คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

สัญญาเช่าตึกแถวมีกำหนดเวลาเช่าแน่นอน ค่าเช่าเดือนละ 3 เหรียญและมีข้อสัญญาอยู่ข้อหนึ่งว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาแล้วถ้าผู้เช่ายังขืนอยู่ต่อไป ผู้เช่ายอมเสียค่าเช่าเดือนละ 20 เหรียญ เว้นแต่จะได้ทำสัญญากันใหม่ ดังนี้ หมายความว่าค่าเช่าเดือนละ 20 เหรียญนี้ เป็นเบี้ยปรับหรือค่าเสียหายที่กำหนดกันไว้ล่วงหน้า ไม่ใช่ค่าเช่าหรือเงื่อนไขที่มีผลให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา และเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าได้ 8 วัน ผู้ให้เช่าก็ฟ้องขับไล่ผู้เช่า ย่อมถือว่าผู้ให้เช่าทักท้วงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 แล้ว ผู้ให้เช่ามีสิทธิฟ้องได้โดยไม่ต้องบอกเลิกสัญญาเช่ากันอีก

จำเลยเช่าที่ดินส่วนที่เป็นของ ร. ทั้งแปลงเพื่อปลูกสร้างอาคารจำเลยปลูกห้องแถวขึ้น 2 ห้องครึ่ง แม้จะมีเรือนเก่าปลูกอยู่แล้วครึ่งหลังเมื่อจำเลยใช้ที่แปลงนี้ปลูกสร้างอาคารเพิ่มเติมตามสัญญาเช่าแล้วหาประโยชน์โดยให้ผู้อื่นเช่าทำการค้า การเช่าที่ทั้งแปลงของจำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินพ.ศ. 2504 จะแยกออกเป็นส่วน ๆ ไม่ได้
เดิมบ้านปลูกอยู่กลางที่ดินของ ส. ส. ทำพินัยกรรมยกที่ดินให้ ร.และจำเลยคนละครึ่ง ส่วนบ้านยกให้จำเลย เมื่อ ส. ตายเกิดสภาพความเป็นเจ้าของที่ดินแยกกันส่วนหนึ่งของตัวบ้านรุกล้ำเข้าไปในเขตที่ดินของ ร. พินัยกรรมกำหนดให้ ร. ยอมให้จำเลยเช่าที่ส่วนของ ร.5 ปี ถ้าจำเลยยังรื้อบ้านออกไปไม่ได้ ก็ให้เช่าอีก 6 ปี เมื่อจำเลยและ ร. รับมรดกตามพินัยกรรมทั้งสองฝ่ายยังได้ทำหนังสือสัญญาประนีประนอมยอมความว่าต่างฝ่ายยินยอมปฏิบัติ หน้าที่ตามพินัยกรรม และได้มีการจดทะเบียนการเช่าว่า จำเลยเช่าที่ดินเฉพาะส่วนของ ร. เมื่อครบกำหนดสัญญาแล้ว ร. ให้จำเลยเช่าต่อตามสัญญาเดิม ดังนี้ กรณีไม่อยู่ภายใต้บังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1310 เพราะตามพินัยกรรมหรือสัญญาประนีประนอมยอมความตลอดจนการทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าแสดงว่าจำเลยอยู่และปลูกสร้างห้องแถวในที่ดินของ ร. โดยอาศัยสิทธิการเช่าที่ดินจาก ร. มิใช่ ร. ยินยอมให้จำเลยปลูกหรือด้วยความประมาทเลินเล่อของ ร. ที่ปล่อยปละละเลยให้จำเลยปลูก จึงไม่อาจยกเอาประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1310 มาขอให้บังคับเพื่อประโยชน์ของจำเลยได้

ข้อบกพร่องในการที่เจ้าหน้าที่กรอกชื่อบริษัทโจทก์ร่วมไว้ในทะเบียนการให้และสัญญาซื้อขายขาดคำว่า "จำกัด" ท้ายชื่อไปไม่มีผลกระทบกระเทือนถึงความสมบูรณ์ของนิติกรรมที่ทำขึ้น
ภริยาจำเลยแถลงต่อศาลชั้นต้นยอมรับเป็นผู้รับมรดกความแทนจำเลย และได้รับความยินยอมจากคู่ความ ทั้งไม่มีฝ่ายใดโต้แย้งในการที่ศาลชั้นต้นสั่งให้ภริยาจำเลยเข้ารับมรดกความ แม้ศาลอุทธรณ์จะมิได้สั่งอย่างใด ถือได้ว่าอนุญาตให้เป็นไปตามที่ภริยาจำเลยยอมรับจึงไม่ชอบที่ภริยาจำเลยจะรื้อฟื้นขึ้นอ้างว่าศาลอุทธรณ์ยังมิได้มีคำสั่งในเรื่องนี้อีก
เจ้าหน้าที่ไปรษณีย์นำส่งหนังสือบอกเลิกการเช่าของทนายโจทก์ถึงจำเลย ไปยังที่อยู่ของจำเลยถึง 3 ครั้งก็ไม่มีผู้รับ ดังนี้ ถือได้ว่าคำบอกกล่าวเลิกสัญญาของโจทก์มีผลนับแต่เมื่อเจ้าหน้าที่ไปรษณีย์นำส่งไปถึงสถานที่ของจำเลย และจำเลยได้ทราบคำบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าของโจทก์โดยชอบสัญญาเช่าได้ระงับเลิกไปแล้วจำเลยจึงต้องออกจากตึกพิพาทของโจทก์

ข้อตกลงที่ว่าผู้เช่าจะไม่ยอมให้ผู้อื่นมาอาศัยรวมอยู่ด้วยเว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรนั้นหาใช่กรณีที่ผู้เช่าต้องมีหน้าที่หรือรับภาระใด ๆ ซึ่งตามกฎหมายผู้เช่า ไม่จำต้องมีหน้าที่หรือรับภาระนั้น ๆ ตามนัยแห่งพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 มาตรา 12 (2) ไม่ข้อตกลงดังกล่าวไม่ขัดแย้งกับกฎหมาย

ตามมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ถ้าการเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่าที่โจทก์จำเลยตกลงกันมีกำหนด 28 ปีแม้ได้ทำเป็นหนังสือ แต่ก็ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จึงฟ้องบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินรายพิพาทที่กำหนด28 ปี และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หาได้ไม่ การเช่ารายพิพาทคงยังมีผลบังคับได้แต่เพียงสามปี เพราะถ้ายอมให้บังคับคดีได้เต็มตามฟ้อง ก็เท่ากับยอมให้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างกันเองให้มีผลผูกพันเกินสามปีได้ โดยไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งเป็นการขัดบทกฎหมายดังกล่าวแล้ว การที่โจทก์จำเลยยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเพื่อจะเช่าที่ดินต่อกัน ตามเอกสารหมาย จ.3ยังถือไม่ได้ว่าได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังที่กฎหมายบัญญัติไว้

ตามมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ถ้าการเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่าที่โจทก์จำเลยตกลงกันมีกำหนด 28 ปี แม้ได้ทำเป็นหนังสือ แต่ก็ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จึงฟ้องบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินรายพิพาทที่กำหนด 28 ปี และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หาได้ไม่ การเช่ารายพิพาทคงยังมีผลบังคับได้แต่เพียงสามปี เพราะถ้ายอมให้บังคับคดีได้เต็มตามฟ้อง ก็เท่ากับยอมให้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างกันเองให้มีผลผูกพันเกินสามปีได้ โดยไม่จำต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งเป็นการขัดบทกฎหมายดังกล่าวแล้ว การที่โจทก์จำเลยยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเพื่อจะเช่าที่ดินต่อกันตามเอกสารหมาย จ.3ยังถือไม่ได้ว่าได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังที่กฎหมายบัญญัติไว้

เจ้าของทำสัญญาให้ผูอื่นเช่าที่ดินเพื่อรื้อตึกแถวในที่ดินนั้นแล้วสร้างใหม่ ได้มอบที่ดินและตึกแถวให้แล้วซึ่งตามสัญญาไม่ใช่เป็นการมอบสิทธิ์ตึกแถวให้ตึกแถวนั้นมีเช่าอยู่อาศัยจากเจ้าของ เจ้าของจึงบอกเลิกการเช่าและงดเก็บค่าเช่า แต่ผู้ที่อยู่ในตึกแถวก็ยังไม่ออกไป แม้ดังนี้ก็ไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ที่เจ้าของจะได้รับยกเว้นไม่เสียภาษีโรงเรือน

