คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดินเช่า

ผู้เช่าได้ก่อสร้างสิ่งใด ๆ ลงในที่ ๆ เช่า ซึ่งถือได้ว่าเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดิน ก.ม.ถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดิน ผู้เป็นเจ้าของที่ย่อมได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลแพ่งฯ มาตรา 107 ถ้าผู้เช่ารื้อถอนก็ต้องรับผิดฐานละเมิด

ผู้เช่าได้ก่อสร้างสิ่งใดๆ ลงในที่ที่เช่า ซึ่งถือได้ว่าเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดิน กฎหมายถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดิน ผู้เป็นเจ้าของที่ย่อมได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 107 ถ้าผู้เช่ารื้อถอนก็ต้องรับผิดฐานละเมิด

เช่าที่ดินของผู้อื่นปลูกตึกโดยตกลงว่าจะให้ตึกเป็นสิทธิแก่เจ้าของที่ดินจะเป็นในทันทีหรือในภายหน้าก็ตาม เมื่อถึงกำหนดนั้น ๆ แล้วตึกย่อมตกเป็นกรรมสิทธิแก่เจ้าของที่ดินโดยไม่ต้องมีการโอนทะเบียน ในกรณีเช่นนี้ถ้าโจทก์ฟ้องขอให้จำเลยทำการโอนก็ต้องตัดสินยกฟ้อง

ที่ดินของจำเลยบังหน้าที่ดินของโจทก์อยู่ แต่จำเลยได้เปิดทางไว้ให้เดินเข้าออกถึง 3 ทางไว้ให้แล้วโจทก์จะมาฟ้องขอให้เปิดทางอีกสายหนึ่งให้เพื่อประโยชน์แก่ผู้เช่าของตนไม่ได้ แม้ผู้เช่าของโจทก์จะได้เคยใช้มาก่อนก็ตามทางเดินที่ผู้ใช้ได้อาสัยหรือเช่ามาจากเจ้าของไม่ก่อให้เกิดภาระจำยอมขึ้นได้ผู้เช่าที่ดินจะมีอำนาจฟ้องขอให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงเปิดทางเดินได้เพียงใด

เรือนปลูกลงในที่ดินของผู้อื่น แม้ในสัญญาเช่าจะอนุญาตให้ผู้ปลูกรื้อไปได้ เรือนก็ยังเป็นอสังหาริมทรัพย์การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทำสัญญากันเองเป็นโมฆะ

จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 15 อ้างว่าอยู่ในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิมาจากการที่ ม. เช่าที่พิพาทจากโจทก์ที่ 1 แล้วสืบสิทธิต่อเนื่องกันมา แต่มิได้มีหลักฐานเกี่ยวกับสัญญาเช่าหรือหลักฐานการชำระเงินค่าเช่ามาแสดง ทั้งยังได้ความว่า ม. ถึงแก่ความตายไปแล้ว สิทธิการเช่าที่พิพาทย่อมสิ้นสุดลง จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 15 จึงไม่อาจที่จะอ้างการสืบสิทธิของ ม. เพื่ออยู่ในที่พิพาทต่อไปได้ จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ที่ 1 เมื่อโจทก์ที่ 2 ได้ใช้สิทธิแห่งตนในการฟ้องคดี โดยมีโจทก์ที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทร่วมฟ้องขับไล่มาด้วย จึงเป็นการใช้สิทธิแห่งตนที่มีอยู่เพื่อขับไล่จำเลยที่ 1 ที่ 2 และที่ 15 ผู้กระทำละเมิดได้
โจทก์ที่ 2 ทำสัญญาเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากโจทก์ที่ 1 หนังสือมอบอำนาจ ย. ผู้ว่าการของโจทก์ที่ 1 ได้ลงลายมือชื่อมอบอำนาจให้โจทก์ที่ 2 ฟ้องคดีนี้แทน โจทก์ที่ 2 ย่อมมีอำนาจฟ้อง จำเลยที่ 3 ที่ 4 ที่ 5 ที่ 7 ที่ 9 และที่ 13 กล่าวอ้างว่าอยู่ในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิของ ม. อันเป็นการอยู่โดยไม่มีสิทธิ จึงถือว่าเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ที่ 2 ซึ่งเป็นคู่สัญญาเช่าจากโจทก์ที่ 1 โจทก์ที่ 2 มีสิทธิที่จะใช้ประโยชน์ในที่พิพาท จึงอยู่ในฐานะผู้ได้รับความเสียหายโดยตรงจากการทำละเมิด เมื่อโจทก์ที่ 2 ฟ้องคดีร่วมกับโจทก์ที่ 1 อันเป็นการใช้สิทธิในกรณีที่ผู้เช่าไม่สามารถเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่านั้นได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 477 และมาตรา 549 จำเลยที่ 3 ที่ 4 ที่ 5 ที่ 7 ที่ 9 และที่ 13 จึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายในผลแห่งละเมิดตามพฤติการณ์ความร้ายแรงให้แก่โจทก์ที่ 2
เมื่อพิจารณาการทำละเมิดของจำเลยทั้งสิบห้าแล้ว เห็นว่า จำเลยแต่ละกลุ่มแต่ละรายได้เข้าไปอยู่อาศัยหรือก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างในที่พิพาทตามจำนวนเนื้อที่มากน้อยแตกต่างกันคนละเวลา จึงเป็นความรับผิดเฉพาะส่วนของตนเท่านั้น ไม่ได้ร่วมกันทำละเมิด จึงต้องกระจายความรับผิดของจำเลยแต่ละกลุ่มแต่ละรายโดยอาศัยพฤติการณ์แห่งคดีในการกำหนดค่าเสียหายทางละเมิด

ตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 53 วรรคแรก บัญญัติว่า "ผู้ให้เช่านาจะขายนาได้ต่อเมื่อได้แจ้งให้ผู้เช่านาทราบ โดยทำเป็นหนังสือแสดงความจำนงจะขายนา พร้อมทั้งระบุราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงินยื่นต่อประธาน คชก. ตำบล เพื่อแจ้งให้ผู้เช่านาทราบภายในสิบห้าวัน และถ้าผู้เช่านาแสดงความจำนงจะซื้อนาเป็นหนังสือยื่นต่อประธาน คชก. ตำบล ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง ผู้ให้เช่านาต้องขายนาแปลงดังกล่าวให้ผู้เช่านาตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ได้แจ้งไว้" และมาตรา 54 วรรคแรก บัญญัติว่า "ถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 53 ไม่ว่านานั้นจะถูกโอนไปยังผู้ใด ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน..." ตามบทบัญญัติดังกล่าวจะเห็นได้ว่าการเช่าที่ดินอันจะได้รับความคุ้มครองนั้นจะต้องเป็นการเช่าที่ดินระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าโดยกำหนดวิธีการที่ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติว่า ผู้ให้เช่านาจะขายที่นาได้ก็ต่อเมื่อได้แจ้งให้ผู้เช่านาทราบเป็นหนังสือแสดงความจำนงจะขายที่นาพร้อมทั้งระบุราคาที่จะขาย และวิธีการชำระเงินยื่นต่อประธานคณะกรรมการควบคุมการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (คชก.) เพื่อแจ้งให้ผู้เช่านาทราบ ทั้งนี้ ก็เพื่อให้สิทธิผู้เช่านาที่จะซื้อที่นาได้ก่อนบุคคลอื่นและหากผู้ให้เช่านามิได้ปฏิบัติตามบทบัญญัติดังกล่าวแล้ว ไม่ว่าที่นานั้นจะโอนไปยังผู้ใด ผู้เช่านาย่อมมีสิทธิซื้อที่นาจากผู้รับโอนนั้นได้ตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนรับซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน แต่ตามข้อเท็จจริงปรากฏว่า ส. นำที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนจำนองเป็นประกันการชำระหนี้เงินกู้ยืมกับธนาคาร ก. แล้วผิดนัดชำระหนี้ จึงถูกธนาคาร ก. ฟ้องต่อศาลแพ่งกรุงเทพใต้ ให้ชำระหนี้และบังคับจำนอง ตามคดีหมายเลขแดงที่ 9154/2542 และบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย หรือ บสท. ได้เข้าสวมสิทธิเป็นคู่ความแทนธนาคาร ก. ระหว่างพิจารณาคดีศาลแพ่งกรุงเทพใต้มีคำสั่งอายัดที่ดิน โดยห้ามมิให้ทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินพิพาท บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยขายทอดตลาดที่ดินพิพาท แต่ไม่มีผู้สนใจเข้าประมูลซื้อหรือมีผู้สนใจประมูลซื้อในราคาต่ำกว่าราคาที่พึงจะได้รับ บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยจึงรับโอนที่ดินพิพาทในราคา 28,868,000 บาท ซึ่งไม่น้อยกว่าราคาที่พึงจะได้รับจากการขายทอดตลาดแทนการจำหน่าย ตาม พ.ร.ก.บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย พ.ศ.2544 มาตรา 76 ต่อมาผู้ชำระบัญชีของบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทนั้นให้แก่กระทรวงการคลัง เพื่อการบริหารจัดการสินทรัพย์ หนี้สินและทรัพย์สินที่คงเหลือของบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยตาม พ.ร.ฎ.ว่าด้วยการชำระบัญชีบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย พ.ศ.2554 มาตรา 19 และในวันเดียวกันกระทรวงการคลังได้โอนขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้คัดค้าน ดังนั้น จึงเห็นได้ว่า การที่ที่ดินพิพาทตกมาเป็นของผู้คัดค้านมิได้เกิดจากการขายที่ดินพิพาทของ ส. แต่อย่างใด แต่เป็นการปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายโดยชอบ และจะถือว่า ส. มิได้ปฏิบัติตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 53 วรรคแรก อันจะทำให้ผู้ร้องมีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากผู้คัดค้านนั้นตามมาตรา 54 วรรคแรกหาได้ไม่ แม้ว่าที่ประชุมคณะกรรมการควบคุมการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำแขวงลำผักชี จะมีมติเห็นชอบให้ผู้ร้องมีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากผู้รับโอนได้ก็ตาม ก็หามีผลให้ผู้คัดค้านต้องปฏิบัติตามคำวินิจฉัยของคณะกรรมการดังกล่าวแต่ประการใดไม่ ดังนี้ ผู้ร้องจึงไม่มีอำนาจฟ้องให้ผู้คัดค้านปฏิบัติตามคำวินิจฉัยของคณะกรรมการควบคุมการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำแขวงลำผักชีได้

เมื่ออาคารพิพาทเป็นอาคารที่จำเลยปลูกสร้างลงบนที่ดินของเจ้าหนี้รายที่ 2 โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่ดิน เมื่อสัญญาเช่าระงับลงโดยไม่มีข้อตกลงเป็นอย่างอื่นจำเลยผู้เช่าต้องรื้อถอนอาคารออกจากที่ดินที่เช่า ดังนั้น เมื่ออาคารพิพาทถูกเจ้าพนักงานบังคับคดียึดมาเพื่อบังคับชำระหนี้ การขายอาคารพิพาทจึงต้องขายโดยผู้ซื้อต้องรื้ออาคารพิพาทออกไปจากที่ดินของเจ้าหนี้รายที่ 2 เจ้าพนักงานบังคับคดีไม่อาจกำหนดวิธีการขายทอดตลาดเป็นอย่างอื่น การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีได้ประกาศขายทอดตลาด โดยมีหมายเหตุให้ผู้ซื้อต้องไปขออนุญาตต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อการรื้อถอนอาคารออกจากที่ดินของเจ้าหนี้รายที่ 2 พร้อมขนย้ายเศษซากวัสดุจากการรื้อถอนอาคารออกจากที่ดินข้างต้นโดยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายเอง จึงชอบด้วยกฎหมาย ประกอบกับการขายทอดตลาดมีวัตถุประสงค์เพื่อให้บุคคลทั่วไปเข้าร่วมประมูลสู้ราคาได้ เจ้าหนี้รายที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินจึงมีสิทธิตามกฎหมายที่จะเข้าร่วมประมูล การที่ผู้ซื้ออาคารได้จะไปตกลงกับเจ้าของที่ดินภายหลังการประมูลก็เป็นสิทธิตามกฎหมายของผู้ซื้อที่จะไปดำเนินการและเป็นเรื่องในอนาคตที่นอกเหนือการจัดการของเจ้าพนักงานบังคับคดีและผู้คัดค้าน การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีกำหนดคำเตือนผู้ซื้อว่า ผู้ใดซื้อได้ให้รื้อถอนไปหรือติดต่อกับเจ้าของที่ดินเองนั้นชอบแล้ว

พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 47 บัญญัติว่า "ผู้เช่านามีสิทธิปลูกพืชอายุสั้นใดๆ นอกจากพืชหลักในนาที่เช่าได้ รวมทั้งการใช้ที่นาบางส่วนทำสวนครัว เลี้ยงสัตว์ เพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ หรือการปลูกไม้ยืนต้น ในเมื่อไม่ทำให้สภาพของนาเปลี่ยนแปลงหรือเป็นอุปสรรคต่อการปลูกพืชหลัก" แม้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์เพื่อใช้ทำนา แต่ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มิได้จำกัดว่าจำเลยต้องทำนาเพียงอย่างเดียวเท่านั้น จำเลยอาจใช้ที่ดินพิพาทที่เช่าบางส่วนทำการเกษตรแบบไร่นาสวนผสมเพื่อเพิ่มรายได้ มีอาหารไว้บริโภคในครัวเรือน และลดความเสี่ยงจากการตลาดที่แปรปรวน หากไม่ทำให้สภาพของนาเปลี่ยนแปลงหรือเป็นอุปสรรคต่อการปลูกพืชหลัก ดังนั้น จำเลยจึงมีสิทธิใช้ที่ดินพิพาทเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำได้หากไม่ทำให้สภาพของนาเปลี่ยนแปลง การที่จำเลยใช้ที่ดินพิพาทที่เช่าบางส่วนเนื้อที่ประมาณ 12 ถึง 13 ไร่ จากพื้นที่ 59.51 ไร่ เป็นบริเวณบ่อเลี้ยงปลา โดยเนื้อที่บ่อเลี้ยงปลาแท้จริงประมาณ 4 ไร่ นับว่า จำเลยใช้พื้นที่ส่วนน้อยไม่ถึงหนึ่งในสี่ของพื้นที่เป็นบ่อเลี้ยงปลา พื้นที่ส่วนใหญ่ยังคงทำนา จำเลยเลี้ยงปลาหารายได้เสริม จำเลยค้างชำระค่าเช่านาและชำระไม่ครบถ้วนบ้างเพราะผลผลิตไม่แน่นอนและบางครั้งขาดทุน เมื่อทางพิจารณาคู่ความมิได้เถียงกันเรื่องขุดบ่อเลี้ยงปลาของจำเลยทำให้สภาพของนาเปลี่ยนแปลงหรือเป็นอุปสรรคต่อการปลูกพืชหลัก การที่จำเลยใช้ที่ดินพิพาทที่เช่าบางส่วนเป็นบ่อเลี้ยงปลาจึงเป็นสิทธิของจำเลยสามารถทำได้ตามกฎหมาย เมื่อโจทก์ยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทจึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย