คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
โอนที่ดิน

โจทก์ซื้อที่ดินได้จากการขายทอดตลาดของศาล โจทก์ย่อมมีสิทธิขอให้โอนที่ดินเป็นของตนเท่าที่โจทก์ซื้อได้เท่านั้น โจทก์จะอาศัยคำพิพากษาถึงที่สุด ในคดีที่โจทก์ไปร้องขัดทรัพย์มาอ้างขอให้โอนที่ดินเพิ่มเติมนอกเหนือไปจากจำนวนที่โจทก์ซื้อได้จากการขายทอดตลาดข้างต้นหาได้ไม่ เพราะเป็นคนละส่วนกัน โจทก์ขอให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งแปลง ศาลฎีกาย่อมพิพากษาให้โจทก์ได้รับโอนบางส่วนที่โจทก์มีสิทธิได้ ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 142(2)

โจทก์ให้จำเลยยืมที่พิพาทไปจำนองธนาคาร ไม่มีความประสงค์ให้ผูกพันเป็นการโอนให้กันจริง ๆ จึงใช้บังคับระหว่างกันไม่ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 118 เดิม (มาตรา 155ที่แก้ไขใหม่) ที่พิพาทยังเป็นของโจทก์อยู่และจำเลยตกอยู่ในความผูกพันที่จะต้องโอนที่พิพาทคืนให้โจทก์

จำเลยทั้งสองฎีกาว่า ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการ-ทำประโยชน์(น.ส.3 ก.) ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนภายในสิบปีตาม ป.ที่ดิน มาตรา31 อันเป็นการห้ามโอนโดยเด็ดขาด การที่โจทก์ที่ 1 ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ที่ 2 ไม่ทำให้โจทก์ที่ 2 ได้สิทธิครอบครองในที่ดินแต่อย่างใดนั้น เป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้เป็นข้อที่ไม่ได้ว่ากันมาแล้วในศาล-ชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ จำเลยทั้งสองก็มีอำนาจยกขึ้นอ้างในชั้นฎีกาได้ตาม ป.วิ.พ.มาตรา 249
โจทก์ที่ 1 จดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 2 เมื่อวันที่ 3 มิถุนายน 2530 แม้ตามสารบัญจดทะเบียนจะมีข้อความว่า ห้ามโอนภายในสิบปี ตามมาตรา 31 แห่ง ป.ที่ดินนับแต่วันที่ 15 มกราคม 2523 อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะนั้นก็ตาม แต่ต่อมามี พ.ร.บ. แก้ไขเพิ่มเติม ป.ที่ดิน (ฉบับที่ 2)พ.ศ. 2521 มาตรา 4 ให้ยกเลิกความในมาตรา 31 แห่ง ป.ที่ดิน ที่ใช้อยู่เดิมจากการห้ามโอนภายในสิบปีให้ยกเลิกเป็นการห้ามโอนมีกำหนดห้าปี ดังนั้น ข้อกำหนดห้ามโอนที่ดินตาม ป.ที่ดิน มาตรา 31 เดิมจึงไม่อาจนำมาใช้บังคับในคดีนี้ได้เพราะคดีนี้โจทก์ที่ 1 ได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 2 เมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนภายในห้าปีแล้ว โจทก์ที่ 2 จึงได้สิทธิครอบครองที่พิพาท

จำเลยทั้งสองฎีกาว่า ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนภายในสิบปีตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 อันเป็นการห้ามโอนโดยเด็ดขาด การที่โจทก์ที่ 1 ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ที่ 2 ไม่ทำให้โจทก์ที่ 2 ได้สิทธิครอบครองในที่ดินแต่อย่างใดนั้น เป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้เป็นข้อที่ไม่ได้ว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ จำเลยทั้งสองก็มีอำนาจยกขึ้นอ้างในชั้นฎีกาได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 โจทก์ที่ 1 จดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 2เมื่อวันที่ 3 มิถุนายน 2530 แม้ตามสารบัญจดทะเบียนจะมีข้อความว่าห้ามโอนภายในสิบปี ตามมาตรา 31 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินนับแต่วันที่ 15 มกราคม 2523 อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะนั้นก็ตามแต่ต่อมามีพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน(ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2521 มาตรา 4 ให้ยกเลิกความในมาตรา 31แห่งประมวลกฎหมายที่ดินที่ใช้อยู่เดิม จากการห้ามโอนภายในสิบปีให้ยกเลิกเป็นการห้ามโอนมีกำหนดห้าปี ดังนั้น ข้อกำหนดห้ามโอนที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 เดิมจึงไม่อาจนำมาใช้บังคับในคดีนี้ได้เพราะคดีนี้โจทก์ที่ 1 ได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 2 เมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนภายในห้าปีแล้ว โจทก์ที่ 2จึงได้สิทธิครอบครองที่พิพาท

โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยมีที่ดินเนื้อที่ประมาณ 26 ไร่ ต้องการขายที่ดินดังกล่าวจำนวน 14 ไร่เศษ ซึ่งจำเลยมีโครงการจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินจัดสรรขายแก่บุคคลทั่วไปเพื่อนำเงินไปชำระหนี้แก่ธนาคาร เพราะจำเลยได้จำนองที่ดินจำนวน 26 ไร่ ไว้แก่ธนาคารและธนาคารบอกกล่าวบังคับจำนอง จำเลยจึงติดต่อโจทก์กับผู้มีชื่อให้เป็นนายหน้าขายที่ดินของจำเลยโดยสัญญาว่าจะยกที่ดินให้คนละ 1 ไร่เป็นค่าตอบแทนในการเป็นนายหน้า ต่อมากลางปี 2530 โจทก์สามารถติดต่อขายที่ดินให้จำเลยได้สำเร็จ แต่จำเลยไม่ยอมจดทะเบียนโอนที่ดินให้โจทก์ตามสัญญา จึงมีคำขอบังคับให้จำเลยชำระเงินค่าที่ดิน 120,000 บาท หากไม่ปฏิบัติตามให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ดังนี้ ฟ้องโจทก์ได้บรรยายชัดแจ้งตาม ป.วิ.พ.มาตรา 172วรรคสอง แล้ว จำเลยสามารถต่อสู้คดีได้อย่างถูกต้อง ส่วนโจทก์จะติดต่อให้ผู้ใดมาซื้อที่ดินกับจำเลยในราคาเท่าใด เป็นรายละเอียดที่โจทก์สามารถนำสืบได้ในชั้นพิจารณาฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม
สัญญานายหน้าทำขึ้น 2 ฉบับ เมื่อเอกสารดังกล่าวอยู่ในความครอบครองของจำเลย 1 ฉบับ กรณีย่อมเข้าข้อยกเว้นตาม ป.วิ.พ. มาตรา 90 (2)โจทก์จึงไม่ต้องส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้แก่จำเลยก่อนวันสืบพยานไม่น้อยกว่าสามวัน
แม้คำพิพากษาของศาลล่างจะมิได้บังคับให้จำเลยชำระเงิน120,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ก่อน หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามก็ให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามที่โจทก์ขอบังคับจำเลยมาก็ตาม แต่เมื่อลำดับการขอบังคับตามคำขอท้ายฟ้องของโจทก์มิได้เป็นไปตามขั้นตอนของการบังคับชำระหนี้ ศาลก็ชอบที่จะพิพากษาให้บังคับไปตามขั้นตอนของสิทธิที่จะบังคับชำระหนี้ที่ถูกต้องได้โดยพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ก่อน หากโอนไม่ได้จึงจะให้ชำระเงิน 120,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย คำพิพากษาของศาลล่างมิได้เกินคำขอแต่อย่างใด

โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยมีที่ดินเนื้อที่ประมาณ 26 ไร่ต้องการขายที่ดินดังกล่าวจำนวน 14 ไร่เศษ ซึ่งจำเลยมีโครงการจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินจัดสรรขายแก่บุคคลทั่วไปเพื่อนำเงินไปชำระหนี้แก่ธนาคารเพราะจำเลยได้จำนองที่ดินจำนวน 26 ไร่ไว้แก่ธนาคารและธนาคารบอกกล่าวบังคับจำนอง จำเลยจึงติดต่อโจทก์กับผู้มีชื่อให้เป็นนายหน้าขายที่ดินของจำเลยโดยสัญญาว่าจะยกที่ดินให้คนละ 1 ไร่ เป็นค่าตอบแทนในการเป็นนายหน้าต่อมากลางปี 2530 โจทก์สามารถติดต่อขายที่ดินให้จำเลยได้สำเร็จแต่จำเลยไม่ยอมจดทะเบียนโอนที่ดินให้โจทก์ตามสัญญา จึงมีคำขอ บังคับให้จำเลยชำระเงินค่าที่ดิน 120,000 บาท หากไม่ปฏิบัติ ตามให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ดังนี้ฟ้องโจทก์ได้บรรยายชัดแจ้งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 172 วรรคสอง แล้ว จำเลยสามารถต่อสู้คดีได้อย่างถูกต้องส่วนโจทก์จะติดต่อให้ผู้ใดมาซื้อที่ดินกับจำเลยในราคาเท่าใดเป็นรายละเอียดที่โจทก์สามารถนำสืบได้ในชั้นพิจารณาฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม สัญญานายหน้าทำขึ้น 2 ฉบับ เมื่อเอกสารดังกล่าวอยู่ในความครอบครองของจำเลย 1 ฉบับ กรณีย่อมเข้าข้อยกเว้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 90(2) โจทก์จึงไม่ต้องส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้แก่จำเลยก่อนวันสืบพยานไม่น้อยกว่าสาม ฉบับ ตามคำขอท้ายฟ้องโจทก์ขอบังคับให้จำเลยชำระเงิน120,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ก่อน หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามก็ให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์แต่เมื่อลำดับการขอบังคับตามคำขอท้ายฟ้องดังกล่าวมิได้เป็นไปตามขั้นตอนของการบังคับชำระหนี้ตามที่โจทก์มีสิทธิ ศาลก็ชอบที่จะพิพากษาให้บังคับไปตามขั้นตอนของสิทธิของโจทก์ที่จะบังคับชำระหนี้ที่ถูกต้องได้โดยพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ก่อน หากโอนไม่ได้จึงจะให้ชำระเงิน 120,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ ไม่เป็นการพิพากษาเกินคำขอ

แม้ในหนังสือสัญญาให้ที่ดินจะมีข้อความระบุว่า เป็นการให้โดยเสน่หา ไม่มีค่าตอบแทน แต่ยังมีข้อความระบุไว้อีกว่าจำเลยที่ 2ผู้รับให้ต้องรับอุปการะเลี้ยงดูบุตรผู้เยาว์ของจำเลยทั้งสองอีก 3 คนด้วย ข้อความดังกล่าวมีความหมายชัดแจ้งว่า เป็นเงื่อนไขที่จำเลยที่ 2 จำต้องปฏิบัติตามเป็นการแลกเปลี่ยนกับการที่จำเลยที่ 1 ยกที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของตนให้จำเลยที่ 2 เป็นเหตุให้จำเลยที่ 2 จำต้องจ่ายค่าอุปการะเลี้ยงดูและให้การศึกษาแก่บุตรผู้เยาว์ทั้ง 3 คนแทนจำเลยที่ 1 ในส่วนที่จำเลยที่ 1 จะต้องรับผิดชอบด้วย ถือได้ว่าการให้ดังกล่าวเป็นการให้โดยมีค่าตอบแทน จำเลยที่ 1 ยกที่ดินให้จำเลยที่ 2 โดยมีค่าตอบแทนก่อนที่จำเลยที่ 1 จะเป็นหนี้ตามคำพิพากษาต่อโจทก์ โดยที่จำเลยที่ 2มิได้รู้ถึงหนี้ดังกล่าวมาก่อน จำเลยที่ 2 จึงมิได้รู้เท่าถึงข้อความจริงอันเป็นทางให้เจ้าหนี้ต้องเสียเปรียบนั้นด้วย โจทก์จึงไม่อาจขอให้เพิกถอนการโอนที่ดินระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 2ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 ได้

ที่โจทก์มอบอำนาจให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนจำนองที่ดินเป็นประกันเงินกู้ แต่จำเลยที่ 1 กลับกรอกข้อความว่าโจทก์มอบอำนาจให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนขายที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1 อันเป็นการกระทำโดยไม่ได้รับความยินยอมหรือโดยฝ่าฝืนคำสั่งของโจทก์ และจำเลยที่ 1 ได้นำหนังสือมอบอำนาจไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยประการที่น่าจะเกิดความเสียหายแก่โจทก์ จึงเป็นการปลอมเอกสารและใช้เอกสารปลอม จำเลยที่ 2 ได้ลงลายมือชื่อเป็นพยานในหนังสือมอบอำนาจที่จำเลยที่ 1 ได้กรอกข้อความโดยไม่ได้รับความยินยอมหรือโดยฝ่าฝืนคำสั่งของโจทก์ถือได้ว่าจำเลยที่ 2 เป็นตัวการร่วมกับจำเลยที่ 1ในการปลอมหนังสือมอบอำนาจด้วย แม้จำเลยที่ 2 จะไม่ได้ไปด้วยในวันที่นำหนังสือมอบอำนาจปลอมไปจดทะเบียนโอนที่ดิน แต่เมื่อจำเลยที่ 2 ร่วมกระทำผิดกับจำเลยที่ 1 มาตั้งแต่ต้นทั้งเป็นสามีภรรยากันมีส่วนได้เสียในที่ดินที่รับโอน จึงถือได้ว่าจำเลยที่ 2 เป็นตัวการร่วมในการใช้เอกสารปลอมด้วย

