คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
เช่าที่ดิน

จำเลยให้การว่า เช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์ โดยปลูกพืชเกษตรกรรมซึ่งส่วนใหญ่เป็นต้นมะพร้าว ต้นจาก และต้นพุทรา ซึ่งพืชเหล่านี้ไม่ใช่พืชไร่ ดังนั้น จากคำให้การดังกล่าวการทำเกษตรกรรมของจำเลยจึงไม่มีลักษณะเป็นการทำนาตามความหมายของ มาตรา 21 แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 กรณีจึงเป็นเรื่องการเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทอื่นนอกจากการเช่านา ต้องนำมาตรา 63 มาใช้บังคับ เมื่อปรากฏว่าขณะพิพาทยังไม่มีพระราชกฤษฎีกาควบคุมการเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทอื่น จำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าวและเมื่อเป็นการเช่าที่ดินโดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ จำเลยก็ไม่อาจยกเอาการเช่านี้ขึ้นต่อสู้โจทก์ได้ตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

จำเลยให้การว่าเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์โดยปลูกพืชเกษตรกรรมซึ่งส่วนใหญ่เป็นต้นมะพร้าวต้นจากและต้นพุทราซึ่งพืชเหล่านี้ไม่ใช่พืชไร่ดังนั้นจากคำให้การดังกล่าวการทำเกษตรกรรมของจำเลยจึงไม่มีลักษณะเป็นการทำนาตามความหมายของมาตรา21แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524กรณีจึงเป็นเรื่องการเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทอื่นนอกจากการเช่านาต้องนำมาตรา63มาใช้บังคับเมื่อปรากฏว่าขณะพิพาทยังไม่มีพระราชกฤษฎีกาควบคุมการเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทอื่นจำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าวและเมื่อเป็นการเช่าที่ดินโดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือจำเลยก็ไม่อาจยกเอาการเช่านี้ขึ้นต่อสู้โจทก์ได้ตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538

การครอบครองที่ดินในฐานะผู้เช่าเป็นการครอบครองแทนผู้ให้เช่าย่อมไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง การฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายในกรณีที่การเช่ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือนั้นมิใช่เป็นการฟ้องบังคับตามสัญญาเช่าแต่เป็นการฟ้องโดยอาศัยอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์.

จำเลยทั้งสองเข้าอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าจากโจทก์เพื่อทำนาแล้วปลูกสร้างโรงเรือนลงในที่ดินนั้นเช่นนี้จะอ้างว่าเป็นการปลูกสร้างโดยสุจริตและบังคับให้โจทก์รับเอาสิ่งปลูกสร้างในที่ดินและใช้ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นไม่ได้กรณีไม่ต้องด้วยป.พ.พ.มาตรา1310.

พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 บัญญัติคุ้มครองเฉพาะการเช่านา ส่วนการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมอย่างอื่นนั้น มาตรา 63 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวบัญญัติว่า หากรัฐบาลเห็นสมควรกำหนดให้มีการควบคุมการเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทอื่นนอกจากการเช่านาก็ให้กระทำโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกา แต่จนบัดนี้ยังไม่มีการตราพระราชกฤษฎีกาให้มีการควบคุมการประกอบเกษตรกรรมประเภทใดอีก จึงแสดงว่า กฎหมายดังกล่าวไม่ประสงค์ให้มีการควบคุมคุ้มครองไปถึงการเช่าที่สวน โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าที่ดินเพื่อทำสวนจึงไม่มีสิทธิบังคับจำเลยให้ขายที่ดินพิพาทให้โจทก์

การฟ้องขอให้ผู้รับโอนโอนนาหรือที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทอื่นซึ่งมี พระราชกฤษฎีกา ควบคุม ให้แก่ ผู้เช่าโดยอ้างว่าผู้ให้เช่าขายไปโดยมิได้แจ้งให้ผู้เช่าทราบนั้นผู้เช่าจะต้องปฏิบัติตามขั้นตอนของกฎหมายเสียก่อนกล่าวคือต้องมีการร้องขอต่อ คชก. ตำบลเพื่อวินิจฉัยก่อนหากไม่พอใจคำวินิจฉัยของ คชก. ตำบล ก็ต้องอุทธรณ์ต่อไปยัง คชก. จังหวัดเมื่อ คชก. จังหวัดวินิจฉัยแล้วยังไม่เป็นที่พอใจ จึงจะมีสิทธิฟ้องคดีได้เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าบรรยายฟ้องแต่เพียงว่าโจทก์ขอซื้อจากจำเลย จำเลยไม่ยอมขาย โจทก์ก็มาฟ้องทันที โดยมิได้ปฏิบัติตามขั้นตอนที่กฎหมายบังคับไว้เช่นนี้ต้องยกฟ้อง

มาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2517 ซึ่งใช้บังคับอยู่ในขณะที่มีการขายนาพิพาท มิได้บังคับว่าผู้ให้เช่านาจะต้องแจ้งการขายนาแก่ผู้เช่านาด้วยตนเอง ดังนั้น ผู้ให้เช่านาจึงอาจมอบให้นายอำเภอเป็นผู้แจ้งการขายแทนได้ แม้ในพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 ที่ออกใช้ภายหลัง ก็ยังบัญญัติไว้ในมาตรา 53 ว่า ให้ผู้ให้เช่านาแจ้งการขายโดยยื่นต่อประธานคณะกรรมการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบล เพื่อแจ้งให้ผู้เช่านาทราบอีกทีหนึ่ง หาใช่บัญญัติให้ผู้ให้เช่านาแจ้งต่อผู้เช่านาโดยตรงไม่ อย่างไรก็ตามเมื่อการขายนาพิพาทได้กระทำไปเสร็จสิ้นสมบูรณ์ตั้งแต่ปี 2522 ผู้เช่านาจะอ้างพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ฯ ซึ่งเพิ่งจะออกใช้บังคับภายหลังในปี 2524 มาเพื่อให้มีผลลบล้างการขายก่อนวันที่พระราชบัญญัติฉบับใหม่นี้ใช้บังคับหาได้ไม่
การที่เจ้าของนาผู้ให้เช่าจะขายนาของตนให้ผู้ใดหมดทั้งแปลงหรือจะขายเพียงเฉพาะส่วนที่ผู้เช่านาได้เช่าทำอยู่บางส่วนย่อมเป็นสิทธิของเจ้าของนาผู้ให้เช่า ความสำคัญอยู่ที่ว่าผู้ให้เช่านาได้แจ้งการขายให้ผู้เช่านาทราบหรือไม่เท่านั้นและเมื่อผู้เช่านาได้ทราบราคาที่ผู้ให้เช่าจะขายและวิธีการชำระเงินนั้นแล้ว ผู้เช่านาก็ย่อมมีสิทธิขอซื้อนาเฉพาะส่วนที่ตนเช่าอยู่ได้
ผู้เช่านาฟ้องบังคับให้ผู้ให้เช่านาโอนขายที่ดินให้ในราคาไร่ละ15,000 บาท รวมเป็นเงิน 2,512,927.50 บาท ผู้ให้เช่านาให้การต่อสู้ว่าผู้เช่านาไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้โอนขายให้ได้ ดังนี้ เป็นคดีพิพาทกันในทรัพย์สินซึ่งมีราคา 2,512,987.50 บาท ผู้เช่านาต้องเสียค่าขึ้นศาลตามจำนวนทุนทรัพย์ดังกล่าว

พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ มาตรา 56 วรรคท้ายมีความหมายว่า การที่ คชก. จังหวัดมีมติกลับคำวินิจฉัยของ คชก. ตำบลประการใดแล้ว ไม่เป็นเหตุที่คู่กรณีหรือผู้มีส่วนได้เสียในการเช่านาจะฟ้องคชก.ตำบล หรือคชก.จังหวัดเกี่ยวกับคำวินิจฉัยของ คชก. จังหวัดดังกล่าวแต่มาตรา 57 ยังเปิดโอกาสให้มีการอุทธรณ์คำวินิจฉัยของ คชก.จังหวัดต่อศาลได้อีกเพื่อให้ศาลได้พิจารณาคำวินิจฉัยของ คชก.จังหวัดต่อไปยังมิได้ยุติเป็นที่สุด ดังนั้นฟ้องของโจทก์คดีนี้จึงเป็นเรื่องการอุทธรณ์คำวินิจฉัยของ คชก. จังหวัดในเรื่องการเช่านาตามที่กฎหมายให้สิทธิไว้
ตามมาตรา 37 การบอกเลิกการเช่านาจะมีผลก็ต่อเมื่อผู้ให้เช่านาได้บอกเลิกเป็นหนังสือและต้องให้ผู้เช่านาทราบล่วงหน้าก่อนสิ้นระยะการเช่าตามมาตรา 26 (หกปี) เป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปี เมื่อข้อเท็จจริงโจทก์บรรยายฟ้องว่าโจทก์บอกเลิกการเช่านาให้จำเลยทราบเมื่อปี พ.ศ. 2524 ระยะเวลาการบอกเลิกสัญญาของโจทก์จึงมีผลครบกำหนดระยะเวลาหนึ่งปีในปี พ.ศ. 2525 แต่โจทก์จำเลยรับกันว่าโจทก์ให้จำเลยเช่าเมื่อเดือนพฤษภาคม 2518 การทำนาเริ่มทำในเดือนพฤษภาคม ดังนั้นระยะเวลาเช่านาจะสิ้นระยะเวลาครบ 6 ปีตามมาตรา 26 ในเดือนพฤษภาคม 2524 การบอกเลิกการเช่านาของโจทก์ในปี พ.ศ. 2524 จึงคำนวณได้ไม่ถึงหนึ่งปีก่อนสิ้นระยะการเช่าของจำเลยการบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์จึงไม่ชอบด้วยมาตรา 37 การเช่านาระหว่างโจทก์จำเลยจึงยังไม่สิ้นสุดลงตามข้อวินิจฉัยของ คชก.จังหวัด

พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ มาตรา 56 วรรคท้ายมีความหมายว่าการที่ คชก.จังหวัดมีมติกลับคำวินิจฉัยของ คชก. ตำบลประการใดแล้วไม่เป็นเหตุที่คู่กรณีหรือผู้มีส่วนได้เสียในการเช่านาจะฟ้องคชก.ตำบล หรือคชก.จังหวัดเกี่ยวกับคำวินิจฉัยของ คชก. จังหวัดดังกล่าวแต่มาตรา 57 ยังเปิดโอกาสให้มีการอุทธรณ์คำวินิจฉัยของ คชก.จังหวัดต่อศาลได้อีกเพื่อให้ศาลได้พิจารณาคำวินิจฉัยของ คชก.จังหวัดต่อไปยังมิได้ยุติเป็นที่สุดดังนั้นฟ้องของโจทก์คดีนี้จึงเป็นเรื่องการอุทธรณ์คำวินิจฉัยของ คชก. จังหวัดในเรื่องการเช่านาตามที่กฎหมายให้สิทธิไว้ ตามมาตรา 37 การบอกเลิกการเช่านาจะมีผลก็ต่อเมื่อผู้ให้เช่านาได้บอกเลิกเป็นหนังสือและต้องให้ผู้เช่านาทราบล่วงหน้าก่อนสิ้นระยะการเช่าตามมาตรา 26 (หกปี) เป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีเมื่อข้อเท็จจริงโจทก์บรรยายฟ้องว่าโจทก์บอกเลิกการเช่านาให้จำเลยทราบเมื่อปี พ.ศ. 2524 ระยะเวลาการบอกเลิกสัญญาของโจทก์จึงมีผลครบกำหนดระยะเวลาหนึ่งปีในปี พ.ศ. 2525 แต่โจทก์จำเลยรับกันว่าโจทก์ให้จำเลยเช่าเมื่อเดือนพฤษภาคม 2518 การทำนาเริ่มทำในเดือนพฤษภาคม ดังนั้นระยะเวลาเช่านาจะสิ้นระยะเวลาครบ 6 ปีตามมาตรา 26 ในเดือนพฤษภาคม 2524 การบอกเลิกการเช่านาของโจทก์ในปี พ.ศ. 2524 จึงคำนวณได้ไม่ถึงหนึ่งปีก่อนสิ้นระยะการเช่าของจำเลยการบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์จึงไม่ชอบด้วยมาตรา 37 การเช่านาระหว่างโจทก์จำเลยจึงยังไม่สิ้นสุดลงตามข้อวินิจฉัยของ คชก.จังหวัด

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 นั้น เป็นบทบัญญัติที่ใช้แก่ศาลทั่วไป แต่สำหรับอำนาจของศาลแพ่งนั้นยังมีอำนาจที่จะพิจารณาพิพากษาคดีที่เกิดขึ้นนอกเขตศาลแพ่งด้วยตามพระธรรมนูญศาลยุติธรรม มาตรา14 (4) คดีที่เกิดขึ้นในเขตศาลจังหวัดนนทบุรี จำเลยทั้งสองก็มีภูมิลำเนาอยู่ในจังหวัดนนทบุรี ศาลแพ่งรับฟ้องและดำเนินกระบวนพิจารณาสืบพยานโจทก์จำเลยจนเสร็จ แสดงว่าศาลแพ่งใช้ดุลพินิจยอมรับพิจารณาพิพากษาคดีนี้ตามพระธรรมนูญศาลยุติธรรม มาตรา 14 (4) แล้ว
จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินจากวัดโจทก์เพื่อดำเนินการก่อสร้างโรงพยาบาล ไม่มีข้อความระบุให้ใช้ทรัพย์ที่เช่าเพื่อการอย่างอื่น การที่จำเลยนำที่ดินที่เช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงปลูกบ้านอยู่อาศัย จึงเป็นการใช้ทรัพย์เพื่อการอย่างอื่นผิดวัตถุประสงค์ตามสัญญา เป็นการผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิเลิกสัญญาได้