คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อขาย

จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินของจำเลยและที่พิพาทแก่โจทก์โดยบุตรจำเลยที่ปรากฏชื่อว่าเป็นผู้จะขายที่พิพาทในสัญญาจะซื้อขายมิได้ลงลายมือชื่อเป็นคู่สัญญากับโจทก์ จึงเป็นกรณีจำเลยตกลงจะขายที่พิพาทแก่โจทก์ด้วย แม้ขณะทำสัญญาจะซื้อขายจำเลยมิใช่เจ้าของที่พิพาท ก็ไม่ทำให้สัญญาดังกล่าวเป็นการพ้นวิสัยและตกเป็นโมฆะ เพราะจำเลยมีโอกาสขวนขวายเพื่อให้ได้ที่พิพาทมาโอนแก่โจทก์ตามกำหนดเวลาที่ตกลงกันได้

จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์โดยยังมิได้ปฏิบัติตาม พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ เพราะมิได้บอกให้ ป. ผู้เช่านาได้ใช้สิทธิซื้อก่อน การที่จำเลยไม่แจ้งให้ ป.ทราบ เป็นการไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ของฝ่ายจำเลยเอง ไม่เกี่ยวกับโจทก์และไม่กระทบกระเทือนถึงความสมบูรณ์ของสัญญาจะซื้อขายที่ฝ่ายจำเลยทำไว้กับโจทก์ จำเลยจะนำเหตุดังกล่าวมาเป็นข้ออ้างเพื่อมิให้ผูกพันตามสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวมิได้ เจตนารมณ์ของ พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ มีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองผู้เช่า มิใช่คุ้มครองผู้ให้เช่านาหรือจำเลยซึ่งคดีนี้มีข้อพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยเรื่องจำเลยผิดสัญญาจะซื้อขายหรือไม่ เมื่อจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายกับโจทก์แล้ว จำเลยย่อมผูกพันตามสัญญาและมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญา เมื่อจำเลยไม่จดทะเบียนโอนที่พิพาทให้โจทก์ ถือว่าจำเลยผิดสัญญา

จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์โดยยังมิได้ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เพราะมิได้บอกให้ ป. ผู้เช่านาได้ใช้สิทธิซื้อก่อน การที่จำเลยไม่แจ้งให้ ป. ทราบ เป็นการไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ของฝ่ายจำเลยเอง ไม่เกี่ยวกับโจทก์และไม่กระทบกระเทือนถึงความสมบูรณ์ของสัญญาจะซื้อขายที่ฝ่ายจำเลยทำไว้กับโจทก์ จำเลยจะนำเหตุดังกล่าวมาเป็นข้ออ้างเพื่อมิให้ผูกพันตามสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวมิได้ เจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯมีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองผู้เช่า มิใช่คุ้มครองผู้ให้เช่านาหรือจำเลยซึ่งคดีนี้มีข้อพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยเรื่องจำเลยผิดสัญญาจะซื้อขายหรือไม่ เมื่อจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายกับโจทก์แล้ว จำเลยย่อมผูกพันตามสัญญาและมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญา เมื่อจำเลยไม่จดทะเบียนโอนที่พิพาทให้โจทก์ ถือว่าจำเลยผิดสัญญา

ผู้คัดค้านทั้งห้าได้ขายที่พิพาทให้แก่ผู้ร้องโดยผู้ร้องได้ชำระราคาบางส่วนแล้ว และมีข้อตกลงกันว่า ผู้คัดค้านทั้งห้าจะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทให้แก่ผู้ร้อง และผู้ร้องจะชำระเงินส่วนที่เหลือในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อขาย การที่ผู้ร้องครอบครองที่พิพาทจึงเป็นการเข้าครอบครองโดยอาศัยสิทธิของผู้ขายตามสัญญาจะซื้อขาย เป็นการยึดถือแทนผู้ขาย มิใช่ยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของ แม้ผู้ร้องครอบครองที่พิพาทมาเกินกว่า 10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382

จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท ได้รู้เห็นยินยอมให้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นสามีทำหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทกับโจทก์เป็นการเชิดให้จำเลยที่ 2 เป็นตัวแทน จำเลยที่ 1 จึงต้องรับผิดต่อโจทก์ตามประมวล-กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 821

เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อกับจำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายได้ตกลงเลื่อนกำหนดวันจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายไปแล้วหลายครั้งหลายหน โดยต่างไม่ถือว่าอีกฝ่ายหนึ่งเป็นฝ่ายผิดสัญญา แสดงว่าโจทก์และจำเลยมิได้ถือเอากำหนดเวลาตามสัญญาจะซื้อขายเป็นสาระสำคัญอีกต่อไป ดังนั้น จำเลยจะอ้างว่าโจทก์ไม่ชำระราคาที่ดินที่เหลือให้จำเลยตามกำหนดในสัญญา และถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา แล้วให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำในทันทีหาได้ไม่จำเลยชอบที่จะต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387โดยกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้โจทก์ชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือเสียก่อน เมื่อโจทก์ไม่ชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือดังกล่าวภายในเวลาที่กำหนดไว้ จำเลยจึงจะเลิกสัญญากับโจทก์ได้เมื่อจำเลยยังมิได้ปฏิบัติตามบทกฎหมายดังกล่าว จะถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาหาได้ไม่ จำเลยยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญากับโจทก์ดังนั้น การบอกเลิกสัญญาของทนายความ ผู้รับมอบอำนาจจากจำเลยจึงเป็นการไม่ชอบและไม่มีผลทางกฎหมาย จำเลยยังคงผูกพันตามสัญญาจะซื้อขายอยู่ เมื่อโจทก์มอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยโอนที่ดินให้โจทก์ แต่จำเลยไม่ยอมรับ ถือได้ว่าจำเลยละเลยไม่ยอมชำระหนี้ตามสัญญาให้โจทก์ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ชอบที่จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญาได้

