คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สิทธิการเช่า

ซ.เช่าที่ดินจากการรถไฟฯ แล้วปลูกห้องลงบนที่ดินที่เช่า. ซ.ตาย ทายาททำสัญญาแบ่งปันทรัพย์มรดก. โจทก์ที่ 1 รับมรดก และโจทก์ที่ 2,3 รับโอนทรัพย์มรดกมาจากทายาท.โจทก์ไม่ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากการรถไฟฯ. จำเลยยื่นหนังสือขอโอนสิทธิการเช่าที่ดินต่อการรถไฟฯ. ในนาม ซ. ให้จำเลย. และจำเลยก็ยื่นหนังสือขอรับโอนสิทธิการเช่าที่ดินต่อจาก ซ. ดังนี้. เป็นเรื่องจำเลยใช้อุบายหลอกลวงการรถไฟฯ. ให้ทำสัญญาเช่ากับจำเลยซึ่งเป็นการแสดงเจตนาอันได้มาเพราะกลฉ้อฉล. ซึ่งเป็นโมฆียะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 121. บุคคลที่จะบอกล้างนิติกรรมอันเป็นโมฆียะก็คือการรถไฟฯ. ซึ่งเป็นผู้ได้ทำการแสดงเจตนาโดยวิปริต. ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 137. ตราบใดที่การรถไฟฯ ยังมิได้บอกล้างนิติกรรมที่ได้ทำขึ้น. ก็ยังถือว่าเป็นนิติกรรมที่สมบูรณ์. โจทก์ในคดีนี้แม้จะฟังว่าเป็นผู้รับมรดกนายซิวก็ตาม. แต่เมื่อปรากฏว่าสัญญาเช่าระหว่างการรถไฟฯ กับนายซิวมีอายุการเช่าเพียง 1 ปี. และต้องทำสัญญาเช่าใหม่ทุกปี.หลังจากนายซิวตายแล้วสัญญาเช่าระหว่างการรถไฟฯ.กับนายซิวจึงเป็นอันระงับ. เพราะการตายของนายซิว. และสิ้นกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้. โจทก์มิได้ทำสัญญาเช่าที่ดินต่อการรถไฟฯ. จึงไม่ใช่ผู้มีสิทธิในการเช่าที่ดิน. โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้ศาลสั่งบังคับให้จำเลยโอนสิทธิการเช่าที่ดินให้โจทก์. และไม่มีสิทธิจะขอให้ศาลสั่งทำลายเอกสารต่าง ๆ อันเกี่ยวกับการเช่าที่ดิน.

จำเลยรับโอนสิทธิการเช่าห้องของโจทก์มาจากผู้เช่าเดิมซึ่งเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ ขณะรับโอนกำหนดเวลาเช่าของผู้เช่าเดิมยังเหลืออยู่ 8 เดือน โจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลยมีกำหนด 3 ปี 8 เดือน โดยรวมกำหนดเวลาเช่าเดิมด้วย แม้จำเลยจะเสียเงินให้แก่ผู้เช่าเดิมเพื่อรับโอนสิทธิการเช่าก็ไม่ทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเพราะห้องมีมาแต่เดิมจำเลยหาได้ก่อสร้าง (หรือเสียเงินช่วยค่าก่อสร้าง) ให้โจทก์ไม่จำเลยจึงไม่มีสิทธิสืบพยานว่าโจทก์ตกลงให้จำเลยเช่ามีกำหนดเวลาเกินกว่าที่ระบุไว้ในสัญญา
การเช่าบ้านหลังจากพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินพ.ศ.2504 ใช้บังคับแล้ว แม้จะเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว

ผู้เช่าทำสัญญากับผู้รับโอน ยอมโอนสิทธิการเช่าตึกให้แก่ผู้รับโอนตั้งแต่วันที่ผู้เช่ามีมติเลิกกิจการบริษัทเป็นต้นไป โดยผู้รับโอนยอมจ่ายเงินชดเชยให้ผู้เช่าจำนวนหนึ่งเมื่อผู้รับโอนได้ทำสัญญาเช่ากับเจ้าของตึกแล้ว เห็นเจตนาได้ว่าเป็นสัญญาซึ่งมีวัตถุประสงค์ให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าตึกให้ผู้รับโอนในเมื่อผู้รับโอนได้ทำสัญญาเช่ากับเจ้าของตึกแล้ว ความสำเร็จผลเป็นสัญญาผูกพันกันขึ้นอยู่กับการที่ผู้รับโอนได้ทำสัญญาเช่ากับเจ้าของตึกเป็นสำคัญ มิใช่เพียงโอนการเช่าหรือให้เช่าช่วงที่มิได้เกี่ยวข้องถึงผู้ให้เช่า
แม้ผู้เช่าจะมอบหมายให้ผู้รับโอนเก็บค่าเช่าช่วงจากผู้เช่าช่วงตึกได้ก่อนที่ผู้รับโอนจะทำสัญญาเช่ากับเจ้าของตึก แต่เมื่อผู้รับโอนไม่อาจเข้าเป็นผู้เช่าตึกได้เพราะเจ้าของตึกไม่ยอมทำสัญญาเช่ากับผู้รับโอน ทำให้สัญญาโอนสิทธิการเช่าไม่บังเกิดผล ดังนั้นการที่ผู้รับโอนเข้าเก็บค่าเช่าช่วงจากผู้เช่าช่วง ย่อมมีผลเป็นเพียงกระทำแทนผู้เช่าเท่านั้น ผู้รับโอนจึงต้องมอบค่าเช่าช่วงทีเก็บไปคืนให้ผู้เช่า โดยหักค่าใช้จ่ายซึ่งเป็นภาระในการเช่าออกเสียก่อน

ห้องซึ่งโจทก์เช่ามาก่อนสมรสกับจำเลย แม้จะต่ออายุสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสามีภริยากัน ก็ยังมีชื่อโจทก์เป็นผู้เช่าฝ่ายเดียว ไม่ทำให้จำเลยกลายเป็นผู้เช่าด้วย
แม้สิทธิตามสัญญาเช่าอาจมีราคาและถือเอาได้ เป็นทรัพย์สินระหว่างสามีภริยาซึ่งเมื่อหย่ากันอาจมีการแบ่งทรัพย์สินระหว่างกันได้ แต่ทรัพย์สินนี้เป็นสิทธิตามสัญญาซึ่งจำเลยไม่ใช่คู่สัญญา จำเลยย่อมไม่อาจอ้างว่า จำเลยมีสิทธิตามสัญญาที่จะได้รับการชำระหนี้ คือ การเข้าอยู่ในห้องเช่า หากจำเลยจะมีสิทธิเรียกร้องให้แบ่งทรัพย์สินประการใด ก็เป็นปัญหาในการแบ่งทรัพย์สิน ไม่เกี่ยวกับการที่จำเลยจะอยู่ในห้องพิพาท อันเป็นสิทธิตามสัญญาเช่าซึ่งโจทก์เป็นคู่สัญญา

ห้องซึ่งโจทก์เช่ามาก่อนสมรสกับจำเลย แม้จะต่ออายุสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสามีภริยากัน ก็ยังมีชื่อโจทก์เป็นผู้เช่าฝ่ายเดียวไม่ทำให้จำเลยกลายเป็นผู้เช่าด้วย
แม้สิทธิตามสัญญาเช่าอาจมีราคาและถือเอาได้ เป็นทรัพย์สินระหว่างสามีภริยาซึ่งเมื่อหย่ากันอาจมีการแบ่งทรัพย์สินระหว่างกันได้แต่ทรัพย์สินนี้เป็นสิทธิตามสัญญาซึ่งจำเลยไม่ใช่คู่สัญญาจำเลยย่อมไม่อาจอ้างว่า จำเลยมีสิทธิตามสัญญาที่จะได้รับการชำระหนี้ คือ การเข้าอยู่ในห้องเช่า หากจำเลยจะมีสิทธิเรียกร้องให้แบ่งทรัพย์สินประการใด ก็เป็นปัญหาในการแบ่งทรัพย์สินไม่เกี่ยวกับการที่จำเลยจะอยู่ในห้องพิพาท อันเป็นสิทธิตามสัญญาเช่าซึ่งโจทก์เป็นคู่สัญญา

ห้องซึ่งโจทก์เช่ามาก่อนสมรสกับจำเลย แม้จะต่ออายุสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสามีภริยากัน ก็ยังมีชื่อโจทก์เป็นผู้เช่าฝ่ายเดียว. ไม่ทำให้จำเลยกลายเป็นผู้เช่าด้วย.
แม้สิทธิตามสัญญาเช่าอาจมีราคาและถือเอาได้ เป็นทรัพย์สินระหว่างสามีภริยาซึ่งเมื่อหย่ากันอาจมีการแบ่งทรัพย์สินระหว่างกันได้. แต่ทรัพย์สินนี้เป็นสิทธิตามสัญญาซึ่งจำเลยไม่ใช่คู่สัญญา. จำเลยย่อมไม่อาจอ้างว่า. จำเลยมีสิทธิตามสัญญาที่จะได้รับการชำระหนี้ คือ การเข้าอยู่ในห้องเช่า. หากจำเลยจะมีสิทธิเรียกร้องให้แบ่งทรัพย์สินประการใด ก็เป็นปัญหาในการแบ่งทรัพย์สิน. ไม่เกี่ยวกับการที่จำเลยจะอยู่ในห้องพิพาท อันเป็นสิทธิตามสัญญาเช่าซึ่งโจทก์เป็นคู่สัญญา.

สัญญาก่อสร้างที่ผู้สร้างยอมยกกรรมสิทธิ์ในเคหะที่สร้างให้แก่เจ้าของที่ดิน และเจ้าของที่ดินต้องยอมให้ผู้ก่อสร้างเช่าเคหะนั้น เป็นสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาด้วย แม้จะระบุให้เช่าและสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดาด้วย แม้จะระบุให้เช่าได้มีกำหนด 11 ปี ก็ไม่อยู่ในข่ายที่จะต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่ในเรื่องเช่านั้นทั้ง 2 ฝ่ายต้องปฏิบัติต่อกันตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าทรัพย์ตามธรรม คือ ผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่า เมื่อผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าก็เป็นการผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าก็ย่อมบอกเลิกการเช่าได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560

คดีฟ้องขับไล่ที่ต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงนั้น เมื่อผู้พิพากษาที่นั่งพิจารณาคดีได้รับรองให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงและศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยให้ จำเลยฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงได้
จำเลยช่วยออกเงินค่าก่อสร้างให้แก่โจทก์และโจทก์ยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด 6 ปีนั้น เป็นสัญญาต่างตอบแทนเมื่อหมดอายุสัญญาเช่านั้นแล้ว จำเลยได้เช่าต่อมาสัญญาเช่าใหม่นี้เป็นสัญญาเช่าธรรมดาหาใช่สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่าไม่
จำเลยส่งค่าเช่าไปชำระภายหลังโจทก์บอกเลิกไปแล้วหาทำให้สัญญาที่โจทก์บอกเลิกไปแล้วมีผลให้ต้องผูกพันโจทก์แต่ประการใดไม่

สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าแต่ผู้เดียว แม้ภรรยาจะเป็นผู้เช่า สามีก็เป็นบุคคลภายนอก จะเข้ามามีสิทธิด้วยตามสัญญาเช่าไม่ได้และถือไม่ได้ว่าสามีหรือภรรยาซึ่งลงชื่อในสัญญาเช่า ได้ทำการเพื่อทั้งสองฝ่าย
แม้จะถือว่าสิทธิการเช่าเป็นทรัพย์สิน แต่ก็เป็นสิทธิตามสัญญาอันเป็นสิทธิเฉพาะตัว การโอนสิทธิการเช่าของภรรยาให้แก่บุคคลอื่น ย่อมเป็นสิทธิของภรรยาแต่ผู้เดียว ไม่ต้องรับความยินยอมจากสามี

สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าแต่ผู้เดียว แม้ภรรยาจะเป็นผู้เช่า สามีก็เป็นบุคคลภายนอก จะเข้ามามีสิทธิด้วยตามสัญญาเช่าไม่ได้ และถือไม่ได้ว่าสามีหรือภรรยาซึ่งลงชื่อในสัญญาเช่า ได้ทำการเพื่อทั้งสองฝ่าย
แม้จะถือว่าสิทธิการเช่าเป็นทรัพย์สิน แต่ก็เป็นสิทธิตามสัญญาอันเป็นสิทธิเฉพาะตัว การโอนสิทธิการเช่าของภรรยาให้แก่บุคคลอื่น ย่อมเป็นสิทธิของภรรยาแต่ผู้เดียวไม่ต้องรับความยินยอมจากสามี