คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจะซื้อจะขาย

โจทก์ได้ตกลงซื้อที่ดินจากจำเลยโดยโจทก์ได้วางมัดจำไปแล้วเป็นเงิน 10,000,000 บาท ส่วนราคาที่เหลือจะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์และมีข้อตกลงกันอีกว่า จำเลยให้สิทธิแก่โจทก์ที่จะนำบุคคลอื่นมาซื้อแทนได้ หรือร่วมซื้อกับโจทก์ก็ได้ ข้อตกลงดังกล่าวชอบด้วยกฎหมายและมีผลบังคับตามกฎหมายดังนั้น จำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญา โดยต้องยินยอมให้บริษัทพ. เป็นผู้รับโอนแทนโจทก์ตามที่โจทก์ต้องการกรณีมิใช่เป็นการเปลี่ยนตัวผู้ซื้อรายใหม่หรือเป็นการแปลงหนี้ใหม่โดยเปลี่ยนตัวลูกหนี้

โจทก์ได้ตกลงซื้อที่ดินจากจำเลยโดยโจทก์ได้วางมัดจำไปแล้วเป็นเงิน10,000,000บาทส่วนราคาที่เหลือจะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์และมีข้อตกลงกันอีกว่าจำเลยให้สิทธิแก่โจทก์ที่จะนำบุคคลอื่นมาซื้อแทนได้หรือร่วมซื้อกับโจทก์ก็ได้ข้อตกลงดังกล่าวชอบด้วยกฎหมายและมีผลบังคับตามกฎหมายดังนั้นจำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญาโดยต้องยินยอมให้บริษัทพ. เป็นผู้รับโอนแทนโจทก์ตามที่โจทก์ต้องการกรณีมิใช่เป็นการเปลี่ยนตัวผู้ซื้อรายใหม่หรือเป็นการแปลงหนี้ใหม่โดยเปลี่ยนตัวลูกหนี้

การจัดการทรัพย์สินที่จะต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่งนั้น จะต้องเป็นการจัดการสินสมรสตาม ป.พ.พ. มาตรา 1480หากเป็นการจัดการเกี่ยวกับสินส่วนตัวคู่สมรสฝ่ายนั้นย่อมจัดการได้เองตาม ป.พ.พ.มาตรา 1473 คดีนี้จำเลยให้การต่อสู้เพียงว่าโจทก์ไม่ได้รับความยินยอมจากคู่สมรส จึงไม่มีอำนาจฟ้องเท่านั้น ไม่ได้ให้การเลยว่าที่ดินโจทก์ทั้งสองแปลงเป็นสินสมรสและการฟ้องคดีของโจทก์เป็นการจัดการสินสมรสแต่อย่างใดคำให้การจำเลยจึงเป็นคำให้การที่ไม่ชัดแจ้งตาม ป.วิ.พ. มาตรา 177วรรคสอง
โจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินแปลงใด ระบุเขตติดต่อระหว่างที่ดินของโจทก์กับจำเลย โจทก์จำเลยทำสัญญากันว่าอย่างไรมูลเหตุที่มีการทำสัญญาโดยแนบสำเนาสัญญาดังกล่าวแผนที่พิพาท ทั้งยังมีภาพถ่ายสภาพถนนที่ถูกจำเลยปิดกั้นมาท้ายฟ้องด้วย กับมีคำขอท้ายฟ้องขอให้ศาลบังคับจำเลยครบถ้วน ถือได้ว่าโจทก์ได้บรรยายฟ้องแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาของโจทก์และคำขอบังคับทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้นตาม ป.วิ.พ.มาตรา 172 วรรคสอง แล้ว ฟ้องโจทก์ไม่เคลือบคลุม
โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกัน โดยจำเลยเป็นผู้จะซื้อที่ดินของโจทก์และจำเลยได้ตกลงทำสัญญากับโจทก์โดยยอมตกลงทำถนนกว้าง 6 เมตร เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณประโยชน์ และยอมให้โจทก์ใช้ถนนดังกล่าวเป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณประโยชน์ ทั้งจำเลยได้สัญญาว่าจะทำถนนเชื่อมจดทางเข้าบ้านโจทก์มีขนาดความกว้าง 6 เมตร ด้วย สัญญาดังกล่าวมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งกันและกัน เมื่อโจทก์ได้โอนขายที่ดินแก่จำเลยแล้ว จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญานั้น โดยต้องทำถนนเป็นทางเชื่อมติดต่อมาจนถึงประตูบ้านโจทก์มีขนาดกว้าง 6 เมตร และต้องยอมให้โจทก์ใช้ถนนทางพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณประโยชน์ตามสัญญา จำเลยจึงไม่มีสิทธิเลิกสัญญาดังกล่าวกับโจทก์และไม่มีสิทธิที่จะปิดทางพิพาท

