเจ้าอาวาสวัดน้อยนอกเสียแล้วและทั้ง ๆ ที่พระภิกษุมงคลได้ทราบถึงการที่ตนถูกถอดถอนไม่ให้มีอำนาจโดยชอบด้วยกฎหมาย แต่ยังได้บังอาจไปจดทะเบียนการเช่าที่พิพาทให้กับจำเลย ณ หอทะเบียนที่ดินอีกด้วย จำเลยก็รู้ดีถึงการที่พระภิกษุมงคลไม่มีอำนาจ โจทก์จึงถือว่านิติกรรมดังกล่าวไม่ผูกพันโจทก์ แต่เนื่องจากจำเลยก็ยังโต้เถียงอยู่ว่า พระภิกษุมงคลได้กระทำไปโดยชอบด้วยกฎหมายมีผลผูกพันวัดโจทก์อยู่ จึงชอบที่ศาลจะให้โจทก์จำเลยนำพยานหลักฐานมาสืบต่อไปจนสิ้นกระแสความ แล้วพิพากษาไปตามรูปคดี

โจทก์มิได้รับข้อเท็จจริงที่จำเลยอ้างว่า ล. ผิดสัญญากับจำเลยร่วมโดยทำการก่อสร้างไม่เสร็จตามสัญญา จำเลยร่วมจึงได้บอกเลิกสัญญา ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับเรื่องนี้จึงไม่พอแก่การวินิจฉัยข้อกฎหมาย
โจทก์เช่าตึกพิพาทจาก ล. โดยให้โจทก์มีสิทธิให้เช่าช่วงได้ จำเลยเช่าช่วงตึกแถวจากโจทก์ จำเลยค้างชำระค่าเช่า โจทก์จึงฟ้องขับไล่และให้จำเลยชำระค่าเช่า จำเลยให้การว่าตึกพิพาทเป็นของกระทรวงการคลัง กระทรวงการคลังให้ ล. สร้างแล้วยกให้กระทรวงการคลัง กระทรวงการคลังให้ ล. เช่า ล. ก่อสร้างไม่เสร็จตามสัญญา กระทรวงการคลังจึงบอกเลิกสัญญา ล. จึงหมดสิทธิที่จะเช่าอาคารพิพาท ดังนี้ ไม่ใช่เรื่องที่บุคคลหลายคนเรียกร้องเอาอสังหาริมทรัพย์อันเดียวกันอาศัยมูลสัญญาเช่าต่างราย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 543

โจทก์ทำใบมอบอำนาจให้ ส. ฟ้องขับไล่ผู้เช่าที่ดินอาคารแผงทำการค้าซึ่งอยู่ในที่ดินโจทก์ ถึงแม้จะไม่ได้กำหนดให้ฟ้องผู้เช่ารายใดโดยเฉพาะก็ตาม เมื่อปรากฏว่าจำเลยเป็นผู้เช่าตึกแถวของโจทก์อยู่ด้วย ส. ก็มีอำนาจที่จะฟ้องขับไล่จำเลยได้
เงินกินเปล่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า ไม่ทำให้สัญญานี้มีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่าคงใช้ได้เพียง 3 ปี แม้จะได้เช่ากันต่อมาก็เป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา

โจทก์ทำใบมอบอำนาจให้ ส. ฟ้องขับไล่ผู้เช่าที่ดินอาคารแผงทำการค้าซึ่งอยู่ในที่ดินโจทก์ ถึงแม้จะไม่ได้กำหนดให้ฟ้องผู้เช่ารายใดโดยเฉพาะก็ตาม เมื่อปรากฏว่าจำเลยเป็นผู้เช่าตึกแถวของโจทก์อยู่ด้วย ส. ก็มีอำนาจที่จะฟ้องขับไล่จำเลยได้
เงินกินเปล่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า ไม่ทำให้สัญญานี้มีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่าคงใช้ได้เพียง 3 ปี แม้จะได้เช่ากันต่อมาก็เป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา

โจทก์บรรยายฟ้องว่าจำเลยเป็นผู้เช่าที่ดินของโจทก์จนหมดอายุสัญญาเช่าแล้วได้บอกกล่าวให้จำเลยออกไป จำเลยและบริวารไม่ยอมออก เป็นการละเมิดขอให้ขับไล่ เป็นการแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาของโจทก์และคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาแล้ว ไม่เป็นฟ้องเคลือบคลุม ไม่จำต้องบรรยายไปถึงว่าจำเลยได้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือหรือไม่
สัญญาเช่าบ้านมีข้อความว่า ส่วนที่ดัดแปลงต่อเติมหรือปลูกสร้างขึ้นนั้นให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทั้งสิ้น ย่อมมีความหมายว่า บริเวณที่จำเลยก่อสร้างโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดนั้นอยู่ในขอบเขตของสัญญาทั้งสิ้น ดังนี้ โรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ที่จำเลยก่อสร้างขึ้นจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าตั้งแต่เวลาก่อสร้างขึ้น กรณีไม่เข้าประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1310, 1312

