คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ค่าเช่า

การที่โจทก์จัดให้มีบริการโทรศัพท์และเรียกเก็บเงินค่าเช่าเครื่องโทรศัพท์กับค่าใช้บริการโทรศัพท์นั้น ถือได้ว่าโจทก์เป็นบุคคลจำพวกที่ค้าในการให้เช่าสังหาริมทรัพย์เรียกเอาค่าเช่าและเป็นผู้ค้ำในการรับทำการงานต่าง ๆ เรียกเอาสินจ้างอันจะพึงได้รับในการนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 165(6),(7) สิทธิเรียกร้องค่าเช่าเครื่องโทรศัพท์และค่าใช้บริการโทรศัพท์ของโจทก์จึงมีอายุความ 2 ปี มิใช่ 10 ปี ตามมาตรา 164

เมื่อสิ้นกำหนดเวลาตามสัญญาเช่า จำเลยยังมิได้ส่งมอบบ้านเช่าคืนโจทก์ ต่อมาผู้ซึ่งได้รับอนุญาตจากโจทก์ให้จัดประโยชน์ในที่ดินที่เช่าได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลยแสดงว่าโจทก์ได้รู้ถึงการที่จำเลยยังมิได้ออกจากบ้านเช่าด้วย จึงถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลานับแต่วันถัดจากวันครบกำหนดตามสัญญาเช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา570 ค่าเช่าและเบี้ยปรับเมื่อไม่ชำระค่าเช่าเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม และสัญญาใหม่นี้ได้สิ้นสุดลงโดยการบอกเลิกสัญญาในวันครบกำหนดตามหนังสือบอกเลิกสัญญา ตาม ป.พ.พ. มาตรา 566
หลังจากครบกำหนดตามหนังสือบอกเลิกสัญญา ตัวแทนของจำเลยกับโจทก์ทำความตกลงกันเกี่ยวกับการยืดเวลาการย้ายกับค่ารื้อย้าย มีลักษณะเป็นการประนีประนอมยอมความกัน ไม่ปรากฏว่าได้มีการตกลงกันให้นำเอาสัญญาเช่าที่สิ้นสุดไปแล้วมาบังคับใช้กันอีกต่อไป โจทก์จะให้จำเลยชำระค่าเช่าในระหว่างนี้ไม่ได้
โจทก์คิดเบี้ยปรับของค่าเช่าโดยเอาเบี้ยปรับและค่าเช่าที่ค้างชำระมาทบเข้ากับค่าเช่าของแต่ละเดือนเพื่อคำนวณหาจำนวนเงินเบี้ยปรับในเดือนต่อไป เป็นการคิดเบี้ยปรับจากเบี้ยปรับที่ค้างชำระ ซึ่งไม่ถูกต้องเพราะเบี้ยปรับที่ค้างมิใช่ค่าเช่า จึงนำมาคิดเบี้ยปรับอีกไม่ได้
จำเลยให้การว่าฟ้องโจทก์ขาดอายุความละเมิดเพราะเกิน1 ปี ถือได้ว่าแสดงเหตุแห่งการขาดอายุความแล้ว ทั้งเมื่อศาลชั้นต้นทำการชี้สองสถานกำหนดไว้เป็นประเด็นข้อพิพาท โจทก์ไม่ได้คัดค้าน ปัญหาเรื่องอายุ-ความจึงเป็นประเด็นในคดี แต่จำเลยให้การยกอายุความต่อสู้เฉพาะที่โจทก์ฟ้องให้จำเลยรับผิดในฐานละเมิดเท่านั้น ส่วนที่ศาลให้จำเลยรับผิดต่อโจทก์เป็นเรื่องให้รับผิดตามสัญญาเช่า เรื่องอายุความสำหรับค่าเช่าที่จำเลยค้างชำระจึงไม่มีประเด็นจะต้องวินิจฉัย

โจทก์กล่าวไว้ในคำแก้ ฎีกาว่า การเช่าที่ดินที่จำเลยอ้างว่าให้โจทก์เช่า จำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ จำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องปัญหาข้อนี้โจทก์ได้ยกข้อต่อสู้ไว้ในคำให้การแก้ฟ้องแย้งแล้วจำเลยก็อุทธรณ์ถึงเรื่องค่าเช่าที่ค้างชำระด้วย แม้โจทก์ไม่ได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในคำแก้ อุทธรณ์ ก็ถือว่าปัญหาข้อนี้ได้ยกขึ้นว่ากล่าวในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์แล้ว โจทก์ย่อมอ้างอิงปัญหาข้อนี้ในชั้นฎีกาได้ เมื่อฟ้องแย้งของจำเลยระบุชัด ว่า การเช่าที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ จำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งให้บังคับคดีเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระจากโจทก์ได้ เพราะต้องห้ามตามมาตรา 538 แห่ง ป.พ.พ..

