คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ภารจำยอม

ที่ดินของจำเลยมีที่ดินของโจทก์เป็นทางภารจำยอมอยู่แล้วแม้จะมีทางออกทางอื่นโดยมีถนนสาธารณะตัดผ่านที่ดินของจำเลยก็หาทำให้ทางภารจำยอมในที่ดินของโจทก์ที่มีอยู่แล้วสิ้นไปไม่กรณียังมิใช่เป็นเรื่องภารจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1400

จำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดสรรที่ดิน ได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เพื่อจัดทำเป็นสวนหย่อมสำหรับเป็นที่พักผ่อนของผู้ที่อาศัยอยู่ในที่จัดสรร ถึงแม้ผู้จัดสรรยังไม่ได้จัดทำ สวนหย่อม แต่การที่โฆษณาว่าจะจัดให้มีสวนหย่อม และได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เป็นส่วนสัดแน่นอนเพื่อดำเนินการดังกล่าวก็ถือได้ว่าการทำสวนหย่อมได้จัดให้มีขึ้นแล้ว และสาธารณูปโภคตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 เป็นเพียงตัวอย่างเท่านั้น สวนหย่อมย่อมเป็นสาธารณูปโภคตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวจึงตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรที่โจทก์ซื้อมา แม้จำเลยที่ 2 จะซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็ไม่ทำให้ภารจำยอมนั้นสิ้นไป จำเลยที่ 2ไม่มีสิทธิดีกว่าโจทก์

จำเลยที่1และบริษัทส. ผู้จัดสรรที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เพื่อจัดทำสวนหย่อมสำหรับเป็นที่พักผ่อนของผู้ที่อาศัยอยู่ในหมู่บ้านแม้จะได้ความว่าผู้จัดสรรที่ดินยังไม่ได้จัดทำสวนหย่อมในที่ดินพิพาทแต่การที่ผู้จัดสรรที่ดินแสดงเจตนาอย่างชัดแจ้งว่าจะจัดให้มีสวนหย่อมและได้แบ่งที่ดินพิพาทไว้เป็นสัดส่วนแน่นอนย่อมถือได้ว่าการทำสวนหย่อมได้จัดให้มีขึ้นแล้วที่ดินพิพาทจึงเป็นสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่286และตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรของโจทก์แม้จำเลยที่2จะซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็ไม่ทำให้ภารจำยอมนั้นสิ้นไป

จำเลยที่1และบริษัทส. ผู้จัดสรรที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เพื่อจัดทำเป็นสวนหย่อมสำหรับเป็นที่พักผ่อนของที่ผู้อาศัยอยู่ในหมู่บ้านจัดสรรถึงแม้จะได้ความว่าผู้จัดสรรที่ดินยังไม่ได้จัดทำสวนหย่อมในที่ดินพิพาทสภาพของสวนหย่อมแตกต่างกับสวนสาธารณะและสนามเด็กเล่นและจำเลยที่2ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็ตามแต่การที่ผู้จัดสรรที่ดินแสดงเจตนาอย่างชัดแจ้งว่าจะจัดให้มีสวนหย่อมและได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เป็นส่วนสัดแน่นอนเพื่อดำเนินการดังกล่าวย่อมถือได้ว่าการทำสวนหย่อมได้จัดให้มีขึ้นแล้วสาธารณูปโภคประเภทถนนสวนสาธารณะและสนามเด็กเล่นดังที่ระบุไว้ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่286ลงวันที่24พฤศจิกายน2515ข้อ30เป็นเพียงตัวอย่างเท่านั้นสาธารณูปโภคอย่างอื่นเช่นสวนหย่อมที่ผู้อาศัยอยู่ในที่ดินจัดสรรใช้เป็นที่พักผ่อนร่วมกันย่อมเป็นสาธารณูปโภคตามบทบัญญัติแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวด้วยกรณีจึงถือได้ว่าที่ดินพิพาทเป็นสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวแล้วฉะนั้นที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรของโจทก์โดยผลแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวแม้จำเลยที่2จะซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็ไม่ทำให้ภารจำยอมนั้นสิ้นไปจำเลยที่2ไม่มีสิทธิดีกว่าโจทก์