การจัดการทรัพย์สินที่จะต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่งนั้นจะต้องเป็นการจัดการสินสมรสตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1480หากเป็นการจัดการเกี่ยวกับสินส่วนตัวคู่สมรสฝ่ายนั้นย่อมจัดการได้เองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1473คดีนี้จำเลยให้การต่อสู้เพียงว่าโจทก์ไม่ได้รับความยินยอมจากคู่สมรสจึงไม่มีอำนาจฟ้องเท่านั้นไม่ได้ให้การเลยว่าที่ดินโจทก์ทั้งสองแปลงเป็นสินสมรสและการฟ้องคดีของโจทก์เป็นการจัดการสินสมรสแต่อย่างใดคำให้การจำเลยจึงเป็นคำให้การที่ไม่ชัดแจ้งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา177วรรคสอง โจทก์บรรยายฟ้องว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินแปลงใดระบุเขตติดต่อระหว่างที่ดินของโจทก์กับจำเลยโจทก์จำเลยทำสัญญากันว่าอย่างไรมูลเหตุที่มีการทำสัญญาโดยแนบสำเนาสัญญาดังกล่าวแผนที่พิพาททั้งยังมีภาพถ่ายสภาพถนนที่ถูกจำเลยปิดกั้นมาท้ายฟ้องด้วยกับมีคำขอท้ายฟ้องขอให้ศาลบังคับจำเลยครบถ้วนถือได้ว่าโจทก์ได้บรรยายฟ้องแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาของโจทก์และคำขอบังคับทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา172วรรคสองแล้วฟ้องโจทก์ไม่เคลือบคลุม โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันโดยจำเลยเป็นผู้จะซื้อที่ดินของโจทก์และจำเลยได้ตกลงทำสัญญากับโจทก์โดยยอมตกลงทำถนนกว้าง6เมตรเป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณประโยชน์และยอมให้โจทก์ใช้ถนนดังกล่าวเป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณประโยชน์ทั้งจำเลยได้สัญญาว่าจะทำถนนเชื่อมจดทางเข้าบ้านโจทก์มีขนาดความกว้าง6เมตรด้วยสัญญาดังกล่าวมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งกันและกันเมื่อโจทก์ได้โอนขายที่ดินแก่จำเลยแล้วจำเลยจึงมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญานั้นโดยต้องทำถนนเป็นทางเชื่อมติดต่อมาจนถึงประตูบ้านโจทก์มีขนาดกว้าง6เมตรและต้องยอมให้โจทก์ใช้ถนนทางพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณประโยชน์ตามสัญญาจำเลยจึงไม่มีสิทธิเลิกสัญญาดังกล่าวกับโจทก์และไม่มีสิทธิที่จะปิดทางพิพาท

โจทก์จำเลยตกลงจะซื้อขายที่ดินกัน ตามเอกสารหมาย จ.1โดยโจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญาจำนวนหนึ่ง และมีข้อตกลงว่าอีก 5 วัน ต่อมาจะมีการวางมัดจำเพิ่มเติม รวมทั้งจะทำหนังสือกันอีกครั้งเพื่อระบุรายละเอียดต่าง ๆ ได้แก่ การชำระเงินส่วนที่เหลือการกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง ค่าภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายในการโอน การขนย้ายบ้านและการรื้อถอนทรัพย์ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดิน การกำหนดค่าปรับในกรณีผิดสัญญา ข้อตกลงเกี่ยวกับการที่จะเข้าไปทำประโยชน์ รวมทั้งหากที่ดินที่จะซื้อขายมีเนื้อที่เพิ่มขึ้นหรือลดลง โดยจะทำเป็นหนังสือให้ทนายความเป็นผู้ทำสัญญาเพิ่มเติม ข้อตกลงตามเอกสารดังกล่าวจึงไม่ใช่หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ตาม ป.พ.พ.มาตรา 366 วรรคสอง ส่วนการที่โจทก์วางมัดจำแก่จำเลยแล้วนั้น เมื่อคู่สัญญากำหนดจะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยวิธีทำเป็นหนังสือ ก็ต้องเป็นไปตามเจตนาของคู่สัญญาจะนำเอาวิธีอื่น เช่น การวางเงินมัดจำมาวินิจฉัยว่าเป็นข้อตกลงจะซื้อจะขายกันแล้วโดยบริบูรณ์หาได้ไม่

