คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

ขณะทำสัญญาเช่าไม่ปรากฏว่าโจทก์และจำเลยมีความสัมพันธ์กันในฐานะใกล้ชิดอย่างไร ที่จะเป็นเหตุให้โจทก์ต้องยกที่ดินให้จำเลยโดยเสน่หา แต่กลับปรากฏว่าจำเลยเป็นฝ่ายเข้าครอบครองที่ดินพิพาท ปลูกบ้านเรือนอยู่อาศัยมาตั้งแต่ก่อนโจทก์และ ส.ซื้อที่ดินตามฟ้องจากเจ้าของที่ดินคนเดิม การที่โจทก์ตกลงจะแบ่งแยกที่ดินพิพาทส่วนที่จำเลยครอบครองให้จำเลย เพื่อโจทก์จะได้ขอออกโฉนดที่ดินในที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งรวมทั้งที่ดินพิพาท ลักษณะข้อตกลงดังกล่าวเห็นได้ว่าสัญญาเช่าดังกล่าวไม่ใช่สัญญาให้หรือมีคำมั่นว่าจะให้ทรัพย์สินอันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่เป็นสัญญาที่มีขึ้นระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นพิเศษ ซึ่งเป็นบุคคลสิทธิระหว่างคู่สัญญาที่ใช้บังคับกันได้ ประกอบกับในการตีความสัญญานั้น ป.พ.พ.มาตรา 368 ให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย เมื่อที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งรวมที่ดินพิพาทได้ออกโฉนดที่ดินแล้ว โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนให้แก่จำเลย ตามสัญญาเช่า
โจทก์เป็นผู้ยื่นคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำฟ้องให้บริบูรณ์ จำเลยไม่คัดค้าน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้โจทก์แก้ไขคำฟ้องได้ตามขอ เป็นไปตามความประสงค์ของโจทก์แล้ว และโจทก์จำเลยยอมรับข้อเท็จจริงกัน โดยขอให้ศาลวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายเพียงข้อเดียวว่า โจทก์มีหน้าที่จะต้องโอนที่ดินพิพาทให้จำเลยตามคำมั่นดังกล่าวหรือไม่ โดยคู่ความขอสละประเด็นอื่น ๆ ทั้งหมด ปัญหาการอนุญาตให้โจทก์แก้ฟ้อง จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นโจทก์ไม่มีสิทธิหยิบยกประเด็นดังกล่าวขึ้นอุทธรณ์ แม้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยให้ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบ โจทก์จะยกขึ้นฎีกาต่อมาไม่ได้ตามป.วิ.พ.มาตรา 249 วรรคหนึ่ง

ขณะทำสัญญาเช่าไม่ปรากฏว่าโจทก์และจำเลยมีความสัมพันธ์กัน ในฐานะใกล้ชิดอย่างไร ที่จะเป็นเหตุให้โจทก์ต้องยกที่ดินให้จำเลยโดยเสน่หา แต่กลับปรากฏว่าจำเลยเป็นฝ่ายเข้าครอบครองที่ดินพิพาท ปลูกบ้านเรือน อยู่อาศัยมาตั้งแต่ก่อนโจทก์และ ส. ซื้อที่ดินตามฟ้องจากเจ้าของที่ดินคนเดิม การที่โจทก์ตกลงจะแบ่งแยกที่ดินพิพาทส่วนที่จำเลยครอบครองให้จำเลย เพื่อโจทก์จะได้ขอออกโฉนดที่ดินในที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งรวมทั้งที่ดินพิพาท ลักษณะข้อตกลงดังกล่าวเห็นได้ว่าสัญญาเช่าดังกล่าวไม่ใช่สัญญาให้หรือมีคำมั่นว่าจะให้ทรัพย์สินอันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่เป็นสัญญาที่มีขึ้นระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นพิเศษ ซึ่งเป็นบุคคลสิทธิระหว่างคู่สัญญาที่ใช้บังคับกันได้ ประกอบกับในการตีความสัญญานั้นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 ให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย เมื่อที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งรวมที่ดินพิพาทได้ออกโฉนดที่ดินแล้ว โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนให้แก่จำเลย ตามสัญญาเช่า
โจทก์เป็นผู้ยื่นคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำฟ้องให้บริบูรณ์ จำเลยไม่คัดค้าน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้โจทก์แก้ไขคำฟ้องได้ตามขอ เป็นไปตามความประสงค์ของโจทก์แล้ว และโจทก์จำเลยยอมรับข้อเท็จจริงกัน โดยขอให้ศาลวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายเพียงข้อเดียวว่า โจทก์มีหน้าที่จะต้องโอนที่ดินพิพาทให้จำเลยตามคำมั่นดังกล่าวหรือไม่ โดยคู่ความขอสละประเด็นอื่น ๆ ทั้งหมดปัญหาการอนุญาตให้โจทก์แก้ฟ้อง จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น โจทก์ไม่มีสิทธิหยิบยกประเด็นดังกล่าวขึ้นอุทธรณ์ แม้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยให้ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบ โจทก์จะยกขึ้นฎีกา ต่อมาไม่ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 249 วรรคหนึ่ง

โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายที่เกิดจากการผิดสัญญาเช่า โดยเรียกค่าเสียหายส่วนนี้จำนวน 24 เดือน ซึ่งเป็นจำนวนเงินเท่ากับค่าเช่าที่จำเลยที่ 1 ค้างชำระอยู่ก่อนเลิกสัญญาจำนวน 24 เดือน พอดี แม้โจทก์จะฟ้องเรียกเงินจำนวนนี้โดยเรียกว่าเป็นการฟ้องเรียกค่าเสียหาย แต่ต้องถือว่าเป็นการฟ้องเรียกค่าเช่าที่จำเลยที่ 1 ค้างชำระเพราะมิฉะนั้นแล้วจะเป็นการยอมให้โจทก์หลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระมาเป็นการฟ้องเรียกค่าเสียหาย เมื่อถือว่าโจทก์ฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระ และปรากฏว่าโจทก์เป็นผู้ประกอบธุรกิจในการให้เช่าสังหาริมทรัพย์ สิทธิเรียกร้องของโจทก์ที่จะฟ้องเรียกร้องเอาค่าเช่าที่ค้างชำระย่อมมีกำหนดอายุความสองปีตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/34 (6) เมื่อปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ค้างชำระค่าเช่า 24 เดือน เดือนสุดท้ายที่ค้างชำระคือวันที่ 1 พฤษภาคม 2538 แต่โจทก์ฟ้องคดีเมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2540 จึงพ้นกำหนดเวลาสองปีแล้ว สิทธิเรียกร้องของโจทก์จึงขาดอายุความ

โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายที่เกิดจากการผิดสัญญาเช่าโดยเรียกค่าเสียหายเป็นจำนวนเงินเท่ากับค่าเช่าที่จำเลยค้างชำระอยู่ก่อนเลิกสัญญาจำนวน 24 เดือน แม้โจทก์จะฟ้องเรียกเงินจำนวนนี้โดยเรียกว่าเป็นการฟ้องเรียกค่าเสียหาย แต่ต้องถือว่าเป็นการฟ้องเรียกค่าเช่าที่จำเลยค้างชำระอยู่ก่อนเลิกสัญญาจำนวน 24 เดือน เพราะมิฉะนั้นแล้วจะเป็นการยอมให้โจทก์หลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระมาเป็นการฟ้องเรียกค่าเสียหาย เมื่อถือว่าโจทก์ฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระและโจทก์เป็นผู้ประกอบธุรกิจในการให้เช่าสังหาริมทรัพย์สิทธิเรียกร้องของโจทก์ย่อมมีกำหนดอายุความสองปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/34(6) จำเลยค้างชำระค่าเช่า 24 เดือน เดือนสุดท้ายที่ค้างชำระคือวันที่ 1 พฤษภาคม 2538แต่โจทก์ฟ้องคดีเมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2540 จึงพ้นกำหนดเวลาสองปีแล้ว สิทธิเรียกร้องของโจทก์จึงขาดอายุความ

สัญญาเช่าพื้นที่ห้องชุด มีข้อความระบุไว้โดยแจ้งชัดว่าบริษัท บ. จำเลยที่ 1 เป็นผู้เช่า แม้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นประธานกรรมการของจำเลยที่ 1 จะลงชื่อในสัญญาเช่าโดยไม่ได้ประทับตราของจำเลยที่ 1 ตามข้อบังคับก็ตาม แต่จำเลยที่ 1 ก็ยอมรับเอาผลของสัญญาเช่าดังกล่าวโดยยินยอมให้บริษัท ซ. ซึ่งมีจำเลยที่ 2 เป็นประธานกรรมการเข้าไปครอบครองใช้พื้นที่ที่เช่าจากโจทก์แล้ว ทั้ง ๆ ที่บริษัท ซ. มิได้เป็นคู่สัญญาเช่ากับโจทก์ ถือได้ว่าจำเลยที่ 1 ได้ให้สัตยาบันแก่การกระทำของจำเลยที่ 2 และเข้าไปครอบครองใช้ประโยชน์ในพื้นที่ที่เช่าจากโจทก์แล้ว สัญญาเช่าพื้นที่ห้องชุดดังกล่าวจึงมีผลผูกพันจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้เช่า

สัญญาเช่าพื้นที่ห้องชุด มีข้อความระบุไว้โดยแจ้งชัดว่าบริษัท บ. จำเลยที่ 1 เป็นผู้เช่า แม้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นประธานกรรมการของจำเลยที่ 1 จะลงชื่อในสัญญาเช่าโดยไม่ได้ประทับตราของจำเลยที่ 1ตามข้อบังคับก็ตาม แต่จำเลยที่ 1 ก็ยอมรับเอาผลของสัญญาเช่าดังกล่าวโดยยินยอมให้บริษัท ซ. ซึ่งมีจำเลยที่ 2 เป็นประธานกรรมการเข้าไปครอบครองใช้พื้นที่ที่เช่าจากโจทก์แล้ว ทั้ง ๆ ที่บริษัท ซ. มิได้เป็นคู่สัญญาเช่ากับโจทก์ ถือได้ว่าจำเลยที่ 1 ได้ให้สัตยาบันแก่การกระทำของจำเลยที่ 2 และเข้าไปครอบครองใช้ประโยชน์ในพื้นที่ที่เช่าจากโจทก์แล้ว สัญญาเช่าพื้นที่ห้องชุดดังกล่าวจึงมีผลผูกพันจำเลยที่ 1ในฐานะผู้เช่า

การให้เช่านั้นผู้ให้เช่าหาจำต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าไม่ เมื่อจำเลยยินยอมทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่าตามสัญญาเมื่อโจทก์เห็นว่าจำเลยทำผิดสัญญาเช่า โจทก์ผู้ให้เช่าก็ย่อมมีอำนาจที่จะฟ้องจำเลยผู้เช่าได้ในฐานะที่เป็นคู่สัญญากับโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลย
สัญญาเช่าอาคารพิพาทนี้มีกำหนดระยะเวลาการเช่าแน่นอน โจทก์จึงไม่มีหน้าที่ที่จะต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาก่อนกำหนดล่วงหน้า 2 เดือน
เงินกู้ที่โจทก์ให้จำเลยกู้ยืมนั้นโจทก์ไม่ได้คิดดอกเบี้ยและเป็นการนำเงินไปบำรุงรักษาเครื่องเรือนเครื่องใช้ของอาคารพิพาทให้มีสภาพดีอยู่เสมอก็เพื่อประโยชน์ของจำเลยเอง ไม่ปรากฏว่าจำเลยเป็นผู้ลงทุนในการซ่อมแซมใหญ่อาคารพิพาทและให้ผลประโยชน์แก่โจทก์เป็นอย่างมากอันอาจถือได้ว่าเป็นการตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

