คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ซื้อขายที่ดิน

การซื้อขายที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ซึ่งต้องปฎิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมนั้น ต้องให้ คชก.รับทราบและวินิจฉัย และต้องปฎิบัติให้ถูกต้องตามขั้นตอนที่พระราชบัญญัติดังกล่าวบัญญัติไว้ แต่ก็ไม่จำเป็นต้องปฎิบัติตามพระราชบัญญัติดังกล่าวเสมอไป หากจะต้องปฎิบัติก็เฉพาะการซื้อขายที่มีข้อพิพาทระหว่างเจ้าของที่ดินและผู้เช่าเท่านั้น ถ้าเป็นการซื้อขายที่ไม่มีข้อพิพาทต่อกัน ก็หาต้องปฎิบัติตามพระราชบัญญัติดังกล่าวไม่ จำเลยได้ยื่นเรื่องราวขอขายที่พิพาทให้แก่ผู้อื่นโดยมิได้แจ้งความประสงค์ที่จะขายให้แก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าก่อน โจทก์จึงได้ยื่นคำร้องคัดค้านต่อ คชก.ตำบล แต่ คชก.ตำบลไม่ได้วินิจฉัย เพราะประธาน คชก.ตำบลได้นำโจทก์จำเลยไปพบปลัดอำเภอทำการไกล่เกลี่ยและสามารถตกลงกันได้ โดยจำเลยตกลงขายที่พิพาทให้แก่โจทก์และได้บันทึกข้อตกลงกันไว้ บันทึกข้อตกลงดังกล่าวเข้าลักษณะเป็นการระงับข้อพิพาทซึ่งมีอยู่หรือจะมีขึ้นให้เสร็จสิ้นไปด้วยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กัน จึงเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 850 มีผลบังคับได้ ข้ออ้างตามคำคัดค้านของโจทก์ที่ว่าจำเลยไม่ปฎิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจึงได้ยุติลงแล้วโดยข้อตกลงดังกล่าวและไม่มีกรณีพิพาทให้ต้องปฎิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมอีกต่อไป การที่จำเลยไม่ยอมขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ตามที่ตกลงกันไว้เป็นการผิดสัญญาและโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยปฎิบัติตามข้อตกลงที่ทำกันไว้ได้

การซื้อขายที่ดินเพื่อเกษตรกรรมซึ่งต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมนั้นต้องให้คชก.รับทราบและวินิจฉัยและต้องปฏิบัติให้ถูกต้องตามขั้นตอนตามที่พระราชบัญญัติดังกล่าวบัญญัติไว้แต่ก็ไม่จำเป็นต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติดังกล่าวเสมอไปหากจะต้องปฏิบัติก็เฉพาะการซื้อขายที่มีข้อพิพาทกันระหว่างเจ้าของที่ดินและผู้เช่าเท่านั้นถ้าเป็นการซื้อขายที่ไม่มีข้อพิพาทต่อกันก็หาต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติดังกล่าวไม่จำเลยได้ยื่นเรื่องราวขอขายที่พิพาทให้แก่ผู้อื่นโดยมิได้แจ้งความประสงค์ที่จะขายให้แก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าก่อนโจทก์จึงได้ยื่นคำร้องคัดค้านต่อคชก.ตำบลแต่คชก.ตำบลไม่ได้วินิจฉัยเพราะประธานคชก.ตำบลได้นำโจทก์จำเลยไปพบปลัดอำเภอทำการไกล่เกลี่ยและสามารถตกลงกันได้โดยจำเลยตกลงขายที่พิพาทให้แก่โจทก์และได้บันทึกข้อตกลงกันไว้บันทึกข้อตกลงดังกล่าวเข้าลักษณะเป็นการระงับข้อพิพาทซึ่งมีอยู่หรือจะมีขึ้นให้เสร็จสิ้นไปด้วยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กันจึงเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา850มีผลบังคับได้ข้ออ้างตามคำคัดค้านของโจทก์ที่ว่าจำเลยไม่ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจึงได้ยุติลงแล้วโดยข้อตกลงดังกล่าวและไม่มีกรณีพิพาทให้ต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมอีกต่อไปการที่จำเลยไม่ยอมขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ตามที่ตกลงกันไว้เป็นการผิดสัญญาและโต้แย้งสิทธิของโจทก์โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงที่ทำกันไว้ได้

การซื้อขายที่ดินเพื่อเกษตรกรรมซึ่งต้องปฎิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมนั้นต้องให้คชก.รับทราบและวินิจฉัยและต้องปฎิบัติให้ถูกต้องตามขั้นตอนที่พระราชบัญญัติดังกล่าวบัญญัติไว้แต่ก็ไม่จำเป็นต้องปฎิบัติตามพระราชบัญญัติดังกล่าวเสมอไปหากจะต้องปฎิบัติก็เฉพาะการซื้อขายที่มีข้อพิพาทระหว่างเจ้าของที่ดินและผู้เช่าเท่านั้นถ้าเป็นการซื้อขายที่ไม่มีข้อพิพาทต่อกันก็หาต้องปฎิบัติตามพระราชบัญญัติดังกล่าวไม่จำเลยได้ยื่นเรื่องราวขอขายที่พิพาทให้แก่ผู้อื่นโดยมิได้แจ้งความประสงค์ที่จะขายให้แก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าก่อนโจทก์จึงได้ยื่นคำร้องคัดค้านต่อคชก.ตำบลแต่คชก.ตำบลไม่ได้วินิจฉัยเพราะประธานคชก.ตำบลได้นำโจทก์จำเลยไปพบปลัดอำเภอทำการไกล่เกลี่ยและสามารถตกลงกันได้โดยจำเลยตกลงขายที่พิพาทให้แก่โจทก์และได้บันทึกข้อตกลงกันไว้บันทึกข้อตกลงดังกล่าวเข้าลักษณะเป็นการระงับข้อพิพาทซึ่งมีอยู่หรือจะมีขึ้นให้เสร็จสิ้นไปด้วยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กันจึงเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา850มีผลบังคับได้ข้ออ้างตามคำคัดค้านของโจทก์ที่ว่าจำเลยไม่ปฎิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจึงได้ยุติลงแล้วโดยข้อตกลงดังกล่าวและไม่มีกรณีพิพาทให้ต้องปฎิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมอีกต่อไปการที่จำเลยไม่ยอมขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ตามที่ตกลงกันไว้เป็นการผิดสัญญาและโต้แย้งสิทธิของโจทก์โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยปฎิบัติตามข้อตกลงที่ทำกันไว้ได้

โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยชำระหนี้เงินกู้จำนวน277,000บาทตามเอกสารสัญญากู้ยืมเงินจำเลยให้การว่าโจทก์จะซื้อที่ดินจากจำเลยได้วางเงินมัดจำ277,000บาทแก่จำเลยเอกสารสัญญากู้ยืมเงินไม่ใช่หลักฐานการกู้เงินจำเลยจึงนำสืบข้อเท็จจริงตามคำให้การได้ว่าเงินตามที่ระบุไว้ในเอกสารดังกล่าวเป็นเงินมัดจำที่โจทก์วางไว้แก่จำเลยเพราะเป็นการนำสืบถึงความไม่มีมูลหนี้ที่จำเลยต้องรับผิดหรืออีกนัยหนึ่งหนี้ที่ระบุในสัญญากู้ไม่สมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94วรรคท้าย

โจทก์จำเลยตกลงจะซื้อขายที่ดินกัน ตามเอกสารหมาย จ.1โดยโจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญาจำนวนหนึ่ง และมีข้อตกลงว่าอีก 5 วัน ต่อมาจะมีการวางมัดจำเพิ่มเติม รวมทั้งจะทำหนังสือกันอีกครั้งเพื่อระบุรายละเอียดต่าง ๆ ได้แก่ การชำระเงินส่วนที่เหลือการกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง ค่าภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายในการโอน การขนย้ายบ้านและการรื้อถอนทรัพย์ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดิน การกำหนดค่าปรับในกรณีผิดสัญญา ข้อตกลงเกี่ยวกับการที่จะเข้าไปทำประโยชน์ รวมทั้งหากที่ดินที่จะซื้อขายมีเนื้อที่เพิ่มขึ้นหรือลดลง โดยจะทำเป็นหนังสือให้ทนายความเป็นผู้ทำสัญญาเพิ่มเติม ข้อตกลงตามเอกสารดังกล่าวจึงไม่ใช่หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ตาม ป.พ.พ.มาตรา 366 วรรคสอง ส่วนการที่โจทก์วางมัดจำแก่จำเลยแล้วนั้น เมื่อคู่สัญญากำหนดจะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยวิธีทำเป็นหนังสือ ก็ต้องเป็นไปตามเจตนาของคู่สัญญาจะนำเอาวิธีอื่น เช่น การวางเงินมัดจำมาวินิจฉัยว่าเป็นข้อตกลงจะซื้อจะขายกันแล้วโดยบริบูรณ์หาได้ไม่

คดีต้องห้ามมิให้คู่ความฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา248วรรคหนึ่งที่จำเลยฎีกาปัญหาข้อกฎหมายว่าการที่จำเลยไม่ยอมรับแคชเชียร์เช็คแทนการชำระหนี้ด้วยเงินสดจากโจทก์ในวันที่16พฤศจิกายน2531จะถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหาได้ไม่นั้นเมื่อศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงว่าในวันที่16พฤศจิกายน2531โจทก์พร้อมที่จะชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยและรับโอนกรรมสิทธิ์แต่จำเลยกลับเป็นฝ่ายที่ไม่พร้อมที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์เพราะที่ดินที่ขายติดจำนองและจำเลยมิได้ติดต่อกับผู้รับจำนองเพื่อให้ผู้รับจำนองนำโฉนดที่ดินและเอกสารมาที่สำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองและโอนขายให้แก่โจทก์จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาดังนั้นไม่ว่าผลแห่งคำวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายตามฏีกาของจำเลยจะออกมาในรูปใดก็ไม่อาจเปลี่ยนแปลงข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ฟังเป็นยุติแล้วได้ผลแห่งคดีก็คงเป็นเช่นเดิมปัญหาข้อกฎหมายตามที่จำเลยฎีกาจึงไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัย

ศาลอุทธรณ์ภาค3วินิจฉัยว่าการที่จำเลยที่1ไปขอรับโอนมรดกที่ดินแล้วแบ่งขายให้แก่จำเลยที่2อันเป็นทรัพย์มรดกของข.ซึ่งตกได้แก่โจทก์กับจำเลยที่1มีส่วนคนละกึ่งหนึ่งเมื่อไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ผู้เป็นเจ้าของรวมย่อมไม่ผูกพันส่วนของโจทก์จำเลยที่1ผู้โอนจึงไม่มีสิทธิที่จะโอนขายแก่จำเลยที่2พิพากษาให้เพิกถอนการจดทะเบียนรับโอนมรดกของจำเลยที่1และให้เพิกถอนการซื้อขายที่ดินระหว่างจำเลยที่1กับจำเลยที่2ด้วยเมื่อจำเลยที่2ฎีกาขอให้ศาลฎีกาพิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค3โดยมิให้เพิกถอนการโอนที่ดินระหว่างจำเลยที่1กับจำเลยที่2ซึ่งที่ดินดังกล่าวมีราคา200,000บาททุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นฎีกาจึงไม่เกินสองแสนบาทต้องห้ามมิให้ฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา248วรรคหนึ่ง

สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ซื้อขายกันได้โอนไปยังจำเลยแล้วแต่หากจำเลยยังชำระราคาที่ดินให้โจทก์ไม่ครบถ้วนก็เป็นเรื่องที่จำเลยไม่ชำระหนี้โจทก์มีสิทธิกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้จำเลยชำระราคาที่ยังค้างชำระให้โจทก์ภายในกำหนดระยะเวลานั้นได้และถ้าจำเลยยังไม่ชำระโจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายแก่จำเลยได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา387และเมื่อโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้วโจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกที่ดินคืนจากจำเลยตามมาตรา391

สิทธิตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทที่โจทก์อ้างว่าได้มาเมื่อปี2525เป็นทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา99เดิมเมื่อเป็นทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างสมรสจึงเป็นสินสมรสตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ได้ตรวจชำระใหม่พ.ศ.2519มาตรา1474แต่โจทก์จดทะเบียนสมรสก่อนวันใช้บังคับพระราชบัญญัติให้ใช้บทบัญญัติบรรพ5แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ได้ตรวจชำระใหม่พ.ศ.2519ซึ่งมาตรา7บัญญัติว่าบทบัญญัติบรรพ5แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ได้ตรวจชำระใหม่ท้ายพระราชบัญญัตินี้ไม่กระทบกระเทือนถึงอำนาจการจัดการสินบริคณห์ที่คู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้มีอยู่แล้วฯและไม่ปรากฏว่ามีการทำสัญญาก่อนสมรสให้โจทก์เป็นผู้จัดการสินบริคณห์ดังนั้นสามีโจทก์จึงยังคงเป็นผู้จัดการสินบริคณห์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บรรพ5พ.ศ.2477มาตรา1468การที่โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยโอนที่พิพาทตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นสินสมรสเป็นการกระทำเพื่อประโยชน์แก่สินบริคณห์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์พ.ศ.2477มาตรา1469ซึ่งต้องได้รับอนุญาตจากสามีโจทก์ก่อนหากสามีโจทก์ไม่ให้ความยินยอมโดยปราศจากเหตุผลโจทก์อาจร้องขอต่อศาลให้สั่งอนุญาตได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์พ.ศ.2477มาตรา1475 โจทก์ฟ้องคดีโดยไม่ได้รับอนุญาตจากสามีโจทก์ถือว่ามีการบกพร่องในเรื่องความสามารถตามนัยแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา56ศาลล่างทั้งสองชอบที่จะสั่งให้โจทก์แก้ไขข้อบกพร่องในเรื่องความสามารถเสียให้บริบูรณ์ตามมาตรา56วรรคสองก่อนแต่ศาลล่างทั้งสองไม่ปฏิบัติกลับดำเนินคดีต่อไปจนเสร็จจึงเห็นสมควรให้ศาลชั้นต้นดำเนินการสั่งให้โจทก์แก้ไขข้อบกพร่องในเรื่องความสามารถให้บริบูรณ์เสียก่อนแล้วดำเนินการต่อไป

ที่ดินพิพาทมี น.ส.3 ก.ที่ทางราชการออกให้แก่มารดาโจทก์โดยมีข้อกำหนดห้ามโอนภายใน 5 ปี ตาม พ.ร.บ.จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 มาตรา 12 ก่อนพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวมารดาโจทก์ขายที่ดินพิพาทให้จำเลยและมอบการครอบครองให้แล้ว แต่การซื้อขายมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และเป็นที่ดินที่ทางราชการห้ามโอนภายใน 5 ปี การซื้อขายจึงไม่ถูกต้องตามแบบและเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามชัดแจ้งตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ.มาตรา 113 เดิม
ส่วนการครอบครองที่ดินพิพาทของผู้รับโอนดังกล่าวต้องถือว่าเป็นการครอบครองไว้แทนเจ้าของ แม้พ้นกำหนดเวลาห้ามโอนแล้ว ก็ยังคงถือว่าการครอบครองไว้แทนตลอดมาจนกว่าจะมีการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตาม ป.พ.พ. มาตรา 1381 หรือจนกว่าเจ้าของที่ดินพิพาทจะแสดงเจตนาสละการครอบครองให้ตามมาตรา 1377, 1379
การที่โจทก์รื้อบ้านไปในระยะเวลาห้ามโอน ผลก็เท่ากับการสละเจตนาครอบครองเป็นการฝ่าฝืนกฎหมายที่ห้ามโอนตกเป็นโมฆะเช่นกัน
เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าเป็นการครอบครองแทน จึงไม่อยู่ในบังคับต้องฟ้องคดีเพื่อปลดเปลื้องการรบกวนภายใน 1 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1374
ฎีกาของจำเลยที่คัดค้านว่าคำพิพากษาศาลชั้นต้นในส่วนที่เกี่ยวกับหนังสือมอบอำนาจให้โอนที่ดินไม่ถูกต้อง ไม่ได้โต้แย้งคัดค้านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ว่าไม่ถูกต้องผิดพลาดอย่างไร เป็นฎีกาไม่ชอบตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249