โจทก์บรรยายฟ้องว่าจำเลยเป็นผู้เช่าที่ดินของโจทก์จนหมดอายุสัญญาเช่าแล้วได้บอกกล่าวให้จำเลยออกไป จำเลยและบริวารไม่ยอมออก เป็นการละเมิดขอให้ขับไล่ เป็นการแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาของโจทก์และคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาแล้ว ไม่เป็นฟ้องเคลือบคลุม ไม่จำต้องบรรยายไปถึงว่าจำเลยได้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือหรือไม่
สัญญาเช่าบ้านมีข้อความว่า ส่วนที่ดัดแปลงต่อเติมหรือปลูกสร้างขึ้นนั้นให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทั้งสิ้น ย่อมมีความหมายว่า บริเวณที่จำเลยก่อสร้างโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดนั้นอยู่ในขอบเขตของสัญญาทั้งสิ้น ดังนี้ โรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ที่จำเลยก่อสร้างขึ้นจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าตั้งแต่เวลาก่อสร้างขึ้น กรณีไม่เข้าประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1310, 1312

จำเลยเช่าตึกแถวของ อ. มีกำหนด 10 ปี โดยทำสัญญากันเองไว้ล่วงหน้า 3 ฉบับ ๆ ละ 3 ปี 3 ฉบับ อีกฉบับหนึ่ง 1 ปี แม้จำเลยจะอ้างว่าสัญญาเช่ารายนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนนอกเหนือการเช่าธรรมดาเพราะจำเลยได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้ อ. ก็ตาม แต่เมื่อมิได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าดังกล่าวก็มีผลผูกพันระหว่างจำเลยกับ อ. เท่านั้น
ในส่วนที่เกี่ยวกับโจทก์นั้น เมื่อโจทก์ได้รับโอนตึกพิพาทมาโดยสุจริตแม้โจทก์จะทราบว่า อ. กับจำเลยมีข้อตกลงอยู่จริง แต่ในกรณีเช่นนี้ก็หาเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตอย่างใดไม่
แม้สัญญาดังกล่าวจะได้ทำเป็นหนังสือก็มีผลผูกพันโจทก์ในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทนี้ภายในระยะ 3 ปีเท่านั้น เมื่อโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทมาภายหลังกำหนด 3 ปีแล้ว โจทก์จึงไม่ถูกผูกพันที่จะต้องให้จำเลยเช่าต่อไป

จำเลยเช่าตึกแถวของ อ. มีกำหนด 10 ปี โดยทำสัญญากันเองไว้ล่วงหน้า 3 ฉบับ ๆ ละ 3 ปี 3 ฉบับ อีกฉบับหนึ่ง 1 ปี แม้จำเลยจะอ้างว่าสัญญาเช่ารายนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนนอกเหนือการเช่าธรรมดาเพราะจำเลยได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้ อ. ก็ตาม แต่เมื่อมิได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าดังกล่าวก็มีผลผูกพันระหว่างจำเลยกับอ. เท่านั้น
ในส่วนที่เกี่ยวกับโจทก์นั้น เมื่อโจทก์ได้รับโอนตึกพิพาทมาโดยสุจริตแม้โจทก์จะทราบว่า อ. กับจำเลยมีข้อตกลงอยู่จริง แต่ในกรณีเช่นนี้ก็หาเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตอย่างใดไม่
แม้สัญญาดังกล่าวจะได้ทำเป็นหนังสือก็มีผลผูกพันโจทก์ในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทนี้ภายในระยะ 3 ปีเท่านั้น เมื่อโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทมาภายหลังกำหนด 3 ปีแล้ว โจทก์จึงไม่ถูกผูกพันที่จะต้องให้จำเลยเช่าต่อไป

โจทก์ร่วมทำสัญญาเช่าห้องพิพาทมาจากจำเลยที่ 1 แม้โจทก์ร่วมจะเอาไปให้เช่าช่วง เมื่อการเช่าช่วงไม่มีหลักฐานการเช่า ก็ต้องถือว่าโจทก์ร่วมยังเป็นผู้ครอบครองห้องพิพาทนั้นอยู่โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 1 ถือโอกาสให้ผู้เช่าช่วงอยู่ออกไปจากห้องพิพาทโดยโจทก์ร่วมไม่ทราบแล้วช่วงชิงใส่กุญแจห้องมิให้โจทก์ร่วมเข้าใช้ห้องพิพาท ถือได้ว่าเป็นการรบกวนการครอบครองของโจทก์ร่วมโดยปกติสุข จำเลยที่ 1 จึงต้องมีความผิดฐานบุกรุกตามมาตรา 362 ประมวลกฎหมายอาญา
(อ้างฎีกาที่ 1/2512)