คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ซื้อขายที่ดิน

จำเลยขายที่พิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่ผู้ร้องโดยไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนโอนสิทธิกันตาม ป.ที่ดิน มาตรา4 ทวิ แต่การที่ผู้ร้องได้รับการครอบครองแล้ว ผู้ร้องย่อมได้สิทธิครอบครองไปตามป.พ.พ. มาตรา 1377 และ 1378
เมื่อจำเลยผู้จำนองมิใช่เจ้าของที่ดินนำที่ดินไปจำนอง เป็นการต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา 705 การจำนองจึงไม่มีผล โดยไม่ต้องคำนึงว่าผู้รับจำนองสุจริตหรือไม่
การได้ที่ดินมาโดยการซื้อขายและด้วยวิธีส่งมอบการครอบครองเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรม ไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 1299 วรรคสอง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่1ชำระเงินพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ต่อมาจำเลยที่1จดทะเบียนโอนขายที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่จำเลยที่2เป็นทางให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้เสียเปรียบจำเลยที่2ย่อมนำสืบพยานบุคคลหักล้างหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและบ้านพิพาทได้ว่าซื้อขายกันจริงในราคา1,400,000บาทส่วนเหตุที่มีการระบุไว้ในหนังสือสัญญาขายที่ดินว่ามีการซื้อในราคาเพียง780,000บาทนั้นเป็นการแจ้งราคาซื้อขายให้บิดเบือนไปจากราคาซื้อที่ขายกันจริงเพื่อประโยชน์ในการที่จะได้ไม่ต้องเสียภาษีในจำนวนที่สูงเพราะมิใช่เป็นการนำสืบเพื่อให้บังคับหรือไม่บังคับตามสัญญาซื้อขายระหว่างผู้ขายกับผู้ซื้อจึงไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94(ข)

จำเลยยื่นคำร้องขอให้ศาลชั้นต้นวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในปัญหาข้อกฎหมาย โดยอ้างว่านิติกรรมซื้อที่ดินและเรือนพิพาทเป็นโมฆียะกรรมต้องบอกล้างภายใน 10 ปีเท่านั้น ศาลฎีกาจึงนำบทบัญญัติเกี่ยวกับเรื่องโมฆียะกรรมเท่านั้นมาปรับแก่คดีจะนำอายุความคดีฟ้องเรียกมรดกมาปรับไม่ได้ ส่วนอายุความทั่วไปก็มีกำหนด 10 ปี เท่ากับอายุความบอกล้างโมฆียะกรรมอยู่แล้ว จึงไม่จำเป็นต้องนำมาปรับ

คำฟ้องโจทก์เป็นการโต้แย้งคำวินิจฉัยของ คชก.จังหวัดที่วินิจฉัยว่าโจทก์ไม่มีสิทธิซื้อที่นาพิพาทคืน แต่ปรากฏว่า โจทก์ฟ้องจำเลยโดยมิได้ฟ้อง คชก. จังหวัดซึ่งมีคำวินิจฉัยดังกล่าวเป็นจำเลยร่วมด้วย ศาลจึงไม่อาจเพิกถอนคำวินิจฉัยดังกล่าวตามคำขอของโจทก์ได้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง การยกฟ้องคดีนี้เป็นการยกฟ้องเกี่ยวกับอำนาจฟ้องโดยมิได้วินิจฉัยประเด็นข้อพิพาทที่โจทก์ยกขึ้นอ้างอาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาในการฟ้องคดีของโจทก์ว่ามีอยู่จริงหรือไม่ ศาลเห็นสมควรไม่ตัดสิทธิที่จะให้โจทก์ฟ้องใหม่ภายใน 30 วัน นับแต่วันฟังคำพิพากษาศาลฎีกา

