คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

เมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าคงอยู่ในที่เช่าต่อไป ผู้ให้เช่ารู้แล้วไม่ท้วงถือว่ามีการทำสัญญาใหม่ซึ่งไม่มีกำหนดเวลาส่วนข้อสัญญาอื่นของสัญญาใหม่นี้คงเป็นอย่างเดียวกับในสัญญาเช่าเดิมอ้างฎีกาที่ 1448/2503
เมื่อผู้ให้เช่ามีสิทธิเลิกสัญญาตามข้อความในสัญญาผู้ให้เช่าใช้สิทธินั้นได้โดยไม่ต้องบอกเลิกตามวิธีในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 566
หมายเหตุคำพิพากษาฎีกาที่ 136/2503 ระหว่างนายประวิทย์ศรีธัญรัตน์ โจทก์ นายกิมจั๊วแซ่ซือ จำเลยก็วินิจฉัยไว้อย่างเดียวกับคดีนี้ด้วย

ทำสัญญาเช่าที่ดินมีกำหนด 10 ปี ถือว่าเป็นสัญญาที่มีกำหนดเวลาสิ้นสุดแน่นอน และเมื่อครบกำหนดเวลาสิ้นสุดตามสัญญาเช่า เช่นนี้ สัญญาเช่านั้นย่อมระงับสิ้นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 564 โดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อน.

ทำสัญญาเช่าที่ดินมีกำหนด 10 ปี ถือว่าเป็นสัญญาที่มีกำหนดเวลาสิ้นสุดแน่นอนและเมื่อครบกำหนดเวลาสิ้นสุดตามสัญญาเช่าเช่นนี้ สัญญาเช่านั้นย่อมระงับสิ้นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 564 โดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อน

ในสัญญาเช่ามีข้อความว่า "ถ้าห้องเช่าเกิดอัคคีภัยขึ้น สัญญาเช่าเป็นอันระงับสิ้นสุดลง"
ปรากฏว่าห้องพิพาทสองห้องเป็นตึก 3 ชั้น ห้องแรกชั้น 3 ไฟไหม้หมด ชั้น 2 ผนังอิฐเหลืออยู่ 2 ด้าน มีรอยร้าวบ้าง กะเทาะบ้าง ผนังตึกอีก 2 ด้านเป็นไม้ไหม้หมด เพดานไหม้หมด ผู้เช่าเอาสังกะสีมุงไว้แทน พื้นห้องเป็นไม้ไหม้เกรียมบางส่วนมีรอยไฟไหม้ทะลุกว้าง 1 ศอก ยาว 1 วา ชั้นล่าง ขณะนี้ยังเปิดทำการค้าอยู่ ตู้โชว์สินค้าอยู่ในสภาพเรียบร้อย ตรงเพดานมีไม้อัดตีไว้ตลอดแต่เดิม เดิมมีครัว 2 ชั้น ครัวชั้นบนไหม้หมด ทางเดินไปครัวจากพื้นชั้นสองก็ไหม้เกรียม รอดรองรับไม้ก็ไหม้เกรียม บันไดทางขึ้นจากชั้นล่างไปชั้น 2 ไหม้หมด ประตูครัวชั้นล่างที่เปิดออกไปด้านหลังไหม้หมด เหลือแต่ลูกกรงเหล็กด้านข้างของทางเดินไปห้องครัวซึ่งเป็นฝาไม้ ตรงช่องลมไหม้ครึ่งหนึ่ง ฝาไม้ชั้นล่างไม่ไหม้
ห้องพิพาทอีกห้องหนึ่งชั้น 2-3 ไฟไหม้หมด เหลือแต่พื้นไม้ชั้น 2 ไหม้เกรียม 50 % และมีช่องโหว่กว้าง 3 นิ้วฟุต ยาว 2 ฟุต ที่พื้นมีสังกะสีตีตะปูปิดไว้ กันน้ำฝนรั่วไหล โดยผู้เช่าทำไว้ ผนังด้านหน้าเป็นอิฐยังเหลืออยู่ มีรอยร้าวบ้าง ชั้นล่างอยู่ในสภาพเรียบร้อย ตรงเพดานมีไม้อัดตีไว้แต่เดิมตลอดบันไดชั้นล่างขึ้นไปชั้น 2 ไหม้หมด ครัวเดิมมี 2 ชั้น ครัวชั้นบนไหม้หมด ประตูห้องครัวชั้นล่างที่ออกไปด้านหลังไหม้หมด และไม่มีประตูลูกกรงเหล็ก ผนังครัวที่เป็นอิฐมีรอยร้าว ดังนี้ ถือว่าตึกพิพาทเกิดอัคคีภัยจนสิ้นสภาพจากเป็นอาคารที่จะใช้เป็นที่อยู่อาศัย และสิ้นสภาพจากเป็นอาคารที่จะใช้ประกอบการค้าแล้ว สัญญาเช่าจึงเป็นอันระงับไปตามสัญญาเช่า

ในสัญญาเช่ามีข้อความว่า 'ถ้าห้องเช่าเกิดอัคคีภัยขึ้นสัญญาเช่าเป็นอันระงับสิ้นสุดลง'
ปรากฏว่าห้องพิพาทสองห้องเป็นตึก 3 ชั้น ห้องแรกชั้น 3 ไฟไหม้หมด ชั้น 2 ผนังอิฐเหลืออยู่ 2 ด้านมีรอยร้าวบ้าง กระเทาะบ้าง ผนังตึกอีก 2 ด้านเป็นไม้ไหม้หมดเพดานไหม้หมดผู้เช่าเอาสังกะสีมุงไว้แทนพื้นห้องเป็นไม้ไหม้เกรียมบางส่วนมีรอยไฟไหม้ทะลุกว้าง 1 ศอก ยาว 1 วา ชั้นล่างขณะนี้ยังเปิดทำการค้าอยู่ตู้โชว์สินค้าอยู่ในสภาพเรียบร้อย ตรงเพดานมีไม้อัดตีไว้ตลอดแต่เดิม เดิมมีครัว 2 ชั้น ครัวชั้นบนไหม้หมดทางเดินไปครัวจากพื้นชั้นสองก็ไหม้เกรียมรอดรองรับไว้ก็ไหม้เกรียม บันไดทางขึ้นจากชั้นล่างไปชั้น 2ไหม้หมด ประตูครัวชั้นล่างที่เปิดออกไปด้านหลังไหม้หมด เหลือแต่ลูกกรงเหล็กด้านข้างของทางเดินไปห้องครัวซึ่งเป็นฝาไม้ตรงช่องลมไหม้ครึ่งหนึ่ง ฝาไม้ชั้นล่างไม่ไหม้
ห้องพิพาทอีกห้องหนึ่งชั้น 2-3 ไฟไหม้หมดเหลือแต่พื้นไม้ชั้น 2 ไหม้เกรียม 50% และมีช่องโหว่กว้าง 3 นิ้วฟุต ยาว 2 ฟุตที่พื้นมีสังกะสีตีตะปูปิดไว้ กันน้ำฝนรั่วไหลโดยผู้เช่าทำไว้ ผนังด้านหน้าเป็นอิฐยังเหลืออยู่ มีรอยร้าวบ้าง ชั้นล่างอยู่ในสภาพเรียบร้อยตรงเพดานมีไม้อัดตีไว้แต่เดิมตลอดบันไดชั้นล่างขึ้นไปชั้น 2 ไหม้หมด ครัวเดิมมี 2 ชั้นครัวชั้นบนไม้หมด ประตูห้องครัวชั้นล่างที่ออกไปด้านหลังไหม้หมด และไม่มีประตูลูกกรงเหล็ก ผนังครัวที่เป็นอิฐมีรอยร้าว ดังนี้ ถือว่าตึกพิพาทเกิดอัคคีภัยจนสิ้นสภาพจากเป็นอาคารที่จะใช้เป็นที่อยู่อาศัย และสิ้นสภาพจากเป็นอาคารที่จะใช้ประกอบการค้าแล้ว สัญญาเช่าจึงเป็นอันระงับไปตามสัญญาเช่า

คดีที่ต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงและศาลอุทธรณ์ก็ไม่รับวินิจฉัยปัญหาข้อเท็จจริงนั้นให้ ย่อมจะฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงอีกมิได้ เพราะข้อเท็จจริงนั้นมิได้ว่ากล่าวกันมาแล้วในศาลอุทธรณ์ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 249
ในกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญาเช่า โดยเอาห้องพิพาทไปให้เช่าช่วงอันเป็นการฝ่าฝืนประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 นั้น การบอกเลิกสัญญาเช่าไม่จำต้องกำหนดให้เวลาผู้เช่าเหมือนดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 560 และ 566.

คดีที่ต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงและศาลอุทธรณ์ก็ไม่รับวินิจฉัยปัญหาข้อเท็จจริงนั้นให้ย่อมจะฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงอีกมิได้ เพราะข้อเท็จจริงนั้นมิได้ว่ากล่าวกันมาแล้วในศาลอุทธรณ์ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249
ในกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญาเช่า โดยเอาห้องพิพาทไปให้เช่าช่วงอันเป็นการฝ่าฝืนประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา544 นั้น การบอกเลิกสัญญาเช่าไม่จำต้องกำหนดให้เวลาผู้เช่าเหมือนดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 560 และ 566

แม้สัญญาเช่านา 10 ปีจะมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์ก็มีอำนาจฟ้องเรียกค่าเช่านาที่จำเลยรับไปล่วงหน้าคืน เพราะจำเลยผิดสัญญาไม่ยอมให้โจทก์ทำนาได้
สัญญาเช่าที่มิได้ปิดอากรแสตมป์ในขณะทำสัญญาไม่เสียไป เมื่อได้ปิดอากรแสตมป์ครบถ้วนแล้วในภายหลัง ศาลก็ย่อมรับฟังเป็นพยานหลักฐานได้.

แม้สัญญาเช่านา 10 ปี จะมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์มีอำนาจฟ้องเรียกค่าเช่านาที่จำเลยรับไปล่วงหน้าคืนเพราะจำเลยผิดสัญญาไม่ยอมให้โจทก์ทำนาได้
สัญญาเช่าที่มิได้ปิดอากรแสตมป์ในขณะทำสัญญาไม่เสียไปเมื่อได้ปิดอากรแสตมป์ครบถ้วนแล้วในภายหลัง ศาลก็ย่อมรับฟังเป็นพยานหลักฐานได้

สัญญาเช่าที่เป็นคู่ฉบับต้องปิดแสตมป์ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ข้อ 23 ในประมวลรัษฎากร มิฉะนั้นต้องห้ามตามประมวลรัษฎากรมาตรา 118 มิให้รับฟัง
ปัญหาที่ว่า เอกสารมิได้ปิดแสตมป์ให้ครบถ้วนตามประมวลรัษฎากรนั้น แม้คู่ความมิได้โต้แย้งไว้ในศาลชั้นต้น ก็อาจโต้แย้งในชั้นอุทธรณ์ฎีกาได้ เพราะเป็นหน้าที่ของศาลจะต้องวินิจฉัยและรับฟังให้เป็นไปตามบทกฎหมาย และคู่ความไม่อาจทราบล่วงหน้าว่าศาลจะวินิจฉัยให้ผิดบทกฎหมายอย่างไรหรือไม่
สัญญาเช่ามีข้อความกำหนดเวลาเช่าไว้ 1 ปี คู่ความจะนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขกำหนดเวลานี้มิได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94.