การคำนวณค่ารายปีนั้น ตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดินฯมาตรา 18 ให้ถือเอาค่ารายปีของปีที่ล่วงมาแล้วเป็นหลักในการคำนวณค่าภาษีปีต่อมาคดีนี้แม้โจทก์ขอคำนวณค่ารายปีในปี 2526 จากค่ารายปีของปี 2522 แต่เมื่อปรากฏว่าค่ารายปีของปี 2523 ถึง 2525 คู่ความยังพิพาทกันอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาล กรณีจึงไม่มีหลักเกณฑ์อันใดที่จะเอามาคำนวณได้ดีกว่าที่จะยึดถือค่ารายปีของปี 2522ดังนั้นจึงนำค่ารายปีของปี 2522 มาใช้เป็นหลักในการคำนวณค่ารายปีของปี 2526 ได้

ภาษีเงินได้นิติบุคคลคดีนี้พิพาทกันก่อนวันที่ 1 มกราคม 2522ซึ่ง พ.ร.ก.แก้ไขเพิ่มเติม ป.รัษฎากร (ฉบับที่ 5) มาตรา 15ใช้บังคับและบทบัญญัติใน ป.รัษฎากร มาตรา 65 ทวิ(4) เกี่ยวกับกรณีโอนทรัพย์สิน ซึ่งไม่มีค่าตอบแทนหรือมีค่าตอบแทนแต่ต่ำกว่าราคาตลาด ที่เจ้าพนักงานประเมินอาจประเมินราคาทรัพย์สินนั้นตามราคาตลาดในวันที่มีการโอนได้ ไม่สามารถปรับใช้กับกรณีการเช่าได้เมื่อโจทก์ลงรายการรับตามที่ได้รับค่าเช่ามาจริง เจ้าพนักงานประเมินจึงไม่มีอำนาจที่จะกำหนดค่าเช่าขึ้นใหม่ให้เป็นรายได้พึงประเมินได้.

พระราชบัญญัติ ญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8กำหนดให้ผู้รับประเมินชำระค่าภาษีตามค่ารายปีของทรัพย์สินคือโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ๆ กับที่ดินซึ่งใช้ต่อเนื่องกับโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ๆ นั้น ค่ารายปีที่โจทก์ยอมให้กำหนด เป็นค่ารายปีเฉพาะส่วนของโรงเรือน หาใช่รวมถึงค่ารายปีของที่ดินที่ใช้ต่อเนื่องกับโรงเรือนไม่.....เมื่อที่ดินซึ่งใช้ต่อเนื่องนี้โจทก์มิได้ให้เช่า การที่พนักงานเจ้าหน้าที่กำหนดค่ารายปีของที่ดินส่วนนี้ เทียบเคียงกับอัตราการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ในการทำสวน จึงเป็นอัตราที่ที่ดินนี้สมควรจะให้เช่าได้ โจทก์ลดค่าเช่าท่าเทียบเรือโดยไม่ปรากฏว่าเหตุใดจึงต้องลดค่าเช่า จึงเป็นกรณีที่มีเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่าที่โจทก์ลดให้แล้ว มิใช่จำนวนเงินอันสมควรให้เช่าได้ พนักงานเจ้าหน้าที่จึงมีอำนาจแก้หรือคำนวณค่ารายปีเสียใหม่ตามค่าเช่าเดิมที่โจทก์เคยให้เช่า ตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475มาตรา 8 วรรคสอง ค่ารายปีของโรงเรือน 7 รายการ พนักงานเจ้าหน้าที่กำหนดขึ้นโดยเทียบเคียงกับค่าเช่าของอาคารคลังสินค้าตามรายการที่ 1แต่เมื่อลักษณะสภาพและประโยชน์การใช้ไม่เหมือนกันไม่อาจบ่งให้เห็นว่าโรงเรือน 7 รายการนี้มีคุณค่าสูงกว่าโรงเรือนตามรายการที่ 1แม้พนักงานเจ้าหน้าที่จะกำหนดค่าเช่าต่อตารางเมตรน้อยกว่าก็ยังไม่อาจบ่งให้เห็นว่าเป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ ต้องนำค่ารายปีที่ล่วงแล้วมาเป็นหลักสำหรับการคำนวณค่าภาษีตามมาตรา 18 และการที่โจทก์ยอมให้เพิ่มค่ารายปีสูงขึ้นอีกร้อยละ 2.5 ตามดัชนีราคาผู้บริโภคของปี 2529 แม้จะไม่มีกฎหมายสนับสนุนให้นำดัชนีราคาผู้บริโภคดังกล่าวมาคำนวณเพิ่มค่ารายปี แต่ดัชนีดังกล่าวก็เป็นเครื่องชี้ถึงภาวะเศรษฐกิจที่สูงขึ้นอย่างหนึ่ง อันสมควรที่ทรัพย์สินดังกล่าวจะได้ค่าเช่าเพิ่มมากขึ้นในเมื่อจำเลยมิได้สืบให้เห็นถึงเหตุที่จะได้ค่าเช่ามากกว่านั้น เมื่อการเพิ่มค่ารายปีของโจทก์ เป็นการเพิ่มให้มากขึ้นกว่าค่ารายปีของปีที่ล่วงแล้วที่เป็นหลักในการคำนวณตามมาตรา 18 ทำให้โจทก์ต้องเสียภาษีมากขึ้นข้อโต้แย้งของโจทก์ที่ว่าไม่อาจนำค่ารายปีของอาคารคลังสินค้าตามรายการที่ 1 มาเปรียบเทียบและสมควรเพิ่มค่ารายปีจากค่ารายปีของปีที่ล่วงแล้วในอัตราร้อยละ 2.5 ตามดัชนีราคาผู้บริโภคของปี2529 จึงรับฟังได้ การที่พนักงานเจ้าหน้าที่กำหนดค่ารายปีของโรงเรือนอีก4 รายการ โดยเทียบเคียงกับค่าเช่าของอาคารคลังสินค้าตามรายการที่ 1 ซึ่งอยู่บริเวณเดียวกัน แม้อาคารที่นำมาเทียบเคียงจะมีลักษณะสภาพและการใช้ประโยชน์ไม่เหมือนกัน แต่ก็พอจะใช้อาศัยเทียบเคียงได้ โรงเรือนทั้งสี่รายการดังกล่าวมีราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าอาคารคลังสินค้ามาก เมื่ออาคารคลังสินค้าให้เช่าได้ตารางเมตรละ 55 บาท ต่อเดือน ก็เป็นเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่าที่พนักงานเจ้าหน้าที่กำหนดให้โรงเรือน 4 รายการนี้ ให้เช่าได้ตารางเมตรละ 45 บาท ต่อเดือนเป็นค่าเช่าที่สมควรจะให้เช่าได้ ส่วนค่ารายปีของอาคารไซโลตามรายการที่ 8 พนักงานเจ้าหน้าที่กำหนดเท่าค่ารายปีที่ล่วงมาแล้ว โจทก์มิได้นำสืบให้เห็นว่าโรงเรือนหลังนี้ไม่อาจให้เช่าอันจะได้ค่าเช่าตามค่ารายปีที่ล่วงแล้ว ทั้งมิได้โต้แย้งการกรอกค่ารายปีในช่องค่ารายปีที่ล่วงแล้วในแบบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษี การที่โจทก์เพิ่มค่ารายปี ปี 2529 ของโรงเรือนทั้งห้ารายการนี้สูงขึ้นจากค่ารายปีเมื่อปี 2525 อัตราร้อยละ 26.32 ตามภาวะค่าครองชีพและภาวะเศรษฐกิจของประเทศ แต่ค่ารายปีของปี 2525มิใช่ค่ารายปีของปีที่ล่วงแล้ว (พ.ศ. 2528) ตามความหมายในพระราชบัญญัติ ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 18 จึงไม่มีกฎหมายสนับสนุนให้กำหนดค่ารายปีตามที่โจทก์อ้าง โรงเรือนทั้งห้ารายการ โจทก์ได้ติดตั้งเครื่องจักรอันเป็นส่วนควบที่สำคัญมาตั้งแต่ปี 2522 พนักงานเจ้าหน้าที่กรอกค่ารายปีของปีล่วงแล้วในแบบแจ้งรายการเพื่อเสียภาษีของโจทก์โดยมิได้ระบุว่าเป็นค่ารายปีเฉพาะโรงเรือน จึงต้องหมายรวมถึงค่ารายปีของส่วนควบดังกล่าวด้วย ค่ารายปีของปี 2529 ที่พนักงานเจ้าหน้าที่กำหนดขึ้นจึงเป็นค่ารายปีของทรัพย์สินรวมทั้งส่วนควบ ต้องลดลงเหลือหนึ่งในสาม

สัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะอ้างระยะเวลาเช่า 10 ปี มายันโจทก์มิได้ ต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา 538จำเลยเข้าไปอยู่ในที่พิพาทโดยมีสัญญาเช่าเป็นหนังสือ เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด โจทก์ให้จำเลยอยู่ต่อมาถือว่าเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาและถือได้ว่าสัญญาเช่ารายนี้มีหลักฐานเป็นหนังสือมาแต่แรกแล้วเมื่อจำเลยทั้งสองผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า โจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วโจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่ เรียกค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายที่จำเลยอยู่โดยละเมิดได้.

จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์เพื่อทำไร่จำนวน 430 ไร่ และได้ชำระค่าเช่าไปแล้ว ต่อมาโจทก์ได้นำที่ดินดังกล่าวส่วนหนึ่งจำนวน24 ไร่เศษ ไปขายแก่ น. ซึ่ง น. ไม่ยินยอมให้จำเลยเข้าทำไร่ในที่ดินส่วนดังกล่าว จำเลยได้ขอบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินทั้งหมดรวมทั้งขอให้โจทก์คืนค่าเช่า แต่โจทก์ต่อรองขอคืนค่าเช่าเฉพาะส่วนที่ดินที่นำไปขายแก่ น. จึงตกลงเกี่ยวกับการคืนเงินค่าเช่าไม่ได้ หลังจากนั้นจำเลยไม่เคยเข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินที่เช่าอีก นอกจากนี้โจทก์ยังได้นำที่ดินที่ให้จำเลยเช่าดังกล่าวนอกจากส่วนที่ขายให้แก่ น. แล้ว ให้บุคคลอื่นอีกหลายรายเช่าทำประโยชน์ ตามพฤติการณ์ถือได้ว่าโจทก์จำเลยได้ตกลงเลิกสัญญาเช่าโดยปริยายแล้ว เป็นผลให้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้กลับคืนสู่ฐานะเดิม ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 โจทก์ต้องคืนค่าเช่างวดที่จำเลยยังมิได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าให้แก่จำเลย.

การนับอายุความนั้น ป.พ.พ. มาตรา 169 ให้นับเริ่มแต่ขณะที่อาจบังคับสิทธิเรียกร้องได้เป็นต้นไป เมื่อสัญญาเช่าได้กำหนดให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าภายในวันที่ 5 ของทุกเดือน หากผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนดเวลาดังกล่าวก็ถือว่าผู้เช่าตกเป็นฝ่ายผิดนัดผู้ให้เช่าย่อมบังคับสิทธิเรียกร้องของตนได้ทันที โจทก์บังคับตามสิทธิเรียกร้องของตนได้ตั้งแต่วันที่ 6 สิงหาคม 2524 ซึ่งตาม ป.พ.พ.มาตรา 166 โจทก์จะต้องฟ้องเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าภายในกำหนดระยะเวลา 5 ปี ค่าเช่าที่โจทก์จะเรียกเก็บเป็นเดือนสุดท้ายคือวันที่ 5 สิงหาคม 2524 แต่โจทก์ฟ้องเรียกค่าเช่าในวันที่ 28 สิงหาคม 2529 คดีโจทก์สำหรับค่าเช่าจึงขาดอายุความเมื่อหนี้ค่าเช่าซึ่งเป็นหนี้ประธานขาดอายุความ หนี้ที่เป็นเบี้ยปรับซึ่งเป็นอุปกรณ์ก็ขาดอายุความด้วย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 190.

การนับอายุความนั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 169ให้นับเริ่มแต่ขณะที่อาจบังคับสิทธิเรียกร้องได้เป็นต้นไป สัญญาเช่าระบุว่า ผู้เช่าจะต้องชำระค่าเช่าล่วงหน้าภายในวันที่ 5 ของทุกเดือน ดังนั้น หากผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนดเวลาดังกล่าว ถือว่าผู้เช่าตกเป็นฝ่ายผิดนัด ผู้ให้เช่าย่อมบังคับสิทธิเรียกร้องของตนได้ตั้งแต่วันที่ 6 ของเดือนที่ผิดนัดนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 166 โจทก์ต้องฟ้องเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าภายในกำหนดระยะเวลา 5 ปี เมื่อค่าเช่าที่โจทก์จะเรียกเก็บเป็นเดือนสุดท้ายคือวันที่ 5 สิงหาคม 2524 แต่โจทก์ฟ้องเรียกค่าเช่าในวันที่ 28 สิงหาคม 2529 คดีโจทก์สำหรับค่าเช่าขาดอายุความ เมื่อหนี้ค่าเช่าซึ่งเป็นหนี้ประธานขาดอายุความแล้ว หนี้ที่เป็นเบี้ยปรับของค่าเช่าซึ่งเป็นอุปกรณ์ย่อมขาดอายุความด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 190.