การให้เช่านั้นผู้ให้เช่าหาจำต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าไม่ จำเลยยินยอมทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่าตามสัญญา เมื่อโจทก์เห็นว่าจำเลยทำผิดสัญญาเช่า โจทก์ผู้ให้เช่าก็ย่อมมีอำนาจที่จะฟ้องจำเลยผู้เช่าได้ในฐานะที่เป็นคู่สัญญากับโจทก์
สัญญาเช่าอาคารพิพาทนี้มีกำหนดระยะเวลาการเช่าแน่นอนโจทก์จึงไม่มีหน้าที่ที่จะต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาก่อนกำหนดล่วงหน้า2 เดือน
โจทก์ให้จำเลยกู้ยืม โจทก์ไม่ได้คิดดอกเบี้ยและเป็นการนำเงินไปบำรุงรักษาเครื่องเรือนเครื่องใช้ของอาคารพิพาทให้มีสภาพดีอยู่เสมอเพื่อประโยชน์ของจำเลยเอง ไม่ปรากฏว่าจำเลยเป็นผู้ลงทุนในการซ่อมแซมใหญ่อาคารพิพาทและให้ผลประโยชน์แก่โจทก์เป็นอย่างมากอันอาจถือได้ว่าเป็นการตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาโดยเฉพาะการทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยแต่ละครั้ง หนังสือสัญญาเช่าที่ดินและอาคารพิพาทก็ไม่มีข้อความตอนใดระบุเงื่อนไขหรือระยะเวลาที่จะให้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปหรือให้ถือการปฏิบัติอย่างไรของผู้เช่าผูกพันผู้ให้เช่าให้ผู้เช่าได้รับการต่ออายุสัญญาเช่าเป็นการตอบแทน จึงฟังไม่ได้ว่ามีการตกลงเป็นการตอบแทนให้จำเลยเช่าเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

ที่ดินของโจทก์และจำเลยอยู่ติดกัน จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินของโจทก์เพื่อทำสวนส้มในที่ดินทั้งของโจทก์และจำเลย โดยจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ มีกำหนดการเช่า 22 ปี จำเลยได้ทำการขุดดินจากที่ดินของโจทก์ไปถมในที่ดินของจำเลย เพื่อให้ที่ดินของโจทก์และจำเลยมีระดับพื้นดินเท่ากัน เมื่อพิจารณาถึงสภาพภูมิประเทศรวมถึงที่ตั้งของที่ดิน ทั้งสองแปลงดังกล่าวแล้วพบว่าเป็นที่ราบลุ่ม หากปีใดมีฝนตกมากอาจเกิดน้ำท่วม บางปีก็แล้งน้ำ การทำสวนผลไม้จึงต้องขุดร่องน้ำเพื่อเก็บกักน้ำและทำคันดินกั้นน้ำรอบสวนด้านนอก เพื่อป้องกันน้ำท่วม อีกทั้งในการขุดร่องน้ำนี้ต้องเกลี่ยหน้าดินในแปลงให้มีระดับพื้นดินเท่ากันก่อนจึงจะขุดร่องน้ำและทำคันดินกั้นน้ำได้ การที่จำเลยขุดหน้าดินใน ที่ดินของโจทก์แล้วนำไปถมในที่ดินของจำเลย จึงเป็นการปรับปรุงที่ดินทั้งของโจทก์และของจำเลยให้มีสภาพ เหมาะสมแก่การทำสวนส้ม การกระทำของจำเลยจึงเป็นการใช้ทรัพย์ที่เช่าตามประเพณีนิยมปกติ และเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว โจทก์สามารถเรียกร้องให้จำเลยปรับแต่งหน้าดินให้เรียบหรือให้คงไว้ในสภาพเดิมได้ จึงถือไม่ได้ว่าการกระทำของจำเลยเป็นการผิดสัญญาเช่าต่อโจทก์

จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์ซึ่งอยู่ติดกับที่ดินของจำเลยและจะใช้ที่ดินของโจทก์และจำเลยเพื่อทำสวนส้ม จึงต้องปรับแต่งหน้าดินของโจทก์และจำเลยให้มีระดับหน้าดินเท่ากันก่อนจะขุดร่องน้ำและทำคันดินกั้นน้ำ การที่จำเลยนำดินที่ขุดจากที่ดินของโจทก์ไปถมในที่ดินของจำเลยเพื่อให้มีระดับพื้นดินเท่ากัน เป็นการปรับปรุงที่ดินทั้งของโจทก์และจำเลยให้มีสภาพเหมาะสมแก่การทำสวนส้ม การกระทำของจำเลยจึงเป็นการใช้ทรัพย์ที่เช่าตามประเพณีนิยมปกติ และเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าที่ดินแล้วโจทก์สามารถเรียกร้องให้จำเลยปรับแต่งหน้าดินให้เรียบหรือคงไว้ในสภาพเดิมได้ตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดินการกระทำของจำเลยจึงไม่เป็นการผิดสัญญาเช่าต่อโจทก์ โจทก์ไม่อาจอาศัยเหตุดังกล่าวบอกเลิกสัญญาเช่าได้