โจทก์ได้กู้ยืมเงินจากจำเลยที่ 1 และทำหนังสือมอบอำนาจโดยมิได้กรอกข้อความให้แก่จำเลยที่ 1 เพื่อให้จำเลยที่ 1ไปจดทะเบียนจำนองที่ดินซึ่งโจทก์มอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้ไว้เป็นประกัน แต่จำเลยที่ 1 กลับไปกรอกข้อความว่าโจทก์มอบอำนาจให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนขายที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1โดยไม่ได้รับความยินยอมหรือโดยฝ่าฝืนคำสั่งของโจทก์ และจำเลยที่ 1ได้นำหนังสือมอบอำนาจดังกล่าวไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นการปลอมเอกสารและใช้เอกสารปลอม จำเลยที่ 2 เป็นสามีของจำเลยที่ 1 และลงลายมือชื่อเป็นพยานในหนังสือสัญญากู้เงิน แสดงว่าจำเลยที่ 2 รู้เรื่องที่โจทก์กู้ยืมเงินจากจำเลยที่ 1 และทำหนังสือมอบอำนาจให้จำเลยที่ 1ไปจดทะเบียนจำนองที่ดินเป็นประกันเงินกู้ การที่จำเลยที่ 2ลงลายมือชื่อเป็นพยานในหนังสือมอบอำนาจที่จำเลยที่ 1 กรอกข้อความโดยมิได้รับความยินยอมหรือโดยฝ่าฝืนคำสั่งของโจทก์พฤติการณ์ถือได้ว่าจำเลยที่ 2 เป็นตัวการร่วมกับจำเลยที่ 1 ปลอมหนังสือมอบอำนาจการปลอมหนังสือมอบอำนาจดังกล่าวก็โดยมีเจตนาจะนำไปใช้ในการจดทะเบียนโอนที่ดินมาเป็นของจำเลยที่ 1 แม้จำเลยที่ 2 จะไม่ได้ไปด้วยในวันที่นำหนังสือมอบอำนาจปลอมไปจดทะเบียนโอนที่ดิน แต่จำเลยที่ 2 ร่วมกระทำผิดกับจำเลยที่ 1 มาตั้งแต่ต้นทั้งเป็นสามีภริยากันมีส่วนได้เสียในที่ดินที่รับโอน ถือได้ว่าจำเลยที่ 2 เป็นตัวการร่วมในการใช้เอกสารปลอมด้วย

ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาตามยอมว่า จำเลยที่ 3 ตกลงจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามฟ้องให้โจทก์ โดยโจทก์ยอมชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ภายใน 4 เดือนนับแต่วันทำสัญญาโดยจะชำระในวันจดทะเบียนโอน โจทก์จะต้องแจ้งให้จำเลยที่ 1 และที่ 2ทราบล่วงหน้า 7 วัน หากจำเลยที่ 1 และที่ 2 ทราบแล้วไม่ไปตามนัดให้โจทก์นำเงินมาวางศาลแล้วนำหลักฐานการรับเงินของศาลไปดำเนินการจดทะเบียนได้ หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้จำเลยที่ 1 และที่ 2ดำเนินการบังคับคดีให้โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและชำระเงิน2,300,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย เมื่อปรากฏว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมีข้อขัดข้องเพราะจำเลยที่ 3 ซึ่งไปอยู่ต่างประเทศได้นำโฉนดที่ดินตามฟ้องไปด้วย เจ้าพนักงานที่ดินต้องดำเนินการออกใบแทนโฉนดตามระเบียบและวิธีปฏิบัติของกรมที่ดิน การที่โจทก์มิได้วางเงินกับศาลจึงไม่เป็นการไม่ปฏิบัติตามคำบังคับ จำเลยที่ 1และที่ 2 จึงยังไม่มีสิทธิขอให้ศาลออกหมายบังคับคดีแก่โจทก์