ป.พ.พ. มาตรา 1480ป.วิ.พ. มาตรา 57, 62, 88, 142, 183 วรรคสอง เดิม (183 ตรี ใหม่)
ในคดีที่ศาลมีคำสั่งว่าจำเลยขาดนัดพิจารณา เมื่อผู้ร้องสอดยื่นคำร้องครั้งแรก ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ผู้ร้องสอดเสียค่าขึ้นศาลให้ครบถ้วนก่อน ผู้ร้องสอดสามารถปฏิบัติได้ แต่ก็ไม่ปฏิบัติ และในการยื่นคำร้องสอดครั้งที่สองก่อนที่จะสืบพยานโจทก์นัดแรก ผู้ร้องสอดก็ไม่เสียค่าขึ้นศาลให้ถูกต้องอีก แม้ผู้ร้องสอดยื่นคำร้องครั้งที่สามเมื่อสืบพยานโจทก์ไปแล้ว 2 ปาก เหลือพยานโจทก์ที่จะสืบต่อไปอีก 2 ปาก อันเป็นเวลาที่คดียังอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาลชั้นต้นก็ตาม แต่พฤติการณ์ของผู้ร้องสอดดังกล่าวก็ชอบที่ศาลชั้นต้นจะไม่อนุญาตให้ร้องสอดเข้าเป็นคู่ความฝ่ายที่สามตามป.วิ.พ. มาตรา 57 (1) ได้ หาจำต้องอนุญาตทุกกรณีไม่ และที่ผู้ร้องสอดอ้างว่าทนายคนเดิมไม่เคยแจ้งให้ผู้ร้องสอดทราบว่าต้องเสียค่าขึ้นศาลอย่างใด ผู้ร้องสอดอาศัยทนายความดำเนินคดีให้ ทนายความดำเนินคดีบกพร่องไปในทางที่ไม่ชอบนั้นผู้ร้องสอดก็ไม่อาจอ้างเหตุดังกล่าวได้ เพราะทนายความเป็นตัวแทนของผู้ร้องสอดเอง ผู้ร้องสอดต้องรับผิดที่ตัวแทนได้กระทำการแทนไป
ศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่า จำเลยขาดนัดพิจารณาและนัดสืบพยานโจทก์ซึ่งการสืบพยานโจทก์ในวันดังกล่าว 2 ปาก ทนายจำเลยก็มาซักค้านพยานโจทก์ด้วยโดยมิได้คัดค้านกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้นเกี่ยวกับการกำหนดหน้าที่นำสืบและคำสั่งศาลชั้นต้นที่สั่งว่าจำเลยขาดนัดนัดพิจารณาแต่อย่างใด จึงมีผลว่าจำเลยยอมรับการดำเนินกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้นที่ผ่านมาแล้ว จำเลยเพิ่งมายื่นคำร้องคัดค้านว่า ศาลชั้นต้นกำหนดหน้าที่นำสืบและกำหนดให้จำเลยนำพยานเข้าสืบก่อนไม่ชอบในวันหลังจากสืบพยานโจทก์ไปบ้างแล้ว การที่จำเลยคัดค้านดังกล่าวก็เพื่อจำเลยจะมีโอกาสนำพยานมาสืบใหม่นั่นเอง ซึ่งก็ไม่ปรากฏว่าการกำหนดหน้าที่นำสืบและหน้าที่การนำพยานเข้าสืบไม่ถูกต้องอย่างใด กรณีไม่มีเหตุที่จะกำหนดหน้าที่นำสืบและการนำพยานเข้าสืบใหม่
จำเลยโดยทนายจำเลยทราบวันนัดชี้สองสถานแล้วไม่มาศาลศาลชั้นต้นชี้สองสถานกำหนดให้จำเลยนำพยานเข้าสืบก่อน แล้วนัดสืบพยานจำเลยแม้จะจำเลยไม่มาในวันนัดชี้สองสถานก็ถือว่าจำเลยทราบกระบวนพิจารณาของศาลในวันนั้นแล้วตาม ป.วิ.พ. มาตรา 183 วรรคสอง (เดิม) เมื่อศาลกำหนดวันนัดสืบพยานจำเลยวันที่ 14 กรกฎาคม 2531 เวลา 9 นาฬิกา จึงต้องถือว่าจำเลยทราบวันเวลานัดสืบพยานจำเลยแล้ว เมื่อจำเลยไม่มาศาลในวันนัดโดยมิได้ร้องขอเลื่อนคดีหรือแจ้งเหตุขัดข้องที่ไม่มาศาลเสียก่อนลงมือสืบพยาน จำเลยจึงขาดนัดพิจารณา ข้อที่จำเลยอ้างว่าทนายจำเลยปฏิบัติหน้าที่โดยไม่สุจริต จะนำมาเป็นข้ออ้างว่าจำเลยไม่จงใจขาดนัดหาได้ไม่ เพราะทนายจำเลยเป็นตัวแทนของจำเลยเอง และศาลชั้นต้นก็ได้มีคำสั่งยกคำร้องขอให้พิจารณาใหม่ไปแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิขอพิจารณาใหม่ตาม ป.วิ.พ.มาตรา 205 วรรคสาม (3)
สัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาททำที่บ้านจำเลย การต่อรองราคาทำต่อหน้าพันตรี ถ.สามีจำเลย เหตุที่ไม่ได้ให้สามีจำเลยให้ความยินยอมในการซื้อขายเนื่องจากจำเลยบอกว่าจำเลยและสามีไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน ประกอบกับสำเนา น.ส.3 ก็มีชื่อจำเลยคือนางนิตยา สงวนจิตร เพียงผู้เดียว ทั้งสำเนาบัตรประจำตัวประชาชน ก็ยังระบุชื่อ น.ส.นิตยา สงวนจิตร พฤติการณ์ดังกล่าวจึงมีเหตุผลให้โจทก์เชื่อว่า จำเลยมิได้สมรสกับสามีจึงได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทกับจำเลย สัญญาดังกล่าวจึงผูกพันกันได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1480 และแม้โจทก์ฟ้องจำเลยขอให้โอนที่พิพาทตามสัญญาจะซื้อขายโดยโจทก์ไม่ได้ขอชำระราคาที่ดินตอบแทนด้วย ก็ไม่เป็นเหตุให้ฟ้องไม่ชอบ เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาต้องโอนที่พิพาทให้โจทก์ ศาลย่อมพิพากษาให้จำเลยโอนที่พิพาทให้โจทก์โดยมีเงื่อนไขให้โจทก์ชำระราคาที่ระบุไว้ในสัญญาได้ เพราะเป็นเรื่องการชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทนไม่เป็นการพิพากษาเกินคำขอ
การพิจารณาโดยขาดนัดอย่างเช่นคดีนี้เป็นการพิจารณาคดีโจทก์ไปฝ่ายเดียว ไม่มีการนำสืบพยานหลักฐานของจำเลยซึ่งเป็นคู่ความฝ่ายที่มีหน้าที่นำพยานเข้าสืบก่อน กรณีไม่อยู่ในบังคับของ ป.วิ.พ. มาตรา 88 (เดิม) โจทก์จึงมีสิทธิระบุพยานเพิ่มเติมได้