คำฟ้องโจทก์เป็นการโต้แย้งคำวินิจฉัยของคชก.จังหวัดที่วินิจฉัยว่าโจทก์ไม่มีสิทธิซื้อที่นาพิพาทคืนแต่ปรากฏว่าโจทก์ฟ้องจำเลยโดยมิได้ฟ้องคชก.จังหวัดซึ่งมีคำวินิจฉัยดังกล่าวเป็นจำเลยร่วมด้วยศาลจึงไม่อาจเพิกถอนคำวินิจฉัยดังกล่าวตามคำขอของโจทก์ได้โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง การยกฟ้องคดีนี้เป็นการยกฟ้องเกี่ยวกับอำนาจฟ้องโดยมิได้วินิจฉัยประเด็นข้อพิพาทที่โจทก์ยกขึ้นอ้างอาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาในการฟ้องคดีของโจทก์ว่ามีอยู่จริงหรือไม่ศาลเห็นสมควรไม่ตัดสิทธิที่จะให้โจทก์ฟ้องใหม่ภายใน30วันนับแต่วันฟังคำพิพากษาศาลฎีกา

การที่โจทก์นำสืบว่าส. ผู้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับจำเลยเป็นตัวแทนของโจทก์เป็นกรณีตัวการซึ่งมิได้เปิดเผยชื่อกลับแสดงตนให้ปรากฏและเข้ารับเอาสัญญาที่ตัวแทนได้ทำไว้แทนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา806ย่อมนำสืบได้เพราะนำสืบเรื่องความจริงที่เป็นอยู่มิได้นำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94(ข) ที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่87ตำบลเขาใหญ่อำเภอชะอำจังหวัดเพชรบุรีซึ่งตามคำฟ้องของโจทก์ได้บรรยายไว้แล้วว่าได้มีการขอแบ่งแยกแล้วโดยคำขอท้ายฟ้องระบุว่าเป็นที่ดินล็อกที่3ทั้งได้แนบแผ่นที่มาท้ายฟ้องด้วยซึ่งจำเลยก็มิได้ให้การหรือนำสืบโต้แย้งอย่างใดเมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าที่ดินพิพาทได้มีการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3ก.)แล้วเป็นเลขที่1319ตำบลเขาใหญ่อำเภอชะอำจังหวัดเพชรบุรีดังนั้นการที่ศาลพิพากษาคดีโดยกล่าวถึงที่ดินพิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3ก.)ดังกล่าวจึงมิได้เป็นการพิจารณาเกินคำขอของโจทก์แต่อย่างใด

ขณะที่โจทก์กับจำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทกันนั้นยังอยู่ในระยะเวลาการห้ามโอนตามกฎหมาย นิติกรรมซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงตกเป็นโมฆะ เพราะฝ่าฝืนต่อกฎหมาย และในกำหนดเวลาห้ามโอนนี้ย่อมไม่อาจส่งมอบการครอบครองแก่กันได้การส่งมอบการครอบครองในระยะเวลาการห้ามโอนตามบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว ก็ถือเป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายเช่นกัน ดังนี้แม้จะฟังว่าจำเลยส่งมอบการครอบครองให้แก่โจทก์แล้ว โจทก์ก็ไม่ได้ครอบครองในที่ดินพิพาทแต่อย่างใด

ศาลอุทธรณ์พิพากษาคดีโดยฟังข้อเท็จจริงว่า จำเลยได้ตกลงขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์แล้ว เมื่อโจทก์ฎีกา จำเลยยื่นคำแก้ฎีกาเฉพาะประเด็นว่าจำเลยมิได้เจตนาสละการครอบครองที่ดินพิพาท แต่มิได้แก้ฎีกาข้อเท็จจริงในเรื่องการซื้อขายที่ดินพิพาท จึงต้องถือเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่าจำเลยได้ตกลงขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์แล้ว
ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินซึ่งมีใบจอง (น.ส.2) ที่รัฐได้ยอมให้ผู้จองเข้าครอบครองทำประโยชน์ชั่วคราว จึงเป็นที่ดินมือเปล่าที่ผู้จองคงมีสิทธิครอบครองเท่านั้น ดังนั้นการโอนสิทธิการครอบครองให้แก่กันย่อมทำได้ด้วยการส่งมอบที่ดินที่ครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1378 เมื่อจำเลยขายที่ดินพิพาทให้โจทก์และโจทก์ได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทแล้ว โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท แม้จำเลยจะยังมิได้จดทะเบียนการโอนให้แก่โจทก์ก็ตาม

ที่จำเลยฎีกาว่า การตั้งตัวแทนซื้อขายที่ดินต้องทำเป็นหนังสือแต่โจทก์จำเลยมิได้ทำเป็นหนังสือต่อกันจึงไม่สมบูรณ์นั้น เป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยมิได้ยกขึ้นกล่าวในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์จำเลยย่อมมีสิทธิยกขึ้นอ้างในชั้นฎีกาได้ตาม ป.วิ.พ.มาตรา 249 วรรคสอง
คดีที่โจทก์ฟ้องว่าโจทก์ให้จำเลยถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินพิพาทแทนโจทก์ จำเลยในฐานะตัวแทนของโจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดดังกล่าวให้แก่บุคคลภายนอกแล้วรับเงินค่าที่ดินไปเป็นประโยชน์ส่วนตน ขอให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดินแก่โจทก์ จำเลยให้การต่อสู้ว่า จำเลยมิได้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแทนโจทก์นั้นเป็นเรื่องที่โจทก์จำเลยโต้เถียงกันโดยเฉพาะว่าจำเลยเป็นตัวแทนของโจทก์โดยจำเลยมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแทนโจทก์หรือไม่ กรณีไม่เกี่ยวกับหนี้ตามสัญญาซื้อขายที่ดินโดยอาศัยสัญญาตัวแทนเป็นมูลฟ้อง ดังนั้น การที่โจทก์ตั้งจำเลยเป็นตัวแทนขายที่ดินพิพาทโดยไม่ได้ทำเป็นหนังสือ จึงไม่ขัดต่อ ป.พ.พ.มาตรา 798 วรรคหนึ่ง

การซื้อขายที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ซึ่งต้องปฏิบัติตามพระราช-บัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมนั้น ต้องให้ คชก. รับทราบและวินิจฉัย และต้องปฏิบัติให้ถูกต้องตามขั้นตอนตามที่พระราชบัญญัติดังกล่าวบัญญัติไว้ แต่ก็ไม่จำเป็นต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติดังกล่าวเสมอไป หากจะต้องปฏิบัติก็เฉพาะการซื้อขายที่มีข้อพิพาทกันระหว่างเจ้าของที่ดินและผู้เช่าเท่านั้น ถ้าเป็นการซื้อขายที่ไม่มีข้อพิพาทต่อกัน ก็หาต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติดังกล่าวไม่ จำเลยได้ยื่นเรื่องราวขอขายที่พิพาทให้แก่ผู้อื่นโดยมิได้แจ้งความประสงค์ที่จะขายให้แก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าก่อน โจทก์จึงได้ยื่นคำร้องคัดค้านต่อ คชก.ตำบล แต่ คชก.ตำบลไม่ได้วินิจฉัย เพราะประธาน คชก.ตำบลได้นำโจทก์จำเลยไปพบปลัดอำเภอทำการไกล่เกลี่ยและสามารถตกลงกันได้ โดยจำเลยตกลงขายที่พิพาทให้แก่โจทก์และได้บันทึกข้อตกลงกันไว้ บันทึกข้อตกลงดังกล่าวเข้าลักษณะเป็นการระงับข้อพิพาทซึ่งมีอยู่หรือจะมีขึ้นให้เสร็จสิ้นไปด้วยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กัน จึงเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 850 มีผลบังคับได้ข้ออ้างตามคำคัดค้านของโจทก์ที่ว่าจำเลยไม่ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจึงได้ยุติลงแล้วโดยข้อตกลงดังกล่าวและไม่มีกรณีพิพาทให้ต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมอีกต่อไป การที่จำเลยไม่ยอมขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ตามที่ตกลงกันไว้เป็นการผิดสัญญาและโต้แย้งสิทธิของโจทก์โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงทื่ทำกันไว้ได้