แม้ตามคำฟ้องจะไม่ได้กล่าวถึงที่ดินโฉนดเลขที่11114ถึง11117รวม4โฉนดแต่โจทก์ก็ได้กล่าวในคำฟ้องว่าเมื่อปี2511จำเลยที่1ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่7496ได้จดทะเบียนเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินของป. เพื่อให้รถบรรทุกเข้าออกจากโรงสีสู่ถนนสรรประศาสน์มากว่า10ปีป. ได้ทำทางภารจำยอมเป็นถนนมีความกว้าง5ถึง6เมตรต่อมาที่ดินโฉนดเลขที่7496ได้ถูกแบ่งแยกออกเป็น4โฉนดโดยมีจำเลยที่2ถึงที่5เป็นผู้รับโอนมาครั้นต่อมาเดือนพฤษภาคม2531จำเลยทั้งห้าร่วมกันปักเสาปูนเข้าไปในทางทำให้ทางแคบลงเหลือความกว้างเพียง3เมตรโจทก์ไม่สามารถนำรถบรรทุกขนข้าวเปลือกได้จึงขอให้บังคับจำเลยทั้งห้าถอนเสาปูนออกไปห้ามมิให้จำเลยทั้งห้ากระทำการใดๆอันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์ของภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกเมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าเดิมที่ดินโฉนดเลขที่7496มีเนื้อที่2ไร่ต่อมาได้ทำการแบ่งเป็นแปลงย่อยอีก4แปลงคือแปลงโฉนดเลขที่11114ถึง11117รวม4โฉนดและตกมาเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่2ถึงที่5คนละแปลงส่วนโฉนดเดิมคงเหลือเนื้อที่91ตารางวาโดยมีความกว้าง3เมตรยาว125เมตรและได้จดทะเบียนเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินของป. ทั้งตามคำขอของโจทก์ขอบังคับมิให้จำเลยทั้งห้ากระทำการใดๆอันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์ของภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกดังนี้ตามคำฟ้องพอเข้าใจได้ว่าโจทก์มุ่งประสงค์ให้ที่ดินโฉนดเลขที่11114ถึง11117รวม4โฉนดซึ่งถูกแบ่งแยกมาจากโฉนดเลขที่7496และมีชื่อจำเลยที่2ถึงที่4เป็นเจ้าของตกเป็นทางภารจำยอมโดยมีความกว้าง5ถึง6เมตรยาว125เมตรซึ่งมีความกว้างเกินกว่าที่จดทะเบียนไว้2ถึง3เมตรตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์โดยอายุความด้วย การได้สิทธิในทางภารจำยอมโดยอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1401ประกอบมาตรา1382นั้นจะต้องเป็นกรณีที่โจทก์ได้ใช้ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยทั้งห้าโดยปรปักษ์ต่อเจ้าของที่ดินเพื่อให้ได้ทางภารจำยอมแต่การที่โจทก์ใช้ทางล้ำออกไปมากกว่าที่ได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินนั้นถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิโดยความยินยอมของเจ้าของที่ดินโดยปริยายมิใช่เป็นการใช้สิทธิในทางพิพาทโดยการกระทำที่เป็นปรปักษ์ต่อจำเลยทั้งห้าแม้โจทก์จะใช้ทางพิพาทมานานเพียงใดโจทก์ก็ไม่อาจอ้างว่าได้สิทธิภารจำยอมในทางพิพาทตามบทกฎหมายดังกล่าวประกอบกับโจทก์ใช้ทางพิพาทเป็นทางสำหรับรถบรรทุกขนาดเล็กและขนาดใหญ่บรรทุกข้าวจากโรงสีของโจทก์อันเป็นการใช้ทางพิพาทเพื่อประโยชน์แก่การค้าของโจทก์มิใช่เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ของโจทก์โดยตรงเมื่อจำเลยที่1จดทะเบียนภารจำยอมมีความกว้างเพียง3เมตรโจทก์จะใช้ทางพิพาทเพื่อประโยชน์แก่การค้าของโจทก์มากกว่า3เมตรผิดไปจากที่จดทะเบียนไว้โดยจำเลยที่1มิได้ยินยอมด้วยไม่ได้อีกทั้งการที่จำเลยทั้งห้าร่วมกันปักเสาปูนลงในทางพิพาทด้านที่ติดกับที่ดินของโจทก์ทำให้ทางภารจำยอมเหลือความกว้างอยู่เพียง3เมตรนั้นแสดงให้เห็นว่าจำเลยทั้งห้ามิได้กระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์ของภารจำยอมที่จำเลยที่1จดทะเบียนไว้ลดหรือเสื่อมความสะดวกไปโจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งห้ารื้อถอนเสาปูนที่ปักไว้และเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยทั้งห้าไม่ได้

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์จะตกอยู่ในภารจำยอมก็ต้องเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นกรณีการใช้ทางในที่ดินของบุคคลหนึ่งจะตกเป็นทางภารจำยอมโดยอายุความก็ต้องเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของบุคคลอื่นเท่านั้นไม่ใช่เพื่อประโยชน์แก่ตัวบ้านซึ่งเจ้าของบ้านอาศัยสิทธิปลูกอยู่บนที่ดินของบุคคลดังกล่าว โจทก์ที่ 2 เป็นเจ้าของบ้านซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินของโจทก์ที่ 1 ใกล้กับบ้านโจทก์ที่ 1โจทก์ที่ 2 ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินที่บ้านตั้งอยู่จึงไม่อาจอ้างการได้สิทธิทางภารจำยอมโดยอายุความตามมาตรา 1401ทางพิพาทจึงตกเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ที่ 1 เท่านั้น ทางพิพาทเป็นทางภารจำยอม โจทก์ที่ 1 และบริวารย่อมมีสิทธิใช้ทางพิพาทตลอดเวลา หากจำเลยปิดประตูเหล็กตาข่ายไว้สองบานหรือบานใดบานหนึ่ง ย่อมเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอม ลดไปหรือเสื่อมความสะดวก จำเลยย่อมไม่มีสิทธิทำเช่นนั้น

การใช้ทางพิพาทของ ส. ผ่านที่ดินของ ถ. ซึ่งเป็นภรรยาเป็นการใช้ในลักษณะที่อาศัยความสัมพันธ์ในครอบครัว ถ. ไม่ได้โต้แย้งคัดค้านเป็นการยินยอมให้ ส. ใช้ทางพิพาทโดยปริยายการใช้ทางพิพาทของ ส. ไม่มีลักษณะเป็นการ ปรปักษ์อันจะได้สิทธิภารจำยอมไม่ว่าจะใช้ทางพิพาทมานานเท่าใดก็ไม่เกิดสิทธิภารจำยอม

การที่โจทก์แบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อยปลูกสร้างตึกแถวเพื่อขายและจัดทำถนนออกสู่ทางสาธารณะเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อตึกแถวถนนดังกล่าวจึงเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรได้จัดให้มีขึ้นตกอยู่ใน ภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ ที่ดินที่ จัดสรรจำเลยมีสิทธิใช้ถนนพิพาทเป็นทางสัญจรผ่านเข้าออกได้เท่านั้นและโจทก์เป็น ผู้จัดสรรที่ดิน มีหน้าที่บำรุงรักษากิจการอันเป็นสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไปตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่286ข้อ30วรรคแรกและข้อ32จำเลยทำให้ถนนเสื่อมสภาพและเสื่อมประโยชน์การใช้เป็นทางสัญจรเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา55 การวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายศาลฎีกาต้องฟังข้อเท็จจริงตามที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยมาแล้วจากพยานหลักฐานในสำนวนเมื่อศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงว่าที่ดินเนื้อที่8ตารางวาที่จำเลยรุกล้ำตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรเพื่อประโยชน์แก่ผู้ซื้อตึกแถวจำเลยไม่มีสิทธิยึดถือครอบครองทำให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดลงด้วยการสร้างกันสาดและวางสิ่งของขายเท่ากับว่าจำเลยไม่อาจครอบครองอย่างเป็นเจ้าของแม้จำเลยจะได้สิทธิครอบครองใช้ที่ดินพิพาทเป็นเวลาเกินกว่า10ปีก็ไม่ทำให้ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1382ที่จำเลยฎีกาว่าศาลอุทธรณ์วินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็นจึงเป็นข้อกฎหมายที่ไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา238ประกอบมาตรา249

โจทก์และจำเลยที่ 1 จดทะเบียนภารจำยอมโดยมีเงื่อนไขว่า เจ้าของสามยทรัพย์จะเปิดให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นร่วมใช้ด้วยไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากเจ้าของภารยทรัพย์ และย่อมถือว่าประพฤติผิดสัญญา จำเลยที่ 2 และที่ 3 ได้รับการให้ที่ดินสามยทรัพย์จากจำเลยที่ 1 ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ จำเลยที่ 2 ได้นำที่ดินที่รับให้ไปจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงอื่นผ่านที่ดินแปลงนี้มาร่วมใช้ทางภารจำยอมบนที่ดินของโจทก์ ส่วนจำเลยที่ 3 ได้เปิดทางให้ผู้อื่นซึ่งมีบ้านอยู่ในที่ดินแปลงอื่นผ่านเข้ามาในที่ดินสามยทรัพย์แล้วผ่านทางภารจำยอมโดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์ออกสู่ทางสาธารณะด้วย เป็นการประพฤติผิดสัญญาและ เป็นการเพิ่มภาระให้แก่ภารยทรัพย์ โจทก์ขอให้เพิกถอน การจดทะเบียนภารจำยอมแก่ที่ดินที่จำเลยที่ 2 และที่ 3 รับโอนมาได้

จำเลยที่1ได้แบ่งแยกที่ดินซึ่งเป็นสามยทรัพย์ออกเป็น5แปลงแล้วยกให้จำเลยที่2ถึงที่4ทางภารจำยอมบนที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์ของโจทก์ยังคงมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่ทุกส่วนของที่ดินที่แบ่งแยกทั้ง5แปลงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1395 จำเลยที่1โอนที่ดินซึ่งเป็นสามยทรัพย์ทั้งแปลงให้แก่จำเลยที่2ถึงที่4ไปแล้วโจทก์จึงไม่มีอำนาจบังคับจำเลยที่1ให้เพิกถอนสัญญาภารจำยอมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่1ได้ ตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้นโจทก์แถลงว่าจำเลยที่4ไม่ได้ประพฤติผิดสัญญาภารจำยอมกรณีไม่มีข้อโต้แย้งกันจึงไม่มีข้อพิพาทที่โจทก์จะบังคับจำเลยที่4ตามฟ้องได้ การจดทะเบียนภารจำยอมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่1มีข้อตกลงและเงื่อนไขว่าเจ้าของสามยทรัพย์จะนำเอาทางภารจำยอมไปให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นร่วมใช้ด้วยไม่ได้เด็ดขาดเว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากเจ้าของภารยทรัพย์และหากมีการเปิดทางภารจำยอมให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นร่วมใช้ด้วยบรรดาผลประโยชน์หรือค่าตอบแทนต่างๆยินยอมให้ตกได้แก่เจ้าของภารยทรัพย์แต่ผู้เดียวข้อตกลงดังกล่าวแสดงถึงเจตนาของโจทก์เจ้าของภารยทรัพย์และจำเลยที่1ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์อย่างชัดเจนคู่สัญญาย่อมต้องปฏิบัติตามข้อตกลงที่ทำกันไว้หากฝ่ายใดไม่ปฏิบัติย่อมเป็นการประพฤติผิดสัญญาภารจำยอมเป็นทรัพยสิทธิเมื่อจำเลยที่2และที่3ต่างได้รับการยกให้ที่ดินสามยทรัพย์มาจากจำเลยที่1จึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่คือต้องปฏิบัติตามข้อตกลงและเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาภารจำยอมโดยจะนำที่ดินสามยทรัพย์ของตนไปเปิดให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นมาร่วมใช้ไม่ได้เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากโจทก์เมื่อจำเลยที่2นำที่ดินสามยทรัพย์ที่คงเหลือจากการแบ่งแยกไปจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงอื่นอีก4แปลงผ่านแล้วมาร่วมใช้ทางภารจำยอมบนที่ดินภารยทรัพย์ของโจทก์ส่วนจำเลยที่3ได้เปิดทางให้บุคคลอื่นที่มีบ้านในที่ดินแปลงอื่นผ่านเข้ามาในที่ดินสามยทรัพย์แล้วผ่านทางภารจำยอมในที่ดินโจทก์ออกสู่ทางสาธารณะการกระทำของจำเลยที่2และที่3เป็นการประพฤติผิดสัญญาและเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ภารยทรัพย์โจทก์ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมได้เพราะที่ดินของจำเลยที่2และที่3เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินที่เป็นสามยทรัพย์ในทางภารจำยอมแก่ที่ดินโจทก์ซึ่งเป็นภารยทรัพย์ ฎีกาของจำเลยที่2และที่3ที่ว่าได้สิทธิทางภารจำยอมโดยอายุความตามฟ้องแย้งนั้นเมื่อศาลชั้นต้นยกฟ้องแย้งโดยฟังว่าจำเลยที่2และที่3ไม่ได้สิทธิทางภารจำยอมโดยอายุความจำเลยที่2และที่3ไม่ได้อุทธรณ์จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาในศาลอุทธรณ์และยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย