คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
แบ่งแยกที่ดิน

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของรวมกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินร่วมกับเจ้าของร่วมอีกคนหนึ่ง โจทก์ได้ครอบครองที่ดินนั้นเป็นส่วนสัดอยู่ก่อนจำเลยรับซื้อฝากที่ดินจากเจ้าของรวมคนนั้น เมื่อโจทก์กับเจ้าของรวมได้รังวัดเพื่อแบ่งแยกโฉนดไปตามส่วนที่โจทก์ครอบครอง จำเลยก็รู้เห็นยินยอมด้วย ต่อมาจำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนที่รับซื้อฝาก ขอให้บังคับจำเลยแบ่งแยกโฉนดตามที่เจ้าพนักงานรังวัดแบ่งแยกไว้ ดังนี้เป็นเรื่องที่โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยปฏิบัติตามข้อผูกพันที่จำเลยได้รู้และมีอยู่ก่อนจำเลยรับซื้อฝากที่ดิน หาใช่เรื่องฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาหรือตามเรื่องประนีประนอมยอมความไม่ กรณีเช่นนี้แม้มิได้มีหนังสือระหว่างโจทก์จำเลย โจทก์ก็มีอำนาจฟ้องได้
การที่ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบพยานทั้งสองฝ่าย แล้วพิพากษาคดีไปโดยข้อกฎหมาย เป็นการที่ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในข้อกฎหมายซึ่งทำให้คดีเสร็จไปทั้งเรื่องตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 ไม่เป็นคำสั่งระหว่างพิจารณาตามมาตรา 227 แม้คู่ความจะมิได้โต้แย้งคำสั่งศาลชั้นต้นที่สั่งงดสืบพยานไว้ ก็มีสิทธิอุทธรณ์คำสั่งนั้นได้

น. เคยฟ้องจำเลยขอรับโฉนดที่ดินซึ่ง น. กับจำเลยเป็นเจ้าของร่วมกันไปแบ่งแยก ศาลพิพากษายกฟ้องเพราะไม่มีข้อโต้แย้งสิทธิ น. ตาย โจทก์ฟ้องจำเลยในฐานะผู้จัดการมรดก น. เรียกโฉนดจากจำเลยไปจดทะเบียนจัดการมรดกแบ่งที่ดินต่อไปได้ ไม่เป็นฟ้องซ้ำ

ข้อสันนิษฐานตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1357 นั้นยอมสืบหักล้างได้ว่าความจริงมีอยู่อย่างไร มารดาแบ่งที่นามือเปล่าให้บุตร 2 คนครอบครองกันเป็นส่วนสัด เป็นเนื้อที่ไม่เท่ากัน แล้วมารดาขอออกตราจองที่นาแปลงนั้นเป็นฉบับเดียวกันการออกตราจองนี้ถือว่ามารดามิได้มีเจตนาจะถือว่าที่ดินเป็นของตน เพราะได้สละการครอบครองให้บุตรไปแล้ว เมื่อออกตราจองแล้วมารดาก็โอนกรรมสิทธิ์ให้บุตรทั้งสองนั้น.โดยมิได้ระบุว่าส่วนของคนไหนมีเนื้อที่เท่าใด ดังนี้ เมื่อบุตรจะขอแยกตราจอง ต่างก็ได้ที่ดินในส่วนที่ตนครอบครองกันอยู่ตลอดมานั้น มิใช่จะได้คนละส่วนเท่ากัน และเรื่องนี้ก็เป็นปัญหาเรื่องกรรมสิทธิ์รวม ไม่ใช่เรื่องการครอบครองที่ของผู้อื่นโดยทางปรปักษ์

แม้เดิมที่พิพาทจะเป็นที่ดินแปลงเดียวกัน แต่โจทก์ฟ้องว่าได้มีการแบ่งแยกกันเป็นส่วนสัด และโจทก์แต่ละคนต่างครอบครองมากว่าสิบปีแล้ว คำขอท้ายฟ้องโจทก์ขอให้พิพากษาให้โจทก์มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนที่ครอบครองกันมา ส่วนคำขอที่ขอให้เพิกถอนนิติกรรมยกให้ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ก็ต้องถือว่าโจทก์แต่ละคนขอให้เพิกถอนนิติกรรมในส่วนที่ดินของตนซึ่งตามรูปคดีโจทก์แต่ละคนอาจฟ้องตามส่วนของตนโดยลำพังได้ แม้จะฟ้องรวมกันมาก็ต้องถือทุนทรัพย์พิพาทของโจทก์แต่ละคนเมื่อปรากฏว่าทุนทรัพย์พิพาทของโจทก์แต่ละคนไม่เกิน 5,000 บาท และศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามศาลชั้นต้น คู่ความจึงฎีกาข้อเท็จจริงไม่ได้

แม้เดิมที่พิพาทจะเป็นที่ดินแปลงเดียวกัน แต่โจทก์ฟ้องว่าได้มีการแบ่งแยกกันเป็นส่วนสัด และโจทก์แต่ละคนต่างครอบครองมากว่าสิบปีแล้ว คำขอท้ายฟ้องโจทก์ขอให้พิพากษาให้โจทก์มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนที่ครอบครองกันมา ส่วนคำขอที่ขอให้เพิกถอนนิติกรรมยกให้ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ก็ต้องถือว่าโจทก์แต่ละคนขอให้เพิกถอนนิติกรรมในส่วนที่ดินของตนซึ่งตามรูปคดีโจทก์แต่ละคนอาจฟ้องตามส่วนของตนโดยลำพังได้ แม้จะฟ้องรวมกันมาก็ต้องถือทุนทรัพย์พิพาทของโจทก์แต่ละคน เมื่อปรากฏว่าทุนทรัพย์พิพาทของโจทก์แต่ละคนไม่เกิน 5,000 บาทและศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามศาลชั้นต้น คู่ความจึงฎีกาข้อเท็จจริงไม่ได้

โจทก์จำเลยและผู้อื่นอีก 3 คนต่างเป็นเจ้าของที่ดินนาเกลือซึ่งอยู่ทางเหนือต่อจากที่ดินเหล่านี้ลงไปทางใต้ เป็นที่ดินยังไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ซึ่งเป็นวังขังน้ำที่คนเหล่านี้ช่วยกันทะนุบำรุงรักษาและใช้น้ำในวังขังน้ำสำหรับทำนาเกลือร่วมกัน ไม่อาจกำหนดลงได้ว่าเจ้าของนาเกลือคนใดเป็นเจ้าของที่ดินวังขังน้ำตรงไหน เมื่อโจทก์เลิกทำนาเกลือจะเปลี่ยนเป็นทำนากุ้งในที่ดินวังขังน้ำซึ่งอยู่ติดต่อตรงกับที่ดินนาเกลือของโจทก์ แต่พอเริ่มเข้าทำจำเลยก็ขัดขวางและเข้าทำบ้าง และเกิดพิพาทกันในชั้นตำรวจและอำเภอตลอดมาโจทก์จำเลยต่างแยกกันครอบครองและแย่งกันทำประโยชน์ ต่างก็ได้เข้าครอบครองที่พิพาท แต่ยังไม่มีฝ่ายใดเข้าครอบครองโดยสงบเป็นส่วนสัด เมื่อคดีมาสู่ศาล ศาลย่อมแบ่งที่พิพาทให้โจทก์จำเลยฝ่ายละครึ่ง

โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อหน้าศาล ศาลได้พิพากษาคดีเสร็จเด็ดขาดและได้มีคำบังคับให้โจทก์จำเลยปฏิบัติสัญญานั้นแล้ว
ต่อมาโจทก์จำเลยต่อโต้เถียงกันว่าฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา โดยโจทก์ว่าจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาประนีประนอมยอมความไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้ จำเลยว่าโจทก์ไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ตามนัด ถือว่าโจทก์ผิดสัญญา จำเลยจึงไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ได้จะโอนขายให้ผู้อื่นซึ่งให้ราคาสูงกว่า
ตามสัญญาจำเลยจะต้องทำการรังวัดให้ทราบเนื้อที่ให้แน่นอนและมีหน้าที่แบ่งแยกที่ดินพิพาทกับเจ้าของร่วมคนอื่นก่อน แล้วจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ได้ จำเลยยังไม่ปฏิบัติหน้าที่ดังกล่าวนี้ จะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาไม่ได้ โจทก์จึงคงมีสิทธิบังคับให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทตามคำพิพากษาตามยอมได้ บทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 388 เป็นบทใช้กับการเลิกสัญญา แต่กรณีนี้เป็นการบังคับตามคำพิพากษา

โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อหน้าศาลศาลได้พิพากษาคดีเสร็จเด็ดขาดและได้มีคำบังคับให้โจทก์จำเลยปฏิบัติตามสัญญานั้นแล้ว
ต่อมาโจทก์จำเลยต่างโต้เถียงกันว่าฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา โดยโจทก์ว่าจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาประนีประนอมยอมความไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้ จำเลยว่าโจทก์ไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ตามนัด ถือว่าโจทก์ผิดสัญญา จำเลยจึงไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ได้จะโอนขายให้ผู้อื่นซึ่งให้ราคาสูงกว่า
ตามสัญญาจำเลยจะต้องทำการรังวัดให้ทราบเนื้อที่ให้แน่นอนและมีหน้าที่แบ่งแยกที่ดินพิพาทกับเจ้าของร่วมคนอื่นก่อนแล้วจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ได้ จำเลยยังไม่ปฏิบัติหน้าที่ดังกล่าวนี้จะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาไม่ได้ โจทก์จึงคงมีสิทธิบังคับให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทตามคำพิพากษาตามยอมได้ บทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 เป็นบทใช้กับการเลิกสัญญา แต่กรณีนี้เป็นการบังคับตามคำพิพากษา

ผู้ร้องทั้งสามและ ส. ได้ที่ดินตามส่วนของตนมาด้วยการยกให้จาก น. ซึ่งเป็นบิดาโดยทำหนังสือจดทะเบียนการให้ต่อเจ้าพนักงานที่ดินและได้ลงชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกับ ส. ในโฉนดเดียวกันมาตั้งแต่วันที่เปลี่ยนแก้ชื่อในโฉนดเป็นของผู้ร้องทั้งสามกับ ส. นั้นแล้ว ผู้ร้องได้ครอบครองที่ดินส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของตนตลอดมา หาได้ครอบครองที่ดินดังกล่าวในลักษณะครอบครองปรปักษ์อย่างใดไม่ ระหว่างที่ที่ดินยังมิได้แบ่งแยกโฉนด ผู้มีชื่อในโฉนดร่วมกัน ย่อมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินทั้งหมดด้วยกัน การที่ผู้ร้องขอให้ศาลสั่งแสดงกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนที่ดินที่ผู้ร้องได้แยกกันครอบครองเป็นส่วนสัด ก็เป็นที่ดินส่วนของผู้ร้องที่ได้รับมาจากการยกให้และครอบครองมาตามกรรมสิทธิ์อยู่แล้วนั้นเองเพราะไม่ได้ความว่ารุกล้ำเข้าไปในที่ของผู้อื่นซึ่งพอจะอ้างสิทธิครอบครองปรปักษ์ได้ ในกรณีเช่นนี้ไม่มีบทกฎหมายใดให้สิทธิผู้ร้องขอให้ศาลสั่งแสดงการได้มาซึ่งการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินอันเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองได้ แต่ผู้ร้องและผู้มีชื่อในโฉนดย่อมมีสิทธิเรียกร้องให้แบ่งที่ดินตามส่วนของตนที่ได้รับการยกให้และต่างครอบครองมาได้ในระหว่างกันเองอยู่แล้ว หากเกิดพิพาทไม่ตกลงกันในการแบ่งต่างก็มีสิทธิที่จะดำเนินคดีอย่างมีข้อพิพาทกับเจ้าของรวมนั้นโดยตรง

แม้โจทก์จะอุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมาย แต่คดีนี้ไม่ห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ศาลอุทธรณ์จึงไม่จำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลชั้นต้นฟังมา เพราะมิใช่คดีที่อุทธรณ์ได้แต่เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายตามประมวลกฎหมายวิธพิจารณาความแพ่ง มาตรา 238 ศาลอุทธรณ์ย่อมมีอำนาจวินิจฉัยข้อเท็จจริงเสียใหม่ได้
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 เป็นบทบัญญัติเรื่องผู้ไม่มีสิทธิในที่ดินสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น
โจทก์และสามีจำเลยต่างซื้อที่ดินจากเจ้าของเดิมซึ่งตัดแบ่งขายเป็นแปลง ๆ จำเลยรับมรดกสามี โจทก์จำเลยจึงมีที่ดินติดต่อกัน โจทก์ซื้อที่ดินของโจทก์ภายหลังสามีจำเลยซื้อที่ดินของจำเลย โดยที่ดินของโจทก์อยู่ในสภาพที่มีกันสาดตึกของจำเลยรุกล้ำที่ดินของโจทก์อยู่ก่อน ดังนี้ โจทก์จึงมิใช่เป็นผู้สร้างตึกพร้อมทั้งกันสาดที่พิพาท หากแต่เจ้าของที่ดินเป็นผู้สร้างในที่ดินของตนเองในขณะยังไม่ได้แบ่งออกเป็นสองแปลง ซึ่งเจ้าของที่ดินมีสิทธิสร้างได้โดยชอบด้วยกฎหมาย แล้วต่อมาเจ้าของที่ดินนั้นแบ่งที่ดินออกเป็นสองแปลง จึงทำให้กันสาดของโรงเรือนที่สร้างไว้ในที่ดินแปลงหนึ่งรุกล้ำเข้าไปในที่ดินที่แบ่งแยกอีกแปลงหนึ่ง กรณีจึงไม่อยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 เพราะการรุกล้ำมิได้เกิดจากจำเลยเป็นผู้สร้าง
มาตรา 1312 เป็นบทยกเว้นเรื่องส่วนควบและแดนแห่งกรรมสิทธิ์ โดยบุคคลผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต มีสิทธิใช้ที่ดินของผู้อื่นในส่วนที่รุกล้ำนั้นได้ แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดิน และจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอม
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 วรรคแรก ผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริต ย่อมมีสิทธิในที่ดินที่ถูกรุกล้ำนั้นได้ โดยเจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำไม่มีสิทธิบังคับให้รื้อ
จำเลยมิได้เป็นผู้สร้างตึกพร้อมกันสาดที่พิพาท หากแต่เจ้าของที่ดินเป็นผู้สร้างในที่ดินของตนเองโดยชอบด้วยกฎหมาย เพราะขณะสร้างยังมิได้แบ่งแยกที่ดินออกเป็นสองแปลง ดังนั้น ถ้าจะบังคับให้รื้อ ก็มีผลเท่ากับจำเลยเป็นผู้สร้าง ตามมาตรา 1312 วรรค 2 ย่อมไม่เป็นธรรม เพราะแม้จำเลยเป็นผู้สร้างรุกล้ำเอง ถ้าโดยสุจริต กฎหมายยังยอมให้จำเลยมีสิทธิใช้ที่ดินส่วนที่รุกล้ำได้ แล้วไฉนถ้าจำเลยมิได้เป็นผู้สร้างรุกล้ำเอง แต่การที่สร้างนั้นเป็นการสร้างโดยชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งยิ่งกว่าเป็นการสร้างโดยสุจริตเสียอีก แล้วกลับจะถูกบังคับให้รื้อถอน เพราะไม่มีสิทธิจะใช้ กรณีดังกล่าวไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับคดีได้ เมื่อเป็นช่องว่างแห่งกฎหมาย ดังนี้ จึงต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 มาใช้ สำหรับกรณีนี้ไม่มีจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นที่จะยกมาปรับคดีได้ จึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง บทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งก็คือ มาตรา 1312 วรรคแรก คือ จำเลยมีสิทธิใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์เฉพาะที่กันสุดรุกล้ำเข้าไปนั้นได้ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้จำเลยรื้อ แต่มีสิทธิที่จะเรียกเงินเป็นค่าที่จำเลยใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์ต่อไป ตลอดจนการที่จะดำเนินการจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอม
เครื่องทำความเย็นซึ่งผู้เช่าตึกจำเลยเป็นผู้ติดตั้ง ไม่ใช่เป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น และจำเลยไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องในการติดตั้งนี้ด้วย อีกทั้งผู้เช่าตึกของจำเลยไม่ใช่บริวารของจำเลยในกรณีเช่นนี้ โจทก์จึงฟ้องจำเลยให้ย้ายเครื่องทำความเย็นของผู้อื่นไม่ได้
(นอกจากวรรค 1 วินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 30/2502)