คู่สัญญากำหนดจะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยวิธีทำเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 366 วรรคสอง ก็ต้องเป็นไปตามเจตนาของคู่สัญญาเมื่อยังไม่ได้ทำเป็นหนังสือ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงยังไม่เกิด จะนำเอาวิธีอื่น เช่น การวางเงินมัดจำมาวินิจฉัยว่าเป็นข้อตกลงจะซื้อจะขายกันแล้วโดยบริบูรณ์หาได้ไม่

โจทก์จำเลยตกลงจะซื้อขายที่ดินกันตามเอกสารหมายจ.1โดยโจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญาจำนวนหนึ่งและมีข้อตกลงว่าอีก5วันต่อมาจะมีการวางมัดจำเพิ่มเติมรวมทั้งจะทำหนังสือกันอีกครั้งเพื่อระบุรายละเอียดต่างๆได้แก่การชำระเงินส่วนที่เหลือการกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองค่าภาษีค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการโอนการขนย้ายบ้านและการรื้อถอนทรัพย์ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินการกำหนดค่าปรับในกรณีผิดสัญญาข้อตกลงเกี่ยวกับการที่จะเข้าไปทำประโยชน์รวมทั้งหากที่ดินที่จะซื้อขายมีเนื้อที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงโดยจะทำเป็นหนังสือให้ทนายความเป็นผู้ทำสัญญาเพิ่มเติมข้อตกลงตามเอกสารดังกล่าวจึงไม่ใช่หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา366วรรคสองส่วนการที่โจทก์วางมัดจำแก่จำเลยแล้วนั้นเมื่อคู่สัญญากำหนดจะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยวิธีทำเป็นหนังสือก็ต้องเป็นไปตามเจตนาของคู่สัญญาจะนำเอาวิธีอื่นเช่นการวางเงินมัดจำมาวินิจฉัยว่าเป็นข้อตกลงจะซื้อจะขายกันแล้วโดยบริบูรณ์หาได้ไม่

ข้อความตามหนังสือมอบอำนาจแสดงให้เห็นว่าจำเลยมิได้ประสงค์จะทำสัญญาซื้อขายที่ดินและตึกแถวพิพาทเสร็จเด็ดขาด เป็นเพียงให้ ส.ผู้รับมอบอำนาจเสนอขายในราคาที่จำเลยกำหนดเพราะมีเงื่อนไขในการโอนทั้งในหนังสือมอบอำนาจก็มีคำว่า "ผู้จะซื้อ" ประกอบข้อความไว้ด้วย นอกจากนี้ส.ก็ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและตึกแถวพิพาทกับโจทก์ กรณีดังกล่าวจึงเป็นการตั้งตัวแทนไปทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จึงอยู่ในบังคับที่จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือตาม ป.พ.พ.มาตรา 798 วรรคสอง ประกอบมาตรา 456 วรรคสอง และต้องถือว่าหนังสือมอบอำนาจฉบับนี้เป็นหลักฐานในการตั้งตัวแทนที่สมบูรณ์มีผลใช้บังคับตามกฏหมายได้ และตามหนังสือมอบอำนาจนี้ก็ระบุว่าจำเลยเป็นผู้มอบอำนาจให้ส.เป็นตัวแทนทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน มีลายมือชื่อของจำเลยลงไว้ แม้ ส.จะไม่ได้ลงลายมือชื่อไว้ด้วย ก็ไม่ทำให้การมอบอำนาจไม่สมบูรณ์
ที่จำเลยฎีกาว่าหนังสือมอบอำนาจได้มีการปิดอากรแสตมป์ภายหลังโดยจำเลยไม่รู้เห็น จึงเป็นเอกสารปลอมนั้น เป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นต่อสู้มาแต่แรกเป็นเรื่องนอกประเด็น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้
เมื่อพิจารณาคำพยานโจทก์และจำเลยประกอบกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแล้ว ไม่ปรากฏความตอนใดในสัญญาเลยว่า จำเลยจะต้องไถ่ถอนจำนองก่อนจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ จึงตีความสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินได้ว่า จำเลยจะต้องจดทะเบียนโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ตามสภาพที่เป็นอยู่ในขณะทำสัญญา กล่าวคือ โอนโดยติดจำนองหรือให้โจทก์เป็นผู้ไถ่ถอนจำนองเอง การที่โจทก์ไปรอรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทจากจำเลยที่สำนักงานที่ดินในวันนัดและเตรียมราคาที่ดินมาชำระ แม้จำเลยจะไปตามนัดก็คงจะโอนกรรมสิทธิ์กันไม่ได้เพราะโจทก์จะขอปฎิบัติการชำระหนี้ก็ต่อเมื่อจำเลยไถ่ถอนจำนองแล้วโดยที่โจทก์ไม่มีเหตุจะอ้างได้ตามกฎหมาย จึงถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ได้

ข้อความตามหนังสือมอบอำนาจแสดงให้เห็นว่าจำเลยมิได้ประสงค์จะทำสัญญาซื้อขายที่ดินและตึกแถวพิพาทเสร็จเด็ดขาดเป็นเพียงให้ ส.ผู้รับมอบอำนาจเสนอขายในราคาที่จำเลยกำหนดเพราะมีเงื่อนไขในการโอนทั้งในหนังสือมอบอำนาจก็มีคำว่า "ผู้จะซื้อ" ประกอบข้อความไว้ด้วย นอกจากนี้ส.ก็ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และตึกแถวพิพาทกับโจทก์ กรณีดังกล่าวจึงเป็นการตั้งตัวแทนไปทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงอยู่ในบังคับที่จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 798 วรรคสองประกอบมาตรา 456วรรคสอง และต้องถือว่าหนังสือมอบอำนาจฉบับนี้เป็นหนังสือในการตั้งตัวแทนที่สมบูรณ์มีผลใช้บังคับตามกฎหมายได้และตามหนังสือมอบอำนาจนี้ก็ระบุว่าจำเลยเป็นผู้มอบอำนาจให้ส.เป็นตัวแทนทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน มีลายมือชื่อของจำเลยลงไว้ แม้ส.จะไม่ได้ลงลายมือชื่อไว้ด้วยก็ไม่ทำให้การมอบอำนาจไม่สมบูรณ์ ที่จำเลยฎีกาว่าหนังสือมอบอำนาจได้มีการปิดอากรแสตมป์ภายหลังโดยจำเลยไม่รู้เห็น จึงเป็นเอกสารปลอมนั้นเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นต่อสู้มาแต่แรกเป็นเรื่องนอกประเด็นศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้ เมื่อพิจารณาคำพยานโจทก์และจำเลยประกอบกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแล้ว ไม่ปรากฎความตอนใดในสัญญาเลยว่าจำเลยจะต้องไถ่ถอนจำนองก่อนจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ จึงตีความสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินได้ว่า จำเลยจะต้องจดทะเบียนโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ตามสภาพที่เป็นอยู่ในขณะทำสัญญา กล่าวคือโอนโดยติดจำนองหรือให้โจทก์เป็นผู้ไถ่ถอนจำนองเองการที่โจทก์ไปรอรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทจากจำเลยที่สำนักงานที่ดินในวันนัดและเตรียมราคาที่ดินมาชำระ แม้จำเลยจะไปตามนัดก็คงจะโอนกรรมสิทธิ์กันไม่ได้เพราะโจทก์จะขอปฏิบัติการชำระหนี้ก็ต่อเมื่อจำเลยไถ่ถอนจำนองแล้วโอนที่โจทก์ไม่มีเหตุจะอ้างได้ตามกฎหมายจึงถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ได้

สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนโดยจำเลยตกลงว่าจะชำระเงินตามที่ตกลงกันส่วนโจทก์ตกลงจะขายที่ดินตามสัญญาแต่โจทก์ก็ไม่จำต้องเป็นเจ้าของในวันทำสัญญาหากคาดหมายว่าจะสามารถโอนให้แก่จำเลยได้เมื่อถึงกำหนดเวลาตามสัญญาแต่เมื่อโจทก์ไม่สามารถจดทะเบียนโอนให้แก่จำเลยตามกำหนดได้ไม่ว่ากรณีใดจำเลยก็ไม่เป็นผู้ผิดนัดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา209-211