ผู้จะซื้อได้กรอกข้อความในสัญญาจะซื้อขายที่ดินว่ากำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ภายในเดือนเมษายน 2531 และให้ผู้จะขายกรอกวันที่ลงไป แต่ผู้จะขายก็หาได้กรอกวันที่ไม่ ทั้งภายหลังผู้จะซื้อและผู้จะขายก็มิได้กำหนดวันที่โอนกันอีก จึงจะถือว่าสัญญาดังกล่าวได้กำหนดเวลาชำระหนี้ไว้ตามวันแห่งปฏิทินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 204 มิได้ ทั้งยังถือว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาได้แสดงว่าจะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลามีกำหนดตามมาตรา 388 ก็ไม่ได้ การที่ผู้จะขายบอกเลิกสัญญาโดยมิได้บอกกล่าวให้ผู้จะซื้อชำระเงินก่อนจึงไม่ชอบตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 สัญญาจึงยังไม่เลิกกัน ในสัญญาจะซื้อขายที่ดิน ผู้จะซื้อกรอกเฉพาะโฉนดที่ดินเลขที่ 6470 เนื้อที่ประมาณ 30 ไร่ ซึ่งผู้จะขายมิได้ทักท้วงเรื่องเนื้อที่ที่ดิน ความจริงที่ดินดังกล่าวได้แบ่งเป็นโฉนดเลขที่ 12473อีก 1 โฉนด ทั้งผู้จะขายก็มิได้ให้การโต้แย้งว่าที่ดินตามสัญญามีเนื้อที่ไม่ถึง 30 ไร่ และยังนำสืบรับว่าที่ดินพิพาทมี 2 แปลงดังกล่าว ถือว่าคู่สัญญาตกลงกันที่จะทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินประมาณ 30 ไร่ นั่นเอง ซึ่งเป็นการตีความตามเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญาดังนั้น แม้ว่าผู้จะซื้อฟ้องขอบังคับให้ผู้จะขายโอนที่ดินเฉพาะโฉนดเลขที่ 6470 แต่ศาลก็สามารถพิพากษาให้โอนที่ดินทั้งสองโฉนดได้ โจทก์ฟ้องขอบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์โดยโจทก์จะชำระเงินส่วนที่เหลือแก่จำเลยทันทีในวันจดทะเบียน ศาลจะพิพากษาให้โจทก์วางเงินค่าที่ดินต่อศาลเพื่อชำระหนี้แก่จำเลยภายใน 30 วันนับแต่วันที่คำพิพากษาถึงที่สุด มิฉะนั้นจะหมดสิทธิซื้อที่ดินพิพาทหาได้ไม่เพราะเป็นการพิพากษาเกินคำขอ

โจทก์เป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนภายใน 10 ปี นับแต่วันที่ 4 เมษายน 2522 ตามมาตรา 58 ทวิแห่งประมวลกฎหมายที่ดินได้ทำสัญญาจะขายที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยโดยตกลงจะชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือและส่งมอบที่ดินให้ในวันที่5 กันยายน 2531 ภายในกำหนดห้ามโอนตามบทบัญญัติดังกล่าว จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 113(มาตรา 150 ที่แก้ไขใหม่) คู่สัญญาจึงต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมโดยถือเสมือนหนึ่งว่าไม่มีการทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกัน จำเลยต้องคืนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้โจทก์ และโจทก์ก็ไม่มีสิทธิริบเงินที่รับไว้

ที่ดินพิพาท เป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3 ก.) มีข้อกำหนดห้ามโอนภายใน 10 ปี ตาม ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ วรรคห้า โจทก์ทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้จำเลยและจะส่งมอบที่ดินภายในกำหนดห้ามโอนตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายดังกล่าวจึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นโมฆะไม่มีผลบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113 เดิม ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะทำสัญญา