คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดิน

โจทก์และ ส. ตกลงแบ่งมรดกเจ้ามรดกทั้งที่มีพินัยกรรมและไม่มีพินัยกรรมตามสัญญาประนีประนอมยอมความ ข้อ 1.3 ว่า โจทก์ยอมสละที่ดินตามฟ้องทั้งสามแปลงพร้อมสิ่งปลูกสร้าง กรณีต้องด้วย ป.พ.พ. มาตรา 1750 วรรคสอง เมื่อโจทก์และ ส. ลงลายมือชื่อไว้จึงต้องผูกพันตามสัญญาประนีประนอมยอมความ ดังนี้ถือได้ว่าที่ดินตามฟ้องทั้งสามแปลงพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้แบ่งปันไปเสร็จสิ้นแล้ว โจทก์จึงไม่มีส่วนได้เสียในที่ดินทั้งสามแปลงดังกล่าวพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โจทก์ไม่ว่าในฐานะส่วนตัวหรือในฐานะผู้จัดการมรดกที่จะใช้สิทธิขอแบ่งหรือมีอำนาจจัดการอีกต่อไป ดังนั้นหากจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าจะก่อให้เกิดความเสียหายหรือไม่ประการใดก็เป็นเรื่องเจ้าของที่ดินจะไปว่ากล่าวแก่จำเลยต่างหากหาเกี่ยวข้องกับโจทก์ไม่ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย

จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินให้แก่โจทก์ในราคา 60 ล้านบาทเศษ โดยมีข้อตกลงว่า โจทก์วางมัดจำในวันทำสัญญาไว้ 2 ล้านบาท และจะจ่ายเงินอีก16 ล้านบาทเศษในอีก 8 เดือน ซึ่งเป็นวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ส่วนจำนวนที่เหลืออีกประมาณ 42 ล้านบาท โจทก์จะชำระเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินซึ่งมีกำหนดใช้เงินหลังจากที่โอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1 ปีเศษ โดยในสัญญามิได้ระบุว่าตั๋วสัญญาใช้เงินที่โจทก์ต้องชำระนั้นต้องให้ธนาคารเป็นผู้อาวัลด้วย กรณีเช่นนี้ศาลจำต้องค้นหาเจตนาที่แท้จริงของโจทก์และจำเลยให้เป็นไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 และในการตีความการแสดงเจตนานั้นต้องเพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนหรือตัวอักษรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 171 ด้วย เมื่อโจทก์ซึ่งมีฐานะทางเศรษฐกิจดีกว่าจำเลยย่อมมีอำนาจต่อรองในการทำสัญญามากกว่าจำเลย จำเลยจะได้รับเงินที่เหลืออีก 42 ล้านบาทเศษเป็นตั๋วสัญญาใช้เงินหลังจากทำสัญญาแล้วถึง2 ปี ดังนั้น การที่ตั๋วสัญญาใช้เงินที่โจทก์นำมามอบให้แก่จำเลยไม่มีอาวัลของธนาคารย่อมทำให้จำเลยไม่มีหลักประกันว่าจะได้รับเงินเมื่อตั๋วสัญญาใช้เงินถึงกำหนด ประกอบกับหลังทำสัญญาโจทก์ขอกู้เงินจากธนาคารเพื่อลงทุนในโครงการสำหรับที่ดินที่ทำสัญญากับจำเลยนี้รวม 155 ล้านบาท เพื่ออาวัลตั๋วสัญญาใช้เงิน 43 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับจำนวนตามตั๋วสัญญาใช้เงินในคดีนี้ อันแสดงให้เห็นว่าในทางปฏิบัติและปกติประเพณีของการซื้อขายที่ดินที่มีราคาสูง หากผู้จะซื้อที่ดินจะต้องออกตั๋วสัญญาใช้เงินเพื่อชำระค่าที่ดินผู้ออกตั๋วจะต้องให้ธนาคารอาวัลตั๋วสัญญาใช้เงินดังกล่าวด้วย ประเพณีเช่นนี้แม้มิได้เขียนไว้ในสัญญาก็ต้องถือว่าเป็นข้อตกลงที่คู่สัญญาจะต้องปฏิบัติโดยปริยาย การที่โจทก์ออกตั๋วสัญญาใช้เงินชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยโดยไม่มีอาวัลของธนาคาร จำเลยย่อมมีสิทธิปฏิเสธไม่ยอมรับชำระหนี้ด้วยตั๋วสัญญาใช้เงินนั้นได้ ถือไม่ได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 368 ให้ตีความสัญญาไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิจารณาถึงปกติประเพณีด้วย และตามมาตรา 171 ในการตีความแสดงเจตนา ให้เพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนหรือตัวอักษร เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าโจทก์ประกอบธุรกิจเกี่ยวกับที่ดิน เคยทำสัญญาซื้อขายและจัดสรรที่ดินมาแล้วหลายแห่ง มีความรู้ความชำนาญและสันทัดจัดเจนในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินยิ่งกว่าจำเลย สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นสัญญาสำเร็จรูปที่พนักงานของโจทก์จัดทำขึ้น โจทก์มีฐานะทางเศรษฐกิจดีกว่าจำเลย ย่อมมีอำนาจต่อรองในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทมากกว่าจำเลย แล้วจากทำสัญญาจะซื้อจะยายที่ดินพิพาทแล้วโจทก์มีหนังสือถึงธนาคารพาณิชย์ขอกู้ยืมเงินเพื่อการลงทุนในโครงการรวม 155,000,000 บาท โดยเป็นการขอกู้ยืมเงินเพื่ออาวัลตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน 43,000,000 บาท ซึ่งเท่ากับจำนวนเงินตามตั๋วสัญญาใช้เงินที่โจทก์จะต้องชำระค่าที่ดินพิพาท และบริษัทในเครือของโจทก์เคยมีวงเงินสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ เพื่ออาวัลตั๋วสัญญาใช้เงินมาแล้ว แสดงให้เห็นว่าในทางปฏิบัติและตามปกติประเพณีของการซื้อที่มีราคาสูง หากผู้จะซื้อที่ดินจะต้องออกตั๋วสัญญาใช้เงินเพื่อชำระราคาที่ดินล่วงหน้า ผู้ออกตั๋วสัญญาใช้เงินนั้นจะต้องให้ธนาคารอาวัลตั๋วสัญญาใช้เงินด้วย ประเพณีเช่นว่ามีแม้ไม่ได้เขียนไว้ในสัญญาก็ต้องถือว่าเป็นข้อตกลงที่คู่สัญญาจะต้องปฏิบัติโดยปริยาย จึงน่าเชื่อว่าโจทก์กับจำเลยมีเจตนาให้ธนาคารอาวัลตั๋วสัญญาใช้เงินในคดีนี้ด้วย แม้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจะไม่ได้ระบุไว้ก็ตาม เมื่อโจทก์ออกตั๋วสัญญาใช้เงินชำระราคาที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยโดยไม่มีอาวัลของธนาคาร จำเลยย่อมมีสิทธิปฏิเสธไม่ยอมรับชำระหนี้ด้วยตั๋วสัญญาใช้เงินได้ กรณีถือไม่ได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงเรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้

การที่โจทก์จะได้รับความเดือดร้อนถึงกับต้องใช้สิทธิเพื่อยังความเดือดร้อนให้สิ้นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1337 นั้น จะต้องได้ความว่าเป็นความเดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ว่าจะเป็นไปตามปกติและเหตุอันควรจำเลยปลูกสร้างอาคารและกำแพงล้อมรั้วในที่ดินของจำเลยเอง ไม่ปรากฏว่าได้กลั่นแกล้งเพื่อให้โจทก์ได้รับความเสียหาย อันเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 421 แต่อย่างใด เมื่อที่ดินของโจทก์ด้านทิศตะวันออกและทิศตะวันตกยังเป็นที่ว่างเปล่าไม่มีรั้วล้อมรอบ โจทก์ก็ย่อมสามารถเดินผ่านออกไปสู่ทางสาธารณะด้านวัดราษฎร์ศรัทธาธรรม (ถนนสุขุมวิท 93) และถนนอ่อนนุชได้ ส่วนด้านทิศตะวันตกโจทก์แถลงต่อศาลเองว่าหากมีการปิดกั้นโจทก์ไม่สามารถเดินออกไปสู่ทางสาธารณะได้ แสดงว่าหากโจทก์จะเดินออกไปก็ย่อมเดินได้ทั้งเป็นเรื่องในอนาคตที่โจทก์คาดหมายไปเอง นอกจากนี้ปรากฏว่าโจทก์มิได้มีบ้านปลูกอยู่ในที่ดินของโจทก์ บ้านที่โจทก์อยู่อาศัยคงเป็นบ้านที่ บ. ปลูก และโจทก์มีฐานะเป็นเพียงผู้อาศัย การที่จำเลยสร้างอาคารคอนกรีตสูง 3 ชั้น และกำแพงรั้วปิดกั้นตามแนวเขตที่ดินของจำเลย จึงมิได้เป็นเหตุให้โจทก์เจ้าของที่ดินข้างเคียงได้รับความเสียหายหรือเดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ว่าจะเป็นไปตามปกติ

คณะกรรมการหมู่บ้านซื้อที่ดินพิพาทเพื่อให้ราษฎรในหมู่บ้านใช้ประโยชน์ร่วมกัน ที่ดินพิพาทตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน คณะกรรมการหมู่บ้านจึงไม่สามารถนำออกขายให้โจทก์ได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท
พระราชบัญญัติสภาตำบลและองค์การบริหารส่วนตำบล พ.ศ. 2537 ไม่ได้บัญญัติให้อำนาจสภาตำบลเป็นผู้ดูแลและรักษาทรัพย์สินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน สภาตำบล ผู้ร้องสอดจึงไม่มีอำนาจขอให้ขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดิน

คณะกรรมการหมู่บ้านซื้อที่ดินพิพาทเพื่อให้ราษฎรในหมู่บ้านใช้ประโยชน์ร่วมกันที่ดินพิพาทตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน คณะกรรมการหมู่บ้านจึงไม่สามารถนำออกขายให้โจทก์ได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท
พระราชบัญญัติสภาตำบลและองค์การบริหารส่วนตำบล พ.ศ. 2537 ไม่ได้บัญญัติให้อำนาจสภาตำบลเป็นผู้ดูแลและรักษาทรัพย์สินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน สภาตำบล ผู้ร้องสอดจึงไม่มีอำนาจขอให้ขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดิน

ผู้ร้องจดทะเบียนสมรสกับ ร. เมื่อวันที่ 22 มีนาคม 2516 ในระหว่างสมรสผู้ร้องมาจดทะเบียนสมรสซ้อนกับจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2521 ผู้ร้องซื้อและจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาทจาก จ. เมื่อวันที่ 26 กุมภาพันธ์ 2523 ต่อมาวันที่ 10มีนาคม 2526 ผู้ร้องกับจำเลยที่ 1 จดทะเบียนหย่าขาดกันกรณีต้องบังคับตามบทบัญญัติบรรพ 5 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่ตรวจชำระใหม่ พ.ศ. 2519 ซึ่งแม้ผู้ร้องจะทำการสมรสในขณะที่ตนมีคู่สมรสอยู่แล้วอันจะทำให้การสมรสระหว่างผู้ร้องกับจำเลยที่ 1 ตกเป็นโมฆะก็ตาม แต่เมื่อในระหว่างที่ผู้ร้องจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาทมายังไม่มีผู้มีส่วนได้เสียคนใดร้องขอต่อศาลให้การสมรสเป็นโมฆะตามมาตรา 1495(เดิม) ต้องถือว่าการสมรสระหว่างผู้ร้องกับจำเลยที่ 1 ยังมีผลสมบูรณ์อยู่ที่ดินพิพาทจึงเป็นทรัพย์สินที่ผู้ร้องได้มาระหว่างสมรสกับ ร. และจำเลยที่ 1 จึงเป็นสินสมรสระหว่างผู้ร้องกับจำเลยที่ 1 ด้วย โดยไม่ต้องคำนึงว่าจำเลยที่ 1 มีส่วนเกี่ยวข้องรู้เห็นหรือออกเงินช่วยผู้ร้องชำระราคาที่ดินพิพาทหรือไม่แม้ภายหลังผู้ร้องกับจำเลยที่ 1จะจดทะเบียนหย่าขาดจากกันก็ต้องจัดการแบ่งที่ดินพิพาทแก่ผู้ร้องตามสิทธิที่ผู้ร้องมีอยู่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1532 และ 1533 เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ผู้คัดค้านจึงมีสิทธิยึดที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างมาดำเนินการตามที่ศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยทั้งสองเด็ดขาดได้

เจ้าพนักงานที่ดินไม่สามารถรังวัดสอบเขตที่ดินตามที่โจทก์ยื่นคำขอได้ เนื่องจากจำเลยชี้อาณาเขตล้ำเข้าไปในที่ดินโจทก์ ถือว่า จำเลยโต้แย้งสิทธิเกี่ยวกับที่ดินโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55
ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 69 ทวิ วรรคห้า เป็นบทบัญญัติให้อำนาจเจ้าพนักงานที่ดินสอบสวนไกล่เกลี่ยเพื่อให้การรังวัดสอบเขต และการออกโฉนดตามแนวเขตที่รังวัดใหม่ซึ่งเปลี่ยนไปสามารถดำเนินการต่อไปได้เพื่อประโยชน์แก่คู่กรณีที่จะได้ทราบแนวเขตที่แท้จริงตามที่ตกลงกัน และถ้าไกล่เกลี่ยแล้วไม่สามารถตกลงกันได้ก็แจ้งให้คู่กรณีไปฟ้องภายใน 90 วัน ถ้าไม่มีการนำคดีไปฟ้องภายในกำหนดดังกล่าวเพียงถือว่าผู้ขอสอบเขตโฉนดที่ดินไม่ประสงค์จะให้ดำเนินการตามคำขออีกต่อไป และทำให้เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจที่จะไม่รังวัดสอบเขตที่ดินต่อไปได้โดยไม่มีความผิดเท่านั้น หาใช่เป็นบทกำหนดวิธีการและขั้นตอนให้ผู้ยื่นคำขอรังวัดต้องปฏิบัติก่อนจึงจะฟ้องคดีได้ไม่

ประมวลกฎหมายที่ดินฯ มาตรา 69 ทวิ วรรคห้า เป็นบทบัญญัติให้อำนาจเจ้าพนักงานที่ดินสอบสวนไกล่เกลี่ยเพื่อให้การรังวัดสอบเขต และการออกโฉนดตามแนวเขตที่รังวัดใหม่ซึ่งเปลี่ยนไป สามารถดำเนินการต่อไปได้เพื่อประโยชน์แก่คู่กรณีที่จะได้ทราบแนวเขตที่แท้จริงตามที่ตกลงกัน และถ้าไกล่เกลี่ยแล้วไม่สามารถตกลงกันได้ก็แจ้งให้คู่กรณีไปฟ้องภายใน 90 วัน ถ้าไม่มีการนำคดีไปฟ้องภายในกำหนดดังกล่าวเพียงถือว่าผู้ขอสอบเขตโฉนดที่ดินไม่ประสงค์จะให้ดำเนินการตามคำขออีกต่อไป และทำให้เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจที่จะไม่รังวัดสอบเขตที่ดินต่อไปได้โดยไม่มีความผิดเท่านั้น หาใช่เป็นบทกำหนดวิธีการและขั้นตอนที่ให้ผู้ยื่นคำขอรังวัดต้องปฏิบัติก่อนจึงจะฟ้องคดีได้ไม่ และไม่มีผลทำให้การถูกโต้แย้งสิทธิของโจทก์ตามความจริงไม่เกิดขึ้นหรือหมดไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
โจทก์มีคำขอท้ายฟ้องขอให้จำเลยถอยร่นแนวเขตที่ดินจำเลยออกไปจากที่ดินโจทก์ และห้ามจำเลยเข้ามาเกี่ยวข้องนั้น ถือได้ว่าโจทก์มีคำขอให้จำเลยรับรองแนวเขตที่ดินโจทก์นั่นเอง

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 69 ทวิ วรรคห้า ให้อำนาจเจ้าพนักงานที่ดินสอบสวนไกล่เกลี่ยเพื่อให้การรังวัดสอบเขตและการออกโฉนดตามแนวเขตที่รังวัดใหม่ซึ่งเปลี่ยนไปสามารถดำเนินการต่อไปได้เพื่อประโยชน์แก่คู่กรณีที่จะได้ทราบแนวเขตที่แท้จริงตามที่ตกลงกัน และถ้าไกล่เกลี่ยแล้วไม่สามารถตกลงกันได้ก็แจ้งให้คู่กรณีไปฟ้องภายใน 90 วัน ถ้าไม่มีการนำคดีไปฟ้องภายในกำหนดดังกล่าวเพียงถือว่าผู้ขอสอบเขตโฉนดที่ดินไม่ประสงค์จะให้ดำเนินการตามคำขออีกต่อไป และทำให้เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจที่จะไม่รังวัดสอบเขตที่ดินต่อไปได้โดยไม่มีความผิดเท่านั้น หาใช่เป็นบทกำหนดวิธีการและขั้นตอนให้ผู้ยื่นคำขอรังวัดต้องปฏิบัติก่อนจึงจะฟ้องคดีได้ไม่ และไม่มีผลทำให้การถูกจำเลยโต้แย้งสิทธิของโจทก์ตามความจริงไม่เกิดขึ้นหรือหมดไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
คำขอท้ายฟ้องที่ขอให้จำเลยถอยร่นแนวเขตที่ดินของจำเลยออกไปจากที่ดินโจทก์และห้ามจำเลยเข้าเกี่ยวข้องนั้น ถือได้ว่าเป็นคำขอให้จำเลยรับรองแนวเขตที่ดินโจทก์ศาลจึงพิพากษาให้จำเลยรับของแนวเขตที่ดินโจทก์ได้