เจ้าของทำสัญญาให้ผู้อื่นเช่าที่ดินเพื่อรื้อตึกแถวในที่ดินนั้นแล้วสร้างใหม่ ได้มอบที่ดินและตึกแถวให้แล้วซึ่งตามสัญญาไม่ใช่เป็นการมอบกรรมสิทธิ์ตึกแถวให้ ตึกแถวนั้นมีผู้เช่าอยู่อาศัยจากเจ้าของเจ้าของจึงบอกเลิกการเช่าและงดเก็บค่าเช่า แต่ผู้ที่อยู่ในตึกแถวก็ยังไม่ออกไป แม้ดังนี้ก็ไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ที่เจ้าของจะได้รับยกเว้นไม่เสียภาษีโรงเรือน

ตามฟ้องของโจทก์โดยสารสำคัญแห่งมูลหนี้ที่โจทก์อ้างเป็นเรื่องกล่าวหาว่าจำเลยทำละเมิด มิใช่เป็นการฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาเช่า อันโจทก์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ แม้โจทก์จะกล่าวอ้างในฟ้องว่าโจทก์เช่าที่จากจำเลย ก็เป็นเรื่องรายละเอียดเพื่อแสดงให้รู้ว่าโจทก์เช่า ครอบครอง ใช้หรือรับประโยชน์จากสถานที่รายนี้เพราะมีเหตุมาอย่างไรเท่านั้น ส่วนเนื้อเรื่องที่แท้จริงอันเป็นสิทธิหน้าที่ในทางแพ่งที่นำมาฟ้องเพราะโต้แย้งกันนั้น ก็คือจำเลยเข้าไปใส่กุญแจสถานที่ทำให้การครอบครองของโจทก์ขัดข้อง ซึ่งถ้าเป็นจริงดังโจทก์ว่า ก็ย่อมเป็นการละเมิดตามกฎหมายได้ กรณีที่โจทก์ฟ้องจำเลยในเรื่องนี้เป็นเหตุการณ์อีกขั้นหนึ่งที่ว่า เมื่อโจทก์ครอบครองใช้สิทธิตามสัญญาเช่าแล้ว ไม่ว่าคนใด ๆ เข้ามาขัดขวางก็ย่อมเป็นละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้

ตามฟ้องของโจทก์โดยสารสำคัญแห่งมูลหนี้ที่โจทก์อ้างเป็นเรื่องกล่าวหาว่าจำเลยทำละเมิด มิใช่เป็นการฟ้องขอให้บังคับคดีตามสัญญาเช่า อันโจทก์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ แม้โจทก์จะกล่าวอ้างในฟ้องว่าโจทก์เช่าที่จากจำเลย ก็เป็นเรื่องรายละเอียดเพื่อแสดงให้รู้ว่าโจทก์เช่า ครอบครอง ใช้หรือรับประโยชน์จากสถานที่รายนี้เพราะมีเหตุมาอย่างไรเท่านั้น ส่วนเนื้อเรื่องที่แท้จริงอันเป็นสิทธิหน้าที่ในทางแพ่งที่นำมาฟ้องเพราะโต้แย้งกันนั้น ก็คือจำเลยเข้าไปปิดใส่กุญแจสถานที่ทำให้การครอบครองของโจทก์ขัดข้องซึ่งถ้าเป็นจริงดังโจทก์ว่าก็ย่อมเป็นการละเมิดตามกฎหมายได้ กรณีที่โจทก์ฟ้องจำเลยในเรื่องนี้เป็นเหตุการณ์อีกขั้นหนึ่งที่ว่า เมื่อโจทก์ครอบครองใช้สิทธิตามสัญญาเช่าแล้ว ไม่ว่าคนใด ๆ เข้ามาขัดขวางก็ย่อมเป็นละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้